1、退房糾紛及其相關(guān)法律問題初探內(nèi)容摘要：本文從退房糾紛產(chǎn)生的原因、退房所應具備的十五種法定條件、退房之后的善后工作等幾方面詳細闡述了目前存在的大量退房糾紛及其所涉法律問題，力求對目前退房糾紛及其相關(guān)法律問題從理論和理論兩方面作出初步討論。主題詞：退房糾紛約定條件法定條件目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛開展，商品房交易市場日趨熾熱。但由于我國相關(guān)法律、法規(guī)不完善及開發(fā)商違規(guī)操作等原因，出現(xiàn)了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費了大量的人力、物力、財力，而且給社會帶來了許多不穩(wěn)定的因素。一、退房糾紛產(chǎn)生原因分析退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開發(fā)商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不一樣

2、。由于開發(fā)商的原因致使房屋不能到達購房者的滿意是造成退房糾紛產(chǎn)生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導致購房者提出退房：一銷售廣告言過其實；開發(fā)商為了進步所售房屋的知名度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園、“水上小鎮(zhèn)等美妙的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美妙夢想中一下回到現(xiàn)實，于是“憤而退房。二售樓員的口頭承諾成為“空頭支票；目前，購房者在購置房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經(jīng)濟利益的驅(qū)動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成

3、，對樓房本來沒有的配套設施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學校，卻承諾幼兒園和學校將大大方便孩子的入托、入學問題等。而當房屋交付使用時，購房者才發(fā)現(xiàn)車庫無影無蹤，孩子入托、入學也困難重重時，才大呼受騙，不得不提出退房。三房屋存在質(zhì)量瑕疵；房屋交付使用后，當業(yè)主的房屋出現(xiàn)滲水、脫皮等質(zhì)量問題時，往往難以承受，因為自己購置的是新房，應該是十全十美的士。而當這類問題不能得到開發(fā)商及時解決時，一氣之下，要求退房。四物業(yè)小區(qū)管理混亂。開發(fā)商出售房屋前，根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，要先委托好物業(yè)公司進展管理。雖然?前期物業(yè)管理招標投標管理暫

4、行方法?規(guī)定開發(fā)商要通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進展前期物業(yè)管理，但在理論中物業(yè)公司與開發(fā)商實際上是一家人，物業(yè)公司人員的從業(yè)資格大多達不到法律規(guī)定的條件，同時物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，相關(guān)法律規(guī)定還欠完善，因此前期物業(yè)管理質(zhì)量普遍較差，導致業(yè)主不滿意而提出退房。五開發(fā)商遲延交付房屋；商品房的開發(fā)建立周期較長，期間又較多地受各方面因素的影響，開發(fā)商遲延交房就缺乏為奇了。而當購房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時，很容易提出退房。六房產(chǎn)證遲遲辦不出；目前，房產(chǎn)證的辦理期限是開發(fā)商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使開發(fā)商手繼齊備，購房人積極配合，因政府主管部門的原

5、因不能及時辦出房產(chǎn)證的情況也大量存在，更何況有些開發(fā)商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產(chǎn)權(quán)證的條件不具備，于是關(guān)系到購房者切身利益的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出來，導致購房者退房。有時，因客戶自身的原因，也會導致退房糾紛的發(fā)生：1購房者簽訂商品房買賣合同后，因工作調(diào)到外地或出國定居而提出退房；2分期付款或按揭貸款的購房客戶，在還款過程中，因出現(xiàn)意外的經(jīng)濟困難無力支付余款而提出退房；3因房價下躍而提出退房。二、雙方在合同中約定可以退房的條件商品房買賣活動屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原那么，雙方當事人完全可以在合同中約定退房的條件。約定退房條件是指購房者與開發(fā)商通過購房合同直接約定解除

