1、關于小戶型房產產投資的九個個思考自2000年年mycity面市，小戶戶型不動產的的銷售是一路路凱歌高奏，不不論是創新的的、還是跟風風的開發商，這這兩、三年都都是賺得笑得得合不攏嘴。可可以說，市場場上各種類型型、各種概念念的小戶型產產品滿天飛，如如：單身公寓寓、酒店式公公寓、公寓酒酒店、產權式式酒店、sooho、soolo；以租租養房、委托托統一經營、回回租后擔保包包租；住宅、商商住、辦公樓樓、純酒店、分分隔小商鋪，把廣大大的投資者弄弄得暈頭轉向向，搞不清哪哪種產品對應應哪個概念，有有些開發商或或代理商也刻刻意把產品往往銷售勢頭旺旺的概念上靠靠，更是使得得市場上各種種產品的概念念混亂不清。 據統

2、計，小小于70平方方米的小戶型型產品的銷售售，01年是是37萬平方方米，02年年是57萬平平方米。033年上市的小小戶型產品，經經初步統計，有有30多個，總總面積達900來萬平方米米。不可否認認，經過這些些年的發展，上上海的小戶型型不動產市場場確實有不少少做得非常優優秀的產品，但但魚龍混雜，概概念亂飛，難難免使廣大消消費者分不清清優劣。投資資者如何擦亮亮眼睛，在萬萬花筒般的樓樓市中，挑選選到真正優秀秀的產品，是是值得仔細研研究的。筆者認為有有以下九個方方面要深入研研究和思考。一思：資源源稀缺不動產是與與土地分不開開的，土地資資源的稀缺決決定了不動產產的升值趨勢勢。隨著上海海市中心可供供開發的土

3、地地的逐步減少少和市政府對對中心城區容容積率的控制制，內環線內內的不動產將將變成“奇貨可居”。投資者在在進行不動產產投資時，應應盡量選擇內內環線內、至至少也應是中中環線以內的的項目進行，這這樣可使項目目在資源稀缺缺性上取得先先機。不少國國外不動產專專業投資機構構，在上海進進行項目選擇擇時，首先考考慮的就是這這一點。二思：地段段環境不動產的投投資收益是通通過升值、租租金等來體現現的。項目所所處位置是否否交通方便，周周邊的配套生生活設施是否否完備，是否否處于高檔繁繁華的商業、商商務和辦公區區附近，關系系到此不動產產今后的經營營所面對市場場客戶的檔次次和支付能力力，亦即能否否以較高的價價格和效率出出

4、租。不動產產的最終使用用者總是離不不開商務工作作、交際娛樂樂、日常生活活或旅游購物物的。因此，選選擇不動產投投資項目時，所所選項目應在在高檔繁華的的商業、商務務和辦公區周周圍，車輛的的出行要很方方便，而相應應的休閑娛樂樂和生活配套套設施應很完完備，這樣面面對的經營市市場才會容量量大、價格高高，因而投資資回報率也高高。三思：規劃劃發展不動產產品品不同于一般般商品，它的的權利年限長長達40-70年，因因此，它的價價值也應該從從項目及周邊邊長期的規劃劃發展來看。長長遠的發展規規劃一般投資資者難以知道道，也具有較較大的不確定定性，但政府府制定的5-10年年的發展規劃劃一般是很少少改變的。一一旦規劃實施

5、施，不動產的的價值就會得得到提升，投投資回報率也也會成倍成倍倍的提高。浦浦東陸家嘴和和軌道交通周周邊不動產的的升值是最好好的例證。四思：政策策法規天時、地利利、人和，政政策法規可以以說是天時。對對不同的不動動產，在不同同的時期，會會有不同的政政策導向、法法律法規，也也具有一定的的延續性。如如最近上海市市政府規定，整整層的商鋪、辦辦公樓不得分分割出售，就就可能使分割割出售的不動動產的合法權權益難于得到到保障。另外外，稅收政策策也是最明顯顯的例證。商商鋪、酒店、辦辦公樓、住宅宅這幾類不動動產的契稅、營營業稅、所得得稅是各不相相同的?，F在在，對住宅類類不動產實行行的稅收政策策是最優惠的的。五思：權屬

