1、房地產企業會計-理論與實務（第四版）課程體系第1章房地產企業會計的基礎理論第2章房地產企業的流動資產第3章房地產企業的非流動資產第4章房地產企業的負債第5章房地產企業的所有者權益第6章房地產企業的成本與費用第7章房地產企業的收入與利潤第8章房地產企業的財務報告第9章房地產企業的財務評價第一章 房地產企業會計的基礎理論1.價值塑造了解中華人民共和國民法典。熟悉中華人民共和國會計法。2.知識體系掌握房地產企業會計的概念、核算內容。熟悉房地產企業會計的核算要求。了解我國房地產企業會計核算法規體系。3.能力培養培養法治意識和嚴謹的科學精神。培養對房地產企業會計基礎理論的認知能力。培養對房地產企業會計要

2、素、會計假設、核算方法、計量屬性和會計科目的分析能力。教學目標思政專欄思政元素1-1：中華人民共和國民法典（主席令第四十五號）思政元素1-2：中華人民共和國新會計法（2017年11月4日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議修正。）案例引入保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”）于1992年成立，是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。在多年的專業開發過程中，保利發展培養了以商品住宅開發銷售為主、經營性物業開發持有為輔的綜合開發能力；以“和者筑善”為價值理念，致力于創造自然、建筑、人文交融的人居生活，打造了康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列，

3、包含花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多種品類，涵蓋住宅、寫字樓、星級酒店、購物中心、商貿會展、高端休閑地產等多種業態；形成了覆蓋珠三角、長三角、環渤海、中部、西南主要經濟圈，遍布全國眾多主流城市的戰略布局。在房地產開發主業快速發展的同時，保利發展還積極拓展建筑設計、工程施工、銷售代理、物業管理、商業運營、會展服務、健康養老、房地產金融等相關行業，形成了以房地產開發為主、相關行業穩步發展的業務格局。保利發展2021年全年預計實現營業收入2 850.5億元（未經審計），同比上升17.2%；實現歸母凈利潤275.8億元，同比下降4.7%。問題提出作為保利發展的財務人員，必

4、須了解、熟悉和掌握房地產企業會計核算基本理論、核算要求、科目設置和法規體系等基本知識。第一章 房地產企業會計的基礎理論第一節房地產企業會計的核算內容第二節房地產企業會計的核算要求第三節房地產企業會計的科目設置第四節房地產企業會計的法規體系第一節 房地產企業會計的核算內容一、房地產企業會計的定義房地產企業會計就是運用企業會計準則和核算方法，以貨幣為主要計量單位，連續、系統地對房地產開發的經濟活動和與之相關的管理活動進行反映、監督和控制的過程。二、房地產企業會計的核算內容（一）房地產企業資產（二）房地產企業負債（三）房地產企業所有者權益（四）房地產企業收入（五）房地產企業費用（六）房地產企業利潤（

5、一）房地產企業資產流動資產貨幣資金結算資金交易性金融資產存貨非流動資產固定資產無形資產長期投資（二）房地產企業負債流動負債有息債務無息債務非流動負債長期借款應付債券（三）房地產企業所有者權益1.實收資本2.資本公積3.其他綜合收益4.盈余公積5.未分配利潤（四）房地產企業收入1.銷售商品房收入2.有償轉讓商品性建設場地收入3.結算代建工程款收入4.提供裝修裝飾、售后服務等勞務收入5.轉讓無形資產使用權等所形成讓渡資產使用權收入（五）房地產企業費用1.開發商品房成本2.開發商品性土地成本3.提供裝修裝飾、售后服務等勞務成本4.轉讓無形資產使用權等活動中所發生的各種耗費5.房地產企業期間費用（六）

6、房地產企業利潤1.房地產企業營業利潤2.房地產企業投資收益3.房地產企業利潤總額4.房地產企業凈利潤5.房地產企業其他綜合收益第二節 房地產企業會計的核算要求一、核算前提（一）會計主體（二）持續經營（三）會計分期（四）貨幣計量二、核算基礎房地產企業會計的確認、計量和報告應當以權責發生制為基礎。凡是當期已經實現的收入和已經發生或應當負擔的費用，無論款項是否收付，都應當作為當期的收入和費用處理。凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應當作為當期的收入和費用處理。三、會計信息質量要求1.可靠性2.相關性3.可理解性4.可比性5.實質重于形式6.重要性7.謹慎性8.及時性四、計量屬性1

