1、精品文檔 精心整理PAGE 精品文檔 可編輯的精品文檔精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔圣榮廣場西北組團物業管理服務接收方案上海保利物業酒店管理有限責任公司Shanghai Poly Property Hotel Management Co., Ltd 北京分公司Beijing Branch二六年十一月/目 錄 前言第一部分 小高層物業管理總體思路與原則第二部分 小高層接管驗收方案 第三部分 物業接管驗收程序第四部分 機構設置與人員配置方案第五部分 對西北組團管理服務中的幾點建議前 言西北組團小高層是由圣榮建設集團為港務局提供的優質住宅小區。 西北組團小高層占地面積為6.2萬平方米，

2、總建筑面積約為11萬平方米。共有4棟11至18層的住宅836個建筑單元。擁有電梯20 部。綠化面積8388平方米。 應圣榮物業酒店管理有限責任公司要求，憑借保利物業公司多年的對小區物業管理經驗，誠意為圣榮物業酒店管理有限責任公司提供全面、周到、一流的物業管理顧問服務。 承蒙貴公司的信任，我們根據圣榮物業酒店管理有限責任公司對項目的初步介紹，經分析研究草擬了圣榮小區西北組團小高層接收管理服務方案，現呈上，供圣榮物業酒店管理有限責任公司在實際應用中參考。有不妥之處，請批評指正。第一部分 小高層物業管理總體思路與原則一、管理的總體思路 根據對西北組團小高層的了解，保利物業顧問組建議，圣榮物業管理公司

3、管理總體思路概括為：“一個核心、兩項重點、三全管理、四項保證”。 （一）“一個核心” “一個核心”就是以港務局物業管理服務的需求為核心。 我們充分認識到港務局全體業主進駐圣榮物業小區的重要性和特殊性。根據物業費的測算，港務局業主的物業費要高于園區內其他業主的水平。在同一個小區，物業費收取水平的差異，管理服務水平應高于圓區內其它區域。因此，按照高質高價的原則，在管理服務上應該有所傾斜。這是西北組團小高層今后物業管理理念的一個核心。 （二）“兩項重點” 第一項工作重點主要對物。應充分利用圣榮物業自身的技術優勢和管理經驗，確保今后的設備設施運行正常，主要設備完好率達到100%。第二項工作重點主要對人

4、。圣榮物業已對圣榮小區物業管理了多年，在管理該小區中積累了豐富的經驗，西北組團小高層的加盟，更為圣榮物業管理公司增加自己獨特的優勢。 （三）“三全管理” 圣榮物業將對西北組團小高層提供全能、全員、全程式管理。1、全能：圣榮物業西北組團小高層物業管理處的員工應具備多種能力。2、全員：物業管理全員化。要求公司全體員工要打破專業分工界限,把物業管理的每一項工作都當做自己的本職工作。如:工程人員在巡視過程中不僅僅充當維修的角色，同時應關注樓宇內公共部位的環境清潔；同樣，客服人員在公共區域也充當保安、設備設施的巡視人員。 3、全程：確保公司為業主所提供的每一項服務做到有始有終。（四）“四項保證” 1、保

5、證設備設施處于良好的運行狀況。 2、保證小高層區域的治安環境安全。 3、保證小高層的環境優于小區內的其它區域。 4、保證小高層業主享受溫馨和高效的服務。 二、管理的總體原則 1、堅持超前的物業管理思路和理念，恪守物業管理行業道德。 2、物業管理服務標準化、考核定量化、工作程序化、管理系統化。3、物業管理計劃、目標、設備設施的維修保養計劃及節能計劃的制訂要科學嚴謹。 4、堅持謹慎原則，建立完整的工程緊急預案體系，對設備運行和風險要有嚴謹的防范措施。 5、執行管理預算制度。擬訂小高層的物業管理預算案，作為年度管理及財務監管的依據，嚴格按照管理計劃對管理開支進行控制，有條件應單獨記帳。 為遵循上述管

6、理原則，建議按物業管理一般原則，調配西北組團小高層物業管理的專業人員，全面承擔小高層的物業管理服務工作。第二部分 小高層接管驗收方案（一）、成立物業接管小組組 長：下設三個分小組：1、文件資料接管小組 責任部門：客戶服務部責任人:職責：（1）負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；（2）業戶資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作2、現場驗收接管小組 責任部門：工程部、保安部 責任人： 職責：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。3、財務接管小組 責任部門：財務部 責任人： 職責：財務資料的交接。（二）、接管驗收前的準備1、與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、

7、驗收標準等。 責任人： 2、提前派出技術人員前往物業現場摸底，制定好接管驗收計劃。 責任人：3、提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作。 責任人：（三）、接管驗收內容一、資料的接管驗收A、物業產權資料；1、項目開發批準報告；2、規劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用許可證；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖。B、綜合竣工驗收資料：1、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2、建設工程竣工驗收證書；3、建設消防驗收合格證；4、公共配套設施綜合驗收合格書；5、供水協議書；6、供電協議書；7、供氣協議書；8、有

8、線電視合格證；9、通信設施合格證；10、地質報告書；11、全套設計圖紙；12、圖紙會審記錄；13、設計變更通知單；14、重要的施工會議紀要；15、隱蔽工程驗收記錄；16、沉降觀測記錄；17、其他可能會影響將來管理的資料。C、機電設備資料：1、機電設備出廠合格證；2、機電使用說明書（要求中文）；3、機電設備安裝、調試報告；4、設備保修協議。D、業主資料：1、已購房的業戶姓名、位置、面積、聯系電話等；2、已購房業戶的付款情況或付款方式；3、其他相關資料。二、房屋主體接管驗收標準和方法1、驗收標準為建設部房屋接管驗收標準。（見附件）2、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。三、財務資料的交接（略）（四）

