1、深圳市萬科房地產有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.產品定位策劃程序編號：VKSZ/QP/PR002版號：A/2頁碼：第10頁 共10頁產品定位策策劃程序序編制陳銳彬日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準劉榮先日期2002-08-22流 程 要要 素流程目標：流程時間要要求流程監控點點數目流程主要責責任崗位位流程涉及職職位數目目修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2002-10-23A/14.2.22、5.1、55.2.4、55.3.1、55.4、77陳銳彬唐激揚劉榮先2004-5-117A/2取消編寫計計劃，明明

2、確了產產品建議議書修訂訂記錄及及分期項項目處理理方式。方志勇唐激揚劉榮先目的根據公司項項目經營營決策，完完成項目目的市場場定位、產產品建議議。適用范圍適用于公司司新項目目完成購購買決策策之后，對對項目進進行的深深入市場場定位和和明確產產品形態態、主題題、和建建設指標標的工作作。術語和定義義市場定位：明確項項目目標標消費群群體及其其特征。產品形態：項目產產品類型型選擇。產品主題：指對項項目設計計主題與與產品形形態的選選擇。建設指標：項目各各類型物物業建設設量的數數據指標標和比例例關系。職責銷售經營部部負責制定項項目產品品建議書書。組織項目市市場定位位市場調調研以及及產品建建議調研研工作。調研記錄

3、的的總結分分析、歸歸檔管理理工作。總經理批準項目目產品建建議書。工作程序項目發展部部提交的的項目目可行性性研究報報告是是本階段段產品策策劃的輸輸入。工作準備銷售經營部部項目銷銷售組安安排調研研時應事事先與項項目發展展部、項項目經理理部協調調和溝通通。工作展開前前，項目目銷售組組經理應應組織銷銷售組成成員準備備以下文文件：項目可行行性研究究報告。過往同類項項目的項項目產品品建議書書。調研工作實實施項目銷售組組成員查查閱并熟熟悉項項目可行行性研究究報告、觀觀察各方方面的工工作現狀狀、現象象和活動動獲取項項目相關關信息。項目銷售組組實施關關于目標客客戶群體體、產品品主題、產產品形態態和產品品各建設設

4、指標的的調研。每次調研完完成后，項項目銷售售組必須須完成一一份市市場調研研報告，由由項目銷銷售組經經理審核核并保證證調研報報告的正正確性和和完整性性。提交交銷售經經營部總總經理，報報告內容容應包括括：調研的目的的和范圍圍。調研組成員員。調研日期。調研所依據據的文件件。調研結果表表述。調研結果分分析、小小結。銷售經營部部項目銷銷售組針針對調研研中的表表述和結結論性意意見，提提出修正正性措施施，形成成市場場調研報報告及初初步產品品建議書書，經經銷售經經營部項項目銷售售組分管管經理審審核修正正，銷售售經營部部總經理理確認。內容包括但不限于：項目定位潛在消費者者背景資資料分析析潛在消費者者產品需需求對

5、比比分析市場現狀產品定位類型：生活活設計、形形象定位位檔次風格：價格定定位、建建筑風格格定位建筑比例建建議：建筑類型比例面積（萬平平方米）套數（平方方米）合計預期價格（采采用可類類比物業業加權比比較法）注意營造的的要點交通設施環境小區配套物業管理服服務經營模式的的考慮住宅部分公建部分物業服務模模式的提提升機構潛在消消費建議議機構消費者者類型使用目的產品需求概念設計階階段工作作重點工作目的工作重點開發節奏由銷售經營營部向萬萬創提交交初步步項目產產品建議議書，供供萬創進進行項目目概念設設計。概念設計確確認后，由由銷售經經營部、萬萬創公司司共同向向成本管管理部提提交初初步項目目產品建建議書及及項目概

6、概念設計計成果，由由成本管管理部進進行新項項目建安安成本概概算，概概算后提提交財務務管理部部進行新新項目完完全成本本概算及及經營指指標及資資金要求求概算。經新項目成成本概算算后，由由銷售經經營部項項目銷售售組根據據概念設設計研究究、新項項目經營營成本概概算等資資料組織織編寫項項目產品品建議書書。內內容包括括但不限限于：項目定位項目與周邊邊的關系系：與所所在區域域定位和和規劃的的關系、地地塊或周周邊可利利用的自自然資源源、地塊塊或周邊邊可利用用的社會會資源、項項目周邊邊的交通通情況、項目周周邊的社社會配套套、市場場現狀、市市場需求求。項目定位：項目定定位描述述、項目目差異性性的營造造。客戶資源：

7、潛在消消費者消消費判定定、潛在在消費者者消費特特征、客客戶購房房用途、消消費行為為分析、內內外銷分分析。產品描述產品規劃要要點綜述述產品描述：總建筑筑面積、住住宅、會會所、商商業（社社區配套套和特色色商業）、其其它公建建、住宅宅產品（住住宅產品品具體內內容見下下表）建筑類型比例面積（萬）套數平均面積（）均價(元/)共計項目的環境境定位要要求項目的公建建定位功能設計：會所、商商業配套套、學校校。（公公建視產產品情況況需要有有補充報報告）服務目前已有關關聯項目目提供的的服務針對項目客客戶提供供的服務務、特殊殊產品提提供的服服務經營項目的出發發點和經經營模式式經營方式建建議項目開發方方案方案選取原原

8、則方案建議（含含初步成成本、財財務測算算）操作風險及及規避方方式項目開發節節奏(主要產產品的分分期重點點)營銷思路項目產品品建議書書經銷銷售經營營部總經經理確認認后，銷銷售經營營部組織織萬創公公司、項項目經理理部、成成本管理理部、財財務管理理部向公公司總經經理匯報報。公司司總經理理最終批批準，由由銷售經經營部提提交萬創創公司、項項目經理理部，供供萬創公公司進行行設計招招標；供供項目經經理部編編寫項項目開發發工作指指導書。項目商業部部份的產產品建議議按產產品建議議書（商商業部份份）作業業指引執執行。產品建議議書定定稿后，根根據項目目進展對對其所做做的補充充及修訂訂，以會會議紀要要等形式式備案，并并提供萬萬創公司司作為設設計輸入入資料。分期開發的的項目，每每期的