1、某房地產項目財務評價方案 建小高層商品房住宅樓項目概況此房地產開發項目位于某市中心地帶，占地面積5000075積率 4：1，建筑面積為:200000，建設期為 3年，銷售期 3年。投資估算1、前期費用土地費用：800萬元/畝75=60000萬元可行性研究費：100萬元城市基礎設施配套費：80元200000=1600萬元消防設施配套費：5元/200000=100萬元生活垃圾服務費：12元/200000=240萬元白蟻防治費：1.3元/200000=26萬元勘察設計費：30000萬元2%=600萬元規劃管理費：1.8元200000=36萬元2、建設期間費用建筑安裝費用：1500元/200000=3

2、0000萬元電梯：240萬元供水電工程：300002=600萬元3、管理費用:1200萬元基本預備費：935425%=4677.1萬元4、其他費用：200萬元1+2+3+4=99619.1萬元5、建設期利息估算預估項目貸款 60000 萬元，年利率 ，貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年 20000 萬元，第二年投 20000 萬元，第三年投 20000 萬元。表 1 建設期利息估算（萬元）1234利息累計年初累計欠款0.00207004284966548.43200003699.436548.43年末欠款累計207004284966548.43工程總造價 99619.1+6548.43=1

3、06167.53 萬元，自有資金 46167.53 萬元，占工程總造價的 43.49%。資金籌措計劃1 46167.53 20000 萬元，第二年投入 20000 萬元，第三年投入 20000 萬元。表 2 長期借款還款計劃表（萬元）項目期初累計欠款當期償還本金當期償還利息期末欠款累計66548.4322182.814658.3944365.6244365.6222182.813105.5922182.8122182.8122182.811552.800表 3 項目總投資使用計劃與資金籌措表（萬元）12335389.1733206.363699.4335389.1713206.3623699.

4、43建設投資建設期利息資金籌措項目資本金債務資金35389.1813206.372070035389.1813206.37221492.12.2工程或費用名稱建筑 設備費用 工程建設 合計1工程費用合計306003060028.82建筑安裝費供水電費電梯費用工程建設其他費合計59.06表 4 建設投資估算表（萬元）2.32.42.52.62.72.8可行性研究費1004 其他費用+管理費用1.32%6.17%100%建設期利息合計6548.436548.433060024075327.53 106167.532、各項資本金估算工資及福利費估算：宣傳及銷售人員，管理人員，每年工資及福利 1000

5、 萬；財務費用：每年償還當年利息;營業費用：經預測每年營業費 300 萬，用于宣傳、推銷廣告等；水電）10%=84 萬;建設費用：總投資額分三年回收，分別為 35389.17 萬元、35389.17 萬元、35389.19 萬元；工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業費。表 5 總成本費用（萬元）123456建設費用總成本費用35389.1741431.5635389.1739878.7635389.1938325.991、銷售收入估算通過 2012 年 7 月城市住宅房價調查顯示，按北京市平均房價計算，將該項目房價定為平均 26652 元。在 3 年經營期內，第一年售出 40%，第二年售出

6、 30%，第三年售出 30%。第一年的銷售收入：20000040%26652213216（萬元）第二年的銷售收入：20000030%26652159912（萬元）第三年的銷售收入：20000030%26652159912（萬元）總銷售收入為 533040 萬元。2、增值稅的估算（增值稅稅率為 20%第一年應納增值稅：21321620%42633.2（萬元）第二年應納增值稅：15991220%31982.4（萬元）第三年應納增值稅：15991220%31982.4（萬元）3、營業稅及附加估算根據北京市政府規定，該項目房產稅依照原值扣除30%計稅，稅率為1.2%，城鎮土地使用稅稅率為每平米 3 元

7、，城市維護稅按增值稅的 計算，教育費及附加按增值稅 計算。城鎮土地使用稅：2000003=60（萬元）城市維護建設稅：第一年 42633.27%=2984.324（萬元）第二年 31982.47%=2238.768（萬元）第三年 31982.47%=2238.768（萬元）教育費及附加： 第一年 42633.23%=1278.996（萬元）第二年 31982.43%=959.472（萬元）第三年 31982.43%=959.472（萬元）表 6 營業收入、營業稅金及附加估算（萬元）營業稅金及附加城鎮土地使用稅城市維護建設稅教育費附加3.13.23.37461.863197.942984.324

8、1278.9962238.768959.4722238.768959.4724、利潤與利潤分配估算表 7 25%）456123456119636.31402563.89100640.97301922.9241431.56167461.1241865.28125595.8438325.99118327.7729581.9488745.8329193.7587581.25凈利潤表 8 項目投資現金流量表（萬元）1234561234 5678 9 值該項目稅后靜態投資回收期：Pt106167.53/165643.4=3.64（年）該項目稅后動態投資回收期：Pt*92921.36/108910.54=

9、3.85（年）項目投資財務凈現值（稅前）NPV209523.74（萬元）項目投資財務凈現值（稅后）NPV90571.42（萬元）項目投資內部收益率（稅前）IRR=73.08%項目投資內部收益率（稅后）IRR=60.30%表 9 項目資本金現金流量表序號1234561入2 加3456該項目靜態投資回收期：Pt39619.1/138802.2=3.29（年）該項目動態投資回收期：Pt*34675.96/91262.45=3.38（年）項目資本金財務凈現值 NPV=164907.47（萬元）項目資本金財務內部收益率 IRR=94.10%1、盈虧平衡分析表 10 盈虧平衡點分析表序號456項目1234

