1、房地產開發涉及的稅收問題年月(與“土地”有關文檔共159張)房地產開發涉及的稅收問題年月(與“土地”有關文檔共159張)優選房地產開發涉及的稅收問題年月第2頁，共159頁。優選房地產開發涉及的稅收問題年月第2頁，共159頁。土地購置環節涉及的稅收-契稅、耕地占用稅、印花稅開發環節涉及的稅收土地使用稅銷售環節涉及的稅收營業稅、土地使用稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅第3頁，共159頁。土地購置環節涉及的稅收-契稅、耕地占用稅、印花稅第3頁，共房地產開發企業閑置期間的土地 能否作為無形資產攤銷？ 例：一房產開發企業 年7月購入土地 年5月開發， 年7月至 年4月土地價值能否攤銷？開發時轉入開發成

2、本的土地價值是否為土地的攤余價值？第4頁，共159頁。房地產開發企業閑置期間的土地 能否作為無形資產攤 企業會計準則和小企業會計準則規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物的價值合并計算成本，土地仍作為無形資產核算，土地與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊，但下列情況除外：第5頁，共159頁。 企業會計準則和小企業會計準則規第5頁，共15房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。企業外購房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地及建筑物的價值，應當按合理

3、的方法在土地和地上建筑物之間進行分配，如果無法合理分配的，應當全部作為固定資產核算。第6頁，共159頁。房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土契稅的計稅依據問題： 案例： A房產公司 年3月通過招拍掛方式取得60畝土地，支付土地出讓金6000萬元、土地管理費及其他費用10萬。取得土地后，A公司開發前支付了市政建設配套費200萬、果樹補償費20萬元、又支付該13家住戶拆遷補償費650萬問題：A房產公司繳納契稅的計稅依據是多少？ 第7頁，共159頁。契稅的計稅依據問題： 案例： A房產公司 年3月通過招拍關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知-財稅2004134號 出讓國

4、有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地而支付的全部經濟利益以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、遷補償費、市政建設配套費(城市基礎設施配套費)等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。第8頁，共159頁。關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知-財稅200以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內第9頁，共159頁。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復-國稅函

5、 603號 根據財政部 國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知-財稅2004134號）規定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，土地前期開發成本不得扣除。第10頁，共159頁。關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復-國稅函 母子公司土地權屬轉移是否征收契稅？ 例1、母公司 年3月以1000萬元購入一土地后將該土地劃轉至當月新成立的全資子公司名下，由子公司進行開發，子公司是否繳納契稅？ 母、子公司如何進行賬務處理？子公司的土地成本如何確定？是否涉及營業稅、土地增值

6、稅？企業所得稅？第11頁，共159頁。母子公司土地權屬轉移是否征收契稅？ 例1、母公司 年3 例2、 A公司用部分貨幣資金及其購置的60畝土地 成立B全資房地產開發子公司，該土地使用權受讓價格為3000萬， 時的評估價值為6000萬元。土地過戶時子公司是否繳納契稅？是否涉及營業稅、土地增值稅？企業所得稅？ 第12頁，共159頁。 例2、 A公司用部分貨幣資金及其購置的第12頁，共15 例3、 A公司用貨幣資金 成立B全資房地產開發子公司，后為升級子公司開發資質，A公司又將其購置的60畝土地使用權對子公司進行增資，該土地使用權受讓價格為3000萬， 時的評估價值為6000萬元。用土地使用權增資土

7、地過戶時子公司是否繳納契稅？是否涉及營業稅、土地增值稅？企業所得稅？ 第13頁，共159頁。 例3、 A公司用貨幣資金 成立B全資房地第13頁，共資產劃轉的契稅 ：關于企事業單位改制重組契稅 的通知-財稅 4號： 資產劃轉：同一 主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅第14頁，共159頁。資產劃轉的契稅 ：關于企事業單位改制重組契稅 的通知案例一解析：異地開發 ，土地手續尚未辦理 母公司： 借：其他應收款-代墊子公司土地款 貸： 存款 子公司： 借：開發

8、成本 貸：其他應付款-母公司土地成本按照土地出讓合同價格確定。第15頁，共159頁。案例一解析：異地開發 ，土地手續尚未辦理第15頁，共159頁土地證已辦理至母公司名下，母公司以土地現金出資成立全資子公司，這種情況免契稅母公司： 借：無形資產 貸： 存款 借：長期股權 （ 作價） 貸：無形資產 營業外收入（評估價與土地賬面成本的差額）第16頁，共159頁。土地證已辦理至母公司名下，母公司以土地現金出資成立全資子公司子公司： 借：開發成本（ 作價） 貸：實收資本 接受 的土地，按照 協議作價，即驗資報告注明的土地價格，作為土地成本。 第17頁，共159頁。子公司：第17頁，共159頁。耕地占用稅

