1、案例分析（ 、項(xiàng)目介紹 年 月，我公司受 公司的委托， 對(duì)其位于南鄭縣 鎮(zhèn) 街的商品案例分析（ 、項(xiàng)目介紹 年 月，我公司受 公司的委托， 對(duì)其位于南鄭縣 鎮(zhèn) 街的商品交易市場(chǎng)一宗國(guó)有出讓土地進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)對(duì)象未涉及地上的建（ 構(gòu)） 筑物。評(píng)估目的為貴公司向金融部門(mén)申請(qǐng)抵押提供國(guó)有土地使用權(quán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格參考；估價(jià)基準(zhǔn)日是 年 月 日； 估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓土地使用權(quán)， 屬南鄭縣 公司的商業(yè)用地中設(shè)定的用途為商業(yè)用地， 設(shè)定評(píng)估對(duì)象在紅線外“ 五通” （ 通路、通電、供水、排水、通訊）紅線內(nèi)場(chǎng)地平整的開(kāi)發(fā)條件下，土地使用權(quán)年限為剩余使用年限 年。二、土地權(quán)屬狀況待估宗地屬于 公司的商業(yè)用地。該宗國(guó)有土

2、地于 年 月 日， 經(jīng)南鄭縣人批準(zhǔn)， 以繳納土地出讓金的方式取得國(guó)有土地使用證， 批準(zhǔn)用途為商業(yè)用地， 年期 年。至評(píng)估基準(zhǔn)日， 待估宗地未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。三、案例中的難點(diǎn)及解決方法 、評(píng)估方法的選取案例中的評(píng)估目的是以地產(chǎn)作為抵押向金融部門(mén)申請(qǐng)抵。在以地產(chǎn)抵押抵押權(quán)設(shè)定時(shí)， 評(píng)估的對(duì)象土地使用權(quán)的抵押價(jià)格由此可見(jiàn)， 地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定估與一般的以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評(píng)估方法基本相同， 即可以用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修來(lái)進(jìn)行評(píng)估。一般說(shuō)來(lái)， 在地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育的區(qū)域里， 可選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 商業(yè)用地用收益還原法比較合理； 在已完成基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的區(qū)域， 也可考慮選用

3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修本案例根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況及估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)收集的資料來(lái)看， 待估宗地用途為商業(yè)用地，其所在區(qū)域內(nèi)商鋪眾多， 估與一般的以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評(píng)估方法基本相同， 即可以用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修來(lái)進(jìn)行評(píng)估。一般說(shuō)來(lái)， 在地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育的區(qū)域里， 可選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 商業(yè)用地用收益還原法比較合理； 在已完成基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的區(qū)域， 也可考慮選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修本案例根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況及估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)收集的資料來(lái)看， 待估宗地用途為商業(yè)用地，其所在區(qū)域內(nèi)商鋪眾多， 商業(yè)發(fā)達(dá)，資料易于取得； 估宗地屬南鄭縣基準(zhǔn)地價(jià)的覆蓋范圍內(nèi)， 經(jīng)修正后能基本上反應(yīng)區(qū)域地價(jià)水平

4、。按照對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的要求， 選用收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的評(píng)估方法， 也可采用成本近法。本案例采用收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估。在結(jié)果確定中， 據(jù)各種方法與資料取得情況， 并結(jié)合市場(chǎng)供需狀況， 對(duì)較真實(shí)反應(yīng)估價(jià)結(jié)果的方法賦予較大權(quán)重， 采用算術(shù)平均法處理。值得強(qiáng)調(diào)的是， 地產(chǎn)抵押抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估和其他目的評(píng)估不同的是， 運(yùn)用各種評(píng)估方法時(shí)， 都要充分重視保守性原則。 、評(píng)估面積的確定遵循合法原則， 包括合法、合法使用、合法處分。本案例中因涉及共有使用面積和分?jǐn)偯娣e， 首先要明確共同使用面積是按份共有還是共同共有，共有人占多大的份額享有多少權(quán)益，抵押評(píng)估

