1、 花橋永泰大廈招商策劃報(bào)告書(shū)PAGE 蘇州諾亞房地產(chǎn)咨詢有限公司 第 PAGE 67 頁(yè) 共 NUMPAGES 67 頁(yè) 2007/10/12 昆山千燈市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告蘇州諾亞房地產(chǎn)咨詢有限公司 第 PAGE 1 頁(yè) 共 NUMPAGES 1 頁(yè) 2007.8.28目錄前言第一章、市場(chǎng)調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況三、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研研究及項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析第二章、項(xiàng)目定定位及商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向分分析一、產(chǎn)品品分析二、項(xiàng)目目定位三、商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)方方向分析析四、項(xiàng)目目發(fā)展前前景預(yù)測(cè)測(cè)第三章、項(xiàng)目SSWOTT分析一、項(xiàng)目目SWOOT分析析二、對(duì)策策第四章、招商方方

2、案的擬擬定一、招商商策略制制定二、前期期準(zhǔn)備三、主力力商家招招商四、品牌牌店招商商五、招商商執(zhí)行的的提升和和改善第五章、項(xiàng)目建建議一、項(xiàng)目目產(chǎn)品建建議二、招商商執(zhí)行建建議前 言一個(gè)城市市商業(yè)綜合合體的成成功運(yùn)作作，離不不開(kāi)全面面的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、精準(zhǔn)的的產(chǎn)品定定位、合合理的整整體布局局、先進(jìn)進(jìn)的營(yíng)銷銷策劃等等；而營(yíng)營(yíng)銷工作作的關(guān)鍵鍵在于如如何永續(xù)續(xù)招商，和前期期的業(yè)態(tài)態(tài)布局的的優(yōu)化、調(diào)整、不斷提提升品質(zhì)質(zhì)和規(guī)劃劃經(jīng)營(yíng)引引領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)，及早早建立能能夠抵御御風(fēng)險(xiǎn)的的防范機(jī)機(jī)制，及及日后逐逐漸完善善的商業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)、互動(dòng)動(dòng)共榮的的管理，唯如此此，永泰泰大廈才才能獲得得預(yù)期的的投資回回報(bào)，投投資者獲獲得適當(dāng)

3、當(dāng)?shù)淖饨鸾鹗找妫?jīng)營(yíng)者者獲得合合理的利利潤(rùn)空間間?！坝捞┐蟠髲B”工程即即將達(dá)到到主體結(jié)結(jié)構(gòu)完成成，全面面招商在在即，有有必要對(duì)對(duì)前期的的業(yè)態(tài)布布局和招招商思路路作理性性的分析析總結(jié)，這是因因?yàn)橛捞┨┐髲B將將步入集集團(tuán)公司司的矩陣陣拓展型型模式，在永泰泰大廈，營(yíng)銷理理念導(dǎo)入入了銷售售先行,售后返返租，招招商實(shí)施施，商業(yè)業(yè)物業(yè)自自行組團(tuán)團(tuán)，經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的的格局。整個(gè)流流程是一一項(xiàng)系統(tǒng)統(tǒng)性的工工程，應(yīng)應(yīng)不斷優(yōu)優(yōu)化，梳梳理提升升，審視視、改善善并超越越現(xiàn)狀，使之成成為企業(yè)業(yè)規(guī)范行行為的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化流流程，以以利在董董事會(huì)和和經(jīng)理室室的決策策領(lǐng)導(dǎo)下下，把理理念轉(zhuǎn)化化為實(shí)務(wù)務(wù)，把管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為為執(zhí)行模模式，

4、注注重加強(qiáng)強(qiáng)品質(zhì)教教育和過(guò)過(guò)程控制制，使“永泰大大廈”為日后后開(kāi)拓市市場(chǎng)的克克隆之母母本，力力爭(zhēng)在“永泰大大廈” 全面面開(kāi)業(yè)的的三年內(nèi)內(nèi)，把永永泰大廈廈旗下的的商業(yè)、物業(yè)管管理公司司打造成成江蘇乃乃至全國(guó)國(guó)知名的的品牌企企業(yè)，達(dá)達(dá)到環(huán)境境效益、經(jīng)濟(jì)效效益、社社會(huì)效益益的最佳佳結(jié)合！諾亞公公司將秉秉承“專業(yè)動(dòng)動(dòng)人，服服務(wù)感人人”和“永泰成成功，我我們必成成功” 的服服務(wù)理念念，竭誠(chéng)誠(chéng)為永泰泰大廈不不斷的提提供全方方位、多多樣化的的服務(wù)，“合作多多贏”，共同同發(fā)展。第一章、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研及分分析一、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析析1、城市市發(fā)展研研究昆山概概況11）昆山山市：昆山市位位于江蘇蘇省東部部，

5、東鄰鄰上海，西接蘇蘇州，北北鄰太倉(cāng)倉(cāng)；是江江蘇省的的東大門(mén)門(mén)。19989年年撤縣設(shè)設(shè)市，總總面積9927平平方公里里，境內(nèi)內(nèi)地勢(shì)平平坦，河河流縱橫橫，土壤壤肥沃，物產(chǎn)富富饒，這這里是“百戲之之祖曲的的發(fā)源地地，千年年古鎮(zhèn)周周莊被譽(yù)譽(yù)為“中國(guó)第第一水鄉(xiāng)鄉(xiāng)”，享譽(yù)譽(yù)海內(nèi)外外。昆山山物產(chǎn)豐豐饒，盛盛產(chǎn)馳名名中外的的陽(yáng)澄湖湖清水大大閘蟹，素有江江南“魚(yú)米之之鄉(xiāng)”美稱。2）昆山山市城市市規(guī)劃與與布局：昆山市轄轄10個(gè)個(gè)鎮(zhèn)：玉玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、周市市鎮(zhèn)、陸陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)、淀山山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)、周莊莊鎮(zhèn)、千千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)。昆山市現(xiàn)現(xiàn)有戶籍籍人口665萬(wàn)左左右 ；昆山市市現(xiàn)有流流動(dòng)人口口70萬(wàn)萬(wàn)人左右右；

6、昆山山市現(xiàn)有有常住總總?cè)丝诩s約1355萬(wàn)人左左右。12個(gè)園園區(qū)：中中科昆山山高科技技產(chǎn)業(yè)園園、中國(guó)國(guó)留學(xué)人人員創(chuàng)業(yè)業(yè)園、清清華（昆昆山）科科技園、昆山市市沿滬產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶、昆山模模具產(chǎn)業(yè)業(yè)基地、昆山旅旅游度假假區(qū)、昆昆山國(guó)家家農(nóng)業(yè)示示范區(qū)、昆山高高新技術(shù)術(shù)服務(wù)中中心、昆昆山高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)、昆山山經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、昆昆山出口口加工區(qū)區(qū)、花橋橋國(guó)際商商務(wù)城。3）交通通現(xiàn)狀及及規(guī)劃：昆山：昆昆山地處處中國(guó)東東南沿海海長(zhǎng)江三三角洲的的東部，東距上上海500公里，西鄰蘇蘇州377公里。航空:上上海虹橋橋機(jī)場(chǎng)（距455公里，約半小小時(shí)車程程），上上海浦東東機(jī)場(chǎng)（距1000公里里，約11.5小小時(shí)車程

7、程）。港口:上上海港（中國(guó)最最大港口口、距離離60公公里）、張家港港（距1100公公里）、太倉(cāng)瀏瀏家港（距355公里），貨物物經(jīng)區(qū)內(nèi)內(nèi)水道運(yùn)運(yùn)達(dá)以上上各港口口可直接接出口。 鐵路:京滬鐵鐵路穿越越開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，并在在區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有二等等客貨運(yùn)運(yùn)輸站。 公路: 蘇昆太太高速公公路、滬滬寧高速速公路、蘇滬高高速公路路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路、3312國(guó)國(guó)道、3339省省道、2224省省道、3342省省道穿越越其境?；蜴?zhèn)鎮(zhèn)基本狀狀況花橋鎮(zhèn)概概況花橋鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域環(huán)境境花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)地處蘇蘇滬交界界處，位位于上海海郊區(qū)環(huán)環(huán)線內(nèi)，東靠上上海國(guó)際際汽車城城和浦東東新區(qū)，西鄰昆昆山國(guó)家家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和蘇蘇州新加加坡工業(yè)業(yè)園。素素有“江蘇東東

