1、香港私人住宇樓宇市場調研報告 撮要 1.房地產產在香港港一向很很被看重重,這是是因為房房屋作為為市民居居所,投投資工具具及政府府收入來來源等各各方面都都占一個個很重要要的地位位?，F時時,約有有45%的家庭庭擁有自自己的物物業 11 ,仍仍未自置置居所的的,也極極期望可可以做到到。已自自置居所所者,不不少也希希望可以以另覓新新居,以以期獲得得更理想想的居住住環境及及更寬敞敞的居住住空間。 2.自一九九八零年年代初期期樓市低低潮以后后,住宅宅樓宇售售價不斷斷上揚,漲幅遠遠超于一一般人的的入息增增長幅度度。由一一九八五五至九五五年的十十一年間間,其中中有十年年的樓價價處于上上升的軌軌道,每每年實際際

2、平均升升幅(經經減除通通脹)達達11% 2 ,超過過通漲(甲類消消費物價價指數)。雖然然樓價自自九四年年六月已已有回落落趨勢,但平均均價仍高高于九三三年的水水平( 附件一一 )樓樓市經過過十八個個月的調調整期,九六年年首季,開始上上升。九九五年資資料顯示示,買樓樓供款的的負擔占占一個普普通家庭庭平均收收入的773% 3 (供款負負擔比率率),遠遠遠超過過銀行界界批核個個別按揭揭申請時時,所考考慮的最最高供款款負擔比比率(440-550%)。到九九六年首首季,情情況略有有改善,但供款款負擔比比率仍達達64%( 附附件二 )。因因此,私私人住宅宅樓宇的的市場效效率,成成為消費費者關注注的焦點點。

3、研究范范圍 3.本報告告研究私私人住宇宇樓宇物物業市場場,主要要目的為為: 1.評估私私人住宅宅樓宇市市場的競競爭情況況 2.研究市市場內是是否存有有妨礙競競爭的行行為,使使消費者者受到影影響;及及 3.如有需需要,提提出政策策建議,促進市市場競爭爭和保障障消費者者利益 研究方方法 4.本報告告根據香香港理工工大學建建筑及房房地產學學系的顧顧問小組組的分析析和本會會研究編編寫而成成。 5.理工大大學與本本會就研研究工作作的需要要,曾與與下列人人士及664個團團體接觸觸及商談談,包括括:政府府政策科科及部門門,地產產發展商商、香港港地產建建設商會會、公營營機構、銀行和和證券分分析公司司、律師師、

4、產業業測計師師、物業業代理、建筑師師學會及及測量師師學會及及其他團團體等。 6.研究的的數據由由個人、公司及及政府提提供。為為求數據據的準確確,本會會反覆核核對從多多個來源源搜集資資料。來來源資料料的來源源及應用用的方法法,見有有關章節節的批注注。由于于數據來來源的局局限,資資料有時時未能涵涵蓋整段段研究期期間 44 。 7.研究盡盡量應用用八零至至九五年年間的數數據,這這期間香香港經歷歷了地產產市道的的起跌,亦渡過過數段長長時期的的經濟興興旺期和和幾次的的經濟和和政治沖沖擊 ( 見注注 2 )。限限于資料料來源,市場占占有率和和市場行行為的個個案研究究,僅能能集中于于近年的的情況,即是分分別

5、從九九一至九九四年及及從九零零年至九九五年中中。本會會亦盡量量搜集截截至九六六年中的的數據,以提供供最新的的市場資資料。 市場結結構 8.私人住住宅樓宇宇市場包包括新樓樓和二手手樓兩方方面。后后者的市市場相較較極為龐龐大,交交易額亦亦相當可可觀。在在八五至至九四年年間,二二手樓宇宇交易占占每年物物業銷售售量的六六至七成成 5 。但由由于二手手樓的業業權分散散,個別別業主對對市場的的影響力力,遠較較蓋建新新樓的地地產發展展商小得得多。 9.本港的的新住宅宅市場非非純由自自由競爭爭力量支支配,因因為市場場結構受受以下兩兩大主要要因素影影響: 1.政府是是新土地地的獨家家供應者者,也是是地產發發展的

6、監監管者,因此政政府對這這個市場場的影響響,扮演演著重要要的角色色; 2.私人物物業發展展,大部部份集中中在少數數發展商商身上。 政府的的角色 10.香港土土地是稀稀有的資資源,是是政府收收入的主主要來源源之一。九四/九五年年間,政政府從賣賣地方面面的收益益占政府府庫房總總收入的的11%。政府府決定新新土地的的供應量量,也負負責城市市規劃和和管理建建設,甚甚至監管管樓宇銷銷售方法法。政府府的房屋屋發展原原則是:提供供充足土土地,所所需的基基礎設施施及促使使私營機機構投資資于物業業發展的的經濟環環境 6 。同時提提供健康康的居住住環境,和確保保建筑物物的安全全,并打打擊過度度投機炒炒賣。 11.

7、透過房房屋委員員會及房房屋協會會的建屋屋計劃,政府為為半數以以上的人人口提供供居所。如此規規模的公公共房屋屋,對私私人地產產市場有有一定的的影響。 市場集集中 12.本會研研究發現現,一九九九一年年至九四四年間,地產發發展市場場出現高高度集中中情況 (參閱閱 附件件三 ) 7 : 1.70%新落成成私人樓樓宇由七七間大發發展商興興建 2.55%由四大大發展商商供應 3.有一發發展商住住宅單位位供應量量持續占占市場的的25% 一三.高度市市場集中中不一定定有問題題,也不不一定有有違競爭爭。某程程度上,市場集集中可反反映規模模經濟所所帶來的的效率和和地產商商的成功功經營策策略,也也可以顯顯示地產產