9、問題納稅主體： 耕地占用稅暫行條例第三條：占用耕地建房或從事非農業建設的單位或個人為納稅人 實施細則第四條：經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人，農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。第18頁，共159頁。耕地占用稅問題納稅主體：第18頁，共159頁。關于加強土地成交價款管理規范資金繳庫行為的通知-財綜 89號 由市縣人民政府作為用地申請人繳納耕地占用稅的，所需繳納的稅款可以通過土地出讓支出預算予以安排；已繳稅款在土地出讓時計入土地出讓底價，不得在土地成交價款外單獨收取。由農用地轉用審批文件所標明的建設用地人繳納耕地占用稅的，所繳稅款不列入土

10、地成交價款。第19頁，共159頁。關于加強土地成交價款管理規范資金繳庫行為的通知-財綜 關于加強耕地占用稅征收管理工作的通知-新政辦函【 】36號 農用地轉用審批文件中未標明建設用地人,市縣人民政府及開發區、邊貿區、工業園區、農業園區管委會、新城區政府等作為用地申請人申請占用農用地的，申請人為耕地占用稅的納稅義務人，應及時繳納耕地占用稅，已繳稅款在土地出讓時計入土地出讓底價。第20頁，共159頁。關于加強耕地占用稅征收管理工作的通知-新政辦函【 】3關于有償取得土地使用權土地使用稅納稅義務發生時間問題-財稅2006186號 以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的應由受讓方從合同約定交付土地時間的

11、次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時間的由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅 國稅發200389號第二條第四款中有關開發企業土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止 第21頁，共159頁。關于有償取得土地使用權土地使用稅納稅義務發生時間問題-財稅開發環節涉及的稅收一、開發企業拆遷安置業務的會計及稅務處理問題： 涉及拆遷安置的土地成本如何確定？如果用開發產品安置，安置的開發產品是否確認收入？涉及哪些稅收？ 第22頁，共159頁。開發環節涉及的稅收第22頁，共159頁。用開發產品作為補償給被拆遷戶 營業稅：新地稅發 207號：開發企業以招標拍賣掛牌方式取得土地使用權,以房產補償被拆遷單位

12、和個人的， 應以其房產開發項目的市場銷售價格確定補償房產計征營業稅的營業額,開發企業用于補償的房產既有住房又有商業房產的，應分別以住房和商業房產的市場銷售價格確定營業額針對房產開發企業第23頁，共159頁。用開發產品作為補償給被拆遷戶第23頁，共159頁。土地增值稅-國稅函 220號） ：用建造的本項目房地產安置回遷戶 安置房視同銷售處理（按國稅發2006187號確定收入），同時將此確認為該項目的拆遷補償費。開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。第24頁，共159頁。土地增值稅-國稅函 220號） ：第24頁，共159異地安置1

13、、異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發2006187號 的規定計算計入本項目的拆遷補償費； 2、異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 第25頁，共159頁。異地安置1、異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國國稅發2006187號 房地產開發企業將開發產品用于職工福利獎勵、對外 、分配給股東或 人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認： （1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定第26頁，共1

14、59頁。國稅發2006187號第26頁，共159頁。房產開發過程中發生的各項支出 應取得何種票據 ? 土地出讓金 拆遷補償費拆遷費、土地整理費設計費、工程監理費、咨詢服務費。建筑工程（1）包工包料（2）包工不包料（甲供材）裝飾工程設備安裝借款利息第27頁，共159頁。房產開發過程中發生的各項支出 應取得何種票據 ?開發成本的各項支出應取得 何種票據？ 稅法規定，企業允許稅前扣除的金額，必須真實、合法。 合法是指取得合法的憑據，“合法憑據”是指合法的原始憑證，包括經濟合同、發票、收款收據、匯款單據、入庫單、領料單、公證書、法院判決或裁定書，中介機構或有關部門的證明等等。其中發票或收據是必須具備的

15、，其他屬于相關附件，起補充說明作用。第28頁，共159頁。開發成本的各項支出應取得 何種 企業購買的資產、發生的費用是否必須取得發票按下列原則執行： 1、凡購買資產、接受勞務屬于流轉稅（增值稅、營業稅）征稅范圍的，無論征免，均需取得發票。 凡不屬于流轉稅（增值稅、營業稅）征稅范圍的，不得開具發票。 第29頁，共159頁。 企業購買的資產、發生的費用是否必須取第29頁，共15 2、支付的行政事業性收費或政府性 以財政票據為合法有效憑證 3、支付給境外單位或個人的款項，以簽收單據為合法有效憑證。 4、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證第30頁，共159頁。 2、支付的行政事業性收費或政府性 第30