8、大門(mén)、上海后后花園”之稱，是昆山山市的汽汽配商貿(mào)貿(mào)物流重重鎮(zhèn)?；ɑ蜴?zhèn)規(guī)規(guī)劃總面面積500平方公公里，人人口4550000人，已已形成四四大支柱柱產(chǎn)業(yè)即即汽車零零配件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高高科技電電子產(chǎn)業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代商貿(mào)物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)、傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。花橋鎮(zhèn)距距上海市市中心334公里里，距虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)25公公里，距距上海浦浦東國(guó)際際機(jī)場(chǎng)665公里里，距吳吳淞集裝裝箱碼頭頭30公公里，距距昆山市市區(qū)166公里，距蘇州州市500公里。依托滬滬寧高速速公路（上?？缈缛虢K蘇的第一一個(gè)交流流道口就就設(shè)在花花橋境內(nèi)內(nèi)）、3312國(guó)國(guó)道（東東起上海海西至新新疆）、滬寧鐵鐵路和同同三國(guó)道道（北起起黑龍江江的同江江南至海海

9、南的三三亞）、上海郊郊區(qū)環(huán)線線（A330，在在花橋境境內(nèi)與滬滬寧高速速公路互互通）以以及擬建建中的京京滬高速速鐵路、軌道交交通（上上海市中中心至安安亭上海海國(guó)際汽汽車城），組成成了花橋橋鎮(zhèn)四通通八達(dá)的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。花橋鎮(zhèn)區(qū)區(qū)位圖2、宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況：花橋人人口分析析（截至至20004年底底）花橋GGDP增增長(zhǎng)分析析（截至至20004年底底）花橋交交通：花橋地理理位置得得天獨(dú)厚厚，區(qū)域域內(nèi)各級(jí)級(jí)道路縱縱橫交錯(cuò)錯(cuò)，且與與上海、江蘇其其它地區(qū)區(qū)融為一一體。宏宏觀層面面上，花花橋交通通條件十十分便捷捷，擁有有商務(wù)辦辦公發(fā)展展所必須須的最高高交通可可達(dá)性。陸運(yùn)：鐵鐵路方面面，滬寧寧鐵路、京滬高高速

10、鐵路路東西向向穿越，離華東東地區(qū)最最大鐵路路編組站站南翔翔鐵路編編組站118公里里；滬寧寧城際鐵鐵路已立立項(xiàng)建設(shè)設(shè)，并在在花橋設(shè)設(shè)站。公公路方面面，滬寧寧高速公公路東西西向穿越越并有花花橋、陸陸家兩個(gè)個(gè)樞紐；沿海大大通道同同三高速速公路南南北向穿穿越并與與滬寧高高速公路路互通；蘇滬高高速公路路機(jī)場(chǎng)路路樞紐距距離僅110公里里；另外外3122國(guó)道東東西向穿穿越全境境。20077年9月228日開(kāi)開(kāi)通花橋橋國(guó)際商商務(wù)城到到上海虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、到浦浦東機(jī)場(chǎng)場(chǎng)跨省公公交化班班線，以以及另一一條公交交線路為為花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城到上上海人民民廣場(chǎng)。這2條條線由昆昆山長(zhǎng)途途汽車客客運(yùn)有限限公司和和昆山全全通巴士

11、士公司營(yíng)營(yíng)運(yùn)，22條線安安排的是是大巴士士車，共共有8對(duì)對(duì)車輛。水運(yùn)：距距離上海海洋山深深水港1100公公里，上上海吳淞淞江集裝裝箱碼頭頭38公公里，吳吳淞江橫橫貫境內(nèi)內(nèi)?？者\(yùn)：距距上海虹虹橋國(guó)際際機(jī)場(chǎng)、高速鐵鐵路虹橋橋樞紐225公里里；浦東東國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)800公里。永泰周遍遍人車流流統(tǒng)計(jì)10月110號(hào) 15：3016：30上A300路口：機(jī)動(dòng)車3307小小時(shí)10月111號(hào) 9：33010：30312國(guó)國(guó)道出江江蘇：機(jī)動(dòng)車786 輛/小時(shí)轎車2225輛/小時(shí)面包車 99輛輛/小時(shí)時(shí)貨車 4434輛輛/小時(shí)時(shí)客車 110輛/小時(shí)公交 99輛/小小時(shí)出租車 9輛/小時(shí)非機(jī)動(dòng)車車 844輛/小小時(shí)行人

12、 111 人人/小時(shí)時(shí)10月111號(hào) 13：3014：30312國(guó)國(guó)道進(jìn)上上海機(jī)動(dòng)車 5933輛/小小時(shí)非機(jī)動(dòng)車車 800輛/小小時(shí)行人 118人/小時(shí)花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城區(qū)位位花橋國(guó)際際商務(wù)城城所在區(qū)區(qū)域?yàn)樵ド绞惺袞|南部部的花橋橋鎮(zhèn)，東東接上海海市汽車車工業(yè)城城安亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)，西以以吳淞江江為界與與昆山千千燈鎮(zhèn)相相望，南南與上海海市青浦浦區(qū)連接接，北與與昆山市市陸家鎮(zhèn)鎮(zhèn)和上海海市嘉定定區(qū)相連連?；驑蛑苯优c與上海市市接壤，素稱江江蘇“東大門(mén)門(mén)”，是江江蘇嵌入入上海的的一塊寶寶地，享享有上海海的地理理優(yōu)勢(shì)及及江蘇的的優(yōu)惠政政策。同同時(shí)，花花橋鎮(zhèn)處處于上海海浦東、昆山、蘇州新新加坡工工業(yè)園三三個(gè)國(guó)家

13、家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)之間間，距上上海市中中心344公里，蘇州市市中心553公里里，昆山山市中心心16公公里，是是滬寧發(fā)發(fā)展軸和和沿滬發(fā)發(fā)展軸交交匯的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。拋開(kāi)開(kāi)行政界界線，從從經(jīng)濟(jì)地地理角度度看，花花橋位于于上海都都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)較核核心的區(qū)區(qū)域。上上海大都都市區(qū)的的范圍被被定義為為以上海海為中心心、以1100kkm為半半徑的輻輻射圈，包括上上海市、蘇州市市和嘉興興轄屬縣縣市構(gòu)成成的扇形形區(qū)域。在此區(qū)區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)信信息的交交流往來(lái)來(lái)十分密密切。昆山作為為蘇南經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)最最先起步步的地區(qū)區(qū)之一，城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)特別別是外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅迅猛，并并且一直直保持著著強(qiáng)勁的的增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。通通過(guò)對(duì)昆昆山所轄轄10

14、個(gè)個(gè)鎮(zhèn)和一一個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的橫橫向比較較分析來(lái)來(lái)看，昆昆山市的的首位度度較高，玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn)和開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量占到全全市的一一半以上上，其他他各鎮(zhèn)中中，陸家家、張浦浦、周市市、花橋橋的GDDP較高高，體現(xiàn)現(xiàn)出明顯顯的地理理分布特特征。首首先是這這些鎮(zhèn)直直接臨近近昆山主主城區(qū)和和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，第二二是位于于昆山朝朝上海的的方向?；螂m雖不與昆昆山中心心城區(qū)直直接相鄰鄰，但是是距離已已經(jīng)十分分臨近，同時(shí)直直接與上上海接壤壤的地緣緣條件將將是其最最突出的的發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)?；蛑苤苓厖^(qū)域域關(guān)系圖圖花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)區(qū)概況況20000年122月，江江蘇省外外經(jīng)貿(mào)廳廳和昆山山市政府府共同做做出“建設(shè)江江蘇花橋橋國(guó)際商商

15、務(wù)中心心”的決策策，商務(wù)務(wù)中心集集國(guó)內(nèi)外外商貿(mào)辦辦公、展展示展銷銷、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流為為一體，是依托托上海、接軌國(guó)國(guó)際、服服務(wù)華東東、輻射射全國(guó)的的現(xiàn)代商商貿(mào)物流流產(chǎn)業(yè)的的功能區(qū)區(qū)?；驀?guó)際際商務(wù)城城地處蘇蘇滬交界界處昆山山市花橋橋鎮(zhèn)，地地域面積積50平平方公里里，距離離上海市市中心不不到255公里，西鄰昆昆山國(guó)家家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，東東靠上海海國(guó)際汽汽車城，正好處處于滬寧寧經(jīng)濟(jì)走走廊這一一上海對(duì)對(duì)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)主通道道的第一一節(jié)點(diǎn)?；驀?guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城對(duì)外外交通十十分便利利，距虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)僅255公里，浦東機(jī)機(jī)場(chǎng)800公里，滬寧高高速、同同三高速速(A330)、3122國(guó)道均均交匯于于此并相相互貫通通，滬寧寧鐵