7、.歷史成本2.重置成本3.可變現凈值4.現值5.公允價值第三節房地產企業會計的科目設置一、設置原則（一）統一編號（二）可在遵循企業會計準則的基礎上自行確定（三）根據企業具體情況設置科目名稱二、會計科目設置1.根據企業會計準則對會計核算的一般要求，結合房地產企業生產經營活動所涉及的一般會計核算內容，設置統一的會計科目，主要解決和滿足房地產企業一般核算的需要。2.房地產企業的科目設置，主要參考企業會計準則應用指南（2018）。第四節房地產企業會計的法規體系一、歷史演變第一階段為19932001年的行業會計制度階段第二階段為20012006年的企業會計制度階段第三階段為2007年開始試行的新企業會計

8、準則階段二、會計法會計法是我國會計工作的根本大法，它在我國的會計規范體系中處于最高層次，是其他會計規范制定的基本依據。會計法對我國會計工作的主要方面做出規定，涉及我國會計工作的各個領域，它用法律形式確定了會計工作的地位和作用，對我國會計管理的體制、會計核算和會計監督的對象及內容，會計機構、會計人員的職責和權限以及有關的法律責任做出了明確的規定。三、會計制度第一層次是按照企業性質和規模，分別建立企業會計準則、金融企業會計準則和小企業會計準則所應遵循的一般原則。第二層次是在第一層次的基礎上，分別建立操作性較強的，有關會計科目的設置、具體賬務處理及財務報告的編制和對外報送辦法。第三層次是在上述兩個層

9、次的基礎上，對于各行業企業專業性較強的會計核算，將陸續以專業會計核算辦法的形式發布。本章講解結束!房地產企業會計-理論與實務（第四版）第二章 房地產企業的流動資產1.價值塑造了解現金管理暫行條例實施細則。熟悉企業會計準則第1號-存貨。2.知識體系掌握房地產企業應收票據、壞賬損失、應收債權融資、材料和設備核算的賬務處理。熟悉房地產企業貨幣資金各種結算方式及應收賬款、預付賬款和其他應收款的核算；存貨的初始計量、發出和期末計價；交易性金融資產、委托加工物資、低值易耗品、周轉房的核算方法。了解房地產企業庫存現金、銀行存款的管理方法；存貨的分類和確認條件。3.能力培養培養房地產企業的內部控制意識。培養對

10、房地產企業的流動資產核算的認知能力。培養對房地產企業貨幣資金、交易性金融支出、應收賬款、存貨的分析能力。教學目標思政專欄思政元素2-1：現金管理暫行條例實施細則（銀發1988288號）思政元素2-2：企業會計準則第1號-存貨案例引入保利發展2021第三季度資產負債表報顯示，該公司流動資產項目期末余額為126 418 221.23萬元，比期初增加了12 795 669.11萬元，增幅為11.26%，其中貨幣資金項目為13 210 891.40萬元，應收賬款及應收票據項目為332 000.74萬元，預付款項項目為5 651 880.80萬元，應收股利項目為29 872.26萬元，應收利息項目為31

11、5.28萬元，其他應收款項目為16 707 627.82萬元，存貨項目為83 957 517.04萬元。問題提出作為保利發展財務人員，必須了解、熟悉和掌握該公司流動資產確認、計量和核算理論知識和實操技能。 內容提要第一節房地產企業的貨幣資金第二節房地產企業的交易性金融資產第三節房地產企業的應收款項第四節房地產企業的存貨第一節 房地產企業的貨幣資金一、確認（一）貨幣資金確認（二）銀行存款確認（三）其他貨幣資金的確認（一）貨幣資金的確認1.庫存現金2.個人支票3.旅行支票4.銀行匯票5.銀行本票6.郵政匯票7.保付支票（二）銀行存款的確認1.銀行存款2.銀行匯票3.銀行本票4.商業匯票5.支票6.