16、頁，共159頁企業提供有效憑證的時間問題 總局公告 第34號 企業當年實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算，但在匯算清繳時應補充提供該成本、費用的有效憑證。 提供憑證的有效時間：當年1月1日至次年匯算清繳結束前第31頁，共159頁。企業提供有效憑證的時間問題 總局公告 第34 拆遷補償費 新地稅發 207號：關于房地產開發企業通過招標拍賣掛牌方式取得國有建設用地使用權，以房產補償被拆遷單位和個人，對被拆遷單位和個人取得的拆遷補償費或房產，按照“國稅函 277號”和“國稅函 520號”文件規定執行。第32頁，共159頁。

17、拆遷補償費 新地稅發 207號：關于房國稅函 277號國稅函 520號 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時只要出具縣級以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件：包括土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后，由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。第33頁，共159頁。國稅函 277號國稅函 520號 因政府收回土地使用權而取得的補償金，不屬于營業稅的征稅范圍，不征收營業稅 因此不得開具發票，可以由房地產企業采用自制憑證方式入帳。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯

18、系方式、身份證號碼、被拆遷建筑的位置、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章、評估報告等檔案資料留存備查。第34頁，共159頁。 第34頁，共159頁。關于明確拆遷補償房屋等業務營業稅問題的通知-新地稅發 259號 本通知所稱的拆遷補償房屋業務，是指被拆遷戶轉讓其擁有的不動產所有權從房地產開發公司獲得補償房屋所有權的業務-（燈41、42）被拆遷戶轉讓不動產時，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。房地產開發公司補償房屋時，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。第35頁，共159頁。關于明確拆遷補償房屋等業務營業稅問題的通知-新地稅發 新地稅發 259號 房地產開發公司補償房屋的營業稅納稅義務發生時

19、間為補償的房屋交付使用的當天。 房地產開發公司補償的房屋面積未超過拆遷建筑面積的部分，按補償房屋的成本確定營業額；補償的房屋面積超過拆遷建筑面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第二十條的規定確定營業額。第36頁，共159頁。新地稅發 259號第36頁，共159頁。營業稅暫行條例實施細則第二十條按下列順序確定其營業額：（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定： 營業額=營業成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業稅稅率） 第37頁，共159頁。營業稅暫行條例實施細則第二十條按下列順序確定其營業額：第拆遷

20、費、土地整理費 向拆遷公司及個人支付的拆遷勞務費、土地整理費，應取得工程所在地建筑業發票。設計費、工程監理費、咨詢服務費。 向境內公司支付的，需取得提供服務的單位機構所在地服務業發票，支付給境外的單位或個人的，以簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據的疑義的，可要求提供境外公證機構的確認證明第38頁，共159頁。拆遷費、土地整理費第38頁，共159頁。建筑工程（1）包工包料：應取得工程所在地建筑業發票，發票金額與承包額相等。（2）包工不包料（甲供材） “甲供材” 是指施工企業提供施工勞務時領用甲方(發包方)提供的材料,即甲方從供材方購買材料，然后將材料提供給施工方。 第39頁，共159頁。

21、建筑工程第39頁，共159頁。 建筑業勞務計稅營業額的確定 營業稅暫行條例實施細則第十六條: 除銷售自產貨物并提供建筑業勞務外,納稅人提供建筑業勞務的(不含裝飾勞務),其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內,但不包括建設方提供的設備的價款。 第40頁，共159頁。 建筑業勞務計稅營業額的確定 第40頁，共159注 意 事 項: （1）“甲供材” 是指施工企業提供施工勞務時領用甲方(發包方)提供的材料，施工企業只取得建筑勞務價款(含管理費),也就是施工單位只包工不包料。但在計算繳納營業稅時其計稅金額應包含甲方提供的材料金額,其計稅營業額與實際結算價款不同。 第41頁，共15

22、9頁。注 意 事 項:第41頁，共159頁。 （2）建筑工程甲供材業務,不應要求施工單位開具全額(含甲供材)的建筑業發票,因為施工單位沒有材料發票作成本。只有房地產企業將自購材料銷售給施工單位(房地產企業給施工單位開具增值稅發票,并繳納增值稅),施工單位才能給房地產企業開具全額(含材料價款)的建筑業發票,這就不是“甲供材” 業務,而是包工包料。 第42頁，共159頁。 （2）建筑工程甲供材業務,不應要求施工單第42頁，共156、裝飾工程 (1)包工包料。與建筑工程相同。 (2)包工不包料(清包工或稱甲供材) 以清包工形式提供的裝飾勞務是指:工程所需主要原材料和設備由客戶(甲方)自行采購,施工方