8、商對市市場的信信心,即即使是在在跌市期期間。 14.因此,需要繼繼續分析析市場結結構,以以衡量其其是否有有競爭爭威脅(coonteestaabillityy)的存存在。在在一個具具高度競爭威威脅的的市場,所有參參與者均均須作劇劇烈的競競爭,使使市場發發揮高度度效率,產品價價格甚而而接近成成本。假假若市場場缺乏了了競爭的的威脅,新公司司難以加加入市場場,在市市場高度度集中的的情況下下,可能能出現濫濫用市場場力量的的潛在危危險,例例如,生生產商有有更多機機會把產產品的售售價提高高和從事事違反市市場競爭爭行為。當然,沒有市市場可能能達到絕對競競爭威脅脅的程程度(ffullly cconttestta

9、blle)的的。本報報告研究究這個市市場現存存競爭爭威脅的程度度,和日日后所可可預見的的競爭爭威脅。 市場是是否存在在競爭爭的威脅脅(CConttesttabiilitty) 一五.經濟學學家Deemseetz, Baaumool, Willligg和Paanzaare 8 把把市場競爭威威脅定定義為: 1.自由由入市市 2.退出時時不費成成本 3.新經營營者能否否迅速地地加入市市場競爭爭 入市和和退出市市場 16.自由入入市,意意指新公公司在加加入市場場時,毋毋須比業業內其他他經營者者付出更更高的額額外成本本。報告告亦研究究新公司司是否會會遇到其其他較不不利的因因素 。 17.在過去去和現在

10、在,香港港并沒有有法律的的障礙,阻止任任何人士士加入樓樓市成為為地產發發展商。不過,新經營營者進入入地產發發展市場場與原有有大地產產商競爭爭,卻存存在以下下不利因因素: 1.高昂的的地價:香港地地價高昂昂,九三三至九五五年間,具優秀秀潛質發發展住宅宅物業的的土地,每幅約約二十至至五十億億元( 附件四四 ) 9 。八五年年之前買買入換地地權益書書和土地地儲備的的發展商商,他們們均有成成本廉宜宜的土地地,理論論上,他他們可以以用較高高的價錢錢向政府府承投土土地,其其發展計計劃的平平均成本本仍會較較新經營營者為低低,這是是新經營營者的一一個重要要的障礙礙。有土土地儲備備的發展展商以高高價競投投,后果

11、果是提高高新發展展商的入入市成本本。另一一方面原原有發展展商持有有的土地地亦會升升值; 2.高財務務成本:經營者者在安排排財務信信貸方面面,所得得的條件件不能與與有業績績可循的的大型發發展商者者相比。大地產產商除可可獲較低低的貸款款利息外外,又可可從其他他財務安安排如市市場集資資取得資資金; 3.較弱的的議價能能力:大大規模的的發展商商享有規規模經濟濟,在聘聘用專業業人士和和承建商商方面,擁有較較大的議議價能力力; 4.購地途途徑有限限制:新新經營者者大多數數倚賴政政府每年年有限的的土地供供應,手手上沒有有甲種及及乙種換換地權益益書 110 的的新發展展商,未未能參與與某些土土地投標標。擁有有

12、土地儲儲備的大大發展商商又可維維持一定定程度的的生產量量( 附附件五 ),不不致受政政府土地地供應量量的影響響。 一八.有意見見認為小小規模發發展商可可組成集集團,與與大發展展商競爭爭。這種種做法在在原則上上似乎可可行,但但實際上上,小型型發展商商可吸引引業者合合作的能能力不大大。況且且,這些些小集團團若與大大發展商商組成的的集團同同時競投投土地,也不易易成功。 19.外地公公司一般般只參與與住宅市市場一些些外圍的的發展,原因是是它們對對市場認認識有限限,缺乏乏本地良良好的財財務網絡絡,和可可合作的的承建商商。此外外,外地地公司因因祖家的的地產市市場的經經驗、不不同的評評估風險險方法或或對香港

13、港前途有有的顧慮慮等,未未必會貿貿然進入入市場。 20.退出市市場是否否容易,主要是是看是否否可以收收回龐大大的購買買土地成成本。發發展商欲欲退出市市場時,能否在在支付必必須支出出之后,把投入入的資金金帶走,端視當當時市場場的情況況。 進入市市場的速速度 21.由土地地發展至至建成樓樓宇需時時約三至至四年,因此新新經營者者不能在在短期內內加入或或退出市市場。 市場場威脅的程度度 22.縱觀上上述情況況,地產產市場不不算屬于于具高度度競爭爭威脅的市場場。在過過去十年年間,有有若干大大發展商商改變經經營策略略,退出出市場。市場不不景亦淘淘汰了一一些發展展商。期期間雖然然有新經經營者加加入,但但自八

14、一一年以來來,沒有有新的大大型地產產商打入入市場(這是指指有能力力每年供供應量達達5%或或以上的的新私人人住宅樓樓宇發展展商)。新經營營者最大大的入市市障礙是是有限的的土地供供應和高高昂的地地價。 23.最近,投得地地鐵公司司九龍站站物業發發展第一一期上蓋蓋發展權權的財團團,包括括來自新新加坡和和本地合合伙人的的投資,顯示外外資公司司需要與與本地公公司合作作。至于于市場結結構會否否因此而而產生顯顯著的影影響,仍仍屬未知知之數。 24.從研究究資料顯顯示,市市場結構構自九五五年以來來,未有有改變,在可見見的將來來,除了了換地權權益書的的優先投投標安排排將有變變更外(這是歷歷史遺留留下來的的承諾,

15、將于九九七年六六月終止止),市市場上出出現大大大加強市市場競爭爭威脅的的可能性性亦不大大。不過過,一些些大發展展商參與與發展機機鐵沿線線物業的的發展,將須投投入大量量資金,它們在在未來數數年內對對其他地地區較小小型物業業發展計計劃的興興趣可能能不大,這正好好增加小小型地產產商建設設其他地地盤的機機會。 25.除此以以外,市市場的基基本結構構相信不不會有多多大改變變:住宅宅土地的的供應仍仍然緊張張;發展展商仍然然持有約約相當于于總樓面面面積七七至八千千萬平方方尺的土土地儲備備(雖然然有些地地盤在發發展住宅宅單位方方面先要要獲得政政府批準準)。大大型發展展商依然然有獲得得資金的的方便之之門。 來自