16、路、京滬高高速鐵路路在此經(jīng)經(jīng)過(guò)，滬滬寧城際際鐵路已已立項(xiàng)建建設(shè)，正正在規(guī)劃劃中的蘇蘇州至上上海的軌軌道交通通也將在在此實(shí)現(xiàn)現(xiàn)同站換換乘。20055年8月月，江蘇蘇省委省省政府根根據(jù)全省省經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展階段段性變化化的新特特點(diǎn)和國(guó)國(guó)際服務(wù)務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移移的新態(tài)態(tài)勢(shì)，對(duì)對(duì)全省加加速現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)作出全全面部署署，建設(shè)設(shè)花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城成為為其中一一項(xiàng)重要要戰(zhàn)略舉舉措。根根據(jù)部署署，花橋橋國(guó)際商商務(wù)城將將按照融入上上海、面面向世界界、服務(wù)務(wù)江蘇的總定定位，發(fā)發(fā)揮上海海的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、江蘇的的政策優(yōu)優(yōu)勢(shì)、昆昆山的成成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)，高起起點(diǎn)規(guī)劃劃，大手手筆建設(shè)設(shè)，最終終建成江江蘇省內(nèi)內(nèi)、上海海經(jīng)濟(jì)圈圈內(nèi)、滬滬寧線上上

17、以國(guó)際際性商務(wù)務(wù)服務(wù)為為主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)務(wù)城。一一年來(lái)，花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城聘請(qǐng)請(qǐng)了美國(guó)國(guó)麥肯錫錫公司、上海城城市規(guī)劃劃院同步步推進(jìn)商商務(wù)城的的功能策策劃和規(guī)規(guī)劃工作作，將商商務(wù)城550平方方公里分分為啟動(dòng)動(dòng)區(qū)、配配套區(qū)、物流區(qū)區(qū)、控制制區(qū)等四四大功能能區(qū)，首首期重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)111平方方公里啟啟動(dòng)區(qū)。花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城將重重點(diǎn)吸引引三大特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)一是制造造企業(yè)的的區(qū)域性性總部，包括研研發(fā)中心心、采購(gòu)購(gòu)中心、營(yíng)銷中中心、管管理服務(wù)務(wù)中心等等；二是大公公司業(yè)務(wù)務(wù)流程中中的后臺(tái)臺(tái)處理中中心，包包括運(yùn)營(yíng)營(yíng)支持、供應(yīng)鏈鏈處理、客戶管管理中心心以及銀銀行、證證券、保保險(xiǎn)等大大型金融融機(jī)構(gòu)的的財(cái)務(wù)結(jié)結(jié)算

18、中心心、客戶戶呼叫中中心等；三是跨國(guó)國(guó)公司業(yè)業(yè)務(wù)流程程的外移移外包，包括網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理理、辦公公系統(tǒng)支支持、企企業(yè)應(yīng)用用軟件研研發(fā)制定定等ITT流程業(yè)業(yè)務(wù)。同同時(shí)，引引進(jìn)與之之相配的的酒店、商業(yè)、展覽展展示和文文化、居居住等項(xiàng)項(xiàng)目。力力爭(zhēng)通過(guò)過(guò)810年年的努力力，將花花橋國(guó)際際商務(wù)城城建設(shè)成成為國(guó)內(nèi)內(nèi)一流的的集聚現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)的功能能區(qū)，成成為江蘇蘇發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)的示示范區(qū)。昆山花花橋商務(wù)務(wù)城188個(gè)項(xiàng)目目開(kāi)工總總投資332.992億元元花橋國(guó)際際商務(wù)城城喜獲碩碩果：118個(gè)商商務(wù)功能能項(xiàng)目同同時(shí)開(kāi)工工，總投投資達(dá)332.992億元元。 188個(gè)項(xiàng)目目包括港港匯國(guó)際際廣場(chǎng)、綠地企業(yè)總總部

19、基地地、寶灣灣國(guó)際物物流中心心、中茵茵總部辦辦公區(qū)等等8個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)和功功能性項(xiàng)項(xiàng)目，總總投資達(dá)達(dá)24.85億億元，建建筑面積積達(dá)788萬(wàn)平方方米。88個(gè)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)和功能能性項(xiàng)目目的開(kāi)工工將加快快花橋商商務(wù)城今今后商務(wù)務(wù)、商貿(mào)貿(mào)、商住住等要素素的合理理配置，增強(qiáng)商商務(wù)城發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。截截至目前前，商務(wù)務(wù)城已聚聚集了東東方海外外、日本本迅銷研研發(fā)采購(gòu)購(gòu)中心、亞太廣廣場(chǎng)等330多個(gè)個(gè)具有一一定規(guī)模模的服務(wù)務(wù)業(yè)項(xiàng)目目，總投投資額達(dá)達(dá)2000億元，總開(kāi)工工面積達(dá)達(dá)2300萬(wàn)平方方米。 188個(gè)項(xiàng)目目還包括括曹安公公路改造造工程、中央公公園、綜綜合管網(wǎng)網(wǎng)工程、消防特特勤中心心等

20、100個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和配套項(xiàng)項(xiàng)目，總總投資超超過(guò)8億億元。110個(gè)基基礎(chǔ)設(shè)施施和配套套項(xiàng)目的的開(kāi)工將將確保花花橋國(guó)際際商務(wù)城城在今年年“出形象象、出功功能”。最高建建筑達(dá)3330米米一、規(guī)規(guī)劃定位位為既是是重點(diǎn)發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟(jì)、BPOO業(yè)務(wù)以以及科技技研發(fā)等等產(chǎn)業(yè)的的具有國(guó)國(guó)際水準(zhǔn)準(zhǔn)的國(guó)際際化商務(wù)務(wù)園，又又是 生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美、城市環(huán)環(huán)境優(yōu)良良、配套套設(shè)施齊齊全、充充滿活力力和吸引引力的能能夠提供供高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)的的區(qū)域城城市中心心。二、在2.5平方方公里的的核心區(qū)區(qū)內(nèi)，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積3622萬(wàn)平方方米，最最高建筑筑達(dá)3330米，最高容容積率112，百百米以上高樓樓41棟棟。三、規(guī)劃策策略引

21、入入白色地地段和混混合用地地理念，靈活適適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)，增強(qiáng)強(qiáng)規(guī)劃的的可操作作性和彈彈性空間間；構(gòu)建建新型綠綠色生態(tài)城市市，倡導(dǎo)導(dǎo)雨水收收集、中中水回用用、直飲飲水、清清潔能源源、綠色色建材等等生態(tài)節(jié)節(jié)能技術(shù)術(shù)的使用用及人性性化的綠綠色交通體體系。四四、采用用圈層式式布局中央央公園黃金商商務(wù)區(qū)為為內(nèi)核，生活配配套分置置兩側(cè)，生態(tài)商商務(wù)園外外圍環(huán)繞繞,形成成重點(diǎn)突出、層層次豐富富、特色色鮮明的的城市框框架。五五、交通通體系采采用格狀狀道路系系統(tǒng)，構(gòu)構(gòu)建高密密度、小小尺度的的道路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，倡倡導(dǎo)公交交先導(dǎo)，構(gòu)建輕輕軌、BBRT快快速公交交、常規(guī)公交交等多種種方式性性結(jié)合的的公共交交通體系系?；驀?guó)國(guó)際商

22、務(wù)務(wù)城將重重點(diǎn)吸引引三大特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)一是制造造企業(yè)的的區(qū)域性性總部，包括研研發(fā)中心心、采購(gòu)購(gòu)中心、營(yíng)銷中中心、管管理服務(wù)務(wù)中心等等；二是大公公司業(yè)務(wù)務(wù)流程中中的后臺(tái)臺(tái)處理中中心，包包括運(yùn)營(yíng)營(yíng)支持、供應(yīng)鏈鏈處理、客戶管管理中心心以及銀銀行、證證券、保保險(xiǎn)等大大型金融融機(jī)構(gòu)的的財(cái)務(wù)結(jié)結(jié)算中心心、客戶戶呼叫中中心等；三是跨國(guó)國(guó)公司業(yè)業(yè)務(wù)流程程的外移移外包，包括網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)管理理、辦公公系統(tǒng)支支持、企企業(yè)應(yīng)用用軟件研研發(fā)制定定等ITT流程業(yè)業(yè)務(wù)。同同時(shí)，引引進(jìn)與之之相配的的酒店、商業(yè)、展覽展展示和文文化、居居住等項(xiàng)項(xiàng)目。力力爭(zhēng)通過(guò)過(guò)810年年的努力力，將花花橋國(guó)際際商務(wù)城城建設(shè)成成為國(guó)內(nèi)內(nèi)一流的的集聚現(xiàn)現(xiàn)代