12、信用卡7.匯兌（三）其他貨幣資金1.銀行本票存款2.銀行匯票存款3.外埠存款4.信用卡存款5.在途資金二、計量與核算（一）庫存現金核算1.房地產企業應當設置“庫存現金”科目，借方登記庫存現金的增加，貸方登記庫存現金的減少，期末余額在借方，反映房地產企業實際持有的庫存現金的金額。2.房地產企業應當設置庫存現金總賬和庫存現金日記賬，分別進行房地產企業庫存現金的總分類核算和明細分類核算。3.房地產企業應當按規定進行現金的清查，一般采用實地盤點法，對于清查的結果應當編制現金盤點報告單。4.如果賬實不符，發現有待查明原因的現金短缺或溢余，應先通過“待處理財產損溢”科目歸集。按管理權限報經批準后，分別以下

13、情況處理：（1）如為現金短缺，屬于應由責任人賠償或保險公司賠償的部分，記入“其他應收款”科目；屬于無法查明的其他原因，記入“管理費用”科目。（2）如為現金溢余，屬于應支付給有關人員或單位的，記入“其他應付款”科目；屬于無法查明原因的，記入“營業外收入”科目。（二）銀行存款核算1.房地產企業可按開戶銀行和其他金融機構、存款種類等設置“銀行存款日記賬”。2.房地產企業收到往來單位通過銀行轉來的款項以及房地產企業將款項存入銀行或其他金融機構時，應借記“銀行存款”賬戶，貸記有關賬戶；房地產企業從銀行存款戶中支付款項或從銀行提取現金時，應借記有關賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。3. “銀行存款日記賬”應定期

14、與“銀行對賬單”核對，至少每月核對一次。房地產企業銀行存款賬面余額與銀行對賬單余額之間如有差額，應編制“銀行存款余額調節表”進行調節。【例2-1】（三）其他貨幣資金的核算1.銀行匯票存款2. 銀行本票存款3.信用卡存款4.信用證保證金存款5.存出投資款6.外埠存款第二節房地產企業的交易性金融資產房地產企業金融資產屬于房地產企業流動資產的重要組成部分。金融資產是指房地產企業持有的現金、其他方的權益工具以及符合下列條件之一的資產。(1) 從其他方收取現金或其他金融資產的合同權利。(2) 在潛在有利條件下，與其他方交換金融資產或金融負債的合同權利。(3) 將來須用或可用企業自身權益工具進行結算的非衍

15、生工具合同，且企業根據該合同將收到可變數量的自身權益工具。(4) 將來須用或可用企業自身權益工具進行結算的衍生工具合同，但以固定數量的自身權益工具交換固定金額的現金或其他金融資產的衍生工具合同除外。一、確認1.股票2.基金3.可轉換債券二、計量與核算（一）賬戶設置：為了核算交易性金融資產的公允價值及其變動，需要設置“交易性金融資產”賬戶，并按交易性金融資產的類別和品種，分別“成本”和“公允價值變動”設置明細賬進行明細核算。（二）交易性金融資產的初始計量與核算房地產企業取得交易性金融資產時，應當按照該金融資產取得時的公允價值作為其初始確認金額，記入“交易性金融資產成本”科目。取得交易性金融資產所

16、支付價款中包含了已宣告但尚未發放的現金股利或已到付息期但尚未領取的債券利息的，應當單獨確認為應收項目，記入“應收股利”或“應收利息”科目。【例2-2】1.購買A上市公司股票時：借：交易性金融資產成本10 000 000 貸：其他貨幣資金存出投資款10 000 0002.支付相關交易費用時：借：投資收益25 000 貸：其他貨幣資金存出投資款25 000（三）交易性金融資產持有期的再計量和核算房地產企業持有交易性金融資產期間對于被投資單位宣告發放的現金股利或房地產企業在資產負債表日按分期付息、一次還本債券投資的票面利率計算的利息收入，應當確認為應收項目，記入“應收股利”或“應收利息”科目，并計入