16、非非私營發發展商方方面的競競爭 26.來自新新入市發發展商方方面的競競爭壓力力固然不不大,另另一方面面,以提提供基本本住屋需需求為主主的公共共房屋供供應市場場所形成成的競爭爭壓力亦亦很小。政府津津貼的住住屋計劃劃,有多多項資格格限制,表示替替代性只只是單向向,即公公屋不能能替代私私人物業業。政府府鼓勵居居者有其其屋的政政策增加加市民對對公營和和私人住住宅樓宇宇(買賣賣)的需需求,而而私人住住宅在樓樓宇市場場的比重重不斷增增加。 發展商商的市場場行為 27.研究報報告分析析發展商商的銷售售策略、定價政政策或其其他市場場行為,會否減減少市場場競爭和和影響消消費者利利益。發發展商有有絕對自自由決定定

17、其市場場經營策策略,但但發展商商選定的的策略,自然是是商業上上最有利利的策略略,其實實大大受受到市場場結構的的影響。舉例來來說,在在土地供供應充裕裕的市場場,發展展商的經經營策略略,肯定定會與本本港發展展商所采采用的策策略不盡盡相同,這是因因為本港港的土地地供應是是極有限限制。又又例如流流動電話話市場,由于入入市的障障礙很少少,經常常存在競競爭威脅脅,隨時時會有新新制造商商供應更更廉宜及及更先進進的產品品,所以以流動電電話經營營商的市市場行為為與本港港地產發發商的行行為自然然有分別別。這是是因為本本港的房房地產市市場有高高度的入入市障礙礙,況且且,地產產發展(建設樓樓宇)需需要很長長的生產產時

18、間。 28.關于大大發展商商市場行行為,我我們就三三個案作作出研究究。在九九零年至至九五年年間,研研究三個個地區的的新落成成樓盤:將軍澳澳、馬鞍鞍山、藍藍田( 附件六六A ),我們們發現以以下情況況: 1.樓盤的的開售時時間各不不相刼 2.樓宇單單位分成成小批推推出 29.這種供供應樓盤盤的方法法,會減減少消費費者的選選擇、推推高了樓樓價、及及減低消消費者比比較價格格的機會會。而且且,在樓樓市興旺旺的時期期,在某某程度上上,足令令發展商商影響市市場的氣氣氛。據據一些地地產發展展商稱,這些方方法實實際上是是發展商商之間激激烈競爭爭的結果果。但但這種激激烈的競競爭最有有可能是是市場結結構的結結果(

19、市市場由少少數參與與者占大大比數的的市場比比率,又又稱寡頭頭柯斷ooliggopooly),若是是如此,這反映映市場上上的不完完全競爭爭(immperrfecct mmarkket commpettitiion),市場場上缺乏乏完全全競爭,并不不符合消消費者的的最佳利利益。 30.另外三三項個案案研究,包括由由九四年年至九六六年的一一八個月月內(即即樓市滑滑落后), 在在大埔、元朗和和沙田的的樓盤( 附件件六B )。不不同樓盤盤的推出出時間普普遍亦有有不同,即使樓樓盤的地地區、類類型和單單位面積積各異。樓宇單單位亦分分成小批批推出。對發展展商來說說,這可可以讓他他們有機機會測試試市場的的反應。

20、但后果果是供應應量受到到限制,是經濟濟學上價格歧歧視ppricce ddisccrimminaatioon的一一種,在在高度競競爭的市市場不會會出現。我們沒沒有資料料顯示這這類開售售時間不不相刼的的情況,如何發發生和有有多普遍遍。 31.從政府府資料顯顯示,自自九四年年中樓市市回落后后,在一一些情況況下,大大型發展展商未能能依預計計竣工日日期完成成發展計計劃 111 。例如,五大發發展商原原定于九九六年完完成共110,4400個個單位的的九個建建筑計劃劃,已延延至九七七年初才才完成,其中有有兩個計計劃,經經已超過過建筑規規約(bbuilldinng ccoveenannt)指指定的落落成日期期

21、1 112 ( 附件件七 )。 32.研究發發現,由由發展商商持有的的新落成成樓宇單單位的長長期空置置率(建建成后兩兩年的單單位) 一三 較市場場整體空空置率為為高 九五五年的數數字顯示示該年新新落成的的單位,有111%仍在在發展商商手中,而整體體市場的的樓宇總總空置率率為4%。有些些樓宇未未能依發發展商的的價格出出售。處處于較為為偏遠地地區的樓樓盤比較較少人問問津,亦亦影響了了銷售量量。這些些售價有有時可能能較二手手市場的的價格為為低。在在某些情情況下,當有些些樓盤售售價顯著著調低時時,認購購情形即即時變得得踴躍。如發展展商愿意意減價或或置業者者不再觀觀望價格格,決定定入市的的時候,這高空空

22、置率有有可能降降低。樓樓宇高空空置率或或樓價力力求避免免下調的的情況,出現在在高度競競爭市場場的機會會不大。這情況況,不符符合置業業者的利利益。 33.至于市市場上樓樓宇單位位供應量量的問題題,由九九四年一一月至九九六年五五月期間間,經政政府批出出銷售樓樓花許可可的住宅宅樓盤有有五十七七個,可可提供的的樓宇單單位共四四萬多個個,但截截至九六六年五月月,只有有40%在市面面推出。其余660%的的單位或或是未曾曾推出,或留作作內部認認購。(受同意意方案管管制的樓樓盤,內內部認購購的單位位數目限限于全部部單位的的一成。)這種種情況很很少會在在高度競競爭的市市場出現現,因為為若有高高度競爭爭,發展展商

23、都會會盡快把把樓宇單單位售出出。 34.本會又又發現,在政府府批出售售樓許可可后一個個月內推推出樓盤盤的,只只有7%。獲政政府批準準售樓與與正式推推出相距距的時間間,平均均約為一一百廿天天,但有有五個極極端的例例子,相相距時間間竟達五五百四十十天( 附件八八 )。 35.發展商商明顯地地配合市市場氣氛氛來選定定相應對對策。有有時,他他們會彼彼此激烈烈競爭,例如在在競投土土地方面面,尤其其是在市市場處于于升勢之之時。有有時甚至至會發生生興訟。這樣的的情況或或反映高高度競爭爭的地產產市場,同樣地地,也可可能是相相互倚賴賴的寡頭頭柯斷市市場的一一種表現現。 36.雖然個個案研究究和上文文所述的的限制

