1、房地產行業(yè)基本流程1/27什么是房地產？ 是指土地、建筑物及其地上附著物，包含物質實體和依靠于物質實體上權益。又稱不動產，是房產和地產總稱，二者含有整體性和不可分割性。包含：土地、筑物及地上附著物和房地產物權，其中房地產物權除全部權外，還有全部權衍生租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等 房地產自然特征位置固定性，使用耐久性，資源有限性，物業(yè)差異性；房地產經濟特征：生產周期性，資金密集性，相互影響性，易受政策影響性，房地產保值增值性 指明確了土地全部權土地，既包含住宅或非住宅附著物土地（以及各地段），又包含已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國地產是指有限期土地使用權 指各種明確了權屬關系房屋以及與之

2、相連構筑物或建筑物房地產定義房產定義地產定義房地產特征2/27什么是房地產市場？房地產市場：指所交易商品是房地產（或房地產權益）市場，是存在于賣者和買者之間相關房地產交易網絡，交易包含買賣、租賃、抵押、交換等組成一個簡單范圍房地產市場。它必須具備賣、買方和用于交易房地產三個要素。一級市場：是土地市場，是土地供給市場（房地產增量市場）一級市場二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)房地產投入市場進行現(xiàn)樓交易或預售，實質上是房地產開發(fā)與市場銷售結合(俗稱“一手房市場)二級市場三級市場：是業(yè)主之間房地產權自由轉讓市場（俗稱“二手房”市場）三級市場3/27房地產行業(yè)發(fā)展趨勢 經過房地產行業(yè)發(fā)展，當前房地產企業(yè)已經進

3、入規(guī)模化、專業(yè)化、跨區(qū)域化發(fā)展趨勢。土地政策金融政策土地收購貯備制度和招標拍賣掛牌制度實施，使得政府能更加好地壟斷土地一級市場，促進規(guī)范統(tǒng)一土地市場建立和完善。 開發(fā)商自有資本金不得低于35%；商業(yè)銀行只能對主體結構已封頂樓盤發(fā)放個人房貸；限制對開發(fā)商流動資金貸款和對施工企業(yè)貸款 。房地產開發(fā)企業(yè)格局正在發(fā)生重大調整規(guī)模化：房地產企業(yè)開始走向合并、聯(lián)盟方式來擴大企業(yè)規(guī)模，提升本身融資能力及抗風險能力。專業(yè)化：在房地產百強企業(yè)中，純粹做房地產開發(fā)企業(yè)有45家，以房地產為主營業(yè)務企業(yè)有55家；專注1-2類物業(yè)開發(fā)投資百強企業(yè)占80%以上。這說明企業(yè)要占據(jù)房地產行業(yè)中領先地位，必須堅持專業(yè)化發(fā)展道路

4、。 跨區(qū)域化：土地交易公開及各地相關政府部門工作規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本。4/27房地產企業(yè)發(fā)展模型單項目業(yè)務運作項目單元經營體系集團化管控體系管理業(yè)務復雜性經營戰(zhàn)略下本身企業(yè)管理模式業(yè)務流程建立能力和管理復制規(guī)模化發(fā)展5/27房地產開發(fā)價值鏈決議拿地階段市場研究投資決議土地獲取規(guī)劃設計階段市場定位產品策劃規(guī)劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳輸銷售組織物業(yè)管理主價值鏈決議拿地階段市場研究投資決議土地獲取規(guī)劃設計階段市場定位產品策劃規(guī)劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳輸銷售組織物業(yè)管理投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究

5、投資分析投資洽商簽署契約開發(fā)監(jiān)控投資回收決議拿地階段市場研究投資決議土地獲取規(guī)劃設計階段市場定位產品策劃規(guī)劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳輸銷售組織物業(yè)管理主價值鏈決議拿地階段市場研究投資決議土地獲取規(guī)劃設計階段市場定位產品策劃規(guī)劃設計項目施工階段招標投標施工組織進度質量成本銷售服務階段品牌傳輸銷售組織物業(yè)管理投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽署契約開發(fā)監(jiān)控投資回收投資分析階段投資確定階段投資管理階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽署契約開發(fā)監(jiān)控投資回收輔價值鏈戰(zhàn)略管理人力資源與行政管理金融投資與財務管理

6、信息管理6/27經典房地產企業(yè)運作模型項目預算項目策劃建筑設計招標管理工程管理銷售管理售后服務物業(yè)管理土地獲取 投資 策劃越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發(fā)項目利潤貢獻越高越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對整個房地產開發(fā)項目利潤實現(xiàn)有重要影響價值鏈中段是整個房地產開發(fā)項目標成本控制區(qū)間，決定了利潤最終實現(xiàn)大小7/27房地產項目開發(fā)總體流程 項目決議規(guī)劃設計全套圖紙機會研究項目詳細可行性分析項目建設市場營銷、物業(yè)管理、工程建設參加意見和提供信息辦理土地使用手續(xù)；到政府、規(guī)劃、市政各部門辦理方案審批手續(xù) 總體 規(guī)劃方案初步及擴初設計方案編制施工圖到市計委辦理項目、企業(yè)審批