6、合同或通過規(guī)定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。商品房交易雙方當事人在合同中約定退房的詳細條件時，必須符合以下要求：1雙方對所約定的退房條件達成一致意見，且是真實的意思表示；2雙方約定的退房條件不違犯法律、法規(guī)的強迫性規(guī)定。3該退房條件已經(jīng)寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。一般而言，購房者要根據(jù)自身的實際情況來和開發(fā)商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購置帶有車庫的房子，就可以在合同中約定交房時車庫必須同時交付，否那么可以退房，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失；假設自己購房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，假設房屋交付后的一定期限內(nèi)因

7、開發(fā)商的原因辦不下房產(chǎn)證，購房人有權(quán)退房并要求賠償損失。總之，假設雙方當事人在合同中約定了退房的條件，法律會首先充分尊重當事人的個人意愿，當所約定的條件成就時，會支持購房人退房的懇求。只有當事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才按照法律的規(guī)定來衡量是否可以退房。三、法律規(guī)定可以退房的情形在商品房交易理論中，購房人很難與開發(fā)商對退房的條件充分協(xié)商達成一致意見并在合同中一一寫明，因為相對于開發(fā)商而言，購房者畢竟處于弱勢地位。那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律為準繩進展衡量，以確定購房人能否退房。由于退房會涉及到開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關(guān)系，因此，為了維護正常的

8、市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規(guī)定。從我國現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：一出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第8條第1項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同；假設開發(fā)商在商品房買賣合同訂立后“告知了買受人，即開發(fā)商履行了通知義務無論買受人是否同意，然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否懇求解除合同呢？根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。如此看來，此條款形同虛設，立

9、法目的無法實現(xiàn)。其實，筆者認為，此條款完全違犯了我國法律的有關(guān)規(guī)定。因為在商品房買賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購房者在辦理了房產(chǎn)證后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是在商品房買賣合同訂立后，假設雙方無特殊約定，那么合同就已經(jīng)生效，開發(fā)商就不能對該房屋行使處分權(quán)包括抵押、出售、贈與等。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知的義務，而關(guān)鍵是必須經(jīng)過買受人同意才合法。否那么，對購房者的合法權(quán)益無法得到保護。二一房兩賣；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第8條第2項之規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商

10、品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同；因為房屋買賣屬于不動產(chǎn)買賣，而根據(jù)民法原理，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開發(fā)商在已售商品房的價格出現(xiàn)大幅上漲時有條件“一房兩賣，以牟取更多的利潤。另外，假設開發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法獲得房屋，購房者可以懇求法院或仲裁機構(gòu)確認開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。三商品房預售容許證存在欺詐；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第9條第1項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，成心隱瞞沒有獲得商品房預售容許證明的事實或者提供虛假商品房預售

11、容許證明，買受人可以懇求解除合同；根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在預售商品房前必須獲得商品房預售容許證，否那么不得預售商品房。四出賣人成心隱瞞所售房屋存在抵押的事實；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第9條第2項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以懇求解除合同；五出賣人成心隱瞞所售房屋已出售事實；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以懇求解除合同；六出賣人成心隱瞞所

12、售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第9條第3項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以懇求解除合同；七房屋存在質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。八遲延交付房屋超過法定期限；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第15條之規(guī)定：“根據(jù)?合同法?第九十四條的規(guī)定

13、，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方懇求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。；九遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第19條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購置人應當自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登

14、記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購置人應當自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導致開發(fā)工程的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來；開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的工程抵押給銀行，以獲得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過法定時間購房人可以退房。十擔保貸款合同不能訂立；根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的

15、解釋?第23條之規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以懇求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人；十一所售房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格；根據(jù)?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購置人認為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)視單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，購置人有權(quán)退房；給購置人造成損失的，房地

16、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。同時，?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?第12條也規(guī)定：“因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應予支持。十二房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；根據(jù)?商品房銷售管理方法?第20條第2款第2項之規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的房屋，當事人在合同中對合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式?jīng)]有約定的，面積誤差比絕對值超出時，買受人有權(quán)退房；十三規(guī)劃、設計變更；根據(jù)?商品房銷售管理方法?第24條之規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃

17、變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的構(gòu)造型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起日內(nèi)未作書面答復的，視同承受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任；十四套型與設計圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍；根據(jù)?商品房銷售管理方法?第19條之規(guī)定，按套單元計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違