24、供供應行為為,可能能減少了了買樓人人士的選選擇機會會和推高高樓價,不過,這些行行為從商商業經營營的角度度來說,是精明明之舉,并且,在香港港的法律律范疇下下,這并并不違法法。發展展商完全全有自由由決定何何時推出出樓盤,地產建建設商亦亦表示在自由由的市場場,發展展商決定定何時售售樓與或或是否把把樓宇推推出銷售售,是一一種商業業決策。又說說:發展展商一般般希望能能夠盡快快把推出出的單位位沽清。但本會會上述案案例顯示示,情況況不一定定如發展展商的描描述。地地產建設設商曾稱稱,在決決定售樓樓策略時時他們會會事先考考慮市場場反應,對公司司業績表表現和股股價的影影響,以以及當時時市場的的狀況等等因素。 37

25、.香港土土地稀少少,加上上新樓與與二手樓樓市場明明顯的分分隔(下下文討論論)、 造成對對新樓的的需求殷殷切,而而新經營營者入市市又受到到障礙。這些因因素都足足以解釋釋為何從從大型發發展商的的觀點來來看,他他們所采采取的市市場策略略是正正確或或最合乎乎商業經經營的原原則。假假如新經經營者易易于打入入市場,或有其其他的競競爭者可可填補發發展計劃劃的供應應缺口,使市場場具備威威脅,發發展商不不容易維維持現時時所采用用的策略略。在當當前的環環境下,發展商商的策略略是誠實實及合符符商業原原則的,但我們們必須指指出,他他們可以以這樣去去做,全全因為是是現時的的市場結結構,讓讓發展商商可以行行使他們們的市場

26、場力量。 發展商商在市場場的表現現 38.在八零零年代初初期,由由于地產產市道回回落,地地產市場場的盈利利回報并并不明朗朗,有些些發展商商未能適適應轉變變而被淘淘汰。不不過,地地產商在在八五至至九五年年間,業業績極之之可觀。四大發發展商的的盈利能能力,遠遠勝股票票市場的的整體表表現,這這方面已已經把巨巨額資金金再投資資于新土土地方面面計算在在內。以以個別樓樓盤的盈盈利能力力來分析析估計,在研究究的五個個個案、涉及十十三個住住宅樓盤盤中,以以甲種及及乙種換換地權益益書獲得得土地的的發展計計劃收益益特別高高,相當當于總估估計發展展成本的的77%至3664%(參閱 附件九九 ) 14 。在公公開投標

27、標購入的的土地上上發展的的計劃,估計所所得邊際際利潤在在6%至至1099%之間間。 39.不過,據理工工大學的的個案研研究顯示示,有兩兩間規模模較小的的地產商商,在樓樓市回落落時(八八零至八八四年間間)確又又有377%至669%的的虧損。買地方方法,買買地時間間和樓盤盤完成時時的市場場環境,是決定定發展商商獲利程程度的重重要因素素。 土地及及房屋供供應 40.土地供供應有限限,是影影響本港港物業市市場的一一個決定定性因素素。 新土地地供應 41.政府謹謹慎控制制新土地地的供應應,其中中一個目目的是為為收益設設想,同同時,在在九七年年之前必必需符合合中英聯聯合聲明明的規定定。新土土地多是是屬于新

28、新填海區區和新開開發區。其供應應步伐受受到發展展土地各各種要求求所限制制,如交交通運輸輸、提供供基礎設設施和環環境改善善等。政政府自九九四年公公布政政府土地地供應和和物業價價格專責責小組研研究報告告后,各部門門已加緊緊協調,以期盡盡量提供供更多土土地以應應需求。其他措措施包括括制訂一一個土地地供應量量存貨清清冊系統統,和預預留一年年土地供供應儲備備,以應應未能預預計的外外來需求求。政府府各部門門已依計計劃推行行各建議議,有關關土地供供應儲備備建議,公眾尚尚未知道道進展情情況。 42.從政府府自八五五年至九九七年的的土地分分配數字字顯示,住宅土土地供應應每年都都不同,由400至800公頃不不等。

29、有有充足的的土地供供應量,配合房房屋需求求才可以以確保穩穩定的房房屋供應應(參閱閱報告原原文第四四章表一一)。 重建發發展用地地 43.香港的的經濟模模式已逐逐漸從制制造業主主導轉型型為服務務業主導導,很多多原在香香港生產產的廠房房亦轉移移到南中中國,留留下可供供重建發發展用地地,可以以考慮作作發展住住宅樓宇宇。雖然然自九零零年以來來,三分分之二的的新建私私人樓宇宇都屬重重建發展展計劃,但尚未未全面發發揮發展展潛力,在觀塘塘和其他他地區都都有多幢幢工業大大廈或地地盤空置置。土地地用途的的限制、缺乏發發展土地地所需的的基礎設設施和環環境改善善、重建建發展成成本等,是充份份發展這這些地區區必須克克

30、服的問問題。 改變土土地用途途 44.政府在在辟拓新新土地和和審核改改變土地地用途需需時,這這也帶來來進一步步的限制制。而私私人住宅宅市場興興建工程程一般需需要三至至四年時時間才可可竣工,公共房房屋則需需時七年年(包括括地盤開開拓工程程在內),故縱縱使增加加了土地地供應,樓房供供應量的的增長亦亦難以即即時配合合突然激激增的樓樓宇需求求。牽涉涉復雜的的申請個個案,有有時甚至至需時十十年才完完成。 房屋供供應 45.私人住住宅樓宇宇的價格格持續高高企(相相對平均均收入而而言)、長長的的申請公公共房屋屋輪候冊冊及冗長長的輪候候時間、以及新新家庭組組織速度度等各因因素,都都足以顯顯示房屋屋供應遠遠遠未

