1、全國35個(gè)大中城市房屋銷售市場價(jià)格簡析 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了積極的貢獻(xiàn)。2001年全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫，房屋銷售價(jià)格同比上漲2.2%。2002年全國房地產(chǎn)市場仍呈火暴態(tài)勢，上半年房屋銷售價(jià)格同比上漲3.6%。東南沿海地區(qū)和西部重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)城市的房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了較高漲幅。那么，全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢？下面將就2001年有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單描述，供研究參考。房地產(chǎn)市場溫度不均價(jià)格差異較大 如“表1”所示，2001年全國三十五個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格抽樣調(diào)查資料表明：三十五個(gè)大中城市中，房屋銷售價(jià)格較高的

2、城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，分別為6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，分別為1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋銷售價(jià)格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，分別上漲7.2%、6.1%、5.8%、4.4%和4.2%；同比下降的城市是大連、昆明和海口，分別下降0.4%、0.3%和0.2%。房屋銷售價(jià)格較高而同比價(jià)格漲幅又較明顯的城市是上海，價(jià)格較低而同比價(jià)格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場狀況與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平和人們消費(fèi)取向的關(guān)系又如何呢？全

3、國三十五個(gè)大中城市房屋消費(fèi)狀況 如“表2”所示，全國三十五個(gè)大中城市中購房建房消費(fèi)占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽、廈門和上海，分別為22.0%、16.9%、13.9%、13.2%和12.6%；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，分別為1.0%、1.0%、1.4%和1.7%。可支配收入較高，購房建房消費(fèi)所占比例較高的城市是上海和寧波；所占比例較低的城市是杭州和福州。可支配收入較低，購房建房消費(fèi)所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽。表1-2001年全國及35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格和價(jià)格指數(shù)表地區(qū)名稱價(jià)格指數(shù)（上年=100）銷售價(jià)格（元/每平方米）地區(qū)名稱價(jià)格指數(shù)（上年=100）

4、銷售價(jià)格（元/每平方米）全國102.22426.8濟(jì)南101.81628.8北京101.34883.7青島104.12628.8天津101.22167.9鄭州100.61463.1石家莊103.91894.6武漢106.11778.9太原100.21662.3長沙102.12045.7呼和浩特102.41546.1廣州100.34957.2沈陽102.62968.2深圳101.06921.2大連 99.62684.5南寧101.61646.7長春102.62075.9海口 99.81906.6哈爾濱101.92119.7成都100.32244.5上海104.43820.6貴陽100.82860

5、.5南京100.53579.2昆明 99.71824.9杭州105.82947.4重慶101.41986.6寧波107.22386.8西安101.92337.6合肥100.51882.8蘭州102.61905.0福州101.12368.2西寧100.51208.4廈門102.22871.7銀川104.21484.3南昌104.11847.5烏魯木齊101.01858.8說明：1、“價(jià)格指數(shù)”是2001年全國及各地區(qū)14季度房屋銷售價(jià)格指數(shù)的簡單平均數(shù)。 2、“銷售價(jià)格”是2001年全國及各地區(qū)14季度（有效）房屋銷售價(jià)格的簡單平均數(shù)。 從購房建房消費(fèi)占可支配收入的比例看，全國三十五個(gè)大中城市房

6、屋消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重較小，人們對房屋消費(fèi)還很謹(jǐn)慎，對房地產(chǎn)市場還在觀望。房屋消費(fèi)的需求何時(shí)釋放，與各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和人們對收入的預(yù)期有關(guān)；與房地產(chǎn)市場的溫度是否適中，價(jià)格是否合理有關(guān)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)理性程度與日俱增，房地產(chǎn)市場只有通過市場整合，使其監(jiān)管有序、溫度適中、價(jià)格變動(dòng)與消費(fèi)者的收入變化一致并日趨合理，才能有效地拉動(dòng)房屋消費(fèi)需求的釋放，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。那么，目前我國房地產(chǎn)市場的理性程度、價(jià)格合理程度如何呢？表2-2001年全國及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋消費(fèi)支出情況表地區(qū)名稱可支配收入購房建房支出所占比例地區(qū)名稱可支配收入購房建房支出所占比例全國91

7、40.8668.87.3 濟(jì)南9564.9649.96.8 北京11577.81000.28.6 青島8730.589.71.0 天津8958.7641.97.2 鄭州7265.9177.62.4 石家莊6805.1354.55.2 武漢7305.1200.92.8 太原6500.2719.411.1 長沙8650.8356.94.1 呼和浩特6182.21041.916.9 廣州14416.2402.02.8 沈陽6386.1889.813.9 深圳22672.62177.99.6 大連7418.2325.44.4 南寧7906.4578.47.3 長春6338.6431.46.8 海口77

8、54.8220.72.8 哈爾濱6407.3109.81.7 成都8128.4345.54.3 上海12883.51618.512.6 貴陽6721.1330.14.9 南京8848.2592.76.7 昆明7405.276.81.0 杭州10701.6151.51.4 重慶6908.6265.73.8 寧波11990.92639.922.0 西安6704.9289.24.3 合肥6817.0192.22.8 蘭州6324.8289.94.6 福州9053.3144.21.6 西寧6041.0171.82.8 廈門11364.91495.913.2 銀川6256.6606.99.7 南昌620