23、商貿(mào)貿(mào)服務(wù)業(yè)業(yè)的功能能區(qū)，成成為江蘇蘇發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)的示示范區(qū)。昆山花花橋商務(wù)務(wù)城188個(gè)項(xiàng)目目開(kāi)工總總投資332.992億元元花橋國(guó)際際商務(wù)城城喜獲碩碩果：118個(gè)商商務(wù)功能能項(xiàng)目同同時(shí)開(kāi)工工，總投投資達(dá)332.992億元元。 188個(gè)項(xiàng)目目包括港港匯國(guó)際際廣場(chǎng)、綠地企業(yè)總總部基地地、寶灣灣國(guó)際物物流中心心、中茵茵總部辦辦公區(qū)等等8個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)和功功能性項(xiàng)項(xiàng)目，總總投資達(dá)達(dá)24.85億億元，建建筑面積積達(dá)788萬(wàn)平方方米。88個(gè)現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)和功能能性項(xiàng)目目的開(kāi)工工將加快快花橋商商務(wù)城今今后商務(wù)務(wù)、商貿(mào)貿(mào)、商住住等要素素的合理理配置，增強(qiáng)商商務(wù)城發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。截截至

24、目前前，商務(wù)務(wù)城已聚聚集了東東方海外外、日本本迅銷研研發(fā)采購(gòu)購(gòu)中心、亞太廣廣場(chǎng)等330多個(gè)個(gè)具有一一定規(guī)模模的服務(wù)務(wù)業(yè)項(xiàng)目目，總投投資額達(dá)達(dá)2000億元，總開(kāi)工工面積達(dá)達(dá)2300萬(wàn)平方方米。 188個(gè)項(xiàng)目目還包括括曹安公公路改造造工程、中央公公園、綜綜合管網(wǎng)網(wǎng)工程、消防特特勤中心心等100個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和配套項(xiàng)項(xiàng)目，總總投資超超過(guò)8億億元。110個(gè)基基礎(chǔ)設(shè)施施和配套套項(xiàng)目的的開(kāi)工將將確保花花橋國(guó)際際商務(wù)城城在今年年“出形象象、出功功能”?；蛉a(chǎn)產(chǎn)分析（截至220044年底）3、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策：國(guó)家從220044年下半半年陸續(xù)續(xù)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)采采取了干干預(yù)與調(diào)調(diào)控政度度，具體體措施有有：房貸貸利率上

25、上揚(yáng)、網(wǎng)網(wǎng)上備案案銷售、土地資資源控制制及土地地價(jià)格抬抬高、加加強(qiáng)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)審核、提高預(yù)預(yù)、銷售售標(biāo)準(zhǔn)，提升介介入門(mén)檻檻等。預(yù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)控制嚴(yán)嚴(yán)格，多多層主體體建筑結(jié)結(jié)構(gòu)必須須達(dá)到封封頂才可可取得預(yù)預(yù)售資格格，小高高層、高高層建筑筑必須主主體建筑筑結(jié)構(gòu)必必須完成成2/33以上才才能取得得預(yù)售資資格。4、上述述因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展影影響分析析根據(jù)上述述因素，不難看看出：一一系列措措施使房房地產(chǎn)行行業(yè)的發(fā)發(fā)展泡沫沫得到遏遏制，整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)趨向理理性，但但也使得得一些資資金實(shí)力力較弱的的開(kāi)發(fā)企企業(yè)境遇遇尷尬，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的資資金鏈的的延續(xù)性性要求加加強(qiáng)。在在花橋區(qū)區(qū)域內(nèi)，人們對(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的

26、投資資存在較較高熱情情，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展存在一一定的空空間和機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，尤其是是商業(yè)地地產(chǎn)，目目前已成成為很多多閑散資資金擁有有者的投投資取向向。二、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況1、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供求概況況花橋土土地供給給狀況05-006大型型商業(yè)地地塊表位 置置312國(guó)國(guó)道南綠地大道道綠地大道道南312國(guó)國(guó)道北占 地地599778.992542281(商業(yè)9942881)229444344721999性 質(zhì)質(zhì)商業(yè)商業(yè)/辦辦公商業(yè)/辦辦公商業(yè)/辦辦公容積率2-2535-455183.5-4競(jìng)得人昆山網(wǎng)進(jìn)進(jìn)江蘇天天天國(guó)際展展覽公司司共七宗地地花橋固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資走走勢(shì)（截截至20004年年

27、底）2、市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)演演變預(yù)測(cè)測(cè)：房地產(chǎn)整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)由住住宅物業(yè)業(yè)熱向商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，且且商業(yè)地地產(chǎn)在我我國(guó)的發(fā)發(fā)展歷程程短，市市場(chǎng)成熟熟度低，仍然存存在很多多空白點(diǎn)點(diǎn)，這是是切入商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的絕佳時(shí)時(shí)機(jī)。而而在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資取向向上，最最受投資資客戶青青睞的是是投資回回報(bào)率水水平中上上，回報(bào)報(bào)曲線穩(wěn)穩(wěn)定的商商業(yè)物業(yè)業(yè)。三、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研研究及項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析：1、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)研研究商業(yè)物物業(yè)的閃閃光點(diǎn)投資資是投資資人為了了獲得預(yù)預(yù)期的效效益，投投入一定定量的貨貨幣資金金而不斷斷轉(zhuǎn)化為為資產(chǎn)的的全部活活動(dòng)。投投資的目目的在于于取得投投資回報(bào)報(bào)。投資資的

28、理想想狀態(tài)是是風(fēng)險(xiǎn)小小、收益益高，而而商業(yè)物物業(yè)購(gòu)置置投資就就是具備備了這個(gè)個(gè)特征。、商業(yè)業(yè)物業(yè)是是一種以以房地產(chǎn)產(chǎn)形式存存在的物物化資本本，因其其固定性性和耐久久性，不不會(huì)產(chǎn)生生重大的的資本損損失；房房地產(chǎn)的的價(jià)值主主要在于于土地價(jià)價(jià)值，土土地的永永存和不不會(huì)損失失的屬性性，使得得商業(yè)物物業(yè)的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值具有有穩(wěn)定性性。、商業(yè)業(yè)物業(yè)因因土地資資源的稀稀缺性，尤其是是適合商商業(yè)的土土地的緊緊缺。市市場(chǎng)總是是處于有有限供應(yīng)應(yīng)的狀態(tài)態(tài)，從而而使商業(yè)業(yè)物業(yè)具具有保值值和升值值的功能能。 、商業(yè)業(yè)物業(yè)在在直接投投資時(shí)，能生成成新的價(jià)價(jià)值商業(yè)利利潤(rùn)。商商業(yè)物業(yè)業(yè)在間接接投資的的租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，能夠獲獲得

29、租金金收益，商業(yè)物物業(yè)具有有良好通通用性。 、由于于商業(yè)物物業(yè)的總總量供應(yīng)應(yīng)不夠，市場(chǎng)需需求量大大，使商商業(yè)物業(yè)業(yè)具有很很強(qiáng)的變變現(xiàn)能力力。 、商業(yè)業(yè)物業(yè)還還具有很很強(qiáng)的融融資功能能。商業(yè)業(yè)物業(yè)因因其房地地產(chǎn)屬性性的固定定性、稀稀缺性以以及保值值升值的的功能，是銀行行歡迎的的抵押品品。理由由是：商商業(yè)物業(yè)業(yè)是不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，借借款人無(wú)無(wú)法轉(zhuǎn)移移財(cái)產(chǎn)實(shí)實(shí)物，且且保管方方便。商商業(yè)物業(yè)業(yè)具有良良好的保保值性，貸款人人不用擔(dān)擔(dān)心資不不抵債。對(duì)借款款人而言言，在使使用商業(yè)業(yè)物業(yè)實(shí)實(shí)物的同同時(shí)，還還可以用用權(quán)證作作抵押從從而獲得得融資。 因?yàn)闉樯虡I(yè)物物業(yè)具備備了上述述投資價(jià)價(jià)值，擁?yè)碛型佷佉殉蔀闉樵S多投投資