23、只向客戶收取人工費、管理費及輔材費等費用的裝飾勞務。第43頁，共159頁。第43頁，共159頁。營業稅暫行條例實施細則第十六條: 裝飾勞務的營業額不包含甲方提供的裝飾材料和設備,其計稅營業額為向客戶實際收取的人工費、管理費及輔助材料費等費用。 入帳憑據:開發企業自行采購的裝飾材料直接憑增值稅發票入帳,向施工單位支付的清包工裝飾費用,應取得工程所在地建筑業發票第44頁，共159頁。營業稅暫行條例實施細則第十六條:第44頁，共159頁。 7、設備安裝 (1) 開發企業從商家或廠家采購設備,再由開發企業與安裝公司簽訂安裝合同的,應取得商家或廠家的增值稅發票,并僅就安裝費部分,由安裝公司出具建筑業發票

24、,安裝費營業稅的計稅依據不含設備。 第45頁，共159頁。 7、設備安裝第45頁，共159頁。(2)商業企業外購設備銷售給開發企業的同時提供安裝勞務的,屬于增值稅的混合銷售業務,商業企業全額繳納增值稅，并給開發企業出具全額的增值稅發票。第46頁，共159頁。(2)商業企業外購設備銷售給開發企業的同第46頁，共159頁 (3)工業企業自產貨物并負責安裝的，依據營業稅暫行條例實施細則規定:提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為,應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額,分別計征營業稅和增值稅。房地產企業應分別取得增值稅發票和建筑業發票。第47頁，共159頁。 (3)工業企業自產貨物并負責安裝的，

25、依第47頁，共15下列業務無須取得發票： 工資薪金支出、土地出讓金、拆遷補償費捐贈支出、股權受讓款、違約金（交易不成）賠償款、接受 的不動產和無形資產、同一法人實體內部的總分機構及分支機構之間發生的營業稅勞務、總分公司之間固定資產的劃撥以公司合并或分立方式取得的非現金資產等。第48頁，共159頁。下列業務無須取得發票：第48頁，共159頁。 以土地、不動產 入股房地產企業，投資方是否繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅？如何確定房地產企業接受 的土地成本？第49頁，共159頁。 以土地、不動產 入股房地產企業，投第49頁，共15營業稅： 財稅2002191號：以土地使用權、不動產 入股，參與接受

26、 方利潤分配共擔 風險的行為不征收營業稅，轉讓該股權也不征收營業稅。第50頁，共159頁。營業稅：第50頁，共159頁。土地增值稅： 財稅字199548號：對于以房地產進行 、聯營的， 、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行 或作為聯營條件，將房地產轉讓到所 、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對 、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。第51頁，共159頁。土地增值稅：第51頁，共159頁。財稅200621號： 自2006年3月2日起，對于以土地、房地產作價入股進行 或聯營的，凡所 、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行 和聯營的，均不適用（財稅字

27、199548號）免征土地增值稅的規定。第52頁，共159頁。財稅200621號：第52頁，共159頁。土地增值稅的扣除問題-區局公告 第1號（自 年4月1日起執行) 房地產開發企業以接受 方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產開發，在計算土地增值稅時分以下兩種情況確認扣除項目： 2006年3月2日之前，以土地（房地產）作價入股進行 或聯營從事房地產開發的，被 企業在清算時，應以 入股的賬面價值作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除第53頁，共159頁。土地增值稅的扣除問題-區局公告 第1號（自 年4月1日起 2006年3月2日之后，以土地（房地產）作價入股進行 或聯營從事房地產開發，并按規

28、定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為取得土地使用權所支付的金額據以扣除。第54頁，共159頁。 2006年3月2日之后，以土地（房地產）作第54頁，企業所得稅： 企業所得稅法實施條例第二十五條企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或利潤分配等用途的，應當視同銷售。 第55頁，共159頁。企業所得稅：第55頁，共159頁。 企業以非現金資產對外 ，因發生了所有權轉移，應視同銷售確認資產轉讓所得，土地評估增值額應并入 當年應納稅所得額繳納企業所得稅。 被 方接受 的土地使用權應當以公允價值作為計稅基礎，在計算企業所得稅和土地增值稅時扣除

29、。接受 的土地不需要開具發票，應當以 評估報告、 合同、契稅完稅憑證等作為入帳的依據。 第56頁，共159頁。 企業以非現金資產對外 ，因發生了所有第56頁，共159 房產開發企業將接受 的土地分解為實收資本和負債， 雙方如何進行會計和務處理？第57頁，共159頁。 房產開發企業將接受 的土地分解為實第57頁，共15 A房產公司 年成立，其中一股東（B房產開發公司）以土地 ，該土地2002購入價為300萬元， 時評估作價1200萬元， 協議約定該股東應投入資本200萬元。A房產公司帳務處理為： 借：無形資產（開發成本） 1200 貸：實收資本 200 其他應付款 1000 年房產公司將已完工開

