1、萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)分析一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義(一)商業(yè)業(yè)態(tài)的定義商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)(KTV(二)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。業(yè)態(tài)組合涉及三個(gè)層面的問題:1、業(yè)態(tài)的選擇:一個(gè)綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài);2、配比的問題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系;3、落位與分布的問題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)

2、之間的相互關(guān)系。對不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合,不僅關(guān)系到廣場定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享,更關(guān)系到經(jīng)營收益的最大化。二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、定位優(yōu)先的原則單個(gè)綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位,滿足商家的經(jīng)營需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購物中心的定位包括三個(gè)層面:本功能及扮演的角色也會(huì)有較大北京CBD合體,其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別,這必然會(huì)影響到綜合體(尤其是購物中心)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。規(guī)模選擇:城市綜合體(購物中心)的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是

3、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)綜合體(購物中心)的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同,其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對于位于城市中心區(qū)的綜合體,購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動(dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑求組合各功能業(yè)態(tài)。4、長期租金回報(bào)能力(商家承租能力)評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考,不同的業(yè)態(tài),其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下,低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng); 而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強(qiáng),但客流量有限。大眾型購物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡,一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。5、空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題購物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時(shí)刻面對的一個(gè)課題是:如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價(jià)值,這要求做到有所為有所不為,在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場的需求適時(shí)調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過程三、萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)組合案例分析萬達(dá)第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場所在區(qū)位的屬性及特征,但在項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)的相互匹配、業(yè)態(tài)布局及業(yè)態(tài)配比等方面需要更進(jìn)一步的思考。1、北京萬達(dá)廣場