30、人夢(mèng)夢(mèng)寐以求求的向往往。 投資商商鋪的理理由何在在？ 眾多多房產(chǎn)商商、購(gòu)房房者、咨咨詢專家家還在為為新年房房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)眾說(shuō)紛紛紜之時(shí)時(shí)，一些些有遠(yuǎn)見(jiàn)見(jiàn)的投資資者早已已將目光光聚集在在另一塊塊熱土商鋪鋪。相對(duì)對(duì)住宅，商鋪無(wú)無(wú)疑具有有更高效效、穩(wěn)定定、長(zhǎng)期期的投資資價(jià)值。高效回報(bào)報(bào)住宅宅房的投投資普遍遍回報(bào)率率為6%8%，而通常常商鋪的的回報(bào)率率為8%10%，由此此可見(jiàn)投投資商鋪鋪較投資資住宅房房收益較較大。商鋪的的特點(diǎn):租約穩(wěn)穩(wěn)定租約約的穩(wěn)定定性是商商鋪相比比住宅房房所具有有的另一一優(yōu)勢(shì)。住宅房房租約期期限一般般為半年年至一年年，而商商鋪通常常為三至至五年或或者更長(zhǎng)長(zhǎng)。長(zhǎng)期升升值好的的商鋪因因其稀

31、有有性會(huì)隨隨著商圈圈的發(fā)展展成熟不不斷升值值。一般般住宅房房所遇到到的折舊舊問(wèn)題決決不會(huì)出出現(xiàn)在商商鋪的價(jià)價(jià)格計(jì)算算上。商商鋪的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)并不不限于以以上幾點(diǎn)點(diǎn)，好的的商鋪風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)對(duì)較低，流動(dòng)性性高，贏贏利能力力強(qiáng)，更更有無(wú)限限商機(jī)。 政策面面導(dǎo)致商商鋪熱銷銷20001年年8月，上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)住宅宅房?jī)?nèi)外外銷房并并軌，致致使高品品質(zhì)內(nèi)銷銷房?jī)r(jià)有有所上漲漲。據(jù)信信義房屋屋統(tǒng)計(jì)：漲幅約約在100%20%，而今今為眾多多商家、投資者者看好的的非居住住用房于于20003年33月內(nèi)外外銷并軌軌。經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展拉動(dòng)動(dòng)商鋪需需求20001年年歲末，中國(guó)加加入WTTO，商商業(yè)、零零售、金金融、服服務(wù)業(yè)等等率先開(kāi)

32、開(kāi)放，許許多新興興業(yè)態(tài)不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，國(guó)外外豪強(qiáng)終終可名正正言順入入境搏殺殺。為應(yīng)應(yīng)對(duì)新的的經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)許多多銀行、零售商商等已開(kāi)開(kāi)始新的的圈地運(yùn)運(yùn)動(dòng)，商商鋪?zhàn)鳛闉樯碳冶乇貭?zhēng)之地地，其重重要地位位毋庸置置疑。定定位于國(guó)國(guó)際大都都市的作作為中國(guó)國(guó)大陸經(jīng)經(jīng)濟(jì)的龍龍頭，其其發(fā)展迅迅猛之勢(shì)勢(shì)已從歷歷年的GGDP增增幅可窺窺一斑自自上世紀(jì)紀(jì)九十年年代上海海已連續(xù)續(xù)多年增增幅超過(guò)過(guò)兩位數(shù)數(shù)。經(jīng)濟(jì)濟(jì)活躍，導(dǎo)致商商業(yè)繁榮榮商鋪需需求自然然就在大大。供需關(guān)系系決定商商鋪價(jià)格格走勢(shì)商鋪鋪?zhàn)鳛橐灰环N能產(chǎn)產(chǎn)生商業(yè)業(yè)利潤(rùn)的的特殊房房地產(chǎn)，適合其其開(kāi)發(fā)的的土地通通常較為為緊缺和和有限供供應(yīng)，總總量供應(yīng)應(yīng)的不夠夠，導(dǎo)致致市場(chǎng)需

33、需求大，變現(xiàn)能能力強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，在上上海近年年所開(kāi)發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)品種種中，住住宅約占占了900%的比比重，而而商鋪的的開(kāi)發(fā)量量少之又又少。這這種情況況預(yù)計(jì)將將維持一一段時(shí)期期。即便便當(dāng)新興興商圈逐逐漸形成成之時(shí)，根據(jù)商商鋪的群群居性，現(xiàn)有的的商鋪常常常會(huì)占占有一個(gè)個(gè)中心位位置，而而誰(shuí)不想想擁有一一個(gè)商圈圈中心旺旺鋪呢？然而而，挑選選商鋪與與住宅不不同，屬屬于一種種較為專專業(yè)的投投資行為為，所需需的專業(yè)業(yè)知識(shí)更更多，眼眼光更獨(dú)獨(dú)到。2、項(xiàng)目目周邊及及同類物物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析花橋商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)查分分析曹安路周周圍主要要街道業(yè)業(yè)態(tài)租金金分析餐 飲10.2221.6440.300服裝鞋類類2.720.61

34、10.344手 機(jī)2.81.80.9110.422五金建材材41.52.7440.344休閑美發(fā)發(fā)320.9110.300修理配件件3.820.6110.455車 行220.3660.344化 妝 品32.80.9110.422煙 酒 店220.6110.344雜貨便利利32.20.8990.388家具電器器2.520.4550.344藥 房430.5440.455照 相 館2.62.60.8990.899書(shū) 店440.6110.611網(wǎng) 吧650.4550.411中 介2.520.8550.344項(xiàng)目周圍圍主要街街道業(yè)態(tài)態(tài)租金分分析餐 飲512.2880.622服裝鞋類類8.513.4220

35、.688五金建材材512.2880.688休閑美發(fā)發(fā)3.53.51.9991.999修理配件件331.0331.033車 行1.21.20.6551.655化 妝 品2.52.51.9551.955煙 酒 店52.22.2880.755雜貨便利利534.5661.033.家具電器器102.52.2880.855鐘表眼鏡鏡42.82.5551.377藥 房441.3771.377照 相 館2.62.60.8990.899書(shū) 店2.82.82.1992.199核心區(qū)區(qū)在建項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹亞太廣廣場(chǎng)地 址：昆山花花橋國(guó)際際商務(wù)城城兆豐路路8號(hào)物業(yè)類別別：商鋪鋪 寫(xiě)字字樓建筑類別別：商鋪鋪，266層，辦辦

36、公交通狀況況：1002路、滬昆中中巴、滬滬寧高速速、A330高架架樓盤(pán)價(jià)格格：50000-80000元/M2總 戶 數(shù)：4462戶戶項(xiàng)目規(guī)模模：占地地：3225133.6平平米 建建筑面積積：14461663萬(wàn)平平米停 車 位：2289個(gè)個(gè)綠化/容容積率：30.9%/4.55周邊配套套：商業(yè)業(yè) 金衛(wèi)衛(wèi)國(guó)際廣廣場(chǎng)、希希爾頓酒酒點(diǎn)、國(guó)國(guó)際汽車車城項(xiàng)目介紹紹：該案地處處昆山市市花橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)，地處處花橋商商務(wù)中心心核心區(qū)區(qū)域,由由江蘇美美樂(lè)地房房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)，一期期將推出出3822套辦公公用房和和80套套商鋪，周邊有有江蘇國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)區(qū)和硅硅湖大學(xué)學(xué)，交通通便利。開(kāi)發(fā)實(shí)力力：江蘇美樂(lè)樂(lè)地房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)

37、公司，具有二二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理資質(zhì)質(zhì)，注冊(cè)冊(cè)資金11億元人人民幣。母公司司為浙江江亞太高高科股份份有限公公司，公公司總資資產(chǎn)122億元人人民幣，02、03年年印染行行業(yè)綜合合排名第第一。是是浙江省省重點(diǎn)骨骨干企業(yè)業(yè)，國(guó)家家重點(diǎn)高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)。江蘇美美樂(lè)地公公司已完完成和在在建的地地產(chǎn)占地地達(dá)16674339平方方米，分分布在紹紹興、杭杭州、昆昆山等各各大城市市，產(chǎn)品品類型包包括：公公寓、別別墅、商商業(yè)、寫(xiě)寫(xiě)字樓。該案規(guī)規(guī)劃155萬(wàn)平方方米，首首期開(kāi)發(fā)發(fā)6萬(wàn)平平米,單單套600-1660平米米，整層層16000平米米規(guī)劃115萬(wàn)平平方米，首期開(kāi)開(kāi)發(fā)6萬(wàn)萬(wàn)平米。物業(yè)形形態(tài)包括括26層層辦公、商

