1、渝能乾德公司寸灘項目產品定位報告/CRECQ060035PAGE PAGE 36 重慶渝能能乾德置置業有限限公司寸灘項目目產品規規劃報告告送呈：重重慶渝能能產業（集團）有限公公司重慶渝能能乾德置置業有限限公司撰寫：中中瑞市場場研究公公司 上上海中瑞瑞房地產產經紀有有限公司司重慶分分公司時間：二二六年年五月一、項目目市場定定位1、項目目客戶定定位a、客戶戶現狀分分析被訪者不不了解寸寸灘居多多，且了了解寸灘灘者對寸寸灘印象象較差，寸灘形形象有待待樹立與與改善從被訪者者對于寸寸灘地區區的認知知程度選選項分析析，超過過四成的的被訪者者選擇了了“不了解解”，可見見寸灘地地區認識識度較低低。與此同時時，了

2、解解寸灘地地區的被被訪者主主要是選選擇一些些負面的的選項，即寸灘灘的現狀狀；而對對于寸灘灘的未來來發展的的了解甚甚少。可可見我們們對于寸寸灘地區區的形象象有待樹樹立與改改善。有利發展不利現狀不了解選項對比比表1寸灘離開開市中心心有一定定距離7寸灘港是是未來西西部最大大的港口口2地面道路路交通網網絡發達達但公共交交通尚不不便捷8臨近江北北新政中中心3區域生活活配套設設施不完完善9區域內住住宅市場場開始成成長4物流基地地有噪音音污染10重慶軌道道交通44號線將將在貫穿穿覆蓋寸寸灘地區區5周邊擁有有港城工工業區11金渝大道道開通，寸灘有有望融入入經開板板塊內6不了解寸寸灘如果擁有有較高性性價比，被訪

3、者者對于寸寸灘置業業接受程程度較大大；從問卷數數據統計計來看；超過三三成的被被訪者接接受在品品質優良良且價格格能夠接接受的寸寸灘樓盤盤購房居居住，超超過四成成的被訪訪者抱有有觀望態態度，只只有二成成多的客客戶肯定定不會在在寸灘置置業。選選擇會寸寸灘置業業的被訪訪者主要要購房目目的是改改善居住住條件、價格導導向、追追求性價價比；選選擇不會會的被訪訪者主要要原因是是感覺寸寸灘太遠遠、居住住寸灘生生活不方方便、寸寸灘太偏偏僻、寸寸灘噪音音太大等等因素。可以發現現，如果果我們未未來的住住宅產品品具有優優勢且價價格合理理，那么么能夠被被客戶認認可的機機會較大大。同時時，寸灘灘的偏僻僻、遙遠遠、噪音音、荒

4、涼涼的現狀狀急需要要改變，以便要要吸引更更多客戶戶認可。如果能夠夠改善居居住環境境，寸灘灘地區內內開發住住宅項目目的市場場接受度度較高如果能夠夠解決負負面因素素的影響響，那么么前面選選擇不會會置業的的被訪者者中有超超過八成成會重新新考慮，并且轉轉換為有有可能認認可寸灘灘置業者者。可見，如如果改善善居住環環境，最最大程度度降低負負面環境境對住宅宅的影響響，寸灘灘地區開開發住宅宅的抗性性并不大大，開發發住宅產產品的市市場認可可程度較較高。客戶對區區域信心心不足，對1-2年內內區域價價格預期期不高；通過對被被訪者對對未來價價格預測測價格計計算得知知，未來來122年內寸寸灘地區區住宅套套內面積積住宅均

5、均價為223711元/。其中中高位線線為3550040000元/，低低位線為/。b、客戶戶定位首期開發發將以三三北區域域作為主主要客戶戶導入區區域；價格導向向為主的的客源將將占據項項目首期期客源的的較大比比例；客戶所體體現的抗抗性有較較多是可可以改變變的；樹立區域域新形象象，通過過項目運運作改變變區域環環境是當當務之急急；2、項目目戰略定定位a、戰略略定位推推論做項目先先做區域域，樹立立區域形形象，充充分利用用規劃改改變市民民觀念。以城哺港港，以港港養城。為區域域發展做做出貢獻獻也承擔擔責任，以此獲獲取更大大的支持持。項目開發發配套、景觀先先行，但但商業配配套在第第一

6、期以以滿足入入住居民民日常生生活為準準。性價比作作為第一一期的主主導思路路，導入入客源積積聚人氣氣。充分利用用原始地地貌，規規劃上考考慮如何何與物流流區域有有效分隔隔。利用好閑閑置土地地。做好樣板板段，打打好第一一槍。b、項目目戰略定定位新城市節節點，寸寸灘港區區中心城城區3、價格格策略a、價格格定位方方法市場比較較法市場比較較法的核核心是運運用相類類似的項項目作為為樣本，通過對對影響房房地產價價格因素素的分析析及修正正，從而而得到評評估項目目最可能能實現的的合理價價格。根據市場場比較法法三原則則（相近近原則、成功原原則、功功能原則則）的指指導下，我們調調查了與與本案相相關的物物業，選選取了其