31、能能滿足市市場需求求。由八八零年至至九五年年底的十十六年間間,私人人樓宇供供應量與與政府預預計供應應量比較較,其中中有十二二年低于于預計的的數字。預計及及實際供供應相差差 +99%至 -355%之間間。預計計數字是是據發展展商的生生產計劃劃和差餉餉物業估估價署的的評估。由于九九五年、九六年年和九七七年的私私人樓宇宇實際(或預計計)供應應量均較較預期為為低,意意味在九九八年至至二零零零一年間間需要大大大增加加私人樓樓宇供應應數量,才可補補充不足足之數,以實現現政府在在長遠遠房屋策策略內內設定的的建屋目目標及配配合預計計的需求求量。在在后半段段時期,可能會會有大量量單位涌涌出的情情況。 46.供應

32、量量亦可能能因發展展商和炒炒家保留留著若干干物業,以致影影響置業業人士。政府府土地供供應和物物業價格格專責小小組研究究報告稱在九九四年四四月底,于九二二年建成成大型屋屋 -的的新樓宇宇單位,仍有一一八%空空置。小小組認為為這無無疑是屬屬囤積居居奇的做做法,我們的的研究發發現,于于九五年年底有114%新新樓(約約2,5500個個單位)在建成成后兩年年仍然空空置(其其中111%由發發展商持持有(參參閱第332段)。這這些樓盤盤經已獲獲得政府府批準發發售。 市場分分隔 47.香港的的物業市市場明顯顯地有多多層的分分隔。基基于樓齡齡、和物物業座落落的地區區形成各各自分隔隔的市場場。一般般消費者者在考慮

33、慮置業時時多會優優先選擇擇: 1.新樓宇宇。(最最好的例例證就是是雖然新新樓單位位占房屋屋總數量量的3-5%,但每年年有近七七成的按按揭貸款款是涉及及樓齡在在十年以以下的物物業);或 2.市區樓樓宇。(九四年年新界區區的物業業空置率率為9.4%,整體的的私人房房屋空置置率則為為4.77%。) 48.市場的的分隔削削弱了產產品互相相替代的的能力,也限制制了消費費者的選選擇,令令第一手手市場的的樓宇(新樓宇宇)的需需求更大大。遇上上物業市市道向好好,更形形成新樓樓炒風幟幟熱,樓樓價風焱焱 升至至新的高高峰時。市區新新樓盤的的售價亦亦成為較較舊樓宇宇售價的的指標。雖然全全新樓宇宇和二手手樓宇的的售價

34、似似是互為為影響,但由于于后者的的業權分分散,而而大多數數人又傾傾向選擇擇新樓,所以,縱然發發展商占占整個樓樓宇市場場的比率率較小,但其發發揮的影影響力卻卻十分強強大。 49.融合分分隔市場場的主要要障礙是是: 1.由于欠欠缺樓宇宇質素的的驗證計計劃和保保養保證證,影響響了樓齡齡較高的的住宅單單位的轉轉讓潛力力; 2.樓齡較較高的住住宅單位位不易獲獲得按揭揭貸款;由八九九年至九九四年間間,有七七成按揭揭貸款是是屬于樓樓齡十年年以下的的物業; 3.偏遠地地區房屋屋單位的的基礎設設施計劃劃和交通通運輸,未達消消費者期期望。 50.市場分分隔增加加了新樓樓受重視視的程度度,相應應地加強強了發展展商在

35、香香港地產產市場的的影響力力。 _ 建議 51.研究顯顯示,本本港新建建住宅樓樓宇市場場,并不不存在高高度的競競爭,也也缺乏了了競爭的的威脅。我們找找出了一一些妨礙礙競爭的的因素,較顯著著的有:土地供供應短缺缺而且昂昂貴,此此外,擁擁有土地地儲備的的發展商商的優勢勢亦是重重要的因因素。但但本會卻卻沒有發發現發展展商有互互相串連連的行動動。我們們認為他他們所做做的全都都是順應應當前市市場結構構的經營營手法,衡量他他們的成成功和盈盈利能力力的時候候,亦要要考慮市市場的風風險。不不過,發發展商在在這市場場結構下下,采取取這些經經營方式式,是否否合符消消費者的的最佳利利益,卻卻成疑問問。 52.雖然問

36、問題的癥癥結在于于市場結結構,但但本會相相信,要要是為改正這局面面,而要要求政府府采取激激烈措施施,即如如類似美美國政府府把電訊訊業巨人人的美國國電話及及電訊公公司和美美國鋼鐵鐵拆細的的做法,把大型型發展商商拆細,卻未必必恰當。以香港港的情況況,就算算拆細個個別公司司亦只能能有限度度地影響響市場結結構的基基礎,且改善善市場競競爭效能能卻有限限。本會會認為,應循以以下途徑徑,致力力促進競競爭、改改善市場場的運作作,和防防止濫用用市場力力量,才才是最佳佳的做法法,這包包括: 1.促進市市場結構構的競爭爭性,減減低入市市障礙,增加新新樓及二二手樓市市場的相相互替代代能力; 2.采取措措施,制制止防礙

37、礙市場競競爭的行行為; 3.讓消費費者有取取得可靠靠資料的的途徑。 改善市市場結構構的競爭爭性 建議一一: 減低新新公司入入市的障障礙 53.增加市市場經營營者的數數目可以以加強競競爭,這這樣有助助于改善善市場效效率。我我們認為為政府應應設法鼓鼓勵新的的地產發發展商加加入市場場,一如如在電訊訊市場引引入新的的競爭者者。政府府亦可有有系統地地考慮對對地產市市場有直直接或間間接影響響的競爭爭政策。為此,本會促促請政府府采取以以下行動動: 檢討政政府拍賣賣土地的的大小規規模 1.考慮一一些足以以讓小型型發展商商有能力力加入競競投優秀秀地皮的的方法。這是相相對過往往政府批批出極大大幅的土土地而言言。例