38、鋪，一期將將售三百百多套，總面積積六萬(wàn)多多平方米米。周邊配套套：該案地處處花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城啟動(dòng)動(dòng)區(qū)，交交通發(fā)達(dá)達(dá)，距上上?；疖囓囌?55公里，距上海海虹橋機(jī)機(jī)場(chǎng)255公里，浦東國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)65公公里。距距上海國(guó)國(guó)際海港港60公公里，洋洋山深水水港855公里，張家港港1000公里，瀏家港港35公公里。商商務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)有直通通上海港港的內(nèi)河河航道吳吳淞江。商務(wù)城城有上海海公交旅旅游6號(hào)號(hào)線、北北安線、陸安專專線；昆昆山公交交有1002線。內(nèi)部配配套有美美的VRRV戶式式空調(diào)、OTIIS高速速電梯、TOTTO潔具具、5AA智能劃劃設(shè)施等等；外圍圍配套：希爾頓頓五星級(jí)級(jí)國(guó)際大大酒店，15000畝的的中國(guó)

39、國(guó)國(guó)際采購(gòu)購(gòu)中心， 688平方公公里安亭亭汽車城城，穎奕奕高爾夫夫球場(chǎng)、商務(wù)城城中央公公園、硅硅湖大學(xué)學(xué)等。東方海海外住宅宅位于商務(wù)務(wù)城核心心區(qū)內(nèi)，3122國(guó)道南南側(cè)，兆兆豐路東東側(cè)，總總用地面面積18840224平方方米，總總建筑面面積71107220平方方米主要要分為商商辦區(qū)和和居住區(qū)區(qū)兩個(gè)區(qū)區(qū)，商辦辦區(qū)用地地面積3365225平方方米，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積11812200。居住區(qū)區(qū)用地面面積1447.4499平平方米，規(guī)劃建建筑面積積5299，5220?？傄?guī)劃用用地面積積：18840224 MM2住宅用地地面積：14774999 M22住宅用地地總建筑筑面積：52995200 M22住宅用地

40、地容積率率：3.59住宅用地地綠化率率：488%商務(wù)辦公公用地面面積：3365225 MM2商務(wù)用地地總建筑筑面積：18112000 M22商務(wù)用地地容積率率：4.9611商務(wù)用地地綠化率率：8% 東方方海外五五星級(jí)商商務(wù)酒店店24層高高、精裝裝修的五五星級(jí)酒酒店，設(shè)設(shè)有一個(gè)個(gè)單層高高的地下下室，總總占地面面積約為為26，6400平方米米，總建建筑面積積約為880，0000平平方米，包括：提供約約4000間客房房；餐飲飲中心；會(huì)議中中心；娛娛樂(lè)休閑閑中心 HYPERLINK t _blank 中中國(guó)酒店店采購(gòu)網(wǎng)網(wǎng) HYPERLINK t _blank 中中國(guó)酒店店采購(gòu)網(wǎng)網(wǎng) 工工程于220066

41、年8月月開(kāi)工，于20007年年第四季季竣工 HYPERLINK t _blank 中國(guó)酒店店采購(gòu)網(wǎng)網(wǎng) 中中國(guó)酒店店采購(gòu)網(wǎng)網(wǎng) HYPERLINK t _blank 中中國(guó)酒店店采購(gòu)網(wǎng)網(wǎng) 地地址：江江蘇省昆昆山花橋橋鎮(zhèn)兆豐豐路8號(hào)號(hào)國(guó)際商商務(wù)中心心8011室 HYPERLINK tml 珍興國(guó)國(guó)際大廈廈該項(xiàng)目是是由珍興興房產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)位于曹曹安路東東側(cè)，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積33.3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，建筑筑高度118要功功能為商商業(yè)、娛娛樂(lè)、辦辦公等，項(xiàng)目正正在進(jìn)行行樁基施施工中。玉源國(guó)國(guó)際公館館物業(yè)類別別：商住住樓建筑類別別：高層層（共332層）裝修狀況況：毛坯坯物業(yè)地址址：花橋橋曹安公公路與外外青松公

42、公路交叉叉口向北北2000米價(jià) 格：均價(jià)（38000元/平米），最高高價(jià)（443000元/平平米）價(jià)格描述述：一次次性付款款、分期付付款、銀行按按揭及公積金金貸款；貸款額額度最高高可貸88成。物業(yè)管理理費(fèi)：11.4元元/平米米/月容積率：2.771 占地地面積：154470平平米 總戶戶數(shù)：4400綠化綠：20% 總建建筑面積積：10000000平米米 停車位位：6000樓層狀況況：7119套交通狀況況：1002路、嘉安線線、青安安線周邊配套套：中小學(xué):安亭中中小學(xué)、華東臺(tái)臺(tái)商子女女學(xué)校、花橋中中小學(xué)等等；綜合商場(chǎng)場(chǎng):世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超超市、麥麥德龍大大賣場(chǎng)等等；銀行:建建行、商商行、農(nóng)農(nóng)行；

43、其他:另另外還可可享受上上海生活活配套，生活配配套設(shè)施施齊全。該項(xiàng)目建建筑高度度達(dá)999米， 為大上上海安亭亭區(qū)域內(nèi)內(nèi)最高的的地標(biāo)型型項(xiàng)目，建筑形形象醒目目、現(xiàn)代代。建筑筑外觀上上，為經(jīng)經(jīng)典的三三段式建建筑形態(tài)態(tài)，以高高級(jí)灰、白色為為色彩搭搭配，融融合弧形形波浪型型陽(yáng)臺(tái)、外飄窗窗等時(shí)尚尚建筑符符號(hào)元素素，構(gòu)筑筑起現(xiàn)代代、時(shí)尚尚、氣質(zhì)質(zhì)高雅的的物業(yè)形形象。產(chǎn)產(chǎn)品上，規(guī)劃有有部分平米米單身公公寓，其其余戶以以平米米中大面面積產(chǎn)品品為主，滿足改改善型客客戶居住住投資需需要。本案接壤壤上海安安亭，為為西上海海目前最最高的住住宅樓，32層層地標(biāo)高高度，左左攬昆山山國(guó)際商商務(wù)城美美景，右右瞰大上上海繁華華

44、都市景景象，是是長(zhǎng)三角角都市圈圈最為活活躍和融融合的第第一線，地理位位置得天天獨(dú)厚。因此，本案剛剛推出，就贏得得眾多上上海的客客群踴躍躍購(gòu)買。本案享享受大上上海生活活圈資源源配套的的同時(shí)，價(jià)格卻卻只有目目前的332000元/平平米起價(jià)價(jià)，與同同類項(xiàng)目目的價(jià)格格落差極極大，因因此，550萬(wàn)買買上海市市區(qū)一間間普通公公寓，這這里卻可可以買玉玉源國(guó)際際公館一一套1550方的的品質(zhì)大大宅！配套方面面：酒店店賓館有有有海鴻鴻大酒店店、錦江江之星等等；學(xué)校校有安亭亭中小學(xué)學(xué)、硅湖湖大學(xué)、華東臺(tái)臺(tái)商子女女學(xué)校等等；銀行行如建行行、商行行、農(nóng)行行等；醫(yī)醫(yī)院有曹曹安醫(yī)院院、眾泰泰醫(yī)院、安亭醫(yī)醫(yī)院等；菜場(chǎng)、大型超

45、超市等，生活配配套設(shè)施施齊全。交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)更為為發(fā)達(dá)：每日均均有班車車往來(lái)青青浦、嘉嘉定、上上海；滬滬寧高速速公路、上海外外郊環(huán)AA30、外青松松公路、3122國(guó)道、上海111號(hào)輕輕軌墨玉玉路站（在建）、同三三高速等等等環(huán)伺伺周遭；項(xiàng)目距距離上海海虹橋機(jī)機(jī)場(chǎng)公里、浦東航航空港公里里、上海海人民廣廣場(chǎng)公里，30分分鐘車程程即到。輕軌111號(hào)線線通車后后，數(shù)分分鐘直抵抵嘉定、上海繁繁華市區(qū)區(qū)。項(xiàng)目最為為突出的的優(yōu)勢(shì)：1、花橋橋商務(wù)城城核心區(qū)區(qū)位，左左擁昆山山，右攬攬上海，地位得得天獨(dú)厚厚，傲視視群倫。2、百米米地標(biāo)高高層，絕絕對(duì)傲人人身段，花橋首首屈一指指，領(lǐng)銜銜人居潮潮流之尊尊。3、中央央特區(qū)，大

