1、房地產開發項目的融資成本與風險性分析作者：楊亞莉來源：中外企業家2014年第12期楊亞莉（重慶潤鵬房地產開發有限公司，重慶400039）摘要：我國房地產行業經歷了十年的高速發展，近一年來房地產行業面臨著調整，據統 計部門公布的2014年10月份我國主要城市商品房價格變化情況來看，只有3個城市房價出現 上漲，其余的城市房價出現下跌，其中一部分的城市商品房均價出現連續數月的下跌。房地產 開發企業在這一背景下，項目的融資成本與風險更加突出。關鍵詞：房地產；融資成本；風險分析中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2014）34-0147-02收稿日期：2014-11

2、-20作者簡介：楊亞莉（1975-），女，漢族，重慶人，會計師，主要研究方向為房地產企業財 務成本管理。一、弓1言房地產開發項目需要巨大的資金投入，由于房地產企業資金有效，開發項目需要從外部進 行融資。我國由于資本市場不健全，房地產開發融資渠道較為單一，融資成本高。由于房地產 行業的調整，企業的融資更加困難，融資的風險較為突出。今年以來，就有數家規模較大的房 地產企業因資金鏈斷裂而出現倒閉。目前的情況下，房地產企業控制融資風險已經關系到企業 的生存，尤其是中小型的房地產企業，筆者將圍繞房地產融資成本及風險這一問題進行探討。二、房地產開發項目的融資成本與風險分析（一）房地產開發項目融資成本較高由

3、于我國的資本市場不健全，企業的融資渠道狹窄，導致融資成本較高。目前房地產開發 項目主要的融資方式是銀行貸款和民間借貸，銀行貸款相比民間借貸成本要低很多，但是在房 地產市場逐漸下行的趨勢下，銀行對于房地產開發企業貸款的額度有所收緊，尤其是一些規模 較小的房地產開發企業，從銀行貸款的難度逐漸加大。民間借貸雖然手續簡便，但是融資的成 本很好，至少10%的利率，一些地方甚至出現20%、30%的借款利率，對于房地產開發企業來說， 融資的成本巨大。一旦出現資金緊張，無法按時還款，很可能導致公司資金鏈斷裂，出現破產， 今年就有數家因民間借貸出現資金鏈斷裂而破產的房地產企業。對于銀行貸款的成本，貸款利率通常由

4、央行決定，央行采用貨幣政策通過對利率的調整， 對宏觀經濟進行調控，最近一次的利率調整中，央行下調了貸款利率，對于房地產市場是一大 利好。但是市場上利率的變動可能會導致房地產開發企業遭受到損失，主要表現在對房地產開 發企業借款的成本上，通常房地產開發企業需要向銀行借取大量的資金用于房地產的開發，而 借款的成本受到利率的影響，一旦利率升高，資金成本將會增加，企業的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會增大企業的融資成本，在行業整體 低迷的情況下，房地產開發企業將面臨較大的風險。（二）融資渠道單一，對銀行貸款過度依賴融資渠道單一已經是我國企業面臨的普遍問題，中小企業

5、、房地產開發企業都面臨著融資 渠道單一的問題。目前房地產開發企業在我國的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型 的房地產開發企業在資本市場上難以獲得資金，造成房地產開發企業融資渠道十分的狹窄。通 常企業的融資渠道可以分為三類，即借款、發行債券、股權融資，在健全的資本市場中，三種 融資方式都較為普遍，企業的融資渠道也較為廣泛，但是在我國的市場中，房地產開發企業難 以發現債券，股權融資也很少，基本上都是靠借款來補充企業的現金流。銀行是目前我國金融 體系的樞紐，房地產開發企業的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產開發企 業將難以獲得貸款，職能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，

6、一些民間借貸的利 息率甚至要高于房地產開發企業的年凈利率，造成還款壓力巨大。企業的貸款雖然只占據15% 左右，但是自籌資金中很大一部份是民間借貸或者其他私人借貸。如果把國內貸款和自籌資金 合并，那么通過借款融資的比例將在55%左右。對于一家企業來說，借款比例過高將帶來較大 的財務風險。一家企業的融資應該是貸款、債券和股權融資相結合。在股權融資方面，歐美一 些發達國家有較為發達的房地產開發企業機構，能夠對發展前景較好的企業進行投資，從而持 有房地產開發企業的股權，幫助企業發展壯大。但是在我國的資本市場中，很大一部分房地產 開發企業都投向了成熟型的企業，在這些企業的上市前夕進行投資，發展規模小的企

7、業很難獲 得房地產開發企業，造成房地產開發企業難以通過股權進行融資。總而言之，房地產開發企業 對銀行貸款依賴度過高，伴隨著潛在的財務風險。（三）融資風險管理機制不健全由于我國的房地產市場過去處于粗放式經營管理中，對融資風險的管理不夠重視，融資風 險管理機制不健全，導致融資風險較高。由于房地產開發項目管理者過于重視項目的擴張，為 了籌集更多的資金，對融資風險的認識不足。這就直接的導致財務部門融資風險的預警機制不 健全，無法有效的識別和預防融資風險。很多的房地產開發企業沒有建立完整的風險識別、應 對機制。良好的風險防范機制能夠及時的識別融資風險，進而有效的進行應對，如果風險預警 機制不健全或者缺失

