1、深圳市長長大廈投投資回報報可行性性分析項目概述述國際市長長大廈位位于深圳圳市南山山區僑城城西路與與深南大大道交匯匯處的東東側。東東面是旅旅游景點點未來來時代和和市井氛氛圍較濃濃的下白白石自然然村；南南面緊鄰鄰白石洲洲中英文文學校，再往南南是已建建或在建建的住宅宅區，如如匯雅苑苑、桂苑苑、世紀紀村等；西面過過僑城西西路是336洞的的沙河高高爾夫球球會；西西北面有有名商高高爾夫球球會；北北臨城市市主干道道深南南大道。國際市長長大廈位位于中外外聞名的的旅游景景點華僑僑城片區區，東接接未來時時代、世世界之窗窗、錦繡繡中華、民俗文文化村，南望深深圳灣海海景及香香港元朗朗，西面面有高爾爾夫球場場，北面面有

2、歡樂樂谷等景景點，在在國際市市長大廈廈遠眺，可謂“風景這這邊獨好好”。國際市長長大廈占占地面積積50000m2，總建建筑面積積3.225萬mm2，由一一棟造型型獨特的的多功能能中高層層建筑組組成，一一次性開開發建設設。項目主要要技術指指標用地面積積：容 積 率：層 數數：建筑覆蓋蓋率：50000.2mm26.525層42總建筑面面積：其中計入入容積率率面積：住 宅宅：商 業業：辦 公公：酒 店店：娛 樂樂：其中不計計入容積積率面積積：地下一一層：地下二二層：399115.99m2325113.55m2198553.11m229188.6mm220366.2mm251055.9mm227733.

3、9mm274866m238566444m236299566m2建筑設計計：深圳華工工程設計計有限公公司承建商：物業管理理：（二）投投資回報報分析投資回報報計算表表：項目費用（萬元）備注地價款款地塊地價價款41400住宅面積積：2000000 m22商業面積積：30000 m2辦公面積積：10000 m2住宅部分分綜合地地價：116000元/mm2商業部分分綜合地地價：226000元/mm2辦公部分分綜合地地價：116000元/mm2（暫按按協議地地價）（2）建建設費建安費24000025000元/m281255總建面：325500mm2單位成本本：25500元元/m22配套設施施費487.5總

4、建面1500元/mm2規劃設計計費97.55總建面30元元/m22工程監理理費81.225總建安（81225）11項目管理理費81.225總建安的的1%不可預見見費用81.225總建安的的1%固定成本本合計130994（1）（2）每平方米米綜合建建設成本本價40299元/mm2(1)+/3325000投資方分分攤建設設成本價價54566元/mm2(1)+/2240000銷售收收入銷售收入入；住宅均均價：880000元/mm2商業均均價：1150000元/m2辦公均均價：882000元/mm22132208000020000088200010000=2213220可銷售

5、面面積為：240000 m2利潤計計算資金占用用利息：65711萬元4.55296平均按一一年計，65771萬元元為啟動動資金營銷推廣廣費用（物業總總價值3%）：639.6策劃代理理、廣告告、包裝裝、促銷銷營業稅、印花稅稅及其它它相關稅稅（物業業總價值值5.711%）：12177可變成本本21522.6296+6399.6+12117投資方分分攤單位位可變成成本897元元/m2可變成本本/2440000毛利毛利率：60773.44(2213220-660733.4)=400%60733.4213220-1330944-21152.6所得稅911毛利的115%純利潤： 660733.4-9115

6、1622.4毛利-所所得稅說明：A、地價價款：含含項目轉轉讓費、“七通一一平”、青苗苗補償、協議地地價、城城市增容容費、城城市配套套費。B、建安安費：按按住宅、商業、辦公三三項的經經驗平均均值計。C、配套套設施費費：含水水電增容容費、綠綠化及道道路、煤煤氣管道道、通訊訊、有線線電視布布線、安安全監控控系統布布線、消消防、人人防、戶戶外公共共設施（如路燈燈、座椅椅等）、車庫。2、啟動動資金測測算：（1）、一次性性交付地地價：441400萬元（2）、建安費費預付（25%）：881255萬元25%=20031萬萬元（3）、配套設設施費預預付（含含水電增增容）：4877.5萬萬元25%=1221.88

7、75萬萬元（4）、規劃設設計：997.55萬元80%=788萬元（5）、營銷推推廣及策策劃啟動動費用（營銷中中心、銷銷售道具具）：2200萬萬元啟動資金金共計：65771萬元元投資回報報率：65771=%3、量化化評定銷售平均均價格：住宅 80000元元/m2商業 1550000元/ m2辦公 82200元元/ mm2單位成本本（含固固定成本本和可變變成本）：63553元/m2（為住住宅、商商業和辦辦公的平平均單位位成本）可售面積積：2440000m2銷售收入入：2.1322億元稅前利潤潤（毛利利）：660733.4萬萬元稅前利潤潤率：440%(三)資資金流量量分析本財務分分析主要要研究該該項