46、戶生生活，高高高在上上的領(lǐng)域域，3660度的的開(kāi)闊無(wú)無(wú)敵景觀觀，俯瞰瞰人生豪豪邁無(wú)邊邊。4、現(xiàn)在在購(gòu)買，馬上落落戶成為為榮耀新新昆山人人，享受受昆山城城市急速速發(fā)展的的成果，醫(yī)療、教育等等優(yōu)越資資源。5、項(xiàng)目目周遭成成熟生活活配套設(shè)設(shè)施。交交通、銀銀行、醫(yī)醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、超超市等環(huán)環(huán)伺周邊邊，生活活所需一一應(yīng)俱全全。6、項(xiàng)目目可商可可住的特特性，依依托高科科技電子子專業(yè)市市場(chǎng)的旺旺盛人氣氣，自用用投資均均有可靠靠保障。7、投資資商玉源源上市公公司首度度榮譽(yù)出出品，封封頂上市市，彰顯顯公司市市場(chǎng)信心心和資金金實(shí)力。8、中國(guó)國(guó)最高建建筑大獎(jiǎng)獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)多次獲獲得者、中國(guó)市市政企業(yè)業(yè)5000強(qiáng)第一一位上

47、海海城建恢恢宏鉅筑筑，百年年房屋品品質(zhì)現(xiàn)房房實(shí)景呈呈現(xiàn)，拒拒絕購(gòu)買買風(fēng)險(xiǎn)。9、社區(qū)區(qū)配備休休閑會(huì)所所，全程程公館級(jí)級(jí)物業(yè)服服務(wù)，高高級(jí)物業(yè)業(yè)高等享享受。10、價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。與安亭亭相近樓樓盤(pán)比較較，擁有有極大的的價(jià)格空空間。 HYPERLINK om/saige.html 賽格國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)該項(xiàng)目位位于商務(wù)務(wù)城核心心區(qū),占占地1000畝，總建筑筑面積220萬(wàn)平平方米， 其中中專業(yè)IIT及電電子元?dú)鈿饧灰滓讏?chǎng)館77萬(wàn)平方方米，計(jì)計(jì)劃建為為華東地地區(qū)ITT產(chǎn)業(yè)的的交易、展示平平臺(tái)。中寰廣廣場(chǎng)物業(yè)類別別：辦公公、酒店店式公寓寓、商業(yè)業(yè)建筑風(fēng)格格：明快快而不失失典雅、雙子環(huán)環(huán)抱占地面積積：1555

48、899平米建筑面積積：8447000平米，其中商商業(yè)98800平平米，地地上建筑筑面積7750000平米米面積范圍圍：辦公公60-12000多平平米容積率：4.88綠化率：30%可售套數(shù)數(shù)：8551套左左右周邊環(huán)境境配套：上海國(guó)國(guó)際汽車車城、江江蘇國(guó)際際商務(wù)大大廈、易易初蓮花花超市等等綠地221城綠地211城別墅墅物業(yè)類別別:普通通住宅 低密度度超大規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)建筑類別別:聯(lián)排排別墅、雙拼別別墅、獨(dú)獨(dú)棟別墅墅、新花花園洋房房、電梯梯公寓裝修狀況況：毛坯坯物業(yè)地址址：上海海周邊區(qū)區(qū)昆山花花橋鎮(zhèn)綠綠地大道道5555號(hào)價(jià)格：均均價(jià)788萬(wàn)元/套物業(yè)管理理費(fèi)：11.200元/平平米/月月容積率：0.6

49、60綠化率：45%樓層狀況況：混合合型交通狀況況：滬寧寧高速、A9、A111、3112國(guó)道道，400分鐘無(wú)無(wú)縫對(duì)接接上海市市中心特特設(shè)大眾眾社區(qū)巴巴周邊配套套：中小小學(xué):社社區(qū)自備備,幼兒兒園:中中國(guó)福利利會(huì)幼兒兒園,綜綜合商場(chǎng)場(chǎng):聯(lián)華華超市第一上上海該項(xiàng)目由由第一上上海置業(yè)業(yè)（昆山山）有限限公司投投資房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)及物業(yè)業(yè)管理，位于商商務(wù)城核核心區(qū)內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃劃為兩棟棟高層，一棟為為26層層辦公樓樓，一棟棟為288層酒店店式公寓寓樓，總總建筑面面積為4480000平方方米。10 中國(guó)國(guó)國(guó)際采購(gòu)購(gòu)中心中國(guó)國(guó)際際采購(gòu)中中心項(xiàng)目目，規(guī)劃劃占地面面積14400畝畝，建筑筑面積1180萬(wàn)萬(wàn)平方米米，總投

50、投資達(dá)550億元元人民幣幣，為江江蘇花橋橋國(guó)際商商務(wù)城建建設(shè)的核核心項(xiàng)目目。項(xiàng)目目分為兩兩大區(qū)域域：展示示展貿(mào)區(qū)區(qū)和配套套服務(wù)區(qū)區(qū)。展示示展貿(mào)區(qū)區(qū)建筑面面積1220萬(wàn)平平方米， 規(guī)劃劃布置常常年性展展館群和和8萬(wàn)平平米大型型主題展展館；配配套服務(wù)務(wù)區(qū)建筑筑面積660萬(wàn)平平方米， 規(guī)劃劃布置五五星級(jí)酒酒店、商商務(wù)辦公公大樓、國(guó)際會(huì)會(huì)議中心心、旅游游購(gòu)物中中心、公公寓式酒酒店和中中外貿(mào)易易博物館館。 中中國(guó)國(guó)際際采購(gòu)中中心旨在在以宏大大的規(guī)模模，精良良的設(shè)施施、杰出出的管理理、一流流的服務(wù)務(wù)， 為為中外企企業(yè)全方方位提供供國(guó)際商商品采購(gòu)購(gòu)平臺(tái)。中國(guó)國(guó)際際采購(gòu)中中心（CCIPCC）是由由昆山花花橋展

51、覽覽中心有有限公司司斥資打打造的超超大型國(guó)國(guó)際采購(gòu)購(gòu)平臺(tái)，是江蘇蘇花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城的核核心項(xiàng)目目之一。項(xiàng)目建建筑面積積1600萬(wàn)m，總投投資達(dá)660億元元人民幣幣。其中中，展館館總建筑筑面積為為1000萬(wàn)m，商務(wù)務(wù)配套服服務(wù)建筑筑面積為為60萬(wàn)萬(wàn)m。項(xiàng)目規(guī)劃劃布置主主題性展展館、常常年性展展館和配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施。常年性性展館劃劃分為國(guó)國(guó)際商品品館區(qū)（包括美美國(guó)館、德國(guó)館館、歐洲洲館、日日本館等等進(jìn)口商商品館），和國(guó)國(guó)內(nèi)商品品館區(qū)（包括知知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)館、動(dòng)動(dòng)漫玩具具館、電電子館、機(jī)械館館、機(jī)床床模具館館等）。CIPPC旨在在以臨時(shí)時(shí)展覽與與常年展展貿(mào)相結(jié)結(jié)合、電電子網(wǎng)上上交易與與實(shí)物展展貿(mào)相結(jié)結(jié)

52、合、進(jìn)進(jìn)口商品品展貿(mào)與與出口商商品展貿(mào)貿(mào)相結(jié)合合的“三結(jié)合合”獨(dú)特業(yè)業(yè)態(tài)，為為不同行行業(yè)、一一定層次次和一定定規(guī)模的的中外企企業(yè)打造造一個(gè)超超大規(guī)模模的展貿(mào)貿(mào)平臺(tái)第二章、項(xiàng)目定定位及商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向分分析一、產(chǎn)品品分析1、項(xiàng)項(xiàng)目基本本狀況規(guī)劃用地地面積：35668總建筑面面積：2262226建筑占地地面積：16334建筑密度度：455.5%容積率：7.33綠化率：18%總高度：76.2M泊車位：75輛輛 其其中地下下25輛輛，地面面50輛輛地下室一一層，為為地下車車庫(kù)，面面積約116344。地上199層，115層層建筑面面積為881700，為為銀行、商場(chǎng)、咖吧、超市、商務(wù)中中心等用用途。6-1

53、99層建筑筑面積為為164422，為辦辦公寫(xiě)字字樓。19層屋屋頂可用用做設(shè)備備房、屋屋頂游泳泳池、空空中咖啡啡廳、健健身瞭望望臺(tái)等。 2、產(chǎn)品品位置分分析本項(xiàng)目位位于昆山山市花橋橋鎮(zhèn)花橋橋國(guó)際商商務(wù)城核核心區(qū)位位，左擁?yè)砝ド?，右攬上上海，地地位得天天?dú)厚，傲視群群倫。能能夠吸納納該商圈圈內(nèi)現(xiàn)存存及潛在在的巨大大商機(jī)。3、產(chǎn)品品形態(tài)分分析永泰大大廈建筑筑主體為為20層，其中地地下1層層，地面面19層；地地面部分分分為55層裙房房及另外外14層。整整幢建筑筑配置電電梯兩部部，消防防通道兩兩處；裙裙房部分分五自動(dòng)動(dòng)扶梯，不利于于人流的的通達(dá)，對(duì)后期期的經(jīng)營(yíng)營(yíng)存在一一定的負(fù)負(fù)面影響響。從一層至至十九層