17、投資收益。【例2-3】1.20X2年1月8日，購入丙公司的公司債券時：借：交易性金融資產成本25 500 000 應收利息500 000 投資收益300 000 貸：銀行存款26 300 0002.20X2年2月5日，收到購買價款中包含的已宣告發放的債券利息時：借：銀行存款500 000 貸：應收利息500 0003.20X2年12月31日，確認丙公司的公司債券利息收入時：借：應收利息1 000 000 貸：投資收益1 000 0004.20X2年2月10日，收到持有丙公司的公司債券利息時：借：銀行存款1 000 000 貸：應收利息1 000 000（四）交易性金融資產的期末計量與核算資產負

18、債表日，交易性金融資產應當按照公允價值計量，公允價值與賬面余額之間的差額計入當期損益。房地產企業應當在資產負債表日按照交易性金融資產公允價值與其賬面余額的差額，借記或貸記“交易性金融資產公允價值變動”科目，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。【例2-4】1.20 x2年6月30日，確認該筆債券的公允價值變動損益時：借：交易性金融資產公允價值變動300 000 貸：公允價值變動損益300 0002.20 x2年12月31日，確認該筆債券的公允價值變動損益時：借：公允價值變動損益200 000 貸：交易性金融資產公允價值變動200 000（五）交易性金融資產的處置核算房地產企業應按實際收到的金額，

19、借記“銀行存款”等科目，按該金融資產的賬面余額，貸記“交易性金融資產”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。【例2-5】借：銀行存款25 650 000 貸：交易性金融資產成本25 500 000 公允價值變動100 000 投資收益50 000第三節房地產企業的應收款項一、確認（一）應收賬款（二）應收票據（三）預付賬款（四）其他應收款二、計量（一）應收賬款（二）應收票據（三）預付賬款（四）其他應收款三、核算（一）應收賬款核算1.為了反映和監督應收賬款的增減變動及其結存情況，房地產企業應設置“應收賬款”科目，不單獨設置“預收賬款”科目的房地產企業，預收的賬款也在“應收賬款”科目核算。2.

20、房地產企業銷售產品或材料等發生應收款項時，借記“應收賬款”科目，貸記“主營業務收入”“其他業務收入”等科目；收回款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記“應收賬款”科目。【例2-6】1.辦理托收手續借：應收賬款萬達公司10 000 000 貸：主營業務收入10 000 0002.貨款在10天內收到借：銀行存款9 800 000 財務費用200 000 貸：應收賬款萬達公司10 000 0003.如果超過了現金折扣的最后期限借：銀行存款10 000 000 貸：應收賬款萬達公司10 000 000【例2-7】借：應收票據11 300 000 貸：應收賬款11 300 000（二）壞賬及壞賬損失核算1

21、.壞賬損失確認（1）債務人死亡，以其遺產清償后仍然無法收回；（2）債務人破產，以其破產財產清償后仍然無法收回；（3）債務人較長時期內未履行其償債義務，并有足夠的證據表明無法收回或收回的可能性極小。2. 壞賬損失賬務處理1.對于房地產企業的壞賬損失采用備抵法。備抵法首先要按期估計壞賬損失。估計壞賬損失主要有三種方法：（1）應收賬款余額百分比法（2）賬齡分析法（3）銷貨百分比法2.提取壞賬準備時，借記“資產減值損失”科目，貸記“壞賬準備”科目；發生壞賬損失時，借記“壞賬準備”科目，貸記“應收賬款”科目；已確認并轉銷的壞賬又收回時，借記“應收賬款”科目，貸記“壞賬準備”科目，同時借記“銀行存款”科目

22、，貸記“應收賬款”科目。【例2-8】（1）20X2年末提取壞賬準備的賬務處理為：借：資產減值損失50 000 貸：壞賬準備50 000（2）錦繡房地產開發公司20X3年實際發生壞賬損失70 000元。確認壞賬損失時，應做如下賬務處理：借：壞賬準備70 000 貸：應收賬款70 000（3）錦繡房地產開發公司20X3年年末應收賬款余額為1 200 000元，“壞賬準備”賬戶應保持的貸方余額為60 000元（1 200 0005%）；“壞賬準備”賬戶的實際余額為借方 20 000元（50 000-70 000），所以本年年末應計提壞賬準備80 000 元（20 000+60 000）。應做如下賬務