9、6.5289.34.7 烏魯木齊7897.4444.75.6 說明：1、“可支配收入”為年人均可支配收入。來源于全國住戶抽樣調(diào)查匯總數(shù)據(jù)，單位元。2、“購房建房支出”為年人均支出，是非消費(fèi)性支出。來源、單位同上。3、“所占比例”為“購房建房支出”占“可支配收入”的比例。房地產(chǎn)市場溫度較高相對價(jià)格也較高 2001年，全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格呈現(xiàn)增長態(tài)勢。我國西部大開發(fā)進(jìn)入實(shí)施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋銷售市場出現(xiàn)了火暴的場面，有些地區(qū)出現(xiàn)了排隊(duì)和計(jì)算機(jī)搖號(hào)購房的現(xiàn)象。2001年全國房屋銷售價(jià)格與上年相比增長2.2%；2002年上半年全國房屋銷售價(jià)格與

10、上年同期相比增長3.6%。全國房地產(chǎn)市場溫度較高，但未出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,價(jià)格的增長是合理的。表3-2001年全國及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋價(jià)格情況表地區(qū)名稱戶均可支配收入套房銷售價(jià)格倍率地區(qū)名稱戶均可支配收入套房銷售價(jià)格倍率全國31078.72426807.8濟(jì)南32520.71628805.1北京39364.548837012.4青島29683.72628808.9天津30459.62167907.1鄭州24704.11463105.9石家莊23137.31894608.2武漢24837.31778907.2太原22100.71662307.5長沙29412.72045707.0呼和

11、浩特21019.51546107.4廣州49015.149572010.1沈陽21712.729682013.7深圳77086.86921209.0大連25221.926845010.6南寧26881.81646706.1長春21551.22075909.6海口26366.31906607.2哈爾濱21784.82119709.7成都27636.62244508.1上海43803.93820608.7貴陽22851.728605012.5南京30083.935792011.9昆明25177.71824907.2杭州36385.42947408.1重慶23489.21986608.5寧波4076

12、9.12386805.9西安22796.723376010.3合肥23177.81882808.1蘭州21504.31905008.9福州30781.22368207.7西寧20539.41208405.9廈門38640.72871707.4銀川21272.41484307.0南昌21102.11847508.8烏魯木齊26851.21858806.9說明：1、“戶均可支配收入”是按戶均3.4人算出的戶年可支配收入。單位：元2、“套房銷售價(jià)格”是按每套房屋100平方米算出的套房價(jià)格。單位：元3、“倍率”為“套房銷售價(jià)格”是“戶均可支配收入”的多少倍。 國際上發(fā)達(dá)國家的房屋銷售中，套房價(jià)格與消費(fèi)

13、者戶均年可支配收入之比在6倍至12倍之間。我國的情況如“表3”所示：房屋銷售相對價(jià)格比率（倍率）較高，北京、沈陽、貴陽的倍率超過了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過了10，最低的在5至6倍。從數(shù)字來看，我國的房屋銷售價(jià)格似乎是合理的，市場是理性的，但筆者認(rèn)為不然。我國的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)與國際上發(fā)達(dá)國家的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)是不可比的。我國的房屋消費(fèi)處在初期階段，不但房屋消費(fèi)水平較低、房屋質(zhì)量不高、居住環(huán)境不夠好、配套設(shè)施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內(nèi)的福利性質(zhì)，銷售是不完全市場化的。國際上發(fā)達(dá)國家的房屋消費(fèi)處在享受階段，房屋消費(fèi)水平高、房屋質(zhì)量好、居住環(huán)境好，配套設(shè)施完善

14、，而且房屋銷售是完全市場化的。因此，我國與國際上發(fā)達(dá)國家的房屋消費(fèi)不在一個(gè)水平線上，房屋銷售價(jià)格是不可比的。根據(jù)目前中國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，筆者認(rèn)為，我國的“套房”銷售價(jià)格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應(yīng)在4倍至8倍之間。目前，我國的房屋建設(shè)的整體結(jié)構(gòu)不合理，適合高、中、低收入階層消費(fèi)的房屋比例失調(diào)，房屋銷售總體價(jià)格普遍較高，房地產(chǎn)市場的溫度也較高。加強(qiáng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展近期，我國東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增幅較高，部分城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了買方市場，部分城市的土地交易價(jià)格出現(xiàn)了大幅增長，全國房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了較高幅度的增長。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，2002年上半年固定資產(chǎn)投資價(jià)

15、格同比走平，居民收入增加，工業(yè)品價(jià)格同比繼續(xù)走低，消費(fèi)價(jià)格也在下降。在此情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場升溫是正常的現(xiàn)象。土地資源的儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的最重要的環(huán)節(jié)。有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施，加強(qiáng)對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價(jià)，采取了競標(biāo)和拍賣等交易方式，使土地價(jià)格大幅上漲，對土地資源的開發(fā)利用起到了一定的控制作用，但全國范圍內(nèi)控制力度不夠。適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購買的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū)一方面新開盤的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供不應(yīng)求，另一方面房屋開發(fā)量較大房屋空置率在增加。因此，第一要調(diào)整房屋建造結(jié)構(gòu)，用合理的房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)控房屋銷售總體價(jià)格趨于合理。第二要全面開放和完善全國房屋二級(jí)市場，使一二級(jí)市場互補(bǔ)，從而使市場更加完善，房屋資源利用更加充分合理。第三要加強(qiáng)對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各種房屋的銷