54、層僅有兩兩部電梯梯供人群群上下使使用，較較為擁擠擠，無(wú)形形中降低低了物業(yè)業(yè)品質(zhì)。二、項(xiàng)目目定位1、項(xiàng)目目的定位位原則及及思路充分考考慮多行行為與商商業(yè)的有有機(jī)整合合，既保保障開(kāi)發(fā)發(fā)商的開(kāi)開(kāi)發(fā)利益益，又要要確保按按商業(yè)區(qū)區(qū)模式進(jìn)進(jìn)行商場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)作；充分考考慮多行行為與商商業(yè)的有有機(jī)整合合，既保保障開(kāi)發(fā)發(fā)商的開(kāi)開(kāi)發(fā)利益益，又要要確保按按商業(yè)區(qū)區(qū)模式進(jìn)進(jìn)行商場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)作；充分考考慮本案案所處商商圈的特特色與經(jīng)經(jīng)營(yíng)文化化嫁接，創(chuàng)立本本案的核核心商圈圈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；“租得得滿、做做得旺”為大前前提，對(duì)對(duì)本案的的投資者者，租賃賃經(jīng)營(yíng)商商戶，服服務(wù)的消消費(fèi)人群群進(jìn)行合合理而準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位。以“做做得旺”為終極極

55、目標(biāo)，進(jìn)行招招商定位位，功能能劃分和和商戶組組合；以本案案的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群作為市市場(chǎng)宣傳傳推廣的的主要攻攻擊對(duì)象象，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)樹(shù)立本本案品牌牌形象；優(yōu)先引引進(jìn)核心心主力店店。設(shè)計(jì)計(jì)具備自自身特色色的營(yíng)銷銷策略，推出適適合市場(chǎng)場(chǎng)的投資資品種。充分考慮慮本案所所處商圈圈的特色色與經(jīng)營(yíng)營(yíng)文化嫁嫁接，創(chuàng)創(chuàng)立本案案的核心心商圈的的競(jìng)爭(zhēng)力力；“租得得滿、做做得旺”為大前前提，對(duì)對(duì)本案的的投資者者，租賃賃經(jīng)營(yíng)商商戶，服服務(wù)的消消費(fèi)人群群進(jìn)行合合理而準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位。以“做做得旺”為終極極目標(biāo)，進(jìn)行招招商定位位，功能能劃分和和商戶組組合；以本案案的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群作為市市場(chǎng)宣傳傳推廣的的主要攻攻擊對(duì)象象，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)

56、樹(shù)立本本案品牌牌形象；優(yōu)先引引進(jìn)核心心主力店店。設(shè)計(jì)計(jì)具備自自身特色色的營(yíng)銷銷策略，推出適適合市場(chǎng)場(chǎng)的投資資品種。2、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位從我司操操作的其其他商業(yè)業(yè)物業(yè)分分析，購(gòu)購(gòu)買商業(yè)業(yè)物業(yè)的的客戶主主要以投投資客戶戶為主，以經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶為補(bǔ)補(bǔ)充。而而投資客客戶的分分布具有有分散性性，既分分布在全全市其他他區(qū)域，也有較較大一部部分來(lái)自自區(qū)縣或或外地。故本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶群除抓抓住目前前江北區(qū)區(qū)即將拆拆遷的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶和和本區(qū)的的投資者者外，還還應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)向其他他區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)散。區(qū)域分分布：（1）花橋區(qū)區(qū)、昆山山區(qū)（2）上海區(qū)區(qū)、長(zhǎng)三三角周遍遍地區(qū)（3）遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)縣及外外地客戶戶層面劃劃分：主力客戶戶：專業(yè)業(yè)

57、地產(chǎn)投投資者；其他區(qū)域域看好江江北區(qū)商商業(yè) 發(fā)發(fā)展前景景的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶；次要客戶戶：有一一定積蓄蓄，希望望通過(guò)投投資物業(yè)業(yè)獲得穩(wěn)穩(wěn)定收入入的群體體客戶特特征：（1）、看好花花橋區(qū)域域的商業(yè)業(yè)發(fā)展前前景；（2）、看好本本項(xiàng)目較較高的投投資回報(bào)報(bào)；（3）、對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)及管理理比較關(guān)關(guān)心；（4）、經(jīng)營(yíng)戶戶有豐富富經(jīng)商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；（5）、專業(yè)投投資者具具有豐富富的專業(yè)業(yè)知識(shí)，頭腦比比較冷靜靜。綜上上分析，本項(xiàng)目目雖然是是綜合性性商業(yè)物物業(yè)，但但目標(biāo)客客戶群與與亞太廣廣場(chǎng)、中中寰廣場(chǎng)場(chǎng)等商業(yè)業(yè)物業(yè)的的目標(biāo)客客戶存在在部分的的重疊，競(jìng)爭(zhēng)比比較激烈烈。投資資者和經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶的的選擇面面比較廣廣，要有有效抓住住目標(biāo)客

58、客戶，除除做出產(chǎn)產(chǎn)品自身身的個(gè)性性特色及及提高產(chǎn)產(chǎn)品的檔檔次外，在業(yè)態(tài)態(tài)的布局局上我們們需要下下足功夫夫。3、經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)功功能定位位在第一章章的項(xiàng)目目分析篇篇章里，我們對(duì)對(duì)周遍商商圈進(jìn)行行了客觀觀、詳實(shí)實(shí)的調(diào)查查研究，在第二二章我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目客客戶群體體也進(jìn)行行了論證證，基于于以往的的操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在滿足此此項(xiàng)目的的客戶需需求功能能下我們們對(duì)此項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)做了了如下定定位和建建議：大型商業(yè)業(yè)：建議：時(shí)時(shí)尚名品品、特色色餐飲、風(fēng)情咖咖啡、休休閑娛樂(lè)樂(lè)金融中心心：建議：金金融服務(wù)務(wù)業(yè)和商商業(yè)銀行行SOHOO辦公：建議：讓讓辦公人人群最大大程度地地享受到到工作的的樂(lè)趣和和生活的的自由4、經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)功

59、功能布局局地下一一層停車車場(chǎng)，建建筑面積積約為116344商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式15層層，建筑筑面積為為81770集合時(shí)尚尚名品、特色餐餐飲、風(fēng)風(fēng)情咖啡啡、休閑閑娛樂(lè)星級(jí)酒酒店模式式610層層，建筑筑面積為為58665經(jīng)濟(jì)型酒酒店 SOOHO辦辦公11119層層，建筑筑面積為為105557，極極力營(yíng)造造：最大大程度地地享受到到工作的的樂(lè)趣和和生活的的自由。5、經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式組組建建議議：花橋國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)城核心心區(qū)域的的形成，勢(shì)必會(huì)會(huì)成為花花橋壯觀觀的景點(diǎn)點(diǎn)，廣泛泛地與旅旅游機(jī)構(gòu)構(gòu)，旅游游局文化化機(jī)構(gòu)合合作，借借游客群群體優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引引至本商商場(chǎng)觀光光。在經(jīng)營(yíng)營(yíng)傳統(tǒng)商商品基礎(chǔ)礎(chǔ)上，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)配套套及特色色服務(wù)

60、。旅游觀光購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑一體化特色主題經(jīng)營(yíng)6、業(yè)態(tài)態(tài)定位相相關(guān)建議議：商場(chǎng)的的商品定定位及功功能定位位樓層功能定位位建 議議B1停車場(chǎng)F1超市及字字號(hào)商戶戶，體現(xiàn)現(xiàn)蘇州及及昆山傳傳統(tǒng)飲食食文化食文化特特色，形形成飲食食文化，并提供供一些特特色F2青少年潮潮流時(shí)尚尚用品專專區(qū)。包包括服飾飾、鞋帽帽、精品品、ITT音像制制品、特特色飲食食網(wǎng)吧引入各類類手工作作坊，航航模、手手工藝品品。F3中高檔品品牌時(shí)尚尚用品包括服裝裝、鞋類類、化妝妝品、皮皮具、精精品設(shè)立美容容、美發(fā)發(fā)、美甲甲、美體體的專業(yè)業(yè)會(huì)所機(jī)機(jī)構(gòu)，以以及書(shū)吧吧、網(wǎng)吧吧在購(gòu)物物之余，提供全全面配套套服務(wù)。F4旅游工藝藝品專賣賣店、絲