7、其中具有有參考價價值的個個案作為為本案的的比較對對象。遵循以上上定價原原則，結結合片區區其他可可比競爭爭物業的的競爭因因素以及及價格，本項目目住宅用用房定價價的參照照樓盤為為金科廊橋水水岸、巨巨宇融鑫花花園。商商業用房房價格制制定擇參參考周邊邊板塊商商業用房房售價。據以上參參考樓盤盤數據分分析，本本項目住住宅的定定價應在在25332元/平方米米左右，這是一一個通過過市場現現狀得出出的數據據。由于于考慮到到本項目目上市約約在半年年后，期期間城市市經濟發發展的不不確定性性，目前前整體樓樓市的走走勢，區區域目前前市場現現狀以及及項目開開發的核核心要求求，本報報告建議議項目住住宅部分分定價應應比這個個

8、數字略略低，應應在26600元元/平方方米價位位附近，待項目目人氣聚聚集后，再逐步步抬高價價格。由于項目目自身體體量較大大，整體體操作需需要年的的時間，根據重重慶的市市場發展展，每年年以得得平均價價格漲幅幅進行修修正，預預計未來來項目的的市場價價格將達達到元元平方方米（套套內面積積）項目住宅宅銷售定定位：均均價26600元元/平方方米問卷調研研法問卷調研研法的核核心是根根據項目目擬定的的目標客客群作為為樣本，通過對對客群系系統問卷卷調研所所得到的的數據進進行分析析及修正正，從而而得到評評估項目目未來客客源最可可能接受受的合理理價格。根據問卷卷調研法法核心原原則的指指導下，我們以以五里店店蝦子子

9、蝙工業園園唐家家沱、金山組組團（以以金開大大道為主主）人和轉轉盤觀音橋橋、解放碑碑南坪坪彈子子石三條線線路為核核心進行行問卷調調研。通過對三三條線路路合計4497份份有效問問卷數據據的分析析發現，消費者者對未來來1-22年內寸寸灘地區區住宅套套內均價價預測高高位線為為35000440000元/，低位位線為11500016600元元/，通過對對4977份預期期價格的的加權平平均計算算，住宅宅套內面面積均價價為23371元元/，考慮到到消費者者心理與與實際承承受能力力，實際際價格應應略高。項目住宅宅銷售定定位：均均價24400元元/平方方米b、結論論通過市場場比較法法與問卷卷調研法法雙重分分析我們

10、們可知，項目開開發首期期組團價價格不應應過高，考慮到到項目自自身屬性性與區域域未來發發展，項項目首期期開發住住宅價格格建議劃劃定在22400026600元元/一線。項目首期期住宅組團團銷售定定位：均均價25500元元/平方方米二、開發發策略1、項目目核心理理念確定定a、生發發基礎：西部最大大的港口口，以長長江連接接海洋連連接世界界。重慶的臉臉向東看看不向西西看，重重慶的定定位是國國際化的的城市。要求：項目要樹樹立新城城市節點點的形象象，容住住宅、商商務、休休閑于一一體，打打造國際際化居住住觀。建立渝能能的企業業形象和和品牌，通過 “以城城哺港，以港養養城”的開發發戰略，成為一一家城市市運作級級

11、的房地地產經營營企業。b、價值值體系構構成重慶國際際新港中中心，城城市新節節點。大規模綜綜合街區區、完整整的社區區配套，多元化化的產品品路線。異域風情情組團、全新居居住感受受。渝能強勢勢品牌，倡導節節能環保保理念。高性價比比銷售戰戰術思想想 。c、創造造新興城市市節點國國際化居居住觀2、項目目組團分分期a、區域域整體區區域分析析項目具有有唯一性性，但區區域支撐撐力度不不夠，需需要向外外突圍項目占地地11440畝，是區域域內第一一大盤，具有唯唯一性。但目前前區域產產業較為為薄弱，寸灘港港區與港港城工業業區的開開發都處處于初級級階段，使得區區域對于于本項目目的支撐撐力度不不足，項項目若要要取得成成

12、功，需需要向外外突圍。項目運做做必須規規避周邊邊競爭，走高性性價比中中檔路線線入市項目所處處區域周周邊住宅宅市場已已經起步步，且高高、中、低檔次次居住物物業都有有。本項項目規模模較大，開發幅幅度宜穩穩健向前前，建議議以中等等檔次產產品入市市，通過過分期、分組團團開發逐逐步提升升產品檔檔次。項目的開開發周期期寸灘港港區、港港城工業業園區等等產業基基地同步步發展地塊周邊邊的寸灘灘港區與與港城工工業區等等產業基基地，是是本項目目開發的的主要支支撐要素素，本項項目的開開發周期期應與周周邊產業業基地的的發展同同步進行行，以借借勢發展展。物業開發發多元化化，并為為周邊產產業基地地后期運運營預留留配套空空間

