1、特色商業街成功六要素全球采購網站123 （日期：2005-05-26 14:27）幾乎每一座國際化大都市，都有一條引以為自豪的特色商業街，如法國的香榭麗舍步行 街、美國紐約的“唐人街”步行街、中國上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它 記載著一座城市發展的足跡和歷史，并成為這座城市的標志性街道而吸引著成千上萬的 外地人。在河北保定，建成后的鑫龍灣商業特色街，就是這樣一條黃金特色商業街。建華北路兩側的鑫龍灣、建華批發市場、東風橋服裝批發市場等在古城乃至全省的名氣 可謂“響當當”，這些市場吸引了許多人前來購物。鑫龍灣特色街的建成，它將吸引各 地的投資者和經營者的眼球，未來將是保定商氣最濃的一條街

2、。輻射笑迎南來北往客特色商業街的功能要輻射整個城市而不是僅在某一地區某一范圍內發揮作用。換句話 說，特色商業街應是一座城市的開放窗口，它是整個城市經濟和商業發展的中樞，是南 來北往的客流集散地。目前，建華北路鑫龍灣商業街可以說是面向本地，輻射全國。許多國內外名吃、名店、 名品將進駐鑫龍灣，他們的加入將帶動建華北路眾多的客商，聚合在鑫龍灣，未來的鑫 龍灣將形成“買全國、賣全國”的局面，并逐步與國際接軌。地段風水寶地黃金街特色商業街應位于城市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，建筑 物高度集中，有現代化的市政、信息環境，對國際跨國公司有巨大的吸引力。處于黃金地段的建華北路，交通非常便

3、利，其周圍有裕華路、百花路、東風路，使建 華北路具有得天獨厚的交通優勢。建華北路附近還有火車站、長途汽車站、公交汽車站， 極大方便了市民和外地游客旅游、觀光、購物的需要?？土魑跷跞寥寥藲馔丝谝蛩厥翘厣虡I街發展的動力。建特色商業街首先要為商業街的客流量和客流密 度作較準確的計算。有了客流的保證，就有了充足的購買力。有關部門曾做過精密統計，建華北路每天的客流有5萬至10萬人次，12小時內最多 客流可達15萬人次。毋庸置疑，待建華北路兩側的項目全部建成后，這條街上的客流 將會進一步增長。歷史經年老街有影響特色商業步行街要有濃厚的文化、歷史氛圍。有了濃厚的文化、歷史基礎，才能夠吸 引消費者的購買意

4、識。商業文化特色不僅是商家追求的經營目標，也是未來商業街建設 的著眼點。建華北路是傳統的商業聚集區，有著久遠的歷史。解放前在這里就形成了醬 菜、鐵球、春不老等一批保定最早的商業品牌。而隨著建華北路鑫龍灣的全面開發，將 成為市區最大的商業中心，形成濃厚的商業氛圍。我們可以看到，建華北路完全符合建商業特色街的六大要素，具有建特色商業街的絕 佳優勢。步行商業街成功開發要素一、科學的規劃。我們知道，一個城市的商業開發是一個城市規劃的重要組成部分，而 商業街，特別是步行商業街的規劃，又是一個城市商業規劃的點睛之筆，一條步行商業 街在進行了整體的規劃之后。在具體的一些產品形態方面的規劃也顯得非常重要。大家

5、 可能知道，有些商業步行街由于在前期產品的規劃、設計階段，沒有注意或重視商業街 開發規律，特別是一些商業以外的投資主體進入商業街開發領域，導致了房地產開發和 商業運作嚴重脫節的情況，這樣的例子非常的多。在整個的商業街開發中，一方面有科 學的規劃設計，在以后的招商過程中，也有動態的調整過程，這要求在規劃設計階段做 到彈性設計。二、準確定位。作為步行商業街的定位，基于幾個方面：第一，本地區所在城市歷史的 淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。這個定位既 要遵循、依托自身所在區域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招 商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經

6、營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。三、慎重選址。這是非常重要的。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫一條護欄， 欄死了一個商場，當時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又 獲得新生，所以交通對整個商業項目，特別是對步行商業街作用是非常重要的。四、招商先行。目前在國內一些城市的開發商，在整個商業街建設前期，沒有很好的和 商家結合，沒有明確商家的需求，開發帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節。我們 一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯盟，我們在日后的招商 與經營過程中，成功的可能性將大大提升。五、規模適度。從全國商業街建設看，存在求大求洋的現象，很多商業街從1公

7、里到3 公里，甚至更長，步行商業街規模有無限擴大的趨勢。很多的開發商，在開發商業街的 時候，更多考慮規模效益，但是忽略了邊際效益，按照經濟學的邊際效益理論，最佳規 模產生最佳效益。根據協會近年的總結和研究結果，我們認為一條步行商業街有長、寬、 高的比例要求。我們認為一般的步行商業街，長度在300米左右為宜，特大城市更長， 以600比以內為最佳。從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追 求長度。寬度，不同的商業街的寬度，我們認為一般講，應該在十幾、二十幾米為宜， 一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之，字型行走，很少有走到一端 再回來。所以街過寬

8、可能導致顧客疲勞，導致商機的喪失。高度，一般商業街的建筑高 度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業街中，樓層過高， 第一行走不便，人們習慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業街中出現更多 的高樓大廈，大家很難駐足，甚至會產生高樓效應，使商業街整體空間產生壓迫感。六、要因地制宜。本地、本區域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本 的特色所在。今年我們走了幾十條商業街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一 比一。在媒體廣告上、不同的商業街形象都似曾相識，商業街規劃設計丟掉了本身民族 化的特色，過分追求洋化的東西。七、錯位經營。從近幾年的情況看，中國零售業競

9、爭已經從店與店之間的競爭，發展到 街與街之間的競爭。從近幾年的情況看，在商業街各種類型形態中，特色商業街最具有 生命力。而綜合商業街，特別是在一個城市如果出現幾條，或者更多條的情況下，經營 的難度會越來越增大。98年的時候，南京路請國外進行了一個調研，名業態中餐飲是3、 休閑娛樂是3,購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。八、以人為本。不同的商業街從發展過程中經歷了幾個階段，第一個階段單純以購物 為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關懷；第三是以人為本的原則?，F在一些發達 國家，包括非常成功的商業街、步行街，更多的也體現了社會活動中心的功能。九、強化功能。在一條步行商

10、業街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高， 有助于聚集人氣，延長顧客在商業街停留的時間，最終還是擴大消費。十、營造氛圍。一條商業街的氛圍也是非常重要的，有些商業街建設得像兵營一樣，非 常整齊，道路非常寬闊，大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了效益下來了。商業街 對對商業氛圍要求非常高。十一、控制結點。一條步行商業街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低沉有力。 在商業街中通過設置主力店，一些活動和景觀設計幾個結點，最大限度的聚集人流。十二、商魂的培育。我們認為一條商業街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品 牌，也可能是特色服務。所以對一條商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業街要 依托歷史形成的文化底蘊商業氛圍，形成自己的商魂。十三、有機鏈接。這個有機鏈接在商業街規劃、設計、開發過程中，應該注意商業街和 周邊原有商業的鏈接。比如南花園是新建的商業街，要鏈接周邊的商業圈。在街內也要 形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括 一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業街整體規劃設計中，相關的鏈接工作 非常重要。十四、成功營銷。項目正確的定位、營銷理念與務