9、、工程接管驗收流程1、資料的接管驗收（附表）按西北組團小高層產權和技術資料交接單進行交接，確認簽字。2、房屋本體現狀接管驗收（附表）按房屋本體現狀驗收標準進行接管驗收，把不合格項目記錄到接管驗收遺留問題登記表中，雙方確認簽字。3、機電設備的接管驗收（附表） 按照機電設備的接管驗收標準進行接管驗收，把不合格項目記錄到接管驗收遺留問題登記表中，雙方確認簽字。4、對接管驗收遺留問題進行登記（附表） 對所有不合格項目分類整理，登記，存檔。5、把接管驗收遺留問題和不合格項目提交給開發商，在規定時間內進行整改（附表）。整改合格后對整改部分再進行驗收，合格后雙方確認簽字。（五）、接管驗收遺留問題的處理1、對

10、資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交開發商相關人員簽字確認；對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發商聯系補充。2、對物業設備設施接管驗收中發現的問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表中并請開發商相關人員簽字確認3、對物業設施、設備遺留問題，一般分為三類:、一般問題，要求發展商在兩周左右時間內解決；、重大問題要求發展商在一個月左右時間內解決。、對于長期解決不了、又勢必會影響今后物業管理的問題，應以備忘錄形式將問題登記后交開發商備案。4、接管驗收遺留問題登記表和備忘錄交公司行政部門歸檔長期保

11、存。第三部分 物業接管驗收程序一、工作程序1、開發商成立移交小組，擬定移交接管工作進度計劃，向物業公司送達接管驗收通知書，由物業公司備案；2、物業公司驗收小組按物業接管資料的移交核對所接收的資料，在15日內簽發驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收；3、物業公司驗收小組同移交人對房屋質量使用功能、外觀質量、公共配套設施/設備等進行接管驗收；4、對未按設計要求配套到位，和不能正常運轉的設備（包括水、電、氣、暖等），物業提出整改意見，由開發商負責落實，直至合格；5、對驗收中發現的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；6、

12、對單元內物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由物業公司接收鑰匙。7、業主入住時，由業主對其進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由物業公司報告開發商，由其限令施工隊逐項返修，經物業公司或業主驗收后清項；8、在保修期內，在使用過程中由業主或管理人員發現的，由于建筑施工或產品制造上的缺陷，報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。二、注意事項1、接管驗收工作必須依靠開發商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成。2、應選派素質好、對工作負責的技術人員參與驗收；3、物業公司應首先站在業主的立場上，對將要交付使用的物業進行嚴格的驗收，以維護廣大業主的合法權益，同時也應從物業日后維修保養的角度進行驗

13、收；4、驗收中出現的問題應明確記錄在案，督促開發商（或指定的施工單位）維修、改進；5、移交工作應辦理書面移交手續，物業公司接收的只是管理權。第四部分 機構設置與人員配置方案人員配置要求為了滿足高標準服務需求，管理公司員工以內部挑選為主和外部招聘為輔，配備最優勢資源。對新入職員上進行系統培訓，確保員工的服務知識、技能結構的合理性、全面性和實操性；對有發展培養前途的員工，應開發其管理的潛能，培養出復合型人才。人員配備方案客戶服務（2人）學歷：中專及以上文化程度。經驗：一年以上物業、酒店、旅游等服務行業工作經驗。擁有簡單的英語對話能力。證件：具有物業管理上崗證。技巧：善于與客戶溝通，熟悉電腦操作。其

14、它：外表形象氣質佳機電維修（3人）學歷：中專以上學歷，機電一體化、電氣自動化、給排水等相關專業。經驗：四年以上相關專業技術工作經驗。證件：有本專業上崗證； 土建維修（1人）學歷：中專以上學歷，工民建等相關專業。經驗：四年以上相關專業技術工作經驗。綠化植保（2人）學歷：高中以上學歷，園林，植保等相關專業。經驗：二年以上相關專業技術工作經驗，兩年以上領班級工作經驗。護衛員學歷：高中以上學歷基本條件：男性 20-26歲；一年內退伍軍人，黨員優先；身體健康，五官端正；第五部分 對西北組團管理服務中的幾點建議一、服務體系的建立與提升針對小高層客戶群體服務需求，在物業管理的組織架構內，增添能夠迅速響應客戶

15、新需求的動態服務體系，確保服務質量獲得業主的認可以及良好的滿意率。二、加強人員的培訓工作始終高度重視人力資源的開發，尤其強調企業對員工的內部潛能開發即培訓。因此，我們把培訓提升到一個戰略高度。我們相信，一個好的管理模式必定包含一個好的培訓機制。三、加強物業維修保養。 最大的目的是確保小高層的保值升值。物業的維修養護是現代物業管理的主要內容之一。堅持“優質優價，因地制宜”的方針，編制科學的物業維修養護計劃并合理組織實施，可以達到如下目的： 1、延長物業的物質壽命，滿足公共設施、設備的正常使用功能； 2、延長物業的經濟壽命，達到物業的保值增值； 3、降低管理成本支出，減輕業主經濟負擔，保障社區服務體系的可持續性改善和發展； 建議圣榮物業公司以建設部、濰坊市有關物業維修養護的相關法規、專業標準、技術規范以及圣榮集團規定的質量保證體系中的相關操作規程作為依據，開展物業的維修養護工作。四、物業費收取的細致工作西北組團小