1、被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換確定的安置房請(qǐng)求權(quán)應(yīng)優(yōu)先保護(hù)裁判要旨被拆遷人與拆遷人以房屋所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，如果拆遷人將協(xié)議中約定的位置、用途特定的補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得該房屋的，應(yīng)予支持。案情1999年，經(jīng)江蘇省新沂市人民政府批準(zhǔn)，新沂市興安實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱興安公司)開(kāi)發(fā)新沂市第二農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南側(cè)金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證。拆遷中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5平方米(其中臨街房屋193.60平方米)，使用面積194.06平方米，房屋補(bǔ)償98061.41元，定附物及其他補(bǔ)償12492.92元，

2、各項(xiàng)合計(jì)110554.33元。2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書(shū)，約定索勝芝回遷安置新沂市北沿街西頭第一單元門(mén)朝東樓下門(mén)向北營(yíng)業(yè)門(mén)面房85平方米，安置價(jià)每平方米680元，計(jì)57800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機(jī)關(guān)在協(xié)議上簽字或蓋章(其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽)。后因興安公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱東辰公司)對(duì)金三角二期工程進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預(yù)訂合同，將金三角二期商品房1號(hào)樓門(mén)面1號(hào)房(即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索

3、勝芝的房屋)以546834.50元的價(jià)格出售給賀蘇梅。2023年5月10日，雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，確定價(jià)格為499636.36元，賀蘇梅交清房款。因興安公司沒(méi)有按拆遷協(xié)議書(shū)的約定進(jìn)行回遷安置，索勝芝于2023年1月30日訴至新沂法院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合效勞中心(以下簡(jiǎn)稱拆遷安置中心)履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書(shū)，給予安置北沿街樓西頭第一單元門(mén)朝東樓下門(mén)向北營(yíng)業(yè)門(mén)面房85平方米。在一審過(guò)程中，新沂法院通知賀蘇梅作為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。裁判一審認(rèn)為，

4、拆遷安置中心受興安公司委托于2001年5月13日簽訂拆遷安置協(xié)議，該協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，雙方應(yīng)按約定履行。興安公司未按協(xié)議約定將房屋安置給索勝芝，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。拆遷安置中心不是合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性原那么，原告要求拆遷安置中心承當(dāng)責(zé)任于法無(wú)據(jù)，不予支持。東辰公司系受興安公司委托進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，故原告要求東辰公司承當(dāng)責(zé)任的請(qǐng)求不能成立。東辰公司以自己的名義在房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋銷(xiāo)售許可證，故有權(quán)銷(xiāo)售房屋。賀蘇梅與東辰公司在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均不知曉房屋已安置的事實(shí)，且賀蘇梅已支付了對(duì)價(jià)，故該合同是合法有效的，賀蘇梅屬善意取得，

5、該房屋應(yīng)歸賀蘇梅所有。興安公司未能按照拆遷協(xié)議給原告安置房屋，并非該公司在安置后又成心出售給他人，故不適用最高人民法院?關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第七條第一款的規(guī)定，興安公司應(yīng)按照相應(yīng)價(jià)款賠償原告的損失。據(jù)此，新沂法院于2023年2月2日作出(2023)新民初字第619號(hào)民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號(hào)樓的門(mén)面1號(hào)營(yíng)業(yè)用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回原告對(duì)拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請(qǐng)求。6名原審原告不服

6、一審判決，向江蘇省徐州市中級(jí)人民法院提起上訴。二審認(rèn)為，拆遷安置中心受興安公司委托與索勝芝簽訂了拆遷安置協(xié)議，興安公司應(yīng)當(dāng)按協(xié)議履行義務(wù)，上訴人享有被安置權(quán)。原審法院認(rèn)定興安公司未按約定給索勝芝安置房屋，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任，符合法律規(guī)定，保護(hù)了上訴人的合法權(quán)益。雖然東辰公司無(wú)權(quán)處分協(xié)議中的安置房，但是賀蘇梅在受讓該房時(shí)，不知或者不應(yīng)當(dāng)知道東辰公司非該安置房的處分權(quán)人，東辰公司將該房交給賀蘇梅后，雙方合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。賀蘇梅與東辰公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，賀蘇梅取得安置房符合善意取得的情形，上訴人不得要求賀蘇梅返還該安置房。原審法院在認(rèn)定事實(shí)和適用法律上并無(wú)不當(dāng)。二審法院遂于2023年8