13、項目自身身規模較較大，建建議發展展多元化化物業以以化解物物業形態態單一的的風險，在港區區、工業業園區等等產業基基地發展展的中后后期，適適當建造造一些商商務、展展示等物物業，在在滿足產產業基地地后期運運營的需需要的同同時，也也使得項項目物業業多元化化，從而而降低項項目整體體開發風風險，并并能夠增增加項目目開發利利潤。b、項目目自身屬屬性分析析商業配套套先行，區域形形象急需需改善項目位于于寸灘港港區，距距離重慶慶市區較較為偏遠遠，目前前區域內內居住條條件較為為惡劣，對外吸吸引力度度較弱。在政府府無大力力投資改改善區域域生活配配套的前前提下，本項目目開發應應該考慮慮到充實實區域生生活配套套設施，滿足

14、居居民日常常生活需需要，以以達到改改善區域域形象的的目的。項目整體體運營中中，首期期開發至至關重要要本項目作作為一個個大型項項目，必必然分期期開發，而第一一期開發發的成功功與否對對于項目目的整體體運作而而言是尤尤為重要要的。我們認為為項目的的第一期期開發應應得效益益有：從項目的的經濟效效益來看看，通過過物業銷銷售以達達到快速速回籠資資金；從項目的的運營效效應來看看，通過過推廣以以打響項項目知名名度；從項目的的社會效效益來看看，通過過改善區區域生活活配套，改變區區域傳統統形象，增強對對外吸引引力；充分有效效地利用用閑置土土地資源源整個項目目規模大大，開發發周期長長，對于于閑置土土地應該該予以充充

15、分而有有效的利利用。對對于閑置置土地的的利用要要不僅僅僅是只考考慮到其其所能產產生的經經濟利益益，更重重要的是是要考慮慮到其所所能給區區域帶來來的社會會效益，區域社社會效益益的產生生，對于于增強對對外吸引引力、提提升項目目的價值值有著很很重要的的作用。打破傳統統社區模模式，以以造鎮為為規劃核核心項目規模模大，應應該站在在城市發發展角度度來進行行造鎮開開發。以以發展渝渝能企業業文化，以及使使得自身身項目收收益最大大。c、整體體體分區區及經濟濟指標根據前期期規劃原原則以及及開發商商核心要要求，項項目地塊塊劃分為為三大功功能分區區，四個開發發片區。地塊編號號開發期毛估用地地面積（萬）毛估建筑筑面積（

16、萬）容積率地塊用途途A地塊第一期19.00466.6643.5高層住宅宅用地B地塊第二期12.77119.00651.5中低密度度住宅用用地C地塊第三期4.415.443.5商貿用地地D地塊/12.9915.4481.2物流用地地合計/49.005116.58552.388/4、開發發周期及及順序項目地塊塊北鄰渝渝懷鐵路路、南面面寸灘港港區呈現現東西走走向長方方形排布布，地塊塊內部地地形復雜雜，內有有多個連連綿山包包，全部部為坡地地，地塊塊北坡較較陡，南南坡平緩緩。根據據地塊自自身實際際情況，以及本本項目“造鎮”概念，建議把把項目地地塊劃分分為四個個（綜合合居住區區、高尚尚居住區區、商務務配套

17、區區、產業業配套區區）區域域進行規規劃開發發，各個個區域規規劃情況況如下：名稱開發順序序開發戰略略綜合居住住區一期配套先行行，打造造大型居居住社區區，以配配套、價價格、產產品等因因素獲取取市場份份額，以以保證項項目能夠夠進入良良性的開開發軌道道；高尚居住住區二期打造精品品居住產產品，避避免項目目內部同同質競爭爭，吸引引高端客客戶，獲獲取更大大收益；商務配套套區三期打造核心心商務配配套區，產業配套套區四期面向港口口與產業業基地，營造特特有產業業配套區區的地位位，與產產業基地地共同成成長，并并且以之之獲利；項目率先先開發的的一期位位于地塊塊中段的的A組團團，即綜綜合居住住區；從地形而而言，AA地塊

18、非非常易于于規劃成成為景觀觀優美，有氣勢勢，建筑筑排布有有特色的的綜合居居住區。另外，地塊面面積適中中，且地地塊內有有多座山嶺嶺，可作作為一期期特色景景觀使用用；二期組團團將開發發位于地地塊西側側的B地地塊，即即高尚居居住區；二期高尚尚居住區區建議為為B地塊塊，預計計將于220111年前后后進行開開發，隨隨著一期期組團的的開發成成熟，區區域各項項基礎生生活配套套設施的的完善，地塊經經濟價值值逐步提提高。屆屆時，順順勢開發發高品質質高經濟濟附加值值產品，將項目目由中檔檔次向中中高檔次次轉變，并且將將項目經經濟收益益提高到到最大。三期組團團將開發發位于地地塊東南南角的DD組團，商務配配套組團團；從