6、屬性質權屬性質直直接影響不動動產投資回報報率的量化計計算。不同的的不動產項目目，它們的產產權年限、稅稅費多少、首首付比例、貸貸款期限、管管理費用是各各不相同的。住宅性質的的不動產產權權年限和貸款款年限長，首首付比例低，契契稅少，綜合合稅率很低，其其投資回報率率容易提高。投資者在購購置不動產時時，一定要弄弄清楚它的性性質，和它對對應的稅費等等因素。在相相同的承諾固固定回報情況況下，因以上上因素的不同同，投資回報報會有很大的的區別?？梢砸砸蟪鍪鄯椒桨褞に愕妹髅髅靼装?，不不得故意隱瞞瞞。另外需要強強調的是，有有的不動產亦亦商亦住，看看似擴大了使使用客戶的范范圍，但由此此引發的管理理混亂，可能能使商

7、、住客客戶都不滿意意，反而會使使使用效率降降低。六思：房型型裝修房型布局、房房屋面積、得得房率高低、房房屋朝向、裝裝修標準、每每層套數、每每層電梯數以以及景觀綠化化的情況都會會對使用客戶戶的檔次產生生影響，進而而影響投資回回報率。面積太小、得得房率低，會會影響使用功功能；如每層層20多套以以上、電梯又又少于5個，肯肯定會在進出出高峰期造成成擁擠和等待待；裝修標準準應符合經營營所面對的客客戶的要求，如如地段雖好，但但裝修標準低低，也會使租租金降低；好好的景觀綠化化是高檔客戶戶很在乎的因因素，能幫助助提高租金檔檔次。同樣是酒店店，公寓式酒酒店因房型為為家庭式，比比傳統酒店更更具舒適、溫溫馨感，作為

8、為一種新型的的酒店型態，很很受商務客的的歡迎，現在在的房價也較較為合理，出出租率較高。七思：經營營方式經營方式是是指投資者購購買不動產后后，以何種方方式取得收益益（這里主要要指長期的租租金收益）。一一般有自營和和委托經營兩兩種。自營由自己己尋找租客，存存在花費時間間多、出租斷斷檔、花費精精力等問題?，F現時小戶型不不動產上市量量巨大，租金金也大幅下降降。雖然自營營方式自己可可靈活掌握，投投資風險小，但但回報率也正正在降低。委托經營是是在開發商的的策劃下，所所有投資者在在購買后統一一回租給經營營管理公司，委委托經營管理理公司統一運運營管理，投投資者按運營營情況定期獲獲取回報，也也有不少公司司承諾給

9、予固固定回報。委委托經營省時時、省力，如如果運營行業業選擇正確，運運營管理良好好，利潤率會會很高。但投投資的風險在在于經營管理理公司的品牌牌、運作能力力和經營誠信信。八思：回報報擔?，F在不少小小戶型不動產產項目都采用用回租委托經經營、并提供供固定擔保回回報的方式銷銷售，有的擔擔保期甚至長長達10年。面面對對這樣的的情況，投資資者一定要弄弄清擔保方的的實力，看擔擔保方是否真真正有實力完完成擔保。有有實力公司短短時間的擔保保是可信的；長時間的擔擔保，不論什什么公司，其其可信度都應應該打點折扣扣。九思：運營營管理良好的運營營管理是投資資回報率的真真正保證。項項目運營所面面對的行業、運運營公司的品品牌

10、、客戶來來源、成本的的控制等是直直接影響投資資回報率的重重要因素。同樣是小戶戶型不動產，辦辦公樓和商住住樓的運營管管理是對項目目的物業管理理，其物業管管理水平會影影響它的出租租率、續約率率和租金的高高低；自營的的私房出租，其其物業管理也也在一定范圍圍內影響它的的出租率、續續約率和租金金的高低。運營管理對對商鋪和酒店店的投資回報報率的影響最最為明顯。商鋪面對的的是某個行業業、某些商品品的零售或批批發，運營公公司的品牌、運運作能力、行行業內號召力力、消費者的的集散程度會會直接影響投投資回報率。酒店、公寓寓式酒店的運運營管理商會會直接影響租租金檔次、酒酒店入住率、客客戶回頭率、經經營成本和經經營誠信。22080法法則在酒店業業也同樣存在在：80%的的行業利潤被被20%的高高星級外資管管理酒店獲得得。因此，投投資酒店或公公寓式酒店時時，應選擇歷歷史悠久、品品牌國際知名名、經營誠信信、客戶來源源廣泛、客戶戶檔次高的國國際酒店管理理公司來經營營，以取得更更高的投資回回報。隨著上海改改革、開放的的深入和世界界級國際化大大都市地位的的確立，經濟濟高速發展，各各種國際、國國內的商貿、投投資、旅游、體體育、會議、展展覽活動接連連不斷：20010世博