5、必須為全體所有人共同同意。土地估價(jià)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格確認(rèn)土地面積， 一定要以市、縣土地管理部門(mén)頒發(fā)的合法土地使用或地籍圖上載明的面積為準(zhǔn)，而不能隨便把任何一個(gè)測(cè)繪隊(duì)測(cè)量的面積作為評(píng)估的依據(jù)。該案例中的合法依據(jù)是待估宗地的國(guó)有土地使用證和地籍 檔案中的權(quán)屬材料為準(zhǔn)。 、在土地還原有多少權(quán)益，抵押評(píng)估必須為全體所有人共同同意。土地估價(jià)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格確認(rèn)土地面積， 一定要以市、縣土地管理部門(mén)頒發(fā)的合法土地使用或地籍圖上載明的面積為準(zhǔn)，而不能隨便把任何一個(gè)測(cè)繪隊(duì)測(cè)量的面積作為評(píng)估的依據(jù)。該案例中的合法依據(jù)是待估宗地的國(guó)有土地使用證和地籍 檔案中的權(quán)屬材料為準(zhǔn)。 、在土地還原利率的確定上土地還原率的確定方法有三種： 一

6、是土地純收益與土地價(jià)格比值法， 二是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整法， 三是投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序法。待估宗地所在同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似的商業(yè)用地較少，故不采用土地純收益與土地價(jià)格比值法。因 年期存款、國(guó)債、債券的收益率可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查到， 采用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益綜合排序法只能說(shuō)明其所在的大致范圍， 并不能得出準(zhǔn)確數(shù)值， 故該方法只能作為參考。該企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)屬中等風(fēng)險(xiǎn)， 故土地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為被確定在 之間，同期央行一年期存款利率為 ，故土地還原利率在 之間， 參考投資收益率排序法的結(jié)果， 抵押等風(fēng)險(xiǎn)較大的評(píng)估項(xiàng)目， 采用相對(duì)較高的還原利率， 最終確定該項(xiàng)目的土地還原率為 。四、案例中的 、評(píng)之必須對(duì)土地

7、資產(chǎn)的和所搜集到的資料進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。抵押土地的權(quán)屬變化在反應(yīng)， 應(yīng)究其原因， 弄清來(lái)龍去脈， 并進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。抵押土地的權(quán)屬變化在反應(yīng)， 應(yīng)究其原因， 弄清來(lái)龍去脈， 并予以說(shuō)明中未見(jiàn) 、地上建筑物對(duì)土地價(jià)值的影響未作分析說(shuō)明五、獲得的經(jīng)驗(yàn)和啟發(fā) 、評(píng)估在驗(yàn)證抵押人土地使用證時(shí)， 必須親眼驗(yàn)證原件。并核實(shí)是否存在他項(xiàng)權(quán)利， 如是否已經(jīng)抵押等， 以避人將土地使用權(quán)重復(fù)抵而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。 、地產(chǎn)抵押評(píng)估除遵守土地估價(jià)的一般原則外， 應(yīng)根據(jù)地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)， 還應(yīng)遵循真實(shí)性原則和保守性原則。地產(chǎn)在抵押期間， 不確定較多， 容易導(dǎo)致抵押物的市場(chǎng)價(jià)值減損， 在處置

8、抵押物的期間， 產(chǎn)生的變現(xiàn)費(fèi)用較多、分險(xiǎn)較大， 因此必須堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則和保守估價(jià)。 、在估價(jià)方法的選擇上， 采取排除法進(jìn)行選擇。 步驟為兩步， 第一步按估價(jià)目的進(jìn)行估價(jià)方法選取。第二步， 結(jié)合待估宗地的具體情況， 進(jìn)行估價(jià)方法選取。在估價(jià)方法選擇時(shí)一定要搞清楚每種估價(jià)方法的限制條件與應(yīng)用范圍。在一個(gè)具體項(xiàng)目中要找出每種估價(jià)方法限制條件， 這樣能夠使找出最適應(yīng)該項(xiàng)目的估價(jià)方法。 、在土地還原利率的確定上。一是采用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資利益率綜合排序法確定出土地還原利率在大致范圍。用該種方法確定的土地還原利率作為參考范圍。二是在分析用該種方法確定的土地還原利率作為參考范圍。二是在分析初值經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響估價(jià)對(duì)象的各種風(fēng)險(xiǎn)， 確定增加的風(fēng)險(xiǎn)利率值， 一般將風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高、投機(jī)四種情況。結(jié)合估價(jià)項(xiàng)目的具體情