30、發產品中的1000平方商鋪（市場公允價為1100萬元）轉給了該股東，用以抵頂往來款1000萬。問題：A公司賬務處理是否正確？雙方涉及哪些稅收？第58頁，共159頁。 A房產公司 年成立，其中一股東（B房產開發公第58頁 營業稅：依據財稅2002191號規定， 不征收營業稅，200萬不開具發票，憑評估報告入帳。轉讓部分1000萬元要繳納營業稅 ，開具轉讓土地使用權發票。 土地增值稅： 行為按財稅200621號文件的規定繳納土地增值稅。轉讓土地也要繳納土地增值稅。 即 部分不征收營業稅，但需繳納土地增值稅。轉讓部分既征收營業稅，也征收土地增值稅第59頁，共159頁。 營業稅：依據財稅2002191

31、號規定， 第59 企業所得稅： 及轉讓價1200萬元與土地成本300萬元的差額應視同銷售確認所得 A房產公司取得土地的成本應為1200萬元，第60頁，共159頁。 企業所得稅： 及轉讓價1200萬元與土地第60頁，共1 A公司以開發產品抵償所欠B公司的1000萬元，應視同銷售繳納營業稅、企業所得稅、土地增值稅，計稅依據為所抵開發產品的公允價值1100萬。第61頁，共159頁。 A公司以開發產品抵償所欠B公司的1000萬第61頁，共合 作 建 房 問題 案例：A房產開發公司與B公司簽訂合作建房協議，協議約定：由A公司出土地，B公司出資金5000萬元共同開發一項目，該項目以A公司的名義進行開發，未

32、成立獨立法人公司，項目完成后，雙方約定分配項目利潤（假設B公司分得40%的利潤7000萬元）問題：1、 A、B公司的行為是否為合作建房？ 2、 雙方如何進行帳務及稅務處理？第62頁，共159頁。合 作 建 房 問題 案例：A房產開發公司與B公司簽訂關于合作建房的界定問題-區局公告 第1號 合作建房，是指一方擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發，然后按照雙方約定比例進行分配、使用或銷售的一種房地產開發形式第63頁，共159頁。關于合作建房的界定問題-區局公告 第1號 第63頁，共15 B公司以貨幣資金與A房產開發公司合作，提供資金的一方，取得的分成收入大于

33、出資額的部分，屬于資金占用費，應按“金融 業”稅目繳納5%的營業稅，并由出資方向房產公司出具利息發票，房產開發公司將支付的資金占用費計入開發成本。 假設分回的是開發產品而非項目利潤，如何處理？第64頁，共159頁。 B公司以貨幣資金與A房產開發公司合作，提第64頁，共15帳務正理：A房產公司收到B公司5000萬元時： 借： 存款 5000 貸：其他應付款 5000A房產公司支付B公司7000萬元時： 借：其他應付款 5000 開發成本-間接費用 2000(發票) 貸： 存款 7000第65頁，共159頁。帳務正理：第65頁，共159頁。 案例二：甲乙兩單位合作，乙（房產開發企業）出土地,甲出資

34、金1000萬并負責建房，建成后，房屋產權歸乙單位，甲擁有10年的使用權（假設 年5月建， 年10月交付使用）問題：甲乙雙方在會計與稅收上如何處理？ 如何出具票據？第66頁，共159頁。 案例二：甲乙兩單位合作，乙（房產開發企第66頁，共15 甲出資金建房，產權人為乙單位，所有施工成本的發票應開給乙單位，作為乙單位的固定資產處理。 甲出資金建房并擁有10年的使用權，實際上是乙將房產出租給甲，乙提前收取了10年的租金1000萬元，因此甲建房的支出應計入“長期待攤費用”，作為租賃費分10年攤銷（開始時間？）乙單位應給甲出具租賃發票繳納營業稅和房產稅（時間？），企業所得稅分十年確認租賃收入。第67頁，

35、共159頁。 甲出資金建房，產權人為乙單位，所有施工第67頁，共15 例：A房產公司 年3月與B公司簽訂租賃合同，合同約定A公司一次性收取B公司10年的租金1000萬元，再由A房產公司通過招投標方式建市場，市場建成投入使用之月起開始計算B公司的承租期。假設 年1月市場交付使用。問題： A房產公司收取的1000萬元，納稅義務 發生時間如何確定？第68頁，共159頁。 例：A房產公司 年3月與B公司簽訂租賃第68頁，共1 營業稅暫行條例第五條納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。 第十二條營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者

36、銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天 第69頁，共159頁。 營業稅暫行條例第五條納稅人的營第69頁，共15 營業稅暫行條例實施細則第二十四條： 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或完成后收取的款項條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。第70頁，共159頁。 營業稅暫行條例實施細則第二十四條： 第70頁，共1 第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃

37、業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。第71頁，共159頁。 第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷第71頁，共15委托代建問題 什么是委托代建？委托代建應符合哪些條件？第72頁，共159頁。委托代建問題第72頁，共159頁。同時符合下列條件的為委托代建：簽訂委托代建協議土地使用權不發生轉移（在委托方名下）委托方立項受托方（房產開發公司）不墊付資金 受托方按委托代建合同的約定收取手續費。 凡同時符合以上條件的，受托方僅就收取的手續費繳納營業稅，否則作為銷售不動產全額納稅。第73頁，共159頁。同時符合下列條件的為委托代建：第73頁，共159頁。為政府修建市民廣場的費用