19、開發順順序及開開發時間間來看，隨著項項目幾周周邊港區區的發展展成熟，港區內內各項產產業及相相關產業業鏈對商商務商貿貿的需求求逐步提提高，并并且區域域形象已已經得到到提高，三期商務務地塊適適宜入市市開發，獲得最最大的經經濟價值值。根據最終終物流用用地規劃劃，再行行確定開開發時間間；考慮到項項目物流流用地開開發上已已經邀請請專業物物流公司司進行專專業規劃劃，目前前存在較較多的不不可確定定性，因因此本報報告未將將物流用用地開發發列入整整體開發發期數內內。開發順序序開發位置置開發體量量開發周期期目標市場場一期A地塊66.6646年價格導向向、看中中性價比比的人群群二期B地塊12.7712年城市中端端客

20、源、港區中中上層客客源三期C地塊15.442年港區、工工業園區區及產業業鏈商務務人群不定D地塊15.448/物流公司司及相關關產業鏈鏈客源三、產品品定位建建議1、項目目整體規規劃建議議a、總體體經濟指指標及組組團分布布根據項目目地塊道道路交通通網絡分分布，我我們建議議把整個個地塊分分為四個個區，分分別以AA、B、C、DD來表示示。其中中A、BB地塊為為住宅用用途，CC地塊為為商貿用用途，DD地塊為為物流用用途。根據地塊塊的地貌貌狀況、項目開開發周期期、項目目經濟指指標等因因素，建建議A地地塊建造造高層住住宅產品品，B地地塊建造造中低密密度住宅宅，C地地塊為商商貿用地地，D地地塊則為為物流用用地

21、。具體情況況如下表表所示：地塊編號號開發期毛估用地地面積（萬）毛估建筑筑面積（萬）容積率地塊用途途A地塊第一期19.00466.6643.5高層住宅宅用地B地塊第二期12.77119.00651.5中低密度度住宅用用地C地塊第三期4.415.443.5商貿用地地D地塊/12.9915.4481.2物流用地地合計/49.005116.58552.388b、交通通組織總體原則則：考慮地塊塊被賦于于的原始始丘陵坡坡地概貌貌的獨特特性，可可以通過過深度挖挖掘地形形地貌內內部的自自身優勢勢資源，并能夠夠維護可可利用性性的景觀觀資源，突顯各各地塊價價值的不不同屬性性，保證證項目順順利開發發的完整整性、合合

22、理性；由于地塊塊地形，地質結結構錯蹤蹤復雜，以盡量量降低土土石方的的開發量量，減少少開發商商前期資資金投入入的總成成本；規劃因素素：地塊外部部交通網網絡的關關聯性由于地塊塊外部交交通與港港區周邊邊目前現現有及未未來道路路網絡的的規劃構構架，地地塊A、B、CC、D開開發片區區均鄰交交通主干干道，可可考慮主主要交通通組織從從西側、南側、東側三三面的規規劃道路路引入。地塊內部部公共交交通線路路的關聯聯性項目共規規劃為三三大功能能區(住住宅、商商務、物物流)，四大開發發片區(A、BB為住宅宅區、CC為物流流區、DD為商務務區)，依據地地勢條件件，自然然連接各各開發片片區的地地塊間可可考慮道道路布局局，

23、并成成為片區區間，組組團間相相互連接接內部交交通組織織的次干干道，次次入口。因此，綜綜上所述述，地塊塊主要交交通組織織應當考考慮縱伸伸的南北北道路主主干道為為宜，而而不易考考慮橫向向的東西西主干道道交通。c、各組組團開發發產品線線設置A-1地地塊，住住宅第一一期一組組團本地塊位位于五桂桂路沿線線，交通通出行方方便，更更易被客客戶認知知，且該該地塊規規模適中中，首期期開發于于此，最最合適快快速回籠籠資金的的開發理理念。地地塊占地地面積22.388公頃，總建面面積8.33萬萬方，是是高層住住宅社區區。同時時按照配配套先行行的開發發理念，地塊內內設有會會所、幼幼兒園以以及商業業配套。A-2地地塊，住

24、住宅第一一期二組組團本地塊位位于項目目第一期期中心為為主，擁擁有山景景、水景景等較好好景觀資資源。項項目第二二組團開開發該地地塊，能能夠利用用良好的的資源樹樹立項目目的形象象，提升升項目的的品質。同時，建議在在本組團團內開發發60000平方方米的商商業配套套，以形形成一個個城鎮的的中心。根據經經濟指標標，建議議本地塊塊開發容容積率為為3.55的高層層住宅產產品。A-3地地塊，住住宅第一一期三組組團地塊位于于項目一一期西部部，也同同樣開發發高層住住宅產品品。地塊塊的自然然資源雖雖沒有AA-2地地塊優越越，但是是能夠利利用二組組團的開開發成功功后提升升整個項項目的價價值的情情況下為為開發商商獲取更