38、如如,政府府批予地地鐵公司司發展機機場鐵路路沿線的的土地由由 4公公頃至221公頃頃,所涉涉及的地地盤面積積很大、須動用用很多資資金,地地鐵也要要分期發發展。因因此,政政府應檢檢討現時時拍賣土土地的大大小規模模,考慮慮提供多多些面積積大小適中的地盤盤,讓發發展商興興建住宅宅,這樣樣既可照照顧到市市民的期期望,同同時可容容許多些些公司參參與發展展。這做做法需要要政府采采用更有有想像力力的行動動及透過過詳盡的的規劃指指引,使使這些相相連的地地盤都可可以有良良好整合合的環境境及設施施,一如如一個大大型的發發展計劃劃。 改善發發展機制制的效率率 2.政府應應分配更更多資源源,使無無論屬規規模大或或小的

39、住住宅樓宇宇建設或或重建計計劃,都都可獲得得迅速處處理及調調協發展展機制的的協助。加快審審批圖則則和建筑筑申請毋毋疑會增增加私人人樓宇生生產率,但政府府應監察察發展商商,在政政府加快快了審批批效率后后有沒有有相應地地在市場場上推出出樓宇單單位。 開放更更多機會會予新競競爭者 3.開放更更多機會會予小型型發展商商,參與與由政府府或半官官方機構構的物業業發展計計劃,以以培養他他們扮演演更重要要的角色色。例如如私人參參建居屋屋計劃及及土地發發展公司司重建計計劃等。舉例來來說: i.政府或或公營機機構,在在可能情情形下,應讓承承建商或或小型發發展商參參與一些些發展計計劃,以以使他們們取得更更多經驗驗,

40、以便便日后承承建較大大型的計計劃。同同時政府府亦須考考慮各種種鼓勵方方法,如如讓發展展局在計計劃管理理、設計計及發展展程序方方面等,有較大大的自由由度,以以吸引他他們去參參與私人人參與興興建計劃劃。 ii.本會支支持政府府在其市市區重建建計劃文文件(九九六年六六月發表表)內提提出的建建議,加加強土發發公司的的任務,注入更更多資源源,并把把該公司司的地位位提升為為市區重重建委員員會。這這樣使升升格后的的土發公公司,在在發展建建設計劃劃和選擇擇合伙人人方面,有較大大的自由由度,毋毋須袛倚倚賴大型型發展商商提供資資源。 建議二二: 改善住住宅用地地供應 54.政府應應: 1.在辟拓拓新土地地和重建建

41、發展用用地方面面作出妥妥善安排排,確保保土地的的供應可可以獲得得持續; 2.公布出出五年的的賣地計計劃,并并盡量維維持每年年的供應應量,這這樣對倚倚靠政府府供應土土地為主主的新發發展商有有特別的的幫助。 55.本會支支持政府府在九四四年由土地供供應和物物業的價價格專責責小組研研究報告告提出出要有一一年土地地儲備之之建議。世界各各國都有有采取同同樣的方方法,以以緩沖儲儲備一些些重要的的物資。 56.為發揮揮現有土土地的最最大用途途,政府府應: 1.把更多多舊工業業用地重重新區劃劃作住宅宅用途,以配合合香港經經濟轉型型; 2.考慮或或鼓勵商商界投資資,在改改善環境境及基礎礎設施上上,以便便可以更更

42、快把未未充分利利用的工工業地盤盤興建住住宅; 3.檢討分分區發展展大綱圖圖規限的的最高發發展地積積比率,在環境境和基礎礎設施的的因素許許可下,放寬限限制。 建議三三: 平衡房房屋的供供求 57.政府應應檢討其其預計樓樓宇供應應量的方方法,并并與地產產建設商商會商議議如何改改善報導導統計資資料,讓讓政府即即時得知知發展商商在工程程進度方方面的改改變。 58.政府應應支持私私人發展展商土地地發展,興建房房屋的角角色。政政府須特特別關注注非因樓樓宇工程程所引致致發展計計劃延遲遲的原因因。例如如: 1.若因基基本設施施問題引引起的,可考慮慮改由發發展商負負責提供供建設,并加強強運輸署署、地政政署、規規

43、劃署及及屋宇署署之間的的合作。 2.有關于于規劃和和各種申申請的批批核,政政府應確確保有足足夠資源源去進行行。例如如設定服服務承諾諾的時間間規限,加強部部門的內內部合作作,以及及訂定快快速、有有效率和和簡明的的行政程程度。政政府已就就進一步步簡化更更改批地地契約和和換地權權的程序序,作出出顧問研研究,本本會相信信這樣會會帶來進進一步的的改善。 59.最理想想的情況況是讓自自由市場場機制自自行發揮揮力量,政府盡盡少插手手。但是是在樓宇宇的市場場中,就就算采納納了以上上各建議議去改善善自由市市場的運運作,仍仍不可能能在短期期內改善善競爭情情況。監監于改變變市場結結構需要要時間,而住屋屋的需求求確又

44、十十分迫切切,所以以政府對對發展商商仍應有有合理監監管。 60.政府在在考慮土土地供應應有限和和建設需需時的因因素后,應設法法確保住住宅樓宇宇的供應應量能配配合需求求。為貫貫徹建筑筑規約的的精神,政府應應: 1.改善批批地契約約內的建建筑規約約條款,訂明發發展商在在一定的的時間內內(但可可給予最最多有六六個月寬寬限期),在市市場推出出樓宇單單位。這這樣做法法是為確確保建成成的樓宇宇單位一一定會在在市場供供應,但但政府上上卻毋需需指定銷銷售日期期。這方方面的安安排,應應在政府府公開賣賣地和與與發展商商簽署協協定時說說明清楚楚。 2.注視發發展商過過往的表表現。若若發展商商沒有足足夠理由由但又經經

45、常不依依規約規規定的日日期在市市場推出出樓宇單單位,政政府再次次審批該該發展商商的其他他申請時時,(例例如在處處理加快快審批該該公司新新的建筑筑計劃、或改變變土地用用途申請請方面),應同同時考慮慮該發展展商的過過往表現現。 61.公共房房屋供應應方面: 1.政府應應確保提提供二十十四萬個個公屋單單位的建建設目標標能夠在在九七年年至二零零零一年年間穩步步完成。若這預預計的目目標未能能依期達達到,肯肯定會相相應影響響私人樓樓宇的需需求。 2.本會歡歡迎政府府宣布土土發公司司將會發發展更多多住宅樓樓宇。 建議四四: 提高樓樓齡較高高和較偏偏遠地區區物業在在市場的的轉讓潛潛力 62.當前急急務是減減低