10、536473.19159912營業稅金及附加增值稅4323.3242633.221.94%3258.2431982.429.26%3258.2431982.429.26%BEP（）從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷售額達到設計綱領的 21.94%，以后兩年平均銷售額達到設計綱領的 29.26%，項目就可以保本。因此，項目具有較強的抗風險能力。2、 敏感性分析表 11 敏感性分析表123稅后財務凈現值（萬元）60.30%53.24%36.31%64.09%67.35%60.36%60.33%60.27%60.24%3.643.743.693.603.573.063.633.643.65905

11、71.42119457.87135014.65166128.19181684.96150810.37150690.89150451.95150332.47-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%方案 高層商業寫字樓建高層商業寫字樓高 30 層，建設用地 50000 （75 5：1，建筑面積 250000 ，土地使用費為 1200 萬元/畝，建設期 3 年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈寫字樓出租 10 元/天計算，建設期投資分別為 40%，30%，30%，運營期 10 年，10 年后殘值為 40%，且銀行貸款 10 年內還清。2.1 建設投資估算1、前期費用土地費用：120075=9

12、0000萬元可行性研究：375000.5=187.5萬元城市基礎設施配套費：80250000=2000萬元消防設施配套費：5250000=125萬元生活垃圾服務費：12250000=300萬元白蟻防治費：1.3250000=32.5萬元勘察設計費：375002=750萬元規劃管理費：1.8250000=45萬元2、建設期間費用建筑安裝費：1500250000=37500萬元設備：電梯費用：600萬元中央空調：1000萬元供水電工程：20250000=500萬元3、管理費：300萬元預備費：1529153%=4587.45萬元4、其他費用：80萬元1+2+3+4=139882.45萬元5、建設期

13、利息估算預估項目貸款90000 3 30000萬，第二年 30000 萬，第三年 30000 萬。建設期利息估算（萬元）1234利息累計年初累計欠款當年借款31050300003223.564273.530000105031050當年應計利息年末欠款累計5549.1599822.659822.65工程總造價 139882.45+9822.65=149705.1 59705.1總造價的 42.68%。1 59705.1 30000萬元，第二年投入 30000萬元，第三年投入 30000萬元。(2)建設投資估算表（萬元）工程費用合計建筑安裝費電梯費用26.80中央空調費用供水電工程工程建設其他費合

14、計63.45土地使用費套費2.52.62.72.82.93白蟻防治費可行性研究費規劃管理費勘察設計費管理費750750預備費4587.454587.453.10建設期利息合計6.65100380001600108150.1 147750.1（3）建設投資估算表（萬元）形成資產表用名稱固定資產費13562.65 53162.65 35.98工程費用固定資產其他費建設利息無形資產費用60.9134預備費合計3.11100380001600108150.1 147750.1項目經濟效益評價該項目經過市場調查研究與預測，考慮風險后，計算期取 13 年，預測房子每年租出 80.4587.45+3740）

15、40=3330.98 萬元折舊費為（4587.45+3740）6010=199.86 萬元（1）工資及福利估算，寫字樓管理人員 20，年薪 10 萬，寫字樓保潔及看守人員 50，年薪 2 萬，合計為 300 萬每年。（2）營業費估算 經預測每年營業費 150 萬元，用于宣傳、推銷廣告等；（3）修理費估算 50 萬每年；（4）總成本估算，本項目在運營期間內沒有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費，可變成本包括財務費用及營業費；（5）無形資產攤銷 9000010=9000萬元；鋪地流動資金 15035=52.5萬元；投資總額 147750.1+52.5=147802.6萬元根據北京市政

16、府規定，營業稅 3%，城市建設維護稅 3%*7%,教育費及附加3%*3%。項目總投資使用計劃與資金籌措序號144325.0338775.885549.1544325.038775.8835549.151.11.22建設投資建設期利息資金籌措項目資本金債務資金59100.0428050.043105044325.0311101.5333223.52.12.2固定資產還本付息表138984 7985 6987 5989 4991 3992 2994 1996 99819982 0.25 7.85 5.45 3.05 0.65 8.25 5.85 3.45 .052.65本年應計 6987 6288

17、 5590 4891 4192 3493 2794 2096 1397 698.利息 .59 .82 .05 .28 .51 .75 .98 .21 .44 67本年應還 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9982 9981本金 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .4 .05還本付息 1696 1627 1557 1487 1417 1347 1277 1207 1137 1067和9.99 1.22 2.45 3.68 4.91 6.15 7.38 8.61 9.84 9.72總成本費用表（萬元）45678912345199. 19

18、9. 199. 199. 199. 199. 199. 199. 199. 199.86 86 86 86 86 86 86 86 86 86費9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000費6987 6288 5590 4891 4192 3493 2794 2096 1397 698.59 .82 .05 .28 .51 67費 用利潤及利潤分配表序456789號1 0000000000 5631 5701 5771 5840 5910 5980 6050 6120 6190 62602.55 1.32 0.09 8.86 7.63 6.39 5.16 3.93 2.7 1.47 5項目投資現金流量表（萬元）份序號金稱123451 8258050 41101 38775.04 .53 .88 34567量 5 值 89 6 量值 6 累計稅后 凈現金流 5該項目稅后靜態投資回收期：Pt34714.62/51536.97=6.67（年）該項目稅后動態投資回收期：Pt*11547.46/19215.15=7.60（年）項目投資財務凈現值（稅前）NPV（萬元）項目投資財務凈現值（稅后）NPV（萬元）項目投資內部收益率（稅前）IRR=33.76%項目投資內部收益率（稅后）IRR=26.24%項目資本金現金流量表（萬元）年份序