8、目籌籌建開發銷售完成的的全過程程，現采采用資金金流量分分析方法法導入研研究。03.1 資金流流量圖銷售收入銷售收入銷售收入項目啟動資金工程監理費1/3銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入t規劃設計費1/3項目管理費1/2規劃設計費3/3規劃設計費2/3工程監理費3/3支付稅金小區配套費工程監理費2/3建筑工程費1/3地價市場推廣費3/3市場推廣費2/3市場推廣費1/3項目管理費2/2建筑工程費3/3建筑工程費2/3還貸款本息圖中，橫橫軸（tt軸）表表示項目目從開始始進行到到最后完完成的時時間過程程，橫軸軸上方箭箭頭表示示項目的的資金流流入，向向下箭頭頭表示項項目的資資金流出出。流入

9、入、流出出的資金金量大小小用箭頭頭的長短短大致表表示。通通過此圖圖，可以以比較清清晰地看看到本項項目的開開發和經經營過程程。3.2 資金流流量表根據現金金流量圖圖，可以以將項目目的現金金流入、流出按按等額時時間進行行排列，編出現現金流量量表，從從中計算算出具體體時間內內現金凈凈流量，反映項項目的資資金運行行動態過過程。項項目的運運作始終終要有資資金來維維持，因因此，銷銷售收入入是項目目操作過過程中最最為敏感感的變量量，其數數量的多多少，到到位的快快慢決定定項目的的走勢。而營銷銷策劃基基本上也也是圍繞繞實現預預期的銷銷售收入入為核心心來展開開的。下下面就本本項目作作具體探探討。項目的投投資回報報

10、情況參參見投投資回報報計算表表在編制資資金流量量表之前前，先對對項目開開發進度度及大致致的費用用預算作作簡單描描述：項目開發發進度及及大致的的費用預預算表單位：萬萬元時間進度度耗時累計項目進展展費用待付余款20011年1月0個月簽訂項目目轉讓合合同，開開始各項項準備自有啟動動資金到到位+6000057120011年2月1個月開始建筑筑施工圖圖設計，預付建建筑設計計費-32.565土地手續續辦理完完畢一次性支支付地價價款和項項目轉讓讓費-41440020011年3月月2個月提前開始始樁基礎礎工程墊資255%81255完成建筑筑施工圖圖，項目目報建支付設計計費-32.532.5520011年4月月

11、2個月辦理招投投標手續續樁基礎工工程完成成，工程程全面展展開開始支付付監理費費用-2061.225 自有啟啟動資金金到位+250022120011年9月月3個月開始支付付工程款款-2000061255支付監理理費-2041.225準備銷售售前期工工作，開開始發生生銷售費費用-125580000申請銀行行貸款，啟動資資金全部部到位+52221020011年9月月28日日公開發售售8個月主體完工工，正式式銷售，支付銷銷售費用用-1800459.6支付工程程款-2000041255支付監理理費-1031.225辦理銀行行按揭20022年5月月10個月月支付工程程款-2000021255支付監理理費-

12、1021.225支付設計計費用-32.50支付銷售售費用-59.640020022年6月月12個月月支付工程程款-1000011255支付監理理費-1011.225開始支付付小區配配套費-1500337.5支付銷售售費用-100030020022年7月月14個月月支付工程程款-5000625支付監理理費-11.250支付小區區配套費費-1500180.75支付銷售售費用-100020020022年8月月16個月月支付工程程款，準準備竣工工驗收-5000125支付小區區配套費費-150037.55支付銷售售費用-100010020022年9月月18個月月支付工程程款-12550支付小區區配套費費

13、-37.50支付銷售售費用-10000在編制本本資金流流量表時時，我們們將本項項目200個月的的開發周周期劃分分為100個等量量時間段段，以現現金流入入為正，流出為為負，此此處暫不不考慮預預售收入入。關于于銷售收收入的分分析后表表中有詳詳述。資金單位位：萬元元 時時間單位位：兩個個月 時間間段項目12345678啟動資金金+60000+2500+52221土地費用用-41440項目轉讓讓費建筑設計計費-32.5-32.5-32.5工程建設設費-20000-20000-20000-10000-5000-1255工程監理理費-20-10-10-10-11.25小區配套套費-1500-1500-37