38、能否 計入開發成本？問題： 開發企業通過招拍掛方式取得開發用地，土地取得的前提是必須為政府修建一個市民廣場由房產開發企業出資，廣場用地的使用權為政府，此費用能否計入開發成本？第74頁，共159頁。為政府修建市民廣場的費用能否 計入開發成本 房地產經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發【 】31號文）第27條規定：開發產品計稅成本支出中土地征用及拆遷補償費包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。第75頁，共159頁。 房地產經營業務企業所得稅處理辦

39、法第75頁，共15 大市政配套費（市政基礎設施配套費）是指政府為建設和維護管理城市道路、橋涵、排水、防洪、道路照明、公共交通、市容環境衛生、城市燃氣、園林綠化、垃圾處理、消防設施、集中供熱等市政公用設施及附屬設施所開征的費用，是市政基礎設施建設資金的補充。第76頁，共159頁。 大市政配套費（市政基礎設施配套費）是第76頁，共 建廣場的支出屬于與取得開發項目相關的必要支出，應與政府簽訂土地出讓合同補充協議協議列明除需繳納土地出讓金外，還需出資為政府修建市民廣場。支出就可計入開發成本。 如果建廣場的費用由房產開發企業先行墊付政府分期歸還，此費用應掛往來，不能計入開發成本。第77頁，共159頁。

40、建廣場的支出屬于與取得開發項目相關的必第77頁，共1房地產公司發生的以下費用是否可 計入開發間接費用？ 籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關費用（場地布置費、禮品費等） 產品的模型制作費 項目部、工程部的辦公租金第78頁，共159頁。房地產公司發生的以下費用是否可 計入開發間接 舉辦開工儀式發生的相關費用應計入管理費用。計入開發成本的只能是建造費用。 模型制作費是為售房服務的應計入銷售費用 項目部、工程部發生的辦公費用應計入開發間接費用第79頁，共159頁。 舉辦開工儀式發生的相關費用應計入管理第79頁， 房地產開發企業的售樓處和樣板房的成本及費用如何進行會計和稅務處理？計算企業所得稅和土地增值稅

41、時能否扣除？第80頁，共159頁。 房地產開發企業的售樓處和樣板房的成第80頁，共1關于確認企業所得稅收入若干 問題-國稅函 875號合作建房，是指一方擁有土地使用權的當合作建房，是指一方擁有土地使用權的當下列業務無須取得發票：事人提供土地使用權，另一方提供資金，以雙第38頁，共159頁。由主管稅務機關確定是否進行清算；第79頁，共159頁。被 方接受 的土地使用權應當以公實際，在規定的幅度內確定。借：長期股權 -損益調整 360上（含）地方人民政府同意后，由該土地管理第43頁，共159頁。年度凈利潤800萬元向 者分配。發生所有權轉移時應視同銷售房地產，原則： 與建造開發產品有關的支出應計入

42、開發成本，與銷售開發產品有關的支出應計入銷售費用。第81頁，共159頁。關于確認企業所得稅收入若干 問題-國稅函 8企業所得稅： 租賃房屋作售樓處，租金在租賃期間攤入銷售費用，租入房屋的裝修費稅法規定在不短于三年的的期限內扣除。自建臨時性建筑作為售樓處計入“銷售費用” 第82頁，共159頁。企業所得稅： 第82頁，共159頁。將產權屬于全體業主所有的會所作售樓處應計入開發成本。將開發產品臨時作售樓處，按開發產品歸集成本（使用期間是否繳納房產稅？）。 開發項目立項為精裝修開發產品，裝修費應計入精裝房的開發成本 ，否則計入銷售費用。第83頁，共159頁。將產權屬于全體業主所有的會所作售樓處應計入開

43、發成本。第83頁開發企業開發的商品房征免房產稅 問題-國稅發200389號： 第一條：鑒于開發企業開發的商品房在出售前對企業而言是一種產品，因此，對開發企業建造的商品房在售出前不征收房產稅，但對售出前已使用或出租出借的商品房應按規定征收房產稅 第二條第四款：開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和土地使用稅（財稅【2006】186號第二條第二款廢止土地使用稅）。 第84頁，共159頁。開發企業開發的商品房征免房產稅 問題-國稅發20土地增值稅：售樓處、樣板房費用扣除-區局公告 第1號 獨立于房地產項目以外單獨建造的樣板房售樓處的成本費用，作為房地產項目的