46、新舊舊樓市場場的明顯顯分隔、改善樓樓齡較高高物業的的按揭安安排,令令消費者者有更多多選擇,促進競競爭。要要采取的的行動包包括: 1.增加市市場對舊舊樓的信信心: 銀行若若對舊樓樓按揭有有更大支支持,會會減低消消費者對對新、舊舊樓宇單單位需求求的不平平衡情況況; 消委會會支持香香港測量量師學會會建議的的樓宇質質素驗證證計劃,以評估估樓宇的的品質; 消委會會促請新新樓發展展商提供供全面的的建筑保保養保證證 (bbuilldinng wwarrranttiess) , 使物物業在落落成后一一段長時時期仍有有良好的的轉讓潛潛力。 消委會會又贊同同政府引引進強制制規定建建筑物的的檢驗計計劃;予予業主立立

47、案法團團更大權權力,改改善樓宇宇的公用用地方;及設立立維修基基金等 一五 。 2.樓宇按按揭貸款款 本會相相信政府府建議的的按揭證證券公司司,有利利于促進進住宅樓樓宇按揭揭貸款市市場發展展。本會會支持成成立按揭揭證券公公司,但但政府必必須在風風險管理理方面作作適當安安排,并并讓樓齡齡較高的的物業有有較大機機會獲得得按揭貸貸款。 政府亦亦可同時時考慮其其他辦法法,以鼓鼓勵設立立專門的的樓宇按按揭貸款款公司,讓消費費者有更更多按揭揭機構選選擇,使使未能符符合較嚴嚴格的銀銀行按揭揭貸款規規則、但但又有意意置業的的人士,獲得財財政上的的支持。若按揭揭證券公公司未能能成立,市場上上更需要要有專門門的樓宇

48、宇按揭公公司。 3.改善交交通運輸輸設施 若能改改善遍遠遠地區的的交通及及基礎設設施,有有助舒緩緩整體的的房屋需需求。本本會建議議政府改改善較偏偏遠地區區的運輸輸和基礎礎設施,增加消消費者在在這些地地區置業業的意欲欲。 引進措措施,防防止違反反市場競競爭的行行為 建議五五: 訂立業業界守則則 63.政府應應盡快實實行法律律改革委委員會的的建議,規定無無論屬同意方方案及及不受受同意方方案管制制的樓樓花買賣賣,均須須透露必必要的資資料。此此外,政政府應一一視同仁仁,確保保不受受同意方方案管制制的樓樓盤亦同同樣受防防止投機機炒賣措措施的約約制,免免因過度度炒賣,扭曲市市場的正正常運作作。事實實上,消

49、消費者亦亦未必能能夠分辨辨兩類方方案樓盤盤的分別別。 64.政府應應與地產產建設商商會合作作,為私私人住宅宅樓宇發發展商訂訂立守則則,讓消消費者掌掌握較準準確的資資料: 1.售樓說說明書必必須有正正確及充充足的資資料; 2.對不不受同意意方案管管制的的樓盤開開賣方法法,協定定守則,例如地地產建設設商會就就抽簽辦辦法訂定定的細則則; 3.劃一量量度樓宇宇面積的的方法,規定以以實用面面積而非非建筑面面積為單單位。 建議六六: 確保公公平的市市場競爭爭 65.地產發發展業和和廣播業業和電訊訊業不一一樣,地地產業并并沒有任任何法例例或專定定發牌條條款規管管經營者者的公平平競爭情情況。本本會認為為香港需

50、需要公平平競爭法法例,而而該法例例將可適適用于地地產發展展業,確確保市場場上不會會出現有有違反競競爭的行行為,例例如劃一一定價、合謀行行動等,以保障障經營者者和消費費者的權權益。 提供可可靠的市市場資料料 66.消費者者必須有有充足的的資料作作理性的的選擇,同時使使市場有有效率地地運作。 建議七七: 增加透透明度 67.同意意方案的樓盤盤,發展展商向政政府申請請預售的的時候,應列明明其銷售售計劃,如每批批銷售的的單位數數量和推推出時間間,并說說明該些些單位是是否會公公開發售售,或供供內部認認購。發發展商可可以改變變其銷售售計劃,但須通通知政府府和公眾眾。這樣樣可方便便政府預預計房屋屋供應情情況

51、,有有意置業業人士亦亦可根據據這些資資料,慎慎作決定定。如計計劃有改改變,發發展商必必須知會會政府,但毋須須取得批批準。 68.政府應應研究如如何讓市市民取得得更多的的房屋資資料。協協助作出出明智選選擇,不不致被市市場傳聞聞困擾而而無所適適從。擬擬議的政政府中央央數據庫庫集中了了政府各各部門的的資料,方便政政府及時時提供全全面的地地產市場場分析資資料。 69.政府應應確保各各部門,處理涉涉及土地地和地產產發展方方面的問問題,能能貫徹服服務承諾諾,增加加透明度度,例如如:定期期發表各各項地產產發展計計劃進度度或延誤誤的資料料。為配配合政府府開放的的態度和和精神,政府應應把批準準延長建建筑規約約期

52、限的的理由公公開。 * * * * * * * * * * 1.統計署署提供九九五年資資料;統統計署房房屋科在在其長遠遠房屋策策略檢討討報告中中估計九九五年的的業主自自住單位位比率為為52%。 2.雖然在在該段期期間經歷歷多次經經濟打擊擊,包括括八七年年的股災災、八九九年的天天安門事事件、九九零至九九一年的的波斯灣灣戰爭、九一年年的國商商銀行倒倒閉以及及一些銀銀行的短短期危機機等。附附件一顯顯示八零零年至九九五年間間住宅樓樓宇價格格比對通通漲率的的增長。 3.政府估估計數字字。供款款負擔比比率是指指每月樓樓宇按揭揭供款占占中位家家庭收入入的比率率。見報報告原文文第一章章第六段段。 4.參閱報報