23、處理：借：信用減值損失80 000 貸：壞賬準備80 000（4）錦繡房地產開發公司20X4年3月27日收到2015年已轉銷的壞賬40 000元，已存入銀行。20X4年8月31日，又確認壞賬損失10 000元，應做如下賬務處理：20X4年3月27日，收到已轉銷的壞賬時：借：應收賬款40 000 貸：壞賬準備40 000借：銀行存款40 000 貸：應收賬款40 00020X4年8月31日，新確認壞賬損失時：借：壞賬準備10 000 貸：應收賬款10 000（5）錦繡房地產開發公司20X4年年末應收賬款余額為1 100 000元。“壞賬準備”賬戶應保持的余額為55 000元（1 100 0005

24、%），現有貸方余額90 000元（60 000+40 000-10 000），所以本年年末應沖減壞賬準備35 000元（55 000-90 000），應做如下賬務處理：借：壞賬準備35 000 貸：信用減值損失35 000（三）應收票據核算1.取得應收票據和收回到期票款（1）因債務人抵償前欠貨款而取得的應收票據，借記“應收票據”科目，貸記“應收賬款”科目（2）因房地產企業銷售商品、提供勞務等而收到開出、承兌的商業匯票，借記“應收票據”科目，貸記“主營業務收入”科目（3）商業匯票到期收回款項時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“應收票據”科目【例2-9】1.錦繡房地產開發公司應做如

25、下賬務處理：借：應收賬款 1 853 000貸：主營業務收入 1700 000 應交稅費應交增值稅（銷項稅額） 153 0002.6月15日，錦繡房地產開發公司收到三星公司寄來的一張3個月期的商業承兌匯票，面值為1853000元，抵付所欠房款。錦繡房地產開發公司應做如下賬務處理：借：應收票據1853000貸：應收賬款 18530003.9月15日，錦繡房地產開發公司上述應收票據到期，收回票面金額1853000元存入銀行。錦繡房地產開發公司應做如下賬務處理：借：銀行存款1853000貸：應收票據 18530002.轉讓應收票據房地產企業將持有的商業匯票背書轉讓以取得所需物資時，按應計入取得物資成

26、本的金額，借記“材料采購”或“原材料”“庫存商品”等科目，按商業匯票的票面金額，貸記“應收票據”科目，如有差額，借記或貸記“銀行存款”等科目。【例2-10】借：原材料 1 639 823應交稅費應交增值稅（進項稅額）213 177貸：應收票據 1 853 0003.應收票據貼現票據貼現的有關計算公式如下：票據到期價值=票據面值（1+年利率票據到期天數360）或票據到期價值=票據面值（1+年利率票據到期月數12）對于無息票據來說，票據的到期價值就是其面值。貼現息=票據到期價值貼現率貼現天數360貼現天數=貼現日至票據到期日實際天數-1貼現所得金額=票據到期價值-貼現息（四）預付賬款核算1.預付承

27、包單位款賬務處理（1）房地產企業預付給承包單位的工程款和備料款，借記“預付賬款預付承包單位款”科目，貸記“銀行存款”科目（2）房地產企業撥付承包單位抵作備料款的材料，借記“預付賬款預付承包單位款”科目，貸記“原材料”等科目（3）房地產企業與承包單位結算工程款時，根據承包單位提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，借記“開發成本”科目，貸記“應付賬款應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款應付工程款”科目，貸記“預付賬款預付承包單位款”科目。【例2-11】（1）20X2年1月1日，根據有關憑證，做賬務處理如下：借：預付賬款預付承包單位款1 300 000 貸