7、月8日作出了(2023)徐民一終字第1255號(hào)終審判決：駁回上訴，維持原判。一、二審判決生效后，賀蘇梅于2023年9月2日辦理了房屋所有權(quán)證。6名原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｔ撛河?023年5月30日作出了(2023)徐民一審監(jiān)字第068號(hào)民事裁定，決定對(duì)本案進(jìn)行再審。同年6月10日，該院作出(2023)徐民一再終字第063號(hào)裁定：撤銷(xiāo)該院(2023)徐民一終字第1255號(hào)民事判決和新沂法院(2023)新民初字第619號(hào)民事判決，將該案發(fā)回新沂市人民法院重審。江蘇省新沂市人民法院經(jīng)再審后，依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二

8、款、第一百零七條，最高人民法院?關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第七條第一款之規(guī)定，于2023年7月15日判決：一、位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號(hào)樓的門(mén)面1號(hào)營(yíng)業(yè)用房(即證號(hào)為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號(hào)標(biāo)明的房屋)歸6名原審原告所有。二、賀蘇梅于本判決生效后30日內(nèi)將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給6名原審原告。四、駁回6名原審原告對(duì)拆遷安置中心的訴訟請(qǐng)求。判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴。徐州市中級(jí)人民法院于2023年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。評(píng)析1.涉案拆遷協(xié)議的效力及處理城市房屋拆遷

9、是城市建設(shè)的必經(jīng)環(huán)節(jié)和重要程序。根據(jù)國(guó)務(wù)院?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?第23條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)踐中實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，為了追求利潤(rùn)的最大化，拆遷人往往將應(yīng)該給予被拆遷人的方位、樓層、朝向等居住因素較好的拆遷安置房或商業(yè)利用價(jià)值較高的拆遷安置商業(yè)店面另行出售給第三人，致使被拆遷人的安置房屋落空，從而引發(fā)糾紛。對(duì)此，最高人民法院?關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?(以下簡(jiǎn)稱?解釋?)第七條第一款的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)

10、償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。可見(jiàn)，一旦拆遷人與被拆遷人達(dá)成以“房屋所有權(quán)調(diào)換形式進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議，即意味著拆遷人以其易地或者原地在建、購(gòu)置的房屋與被拆遷人的被撤除房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)換，被拆遷人失去了被撤除房屋的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有了調(diào)換所得房屋的所有權(quán)。故無(wú)論拆遷人及第三人是出于善意還是惡意，也無(wú)論第三人是否已辦理該房屋的所有權(quán)登記手續(xù)、領(lǐng)取權(quán)利證書(shū)，被拆遷人均可追回該拆遷補(bǔ)償安置房屋。本案是否適用?解釋?第七條第一款處理，首先要看拆遷協(xié)議中有關(guān)補(bǔ)償安置房屋的約定是否符合該條第一款房屋“位置、用途特定的要求。只有經(jīng)過(guò)特定化，該拆遷補(bǔ)償安置房屋才能成

11、為被拆遷人主張優(yōu)先取得的對(duì)象。本案興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、新沂市拆遷辦公室作為鑒證機(jī)關(guān)簽訂的拆遷安置協(xié)議書(shū)，約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門(mén)朝東樓下門(mén)向北營(yíng)業(yè)門(mén)面房85平方米，從此項(xiàng)內(nèi)容看，協(xié)議關(guān)于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的。其次，根據(jù)?解釋?第二十八條第二款規(guī)定，?中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法?施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。?解釋?于2023年6月1日施行，本案在其施行后尚在一審階段，故應(yīng)當(dāng)適用?解釋?。最后，根據(jù)?解釋?第七條第二款的規(guī)定，被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處

12、理。本案6名原告并未行使解除權(quán)，而是請(qǐng)求取得房屋所有權(quán)，法院應(yīng)予支持。綜上，本案應(yīng)當(dāng)適用?解釋?第七條處理，爭(zhēng)議的拆遷補(bǔ)償安置房屋應(yīng)歸6名原告所有。2.涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理?解釋?第七條是針對(duì)拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議與其他商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)拆遷安置協(xié)議中被拆遷人予以特定保護(hù)而作的規(guī)定。該條款說(shuō)明，一旦被拆遷人請(qǐng)求獲得該房屋的所有權(quán)，第三人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，其無(wú)法獲得所購(gòu)房屋所有權(quán)是由于出賣(mài)人成心隱瞞所售房屋是被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換形式取得的拆遷補(bǔ)償安置房屋所致，其所受損失理應(yīng)得到賠償。根據(jù)?解釋?第九條規(guī)定，出售人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，成心隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被