53、告原文文第一章章第十七七段 5.根據理理工大學學顧問就就土地注注冊處私私人房屋屋轉讓資資料研究究所得。 6.九四年年六月政政府土地地供應和和物業價價格專責責小組研研究報告告。 7.分析這這段期間間目的是是反映目目前的市市場結構構,而并并非過往往的情況況。監于于搜集數數據有困困難,本本會未能能包括九九五年的的資料。地下鐵鐵路公司司在九一一至九四四年期間間未有發發展住宅宅樓宇,故不在在分析之之列。本本會注意意到,地地鐵公司司在過去去十五年年間共發發展了三三萬一千千個住宅宅單位,相等于于一年的的私人地地產商的的建屋量量。由于于地鐵公公司在機機場鐵路路沿線上上蓋有建建屋計劃劃,預料料該公司司在未來來會

54、形成成強大的的市場力力量。不不過,該該公司各各住宅建建設計劃劃,均與與其他地地產商合合作發展展。在地地鐵公司司十三個個興建共共三萬一一千個單單位的發發展計劃劃中,有有九個發發展計劃劃均與大大型發展展公司合合作。(大型發發展公司司的市場場占有率率最少為為5%) 8.六八年年四月出出版的JJourrnall off Laaw aand Ecoonommicss其中由由Harroldd Deemseetz發發表的Whyy Reegullatee Uttiliitiees?一文。八二年年在加州州圣地牙牙哥由WWillliamm J. Baaumool, Johhn CC. PPanzzar, Roob

55、errt DD. WWilllig發發表的Conntesstabble Marrketts aand thee Thheorry oof IInduustrry SStruuctuure一文。 9.九四/九五年年和九五五/九六六年政府府售地總總收益分分別為三三百一十十億元及及四百五五十億元元。 10.政府批批給換地地權益書書作為交交換新界界農地或或建屋土土地。部部份發展展商在七七零年代代和八零零年代期期間取得得大量甲甲種及乙乙種換地地權益書書。 11.根據差差餉物業業估價署署提供的的資料。報稱的的竣工日日期乃根根據屋宇宇署資料料,建筑筑師與發發展商的的圖則及及資料,及/或或實地搜搜集所得得。

56、12.三個發發展商(牽涉66,5000住宅宅單位)回應本本會的查查詢,一一位發展展商說其其兩個地地盤分別別因技術術及地基基問題而而受影響響。一名名發展商商稱其地地盤將可可依期完完工。另另一名發發展商稱稱尚未取取得政府府的預售售許可。備注:政府批批準預售售許可視視乎樓宇宇的建筑筑進度,究竟未未取得預預售許可可和延期期竣工,何者是是因,何何者是果果,有待待研究。 一三.根據差差餉物業業估價署署就新樓樓單位長長期空置置率走勢勢的季報報普查資資料。該該署的普普查樣本本為177,3000個新新落成單單位,九九五年全全部新落落成單位位為222,6220個,整體市市場樓宇宇的總數數目為8885,7000個單

57、位位。 14.個案研研究中以以甲種及及乙種換換地權益益書投標標所得的的土地成成本,相相當于樓樓宇單位位價格的的10-20% 一五.香港港市區重重建,規劃環環境地政政科,119966年6月月。 附件三三:新建建房屋供供應的市市場集中中情況 _ 研究方方法 1.理工大大學分析析差餉物物業估價價署的入入伙紙數數字,經經詳細分分析,發發現近年年香港興興建的房房屋由十十一間公公司提供供,其中中九間為為上市地地產公司司。這次次的分析析亦涵蓋蓋所有由由這些發發展商附附屬公司司發展的的建屋計計劃 11。 2.若是一一項合作作發展的的建屋計計劃,個個別發展展商獲分分配的單單位數目目是以其其在該計計劃的占占有率來

58、來按比例例計算。倘發展展商是與與非地產產發展機機構合作作建屋(即如地地盤業主主),在在此情況況下,不不會按比比例分配配,而是是把全部部建屋單單位納入入該發展展商名下下。 市場概概況 3.表一顯顯示,由由九一年年至九四四年,上上述十一一間發展展商合共共建成的的樓宇單單位,占占每年私私人房屋屋單位總總數的660-880%。以住宅宅樓面面面積計,他們所所占的相相當于總總樓面面面積的663-889%。余下的的樓宇單單位,相相信是由由其他外外圍發展展商所瓜瓜分。 表一 : 九九一年至至九四年年十一間間發展商商的新樓樓宇單位位的市場場占有率率 發展商商1999119992199931999419991-9

59、94 A30%30%一五%28%26% B12%9%11%8%10% C5%7%10%16%10% D10%17%3%7%9% E6%4%5%11%6% F2%3%4%4%3% G1%0%0%0%0% H0%0%0%2%1% I1%3%0%1%1% J3%6%3%9%5% K3%5%9%0%4% 合共72%82%60%86%75% 資料提提供:根根據差餉餉物業估估價署及及發展商商提供資資料編集集而成。 4.表一亦亦顯示,這十一一位發展展商的市市場占有有率每年年有別,視乎其其建設計計劃和生生產策略略而定。表二列列出為首首五名發發展商的的等級,并顯示示這五名名發展商商每年興興建的房房屋占去去總供應

60、應量的551%-71%。在這這51%-711%的供供應量中中有755%屬首首三名發發展商所所有。若若以住宅宅樓面面面積計,該三名名發展商商的等級級和市場場占有率率亦大致致相同。 表二 : 九九一年至至九四年年首五間間發展商商新樓宇宇單位的的市場占占有率 次序 (高 至 低低)1999119992199931999419991-994 (平均均數) 1AAAAA 2BDBCB 3DBCEC 4ECKJD 5CJEBE 首五間間發展商商的 市場占占有率61.5%68.1%51.0%70.8%60.3% 首三間間發展商商的 市場占占有率51.1%55.0%37.0%54.7%45.2% 5.很明顯顯