28、：銀行存款1 300 000（2）20X2年4月30日，收到結算賬單，做賬務處理如下：借：開發成本1 500 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）195000貸：應付賬款 1695000借：應付賬款1 300 000貸：預付賬款預付承包單位款1 300 0002.預付供應單位款賬務處理（1）房地產企業根據購銷合同的規定向銷貨方預付貨款時，借記“預付賬款預付供應單位款”科目，貸記“銀行存款”科目（2）房地產企業收到所購貨物時，根據有關發票賬單金額，借記“原材料”等科目，貸記“預付賬款預付供應單位款”科目（3）當預付貨款小于采購貨物的貨款及增值稅時，應將不足部分補付，借記“預付賬款預付供應單位款

29、”科目，貸記“銀行存款”科目（4）當預付貨款大于采購貨物的貨款及增值稅時，對收回的多余款項應借記“銀行存款”科目，貸記“預付賬款預付供應單位款”科目【例2-12】（1）預付50%的貨款：借：預付賬款預付供應單位款113000貸：銀行存款 113000（2）收到西鄉塘物資公司發來的1 000千克材料，經驗收無誤，有關發票記載的貨款為200 000元，增值稅26 000元。據此以銀行存款補付不足款項。借：原材料200 000應交稅費應交增值稅（進項稅額）26 000貸：預付賬款預付供應單位款 226 000借：預付賬款預付供應單位款113 000貸：銀行存款 113 000（五）其他應收款核算1.

30、日常業務的賬務處理（1）房地產企業發生其他應收款時，借記“其他應收款”科目，貸記“庫存現金”“銀行存款”“營業外收入”等科目（2）收回備用金以外的其他應收款時，借記“庫存現金”“銀行存款”“應付職工薪酬”等科目，貸記“其他應收款”科目。【例2-13】（1）墊支時：借：其他應收款李剛 500 貸：銀行存款 500（2）扣款時：借：應付職工薪酬墊付醫藥費 500 貸：其他應收款李剛 500【例2-14】（1）20X2年4月1日，支付押金的賬務處理如下：借：其他應收款押金 8 000 貸：銀行存款 8 000（2）20X2年4月30日，收到出租方退還的押金，賬務處理如下：借：銀行存款 8 000 貸

31、：其他應收款押金 8 0002.其他應收款壞賬損失的核算（1）經批準作為壞賬的其他應收款，借記“壞賬準備”科目，貸記“其他應收款”科目。（2）已確認并轉銷的壞賬損失，如果以后又收回，按實際收回的金額，借記“其他應收款”科目，貸記“壞賬準備”科目；同時，借記“銀行存款”科目，貸記“其他應收款”科目。（六）應收債權融資核算1.抵押借款【例2-15】（1）20X2年3月1日以應收賬款抵押并開具票據借款：借：庫存現金520 000 財務費用80 000 貸：應付票據600 000（2）假設：20X2年3月，錦繡房地產開發公司收回500 000元抵借應收賬款：借：庫存現金500 000 貸：應收賬款50

32、0 000（3）20X2年4月1日，將3月份收款500 000元連同應計利息5 000元（500 00012%12）付給銀行：借：應付票據495 000 財務費用5 000 貸：庫存現金500 000（4）假設：20X2年4月，錦繡房地產開發公司有10 000元未收回的抵借應收賬款確認為壞賬，其余290 000元（800 000-500 000-10 000）全部收回：借：庫存現金290 000 壞賬準備10 000 貸：應收賬款300 000（5）假設：20X2年5月1日，將應付票據未付部分105 000元連同應計利息1050元（105 00012%12）付給銀行：借：應付票據105 000

33、 財務費用1 050 貸：庫存現金106 0502.應收賬款讓售（1）無追索權讓售在賬務處理上，讓售方應按實際收到的款額借記“庫存現金”或“銀行存款”科目，按支付的手續費借記“財務費用”科目，按應收賬款賬面價值貸記“應收賬款”科目。（2）有追索權讓售有追索權讓售的賬務處理，按借款業務處理，即在交易發生時貸記一個負債科目，而不注銷應收賬款；同時對代理商收取的手續費作為遞延融資成本（利息費用），在應收賬款持有期內攤銷。第四節房地產企業的存貨一、含義及種類1.原材料2.低值易耗品3.設備4.委托加工物資5.開發產品6.分期收款開發產品7.出租開發產品8.周轉房9.在建開發產品二、確認1.符合存貨的定