14、.5營銷推廣廣費-1255-1800-59.6-1000-1000-1000預售收入入經營稅金金還貸款本本息小計+18227.55-32.5-18995+30331-21002.11-12660-7611.255-2622.5結轉金額額0+18227.55+17995-1000+29331+8288.9-4311.1-11992.335凈現金流流量+18227.55+17995-1000+29331+8288.9-4311.1-11992.335-14554.885投資小計計41722.532.55214552190021022.112600761.25262.53.3 投資情情況分析析根據上

15、表表,可以以了解每每個時間間段的投投入資金金變化。我們將將本項目目18個個月的開開發周期期劃分為為8個等等量時間間段。從投資曲曲線上看看,本項項目有四四次投資資高峰,第一次次在項目目啟動期期間（處處于時段段1中），其主主要原因因是本項項目的地地價款和和項目轉轉讓費須須一次性性支付；第二次次在項目目準備銷銷售時（處于時時段4中中），項項目準備備入市，各項銷銷售推廣廣工作需需全面投投入，同同時銀行行申請的的貸款到到位，施施工單位位墊資的的25%工程款款在此時時開始逐逐步支付付；第三三次在項項目正式式進入銷銷售階段段（處于于時段55和6中中），費費用集中中在工程程款和銷銷售費上上，此時時主體完完工又

16、遇遇國慶和和住交會會，是推推廣高峰峰期；第第四次是是在項目目收尾階階段，除除了支付付工程款款和其他他費用的的尾款外外，開始始出現還還本付息息和納稅稅（處于于時段110中）。總的來說說，以上上各個時時段的資資金投入入都是十十分巨大大的，尤尤其集中中在啟動動、開始始銷售、和收尾尾階段。這對銷銷售回款款提出了了很高的的要求，一旦因因某些宏宏觀經濟濟形勢或或實際操操作過程程中的原原因，導導致銷售售受阻，將會給給后續投投資形成成較大的的壓力。3.4 凈現金金流量分分析根據上表表，在未未考慮預預售收入入的情況況下，凈凈現金流流量變化化曲線如如下：從上圖可可以看到到，項目目在進行行到第55個時間間段（即即1

17、0個個月）后后，就必必須有銷銷售收入入來補充充資金，這是關關系到項項目能否否按照既既定的計計劃順利利推進的的根本保保障。3.5臨臨界的預預售收入入計劃下面排出出臨界的的預售收收入計劃劃:單位：萬萬元這個臨界界的預售售收入計計劃，是是維持項項目運作作的最低低保證,也是最最低的預預售收入入要求，只有達達到上面面的銷售售目標，才能確確保在項項目運作作過程中中不至于于出現資資金缺口口。否則則，就需需要銀行行貸款來來填補。（四）項項目投資資回報的的敏感性性分析項目各部部分投資資回報一一覽表項目建筑面積積（m2）單位建筑筑成本(萬元)投入（萬元）收益（萬元）利潤(萬元)利潤率固定可變總體750000330

18、112.669409997.7779855.01124.22住宅7230000388090.05593318226.44636133643099.54413.55商場2700011888.5444862236733.466309注：以上上項目的的收益只只考慮項項目開發發期內的的可預計計收入，未考慮慮車位出出售或長長期出租租的收益益。【結論】：通過以上上圖表分分析，我我們可以以初步得得出以下下結論：就各分項項目的利利潤率而而言，經經過計算算，項目目總體、住宅、商業三三項的利利潤率（稅前利利潤）分分別為224.22、113.55、3309。以上上的數據據中，住住宅部分分的利潤潤率尚可可；商場場部分

19、之之所以利利潤率如如此之高高,是因因為計算算資料不不全，其其成本計計算指標標暫與住住宅一樣樣（實際際上要高高于住宅宅），而而其售價價是住宅宅的3倍倍多，所所以這一一數據有有其特殊殊性。總總體而言言,住宅宅與商場場總的回回報在目目前行業業利潤平平均化的的狀況下下,也屬屬較為正正常的范范疇。（五）、結 論以上我們們從項目目投資回回報可行行性分析析、項目目投資回回報的敏敏感性分分析等方方面就南南山區996-33-0002地塊塊的投資資回報預預期狀況況作了全全面的分分析及測測算。通通過這些些分析及及測算，可以初初步得出出結論如如下：1、總體體上講，項目是是一個盈盈利的項項目通過投資資回報計計算表我我們看出出，若項項目操作作成功，將會產產生72202.6萬元元的稅前前利潤。項目運運作時間間為200個月，開始收收回投資資在第110個月月，比較較啟動資資金的時時間價值值8744.4萬萬元（11507765.88%），是一個個值得投投資的項項目。2、行業業利潤平平均化，項目投投資回報報屬較正正常的范范疇項目投資資回報的的稅前利利潤率為為24.2，就目前前深圳房房地產項項