25、更大的收收益與更更大的市市場空間間。A-4地地塊，住住宅第一一期四組組團地位位于于項目一一期北部部，地脈脈資源相相對較差差，建議議開發容容積率為為3.55的高層層住宅。同時地地塊內設設有小學學、幼兒兒園，以以滿足入入住兒童童就學所所需。B-1地地塊，住住宅第二二期一組組團地塊呈現現長條形形，占11.399公頃，地面積積較為適適中，且且位于AA、B兩兩個地塊塊之間。鑒于地地塊的屬屬性，建建議把此此地塊打打造成為為提升項項目檔次次的主題題公園，同時修修建休閑閑娛樂配配套設施施，使之之與周邊邊組團配配套結合合在一起起形成項項目的配配套核心心區域，項目的的主要賣賣點。B-2地地塊，住住宅第二二期二組組

26、團本地塊緊緊鄰主題題公園，該地塊塊資源較較好，適適合打造造高尚住住宅產品品，根據據地塊經經濟指標標測算，建議開開發容積積率為11.2的的花園洋洋房產品品。B-3地地塊，住住宅第二二期三組組團地塊環湖湖分布，景觀資資源良好好，是打打造多元元化產品品結構，提升項項目檔次次的重要要步序，建議打打造容積積率為00.8的的聯排別別墅產品品。B-4地地塊，住住宅第二二期四組組團地塊位于于二期北北部規模模較大，建議打打造容積積率為22的小高高層項目目，同時時景觀多多年開發發后整個個項目內內居住人人口結構構較為完完善，建建議修建建一所中中學（高高中）以以滿足教教育需求求。B-5地地塊，住住宅第二二期五組組團地

27、塊位于于整個項項目最西西面，為為項目住住宅開發發的最后后一個組組團，根根據項目目經濟指指標建議議修建容容積率為為2的小小高層住住宅，同同時設一一所幼兒兒園，以以提高幼幼兒園的的覆蓋整整個項目目，方便便居民。C地塊，商貿區區C地塊位位于項目目東南腳腳，距離離寸灘港港、工業業區最近近。根據據我們對對未來558年年區域發發展的研研判，建建議商貿貿區由SSOHOO、星級級酒店、寫字樓樓組成。其中，星級酒酒店與寫寫字樓各各修建一一幢，其其余建筑筑面積則則修建SSOHOO產品。各組團產產品開發發建議如如下表所所示：開發周期期地塊編號號毛估用地地面積（）分組團產品類型型配套設施施產品配比比（）各期規模模（）

28、第一期A-1238000一組團高層住宅宅759000833000配套商業36000會所20000幼兒園18000A-2708000二組團高層住宅宅24188002478800配套核心商業業60000A-3579000三組團高層住宅宅20066502026650配套商業20000A-4379000四組團高層住宅宅12555501326650配套商業13000小學40000幼兒園18000第二期B-1139000一組團主題公園園休閑、服服務、運運動中心心3000030000B-2305000二組團花園洋房房363000366000配套商業300B-3123000三組團聯排別墅墅9740098400

29、配套商業100B-4517000四組團小高層9551101034410配套商業900中學70000B-5189000五組團小高層356000378000配套商業400幼兒園18000第三期C440000/SOHOO10000001540000酒店300000寫字樓240000住宅社區區規劃總總建面積積85770500平方米米，其中中公建以以及商業業配套面面積3660000平方米米，公建建商業配配套所占占比例為為4.22。d、建筑筑風格總體原則則：依據千畝畝大盤的的體量、客戶吸吸納量與與現有的的市場環環境，決決定了必必須打造造為一個個面對各各種層次次客戶的的復合型型、差異異化產品品。項目目整體建

30、建筑風格格不可能能是“千畝一一面”，必定定存在多多元化，異域風風情的建建筑風格格。同時，通通過對重重慶市內內知名代代表樓盤盤建筑風風格的調調研分析析，以差差異化為為規劃和和新，項項目整體體建筑風風格確定定為：以荷蘭風風情為元元素的現現代簡約約式住宅宅規劃要求求：（1）根根據小區區地塊用用地條件件，考慮慮景觀與與組團的的特殊性性，主體體采用行行列式、板式、點群式式、碟式式、混合合式等多多種物業業形態；（2）建建筑風格格拒絕“千畝一一面”，充分利利用地形形特點，通過高高層、小小高層、多層不不同建筑筑單體之之間的變變化，以以及各個個組團自自身景觀觀屬性的的不同，最大限限度的形形成各個個組團之之間既有