7、手續(xù)信息搜集項目規(guī)劃提議書及項目策劃書報審圖紙市場營銷觀念指導 勘察、 設計、招投標項目完工到政府主管部門辦理手續(xù)市場營銷展開拆遷工作施工現(xiàn)場準備基礎施工主體結構施工裝飾、專業(yè)施工完工與交接工程招標項目建設分包單位招標材料設備采購項目銷售與租賃租售與物業(yè)管理土地投標，合作協(xié)議訂立專業(yè)二次設計物業(yè)管理項目確立8/27第一階段：項目決議階段1.可行性研究內容 (1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地現(xiàn)場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模確實定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用研究；(8)開發(fā)建設

8、節(jié)點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及提議。 9/272.可行性研究小組組員知識組成：經濟師、市場分析教授、房地產教授、建筑工程教授、財會師及律師。10/273.可行性研究工作階段 1）投資機會研究。該階段主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出提議，即在一定地域和部門內，以自然資源和市場調查預測為基礎，尋找最有利投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)預計而不是依靠詳細分析。假如機會研究認為可行，就能夠進行下一階段工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究基礎上，深入對項目建設可能性與潛在效益進行論證分析。 3

9、）詳細可行性研究，即通常所說可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決議基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上可行性后作出投資是否決議關鍵步驟。4）項目標評定和決議，按照國家相關要求，對于大中型和限額以上項目及主要小型項目，必須經有權審批單位委托有資格咨詢評定單位就項目可行性研究匯報進行評定論證。未經評定建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。11/27第二階段：前期準備階段一、 獲取土地使用權1.開發(fā)商獲取土地使用權主要方式1） 經過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3） 轉讓取得；4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5） 聯(lián)合開發(fā)并報

10、相關主管部門立項、審批后取得；6） 經過司法裁決取得；7） 經過吞并、收購等股權重組方式取得。12/27國 家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓（土地市場）由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有全部權。 國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式 國有土地使用權出讓年限中國（大陸）現(xiàn)行土地制度國有土地使用權出讓土地使用權是指土地使用者依據(jù)國家法律和與土地全部些人簽署協(xié)議相關要求，對國家或集體全部土地，享受占有、使用、收益和處罰權利居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40

11、年加油站、加氣站用地：13/27 2.開發(fā)商獲取土地使用權程序 依照招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權要求，建設用地凡屬于營利性商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途，必須經過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得成交確認書，然后簽署國有土地使用權出讓協(xié)議。開發(fā)商取得國有土地使用權出讓協(xié)議后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。14/27屬協(xié)議出讓，辦理土地登記時應提交以下資料：1）土地出讓協(xié)議、劃撥決定書或轉讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質；3）屬新增建設用地，應提供建設用地同意書；屬存量用地，應提供原土地使用者土地權源資料。4）1：地形圖2份；

12、5）加蓋了“權屬已審核”宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權屬證實；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證實和身份證實；9）土地登記委托書。15/27二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：1） 填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；2） 建設項目同意文件；3） 建設用地規(guī)劃許可證；4） 國有土地使用權同意文件（建設用地同意書或劃撥決定書）5） 拆遷代辦單位和評定機構資料。6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù)、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清楚安置用房證實；拆遷賠償資金起源及預算資金額度。）7） 相關金融機

13、構出具拆遷賠償安置資金證實。16/27三、 規(guī)劃設計 建設工程規(guī)劃管理主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。17/271.申辦項目選址定點，取得建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證。并取得建設項目選址意見書附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件。2. 持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。3.申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。4.申辦建設工程規(guī)劃許可通知書，辦理完成后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證。5.申辦建設工程規(guī)劃許可證。18/27四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計

14、、監(jiān)理、施工隊伍。 19/271.建設項目報建登記凡在本市范圍內進行建設，其建筑面積到達1000m2 建設工程或工程造價在50萬元以上新建、擴建和改建建筑（構筑物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目標報建手續(xù)。2. 審核一費制收費認定表、核發(fā)繳款通知3.投標申請人投標報名4.招標人依據(jù)工程需要對投標申請人資格預審5.投標文件編制、內容、遞交和接收6.組織評標委員會7.開標8.定標9.核準招投標情況匯報、中標通知書簽發(fā)及中標人公告公告10.簽署工程承發(fā)包協(xié)議20/27五、申辦施工許可證施工許可證辦理程序：1） 填寫建筑工程施工許可證申請表，并領取辦理建筑工程施工許可證必備資料清單。2） 提供

15、以下必備資料：建設工程用地許可證；建設工程規(guī)劃許可證；拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件證實；中標通知書及施工協(xié)議；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監(jiān)理協(xié)議或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證實；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)絡單；3） 建設單位應該自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工，應該向發(fā)證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超出三個月。既不開工又不申請延期或者超出延期時限，施工許可證自行廢止。4、辦理施工許可證21/27第三階段:工程建設階段1.施工用水電及通訊線路接通，確保施工需要；2.施工場地平整，到達施工條件；3.施工通道疏通，滿足施工

16、運輸條件；4.施工圖紙及施工資料準備；5.施工材料和施工設備準備；6.暫時用地或暫時占道手續(xù)辦理；7.施工許可批文及辦理開工手續(xù)；8.確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；9.組織圖紙會審、設計交底；10.編制工程進度計劃；11.設計、施工、監(jiān)理單位協(xié)調。22/27第四章：項目銷售階段 一、申辦銷售許可證 商品房銷售有商品房預售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產開發(fā)企業(yè)將完工驗收合格商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款行為。商品房現(xiàn)售標準是指房屋已經過完工驗收或分期驗收，并取得武漢市房地產開發(fā)經營項目交付使用證。商品房預售實施許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得商品房預售許可證，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應該向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。23/27建設用地規(guī)劃許可證商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三