44、開發費用處理，不得作為開發成本扣除。 對于以開發產品作為售樓處、樣板間發生的裝修費用，作為房地產項目的開發費用處理不得作為開發成本扣除。第85頁，共159頁。土地增值稅：第85頁，共159頁。開發企業購入在建項目后繼續開發再 轉讓如何計算營業稅？土地增值稅？ 1、乙公司以1500萬元購買了甲公司已完成土地前期開發尚未進入施工階段的在建項目，購入后繼續投入5500萬元完成項目開發，項目銷售收入為9500萬元。 2、乙公司以2500萬元購買了甲公司已進入施工階段的開發項目后繼續投入5000萬元至項目完工，項目銷售收入9500萬元 第86頁，共159頁。開發企業購入在建項目后繼續開發再 轉讓如何計算

45、營業稅 3、乙公司以5500萬元購買了甲公司已完工的開發產品進行精裝修后出售，裝修價款為2000萬元，銷售價款為9500萬元。 問題： 乙公司如何計算繳納營業稅？土地增值稅？ 第87頁，共159頁。第87頁，共159頁。 營業稅-財稅200316號 單位和個人轉讓在建項目，不論是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，其實質是發生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。應征收營業稅： 1、轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓土地使用權”項目征收營業稅。 2、轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。第88頁，共159頁。 營業

46、稅-財稅200316號 單位財稅【2003】16號文第三條第二十款： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業額第89頁，共159頁。財稅【2003】16號文第三條第二十款：第89頁，共159頁土地增值稅： 關于納稅人購買在建房地產開發項目后繼續建設再轉讓扣除金額問題區局公告 第1號 房地產開發企業購買在建房地產開發項目后繼續投入資金進行后續建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；第90頁，共159頁。土地增值稅：第90頁，共159頁。收到客戶的違約金、賠償款是否 繳納營業稅

47、思考一：某房地產公司與230戶購房戶簽訂了售房合同，每戶收取定金2000元，共收取定金460000元，后因各種原因，有25戶購房戶違約退房，房產公司按合同約定，將定金沒收問題：沒收的5萬元定金是否作為價外費用征 收營業稅？ 第91頁，共159頁。收到客戶的違約金、賠償款是否 繳納營 思 考 二 乙與甲簽訂40萬的裝修合同，合同約定,乙企業于合同簽訂之日向甲企業（經營范圍：房產開發、裝修）支付訂金50000元，如果乙企業違約(未履行合同)甲企業沒收訂金。問題：合同未履行，甲企業沒收的5萬元訂金 是否繳納營業稅？第92頁，共159頁。 思 考 二 乙與甲簽訂40萬的裝修合同，合同約定,營業稅暫行條

48、例第五條： 納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用第93頁，共159頁。營業稅暫行條例第五條：第93頁，共159頁。價外費用繳納營業稅的前提條件 1、必須是交易已實現或勞務已提供 2、應遵循收付實現制原則 第94頁，共159頁。價外費用繳納營業稅的前提條件 1、必須是交易已實現或勞務價外費用征收所得稅的前提條件： 遵循收付實現制原則，而不管交易是否實現，勞務是否提供。 第95頁，共159頁。價外費用征收所得稅的前提條件：第95頁，共159頁。房地產企業與客戶簽訂認購書收取的 意向金是否繳納營業稅？ 例：購房人與房產公司簽訂認購書，作為其購買房

49、屋的意向，并向房產公司繳納一定金額的意向金，認購書約定在一定期限內認購人應與公司簽訂正式購房合同，超過期限購房人不與公司簽合同，公司有權將其選定的房屋銷售問題： 房產公司收取的意向金是否繳納營業稅？第96頁，共159頁。房地產企業與客戶簽訂認購書收取的 意向金是營業稅暫行條例實施細則第二十五條： 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 意向金是否是“預收賬款（預收定金）”？第97頁，共159頁。營業稅暫行條例實施細則第二十五條：第97頁，共159頁。問題： 房地產企業促銷（如買房送自行車等）贈送實物如何進行會計和稅務處理？是否按對外捐贈視同

50、銷售征收流轉稅和所得稅？第98頁，共159頁。問題：第98頁，共159頁。關于確認企業所得稅收入若干 問題-國稅函 875號 企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。第99頁，共159頁。關于確認企業所得稅收入若干 問題-國稅函 8個人所得稅：企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題-財稅 50號 企業在銷售商品（產品）和提供服務過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：1.企業通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產品）和提供服務；2.企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信

51、企業對個人購買 贈話費、入網費，或者購話費贈 等； 第100頁，共159頁。個人所得稅：企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題-財稅 企業向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業代扣代繳： 1.企業在業務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。第101頁，共159頁。 企業向個人贈送禮品，屬于下列情形之一第101頁，共1 2、企業在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%