8、，將無法識別和應對融資風險，可能會為房地產開發企業帶來巨大的經濟 損失。目前我國的房地產企業融資風險管理不健全的原因有如下幾點，首先，風險管理程序不規 范，缺乏專門的分析部門和專業素質過硬的人才。其次，在整個宏觀層面上看，房地產融資方 面的相關法律法規缺失，通常是采取行政干預措施對融資進行管理，缺乏明晰的法律法規作為 依據，增大了融資風險。最后，房地產開發企業自身的建設不到位，過于重視營業銷售，而忽 視了企業自身經營管理建設，導致內部管理較為松散，沒有完整、可行的風險管理運行機制。（四）融資結構不合理，還款壓力大根據融資優序理論，企業的融資順序應該是債務融資、股權融資，在債務融資中需要合理 的

9、安排短期債務和長期債務的比例。短期債務的比例過高，房地產開發項目的還款壓力很大， 一旦資金緊張無法按時還款，將面臨較大的財務風險；短期債務比例過低，雖然短期的還款壓 力較小，但是一旦出現降息等寬松貨幣政策，企業的資金成本相對增加，如最近央行的降息措 施，就降低了企業的貸款成本。房地產開發項目短期融資比例過大，和企業在進行融資機構規 劃有著密切的關系。由于融資渠道單一，企業發行債券或者進行股權融資十分困難，尤其是對 于中小型房地產開發企業來說。而貸款融資通常時間較短，甚至最短的只有幾個月，一項房地 產開發項目的周期較長，面對著如此短暫的還款期限，企業的融資風險顯露無疑。三、房地產開發項目控制融資

10、風險建議（一）引入多元化融資渠道，降低融資成本由于融資渠道過于狹窄，不僅嚴重的影響了房地產開發企業的發展，還增加了房地產開發 項目的融資風險，因此，需要積極的拓寬融資渠道，引入多元化的融資渠道。房地產開發企業 首先要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能 力能，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設， 提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資，股權融資雖然是較為快速的方式，但是股權融 資面臨著企業估值、控制權等諸多問題，一旦處理不善，可能導致企業控制內部管理出現混亂。 隨著國家對擔保行業的日益重視，房地產開發企業還可以

11、嘗試進行擔保融資，通過擔保機構， 進行資金的拆借，這能夠緩解房地產開發企業短期的資金困境。總之，通過多元化的融資方式， 拓寬融資渠道，建設對商業銀行的過度依賴，降低企業的融資風險。（二）健全內部控制體系，降低融資風險內部控制在企業的融資風險管理中有著十分重要的作用，因此，需要健全企業的內部控制 體系，從而降低融資帶來的風險。健全房地產開發企業內部會計控制和管理控制制度，公司的 內部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監督這三方面進行，首先，房地產開發企業需 要建立一套嚴格的內控規章制度，借鑒國際上通用的COSO框架，設計內部控制架構，然后結合 我國的相關法律法規，如企業預算管理暫行辦法、企業

12、資金授權審批管理辦法等，建 立系統性的內部控制制度。在房地產開發企業融資管理中，要合理設置職能部門，明確各部門 的職責，建立完善的財務控制和職能分離體系，杜絕為謀私利而損害企業利益的情形出現。因 此，要充分考慮房地產開發企業內部不兼容職務以及相互分離的制衡要求，形成內部相互制約、 相互監督的格局，通過這一措施降低房地產開發項目中的融資風險。（三）合理規劃融資結構，減少還款壓力依照相關的融資理論以及我國房地產項目的相關數據，房地產開發項目要合理的規劃融資 結構，適當的降低銀行貸款、民間借貸的比例，擴張股權融資的比重。由于我國企業債券的發 行要求十分嚴格，企業債券市場處于起步階段。股權融資是比較理

13、想的融資渠道之一。目前很 多的房地產開發企業股權融資的比重還很低，只有很少一部分的大型房地產企業上市融資，因 此，可以考慮加大引入外部投資者的比例，分攤企業的經營風險。房地產產業投資基金是另外 一個較為合適的融資選擇，房地產投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設立是專門用于 房地產開發項目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產領域。通過這一基金的設立， 可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產的融資，也便利了中小投資者。房地產投資基金可 以獲得較高的規模效益，從而促進房地產市場的持續發展。目前該基金在一些發達國家較為普 遍，在我國還處于發展階段，隨著市場的逐漸健全，這一基金的規模也將逐漸壯大。通過引入 不同領域的金額，降低企業的短期借款比例，不僅可以減少還款壓力，還可以分散企業的經營 風險。（四）加強項目前期調研，慎重選擇開發項目在市場部景氣的情況下，房地產項目的選擇顯得十分重要，這就要求房地產開發企業在項 目投資的前期，加強市場調研，選擇市場前景好的項目進行投資，避免盲目投資建出現滯銷或 者爛尾樓的現象。為此，房地產開發企業要針對項目當地的經濟發展水平、項目所處的地段、 市場競爭情況等進行詳細的分析，運用科學的手段對外部環境進行準確的事前調研。如果有較 不利于項目開發的因素，就業考慮項目的可行