31、共共性，又又有變化化的建筑筑風格特特點。（3）可可考慮底底層挑空空，并通通過綠化化帶布置置，過橋橋入大堂堂的方式式體現情情趣性和和品位。e、公建建配套會所配套套設施泛會所概概念由于項目目開發體體量較大大，開發發周期較較長，如如只規劃劃為單一一集中式式會所，將無法法滿足各各個組團團業主的的需求，因此建建議在會會所的設設置上應應該分布布在各個個組團內內得以生生活、休休閑為主主要功能能的小型型會所為主主，方便便小區居居民的日日常生活活，同時時提升項項目的品品質。具體建議議內容如如下：生活配套套設施：洗衣房房、244小時便便利、書書報亭等等內向型型的配套套設施；休閑娛樂樂設施考慮每個個組團之之間業主主

32、的交流流空間，在休閑閑娛樂設設施的安安排上，建議設設施分布布于每個個住宅組組團之中中的分散式式獨立的的小型設設施和多多個組團團公用的的集中式式設施二二種。分散式：如乒乓乓球室、作健身身中心的的一種補補充，增增加會所所運動功功能集中式：如棋牌牌室、閱閱覽室。提供一一種安靜靜、閑逸逸的休閑閑方式，增加會會所的文文化氛圍圍。教育配套套設施根據項目目總建筑筑體量以以及政府府相關規規劃要求求，本項項目擬規規劃教育育批配套套設施11所中學學（含高高中），1所小小學，33所幼兒兒園。其其中，中中學和小小學部分分幾種建建設，位位置排布布建議靠靠近物流流地塊的的A-44或B-4地地塊。幼幼兒園建建議在項項目A-

33、1、AA-4、B-55地塊。F、商務務配套設設施：D區作為為項目商商務配套套區，以以大型商商務、特特色商業業配套、酒店為為主。建建筑外立立面色彩彩明快，凸顯現現代風情情。酒店物業業規劃以以滿足港港區內產產業及相相關產業業鏈中端端以上客客源商務務臨時居居住為主主，建議議規劃一一棟建筑筑面積在在2萬平平米左右右3星級級或準44星級酒酒店，一一棟建筑筑面積在在8千平平米左右右的青年年旅館或或酒店式式公寓。寫字樓物物業規劃劃以多樣樣性為原原則，考考慮到港港區的發發展以及及城市經經濟發展展的不可可預測性性，建議議規劃一一棟建筑筑面積在在250000平平方米左左右的準準甲級寫寫字樓，多棟商商住兩用用的SO

34、OHO寫寫字樓。G、景觀觀規劃總體原則則：項目景觀觀規劃總總體原則則：保持持整體的的統一性性、調和和性、均均衡性、協調性性。其中中，通過過借用原原自然資資源塑造造特色景景觀，同同時也可可以采取取封閉/隔離、過渡/滲透、比較/對比等等三種手手法進行行合理的的造景。景觀設計計風格：荷蘭風情情為主的的特色景景觀景觀中的的植被配配置：可考慮單單植、叢叢植、聚聚植、群群植、林林植、散散植等形形式并相相應形成成規則式式、不規規則式、混合式式等三種種形式分分布于各各大片區區之間，起到有有效的隔隔離噪音音，防塵塵作用。2、首期期開發產產品建議議首期開發發位置及及經濟指指標通過了解解地塊實實際情況況以及結結合整

35、個個項目開開發的戰戰略思想想，我們們認為首首期開發發位置應應該設定定為A-1地塊塊。考慮到渝渝能公司司資金鏈鏈，第一一期不宜宜大局開開發。在在開發策策略上看看，地理理屬性較較差、規規模如此此大的項項目前期期的開發發宜采取取“小步快快走”謹慎入入市的開開發策略略。根據前期期對項目目每個地地塊開發發體量的的設定，項目首首期開發發體量及及各種物物業經濟濟指標如如下：地塊編號號毛估用地地面積（）分組團產品類型型配套設施施產品配比比（）建筑規模模（）A-1238000一組團高層住宅宅759000833000配套商業36000會所20000幼兒園18000注：商業面積積根據：滿足項項目生活活配套需需要設置

36、置商業=入住人人口1.0公公式計算算。預計計首期入入住人口口25000人，需要商商業面積積25000平方方米。同同時，目目前區域域生活配配有嚴重重缺乏，項目需需要大力力打造生生活配套套設施來來提升小小區品質質，首期期商業不不僅僅立立足于配配套首期期住宅開開發這一一層面，更重要要的是打打造出項項目的整整體品質質，改善善市民心心中的形形象，以以保證項項目的成成功開發發。所以以我們認認為首期期商業開開發面積積應該增增大，開開發量約約36000平方方米，占占總量的的3.6%。幼兒園面面積：根根據國家家相關規規定，66班幼兒兒園建筑筑面積為為17773平方方米。在在此按照照18000平方方米計算算。車庫

