1、契稅基礎知識一、契稅的沿革（一）起源諺語：“地憑文契官憑印”、“買地不稅契，訴訟沒憑據”。起源于東晉時期的“估稅”。買賣田宅、奴婢、牛馬，立契 據雙方都要交估稅。北宋開始征收印契錢，不再由買賣雙方分攤，而是由買方繳 納了，并規定繳納期限為兩個月。清清順治四年：明確民間買賣、典押土地和房屋登錄于官時 繳納。（二）民國時期1.1914年頒布契稅條例。2.1927年國民政府公布驗契暫行條例及章程，將契稅劃歸地方收入。3.1934年國民政府通過了契稅辦法四項，要求各省整理 契稅，規定買契6%，典契3%為稅率高限。（三）新中國成立后政務院于1950年發布契稅暫行條例，規定對土地、房屋的買賣、典當、贈與和

2、交換征收契稅。社會主義改造完成以后：土地禁止買賣和轉讓，征收土地 契稅也就自然停止了，使得契稅征收范圍大大縮小，收入額很小。到文革后期，全國契稅征收工作基本處于停頓狀態。改革開放后：為適應形勢的要求，從1990年開始，全國 契稅征管工作全面恢復，全國年收入才1.3億元。4.1997年7月國務院發布了現行契稅暫行條例，并于同 年10月1日起開始實施。二、契稅的納稅義務人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和 個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。土地、房屋權屬，是指土地使用權、房屋所有權。承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房 屋權屬的行為。以招拍掛方式出讓

3、國有土地使用權的，納稅人為最終與土地 管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。一財政部 國家 稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的 通知（財稅2012 ） 82號）。主要源于國土部2006年印發的招 標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）。竟得人擬成立新 公司進行開發的，要提出申請。三、征稅范圍（一）條例規定轉移土地、房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；以上第2項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營 權的轉移。（二）視同轉讓的情形（細則第八條）以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房 屋贈與

4、征稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權 屬。（三）工礦用地或礦山用地屬于國有土地范疇，凡礦山用地發生土地權屬轉移的，應按 規定繳納契稅。-福建省財政廳關于礦山用地征收契稅問題的 批復（閩財農稅2002 ） 41號）（四）未辦理土地使用權證轉讓土地、房屋對法院拍賣未完稅房產過戶，應以拍賣所得，照章追繳上手契稅。-福建省財政廳關于法院拍賣未完稅房產過戶應追繳上手契稅的批復（閩財農稅2001 ） 32號土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該 土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地

5、過程中是 否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土 地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同 等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟 利益，受讓人應當依照規定繳納契稅。-國家稅務總局關于未 辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復（五）不屬于征稅范圍的情形繼承。僅指法定繼承，其他繼承按贈與征收契稅。-關 于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復解決歷史問題原由個人投資創建的企業，掛靠當地政府成為集體所有制企 業，經有關政府及相關部門審核后，變更登記為個人獨資企業， 承受原企業的土地、房屋權屬時，按規定不征契稅。-福建 省財政廳關于契稅征收有關問

6、題的批復（閩財農稅2004 ） 28 號）自建房單位或個人向房地產開發企業購買土地，已辦理了土地使用 權證并已繳契稅，土地使用者取得相應的基建手續后，自行投資 建設，房屋建成后，在辦理房屋所有權證時，按規定不征契稅。-（閩財農稅2004 ） 28號）取得自建房用地的，應依法征收土地契稅。自建房建成后自 用的，不征收房屋契稅；建成后轉讓的，按規定征收房屋交易契 稅。四、計稅依據（一）條例第四條國有土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣，為成交價格；土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權 出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房 屋的價格的差額。（由多支付一方繳納）成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換 土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的， 由征收機關參照市場價格核定?！扒覠o正當理由”，學理解釋：土地房屋因自身物理屬性上 存在瑕疵，影響其使用價值。（二）細則及其他規范性文件有關規定成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包 括承受者應交付的貨