52、的稅率繳納個人所得稅。3、企業對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。第102頁，共159頁。 2、企業在年會、座談會、慶典以及其他活動第102頁，共1 企業贈送的禮品是自產產品的，按該產品 的市場銷售價格確定個人的應稅所得；是外購商品（服務）的，按該商品（服務）的實際購置價格確定個人的應稅所得。第103頁，共159頁。 企業贈送的禮品是自產產品的，按該產品 第103頁地下車位銷售或出租會計與稅收 如何處理？房產開發公司將能辦理獨立產權登記的地下車庫銷售給業主如何納稅？房產開發公司將不能辦理獨立產權登記的地下車庫銷售給

53、業主如何納稅？開發公司將按規劃建設的人防工程使用權銷售給客戶如何納稅？開發公司將人防工程或地下車庫一年一租給客戶如何納稅？第104頁，共159頁。地下車位銷售或出租會計與稅收 如營業稅： 新地稅發 259號第二條：納稅人轉讓其建造或購置的車位所有權或使用權（使用權轉讓后不再收回）收入，暫按“銷售不動產”稅目征收營業稅；納稅人出租車位取得的收入應按“服務業租賃業”稅目征收營業稅。第105頁，共159頁。營業稅：第105頁，共159頁。土地增值稅：-區局公告 第1號，自 年4月1日起執行 開發企業銷售有產權的車庫、停車位、地下室，應按規定征收土地增值稅。 房地產開發企業與購房者簽訂一定期限的使用權

54、合同或銷售無產權的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。 第106頁，共159頁。土地增值稅：第106頁，共159頁。 （1）可以單獨辦理產權證的， 按開發產品處理，單獨核算成本，開具銷售不動產發票。 （2）不能單獨辦理產權證的屬于公共配套設施，應計入開發總成本，分攤至其他可售建筑面積成本中，銷售使用權取得的價款屬于租賃會計上作其他業務收入處理，稅法上按規定繳納營業稅、房產稅等地方各稅。第107頁，共159頁。 （1）可以單獨辦理產權證的， 按開發產品第107頁，共1（3）房產企業將人防工程以車位使用費名義轉讓給業主（包括將人防工程使用權轉讓給商戶），作其他業務收入處理，按“服務業租賃業“稅

55、目繳納營業稅，按財稅2005181號的規定繳納房產稅（4）開發公司將人防工程或地下車庫一年一租給客戶按“服務業租賃業”稅目繳納營業稅和房產稅。第108頁，共159頁。（3）房產企業將人防工程以車位使用費名義轉第108頁，共15關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知-財稅2005181號 凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。第109頁，共159頁。關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知-財稅2005關于地下建筑用

56、地的城鎮土地使用稅問題-財稅 128號 對在土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收土地使用稅，其中已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收土地使用稅。第110頁，共159頁。關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題-財稅 128號問題 房產開發公司交房前代全體業主與裝修公司簽訂裝修合同統一裝修（如酒店式公寓），由房產公司代收裝修費后轉付給裝修公司，代收的裝修費是否征收營業稅？第111頁，共159頁。問題第111頁，共15

57、9頁。裝修公司將發票開給業主，如果業主將裝修費直接支付給裝修公司，裝修費不并入銷售額，如果房產開發企業代收裝修費后轉付給裝修公司，代收的裝修費屬于價外費用應并入銷售額計算繳納營業稅。如果裝修公司將發票開給房產公司，房產公司在銷售合同中將房款和裝修款分解，則必須按房款和裝修費合計數開具銷售不動產發票，全額繳納營業稅。第112頁，共159頁。裝修公司將發票開給業主，如果業主將裝修費直接支付給裝修公司，土地增值稅預繳和清算問題問題： 未按規定預繳土地增值稅是否加收滯納金？第113頁，共159頁。土地增值稅預繳和清算問題第113頁，共159頁。 財稅200621號：對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據

58、稅收征管法及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起加收滯納金。 國稅函 220號：納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金 第114頁，共159頁。 財稅200621號：對未按預征規定期限預第114清算單位-國稅發2006187號 國稅發 91號 土地增值稅以開發項目為單位進行清算，分期開發的，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額 第115頁，共159頁。清算單位-國稅發2006187號 國清算單位-區局公告 第1號 土地增值稅的最小清算單位為一個幢號最小清算單位中同時包含普通住

59、宅、非普通住宅和非住宅的，應分別計算土地增值稅。第116頁，共159頁。清算單位-區局公告 第1號第116頁，共159頁。清算條件-國稅發2006187號國稅發 91號、區局公告 年第9號 年1月1日后（含 年1月1日）取得銷售（預售）許可證的納稅人（區局公告 年第9號）符合下列條件之一的，應進行土地清算。 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的；在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。第117頁，共159頁。清算條件-國稅發2006187號國稅發 91號、區 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納

60、稅人進行土地增值稅清算。 1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；第118頁，共159頁。 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可第118頁，共13、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確需清算的，由稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。 第119頁，共1