37、面積積：按照照重慶規規定住宅宅每300平平方米安安排一個個車位；商業每每200平平方米安安排一個個車位。b、首期期開發產產品定位位通過項目目的市場場定位與與客戶定定位分析析，我們們認為項項目首期期開發產產品應該該打造成成為：中檔次景景觀高層層宜居社社區項目基礎礎生活配配套核心心定位釋疑疑：1、中檔檔次的產產品定位位入市符符合整個個項目的的開發戰戰略以及及首期引引導客戶戶需求；2、中檔檔次產品品定位與與景觀高高層、宜宜居社區區的定位位，是項項目實現現以高性性價比吸吸引目標標客源的的主要手手段；3、首期期加大生生活配套套打造的的力度，改變區區域內生生活配套套落后的的現狀，提升區區域生活活配套功功能

38、，成成為整個個項目的的生活配配套核心心；C、交通通動線設設置規劃原則則：人車車分流在地塊西西南側規規劃為車車型主入入口，由由五桂路路方向的的車流由由此進入入。在東東側腰部部位置設設置車行行次入口口，小區區內方向向車流由由此導入入。在人行入入口設置置上，根根據地形形地貌布布局，以以方便業業主出行行為核心心要求，設置一一主二次次三個入入口，東東側腰部部車行次次入口方方面設置置為人行行主入口口，大部部分業主主由此導導入。地地塊西南南側車行行主入口口位置設設置一號號人行次次入口，導入五五桂路方方向人流流，地塊塊北部設設置二號號人行次次入口，小區方方向人流流。在面朝鄰鄰五桂路路一側不不設置任任何入口口，

39、最大大限度屏屏蔽各種種污染影影響。d、組團團構成依據地勢勢而為，以山脈脈環抱的的包容姿姿態姿態態，打造造充滿韻韻律感的的的組團團排布氛氛圍。多個組團團的不連連接有著著韻律中中的連接接性，建建筑單體體與群體體呈現互互動的多多樣化，突出作作為重慶慶的規模模項目的的大識別別性，并并兼顧組組團的區區別性及及大小比比例。e、商業業配備以靠近地地塊東北北角作為為商業、公建配配套區集集中打造造，既可可以方面面首期開開發業主主的使用用問題，而且還還可以跟跟后期AA-2組組團及商商務商貿貿組團形形成有機機的聯系系。F、景觀觀規劃規劃要素素：荷蘭蘭風情項目一期期特色商商業規劃劃，將貫貫徹項目目統一性性、調和和性、

40、均均衡性、協調性性的四大大原則，借用自自身特點點，塑造造特色景景觀。本期組團團將規劃劃由基礎礎生活配配套商業業衍生而而成的荷荷蘭風情情特色商商業街以以及組團團間的荷荷蘭風情情景觀綠綠化組成成。其他還包包括：住宅組團團式的景景觀主題題與主體建建筑配合合的各單單體的景景觀點綴綴道路景觀觀帶g、首期期建筑風風格及立立面設計計中檔次荷荷蘭風情情現代簡簡約高層層住宅兩梯四戶戶六戶戶點式高高層以項目獨獨有的，融合了了荷蘭風風情元素素為主的的現代簡簡約式為為項目首首期組團團建筑風風格，體體現項目目濃厚的的異域風風情與文文化特色色。選擇居住住舒適度度與建筑筑成本比比較平衡衡的二梯梯四戶至至二梯六六戶為建建筑平

41、面面設計，保證項項目核心心開發原原則的達達成。h、首期期戶型建建議戶型配比比從項目的的整體定定位來看看，首期期房型面面積以經經濟面積積戶型為為主，后后期逐步步調整產產品結構構，向舒舒適型過過度。首首期內經經濟房型型所占比比例超過過70%，主要要以經濟濟型兩、三房為為主。本項目首首期房型型配比入入下表所所示：表：首期期房型配配比房型套內面積積（平方方米）所占比例例開發量（平方米米）經濟型一一房30-5505%41000經濟型二二房60-88030%246000舒適型二二房80-99020%164000經濟型三三房80-110030%246000舒適型三三房90-111010%82000其他120

42、以以上5%41000房型要求求鑒于以上上戶型配配比，各各類房型型總戶數數都較大大，如果果在戶型型設計和和戶型面面積劃分分上沒有有得到充充分或者者明顯的的區分，那么在在銷售的的過程中中勢必會會造成某某些戶型型的滯銷銷，故我我們建議議每類房房型配備備多種戶戶型，這這些戶型型在面積積區分的的基礎上上，以增增加功能能房、衛衛生間、陽臺、入戶花花園等的的形式實實現功能能使用上上的區別別，劃分分客戶檔檔次，促促進房屋屋去化。房型種類建議議備注一房（含含單間）二種戶型以景景觀朝向向的不同同、面積積的大小小、功能能的不同同進行排排布兩房（經經濟）六種二房（舒舒適）三種三房（經經濟）六種三房（舒舒適）二種其他一

43、種I、其他他配套休閑娛樂樂配套在項目首首期地塊塊商業街街設置集集中式會會所，以以體育運運動為主主題將運運動與景景觀融為為一體，即作為為項目整整體景觀觀的一部部分，也也為項目目業主提提供溝通通交流的的場所。交通配套套通過開發發商自建建、洽談談、招商商等多種種方式建建設復合合交通網網絡，除除了將外外部公共共交通線線路引入入項目內內以外，還可以以在上下下班高峰峰期以及及夜間設設施小區區專線班班車，方方便業主主。四、高科科技環保保技術建建議1、混凝凝土頂棚棚輻射制制冷制熱熱系統通過預埋埋在混凝凝土樓板板中的均均布水管管，依靠靠常溫水水為冷熱熱媒來進進行降溫溫或升溫溫，利用用水溫的的溫差通通過混凝凝土對

44、室室內溫度度進行調調解。由由于不使使用能源源與機械械帶動，不浪費費多于能能源，并并且沒有有輻射溫溫差與吹吹風感，并且室室內空氣氣清潔、安靜無無噪音不不占用多多余的空空間。2、健康康全新風風系統經過多級級處理的的空氣以以略低于于室內的的溫度并并以小于于0.22米/秒秒的速度度，從地地面踢腳腳或窗下下送入，無噪音音、無吹吹風感。由于送風風層的濃濃度較低低，密度度較大，新風將將沿著整整個地板板蔓延開開，形成成一個新風湖湖，通過過人體或或室內其其他熱源源自然加加熱，連連同人口口中呼出出的廢氣氣一起緩緩慢上升升，通過過設在上上部的排排風口有有組織的的排放，可最大大限度提提升室內內空氣品品質。3、隔音音隔

45、躁降降溫防濕濕外墻系系統在住宅的的普通外外墻主體體結構外外層，設設施高密密度保溫溫板，留留出空氣氣對流層層，設施施開放式式的干掛掛外墻。中間對對流層中中的空氣氣能帶走走保溫層層上的空空氣凝結結水，保保證保溫溫材料廠廠其干燥燥、保溫溫。并且且干掛外外墻層與與空氣對對流成還還能供充充分起到到隔熱、隔音、隔躁的的作用。4、外窗窗外掛遮陽系系統通過在窗窗外安裝裝鋁合金金或其他他復合材材料外遮遮陽卷簾簾，可以以提供880%以以上的遮遮陽率，有效遮遮蔽漫反反射輻射射，結合合中空雙雙層玻璃璃使用，可以達達到降低低室內溫溫度，降降低制冷冷負荷，達到節節能的目目的。5、同層層排水降降噪系統統通過統一一使用后后排

46、水式式馬桶，同層排排水管設設計（即即樓層的的排水支支管與主主水管都都不穿越越樓板，在同樓樓層連接接到管道道井的排排水立管管上），最大限限度的降降低室內內排水噪噪音。6、共同同溝系統統通過將包包括水、電、燃燃氣、通通信電纜纜、排污污管道等等所有管管道集中中集結于于地下，避免后后期維修修時挖開開地表破破壞景觀觀，將原原本粗淺淺掩埋于于地下或或架設于于小區上上空的各各種管線線統一處處理，還還一片藍藍天于業業主。7、智能能生態多多極水處處理系統統設施三個個不同功功能的三三級水處處理儲水水裝置，經過特特殊設計計的飲水水水凈化化、活化化裝置處處理后的的自來水水，主要要作為廚廚房生活活用水使使用。在在降水不

47、不足季節節的洗滌滌用水則則取自于于自來水水，在夏夏、秋等等雨水豐豐沛季節節，洗浴浴用水來來自于經經過凈化化、活化化、磁化化、PHH值中和和處理后后的一級級儲水箱箱收集存存儲的雨雨水。洗洗澡和洗洗漱用水水，經過過專用管管道進入入二級儲儲水箱，經過過過濾、殺殺菌、活活化、磁磁化處理理后，用用于洗衣衣和洗刷刷車輛等等，最大大限度的的節約小小區水資資源。五、閑置置土地利利用方案案項目規模模大，開開發周期期長，不不管從經經濟效益益還是社社會效益益來看，項目在在開發周周期內都都有必要要對閑置置土地進進行有效效利用。1、利用用目的：利用開發發周期內內閑置土土地，使使之產生生計劃以以外的收收益。2、利用用思路：思路一：直接利利用經濟濟效益。以不進行行投資或或者少量量投資為為手段，以期快快速獲取取實質收收益。思路二：利用社社會效益益，使之之產生更更大經濟濟效益。進行一定定量的投投資，興興建一些些投資不不大的特特色經營營物業，產生社社會效益益，提升升項目知知名度，增加項項目對外外吸引力力，通過過項目地地塊升值值，從而而使社會會效益轉轉換為經經濟效益益。比較內容容經濟效益益利用社會效益益利用前期投入入前期投入入資金少少前期投入入資金相相對較大大收益速度度投入即產產出