34、義：凡是在盤存日期，法定所有權屬于房地產企業所有的一切貨品，不論其存放地點，都應視為房地產企業的存貨。2.與該存貨有關的經濟利益很可能流入房地產企業3.該存貨的成本能夠可靠地計量三、計量（一）存貨初始成本計量1.外購存貨的成本（1）存貨的購買價款（2）存貨的相關稅費（3）其他可歸屬于存貨采購成本的費用2.自制存貨的成本=直接材料+直接人工費+其他直接費用+應分攤的間接制造費用3. 委托外單位加工的存貨成本=原材料+包裝物+低值易耗品+半成品+產成品+加工費+運輸費+裝卸費+稅金4.其他方式取得的存貨成本（1）投資者投入存貨的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允

35、的除外。在投資合同或協議約定價值不公允的情況下，按照該項存貨的公允價值作為其入賬價值。（2）盤盈的存貨應按其重置成本作為入賬價值，并通過“待處理財產損溢”科目進行賬務處理，按管理權限報經批準后沖減當期管理費用。（3）通過提供勞務取得的存貨，其成本按勞務提供人員的直接人工和其他直接費用以及可歸屬于該存貨的間接費用確定。（4）接受捐贈的存貨，按以下規定確定其實際成本：捐贈方提供了有關憑據（如發票、報關單、有關協議）的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費，作為實際成本。捐贈方沒有提供有關憑據的，按如下順序確定其實際成本：第一，同類或類似存貨存在活躍市場的，按同類或類似存貨的市場價格估計的金額，加

36、上應支付的相關稅費，作為實際成本；第二，同類或類似存貨不存在活躍市場的，按該接受捐贈的存貨的預計未來現金流量現值，作為實際成本。（5）通過非貨幣性資產交換取得的存貨成本支付補價：應當以換出資產的公允價值加上支付的補價（即換入資產的公允價值）和應支付的相關稅費作為換入存貨的成本；換入存貨成本與換出資產賬面價值加支付的補價、應支付的相關稅費之和的差額應當計入當期損益。收到補價：應當以換入資產的公允價值（或換出資產的公允價值減去補價）和應支付的相關稅費作為換入資產的成本；換入資產成本加上收到的補價之和與換出資產賬面價值加上應支付的相關稅費之和的差額應當計入當期損益。5.不計入存貨成本的相關費用（1）

37、非正常消耗的直接材料、直接人工及制造費用應計入當期損益，不得計入存貨成本。（2）倉儲費用指房地產企業在采購入庫后發生的儲存費用，應計入當期損益。但是，在生產過程中為達到下一個生產階段所必需的倉儲費用則應計入存貨成本。（3）不能歸屬于使存貨達到目前場所和狀態的其他支出，不符合存貨的定義和確認條件，應在發生時計入當期損益，不得計入存貨成本。（4）房地產企業采購用于廣告營銷活動的特定產品，向客戶預付貨款未取得商品時，應作為預付賬款進行賬務處理，待取得相關商品時計入當期損益（銷售費用）。房地產企業取得廣告營銷性質的服務比照該原則進行處理。（二）發出存貨計量1.先進先出法2.移動加權平均法3.月末一次加

38、權平均法4.個別計價法（三）存貨期末計量1.存貨期末計量原則（1）資產負債表日，存貨應當按照成本與可變現凈值孰低計量。（2）資產負債表日，當存貨成本低于可變現凈值時，存貨按成本計量。（3）當存貨成本高于其可變現凈值時，應當計提存貨跌價準備，計入當期損益。2.存貨期末計量方法（1）存貨減值跡象的判斷（2）可變現凈值的確定四、房地產企業存貨核算（一）按實際成本計價的材料收發的核算1.應設置的會計科目按實際成本計價進行物資采購收發的總分類核算時，應設置“原材料”“在途物資”“應付賬款”“預付賬款”等總分類賬戶。2.核算內容（1）取得外購材料的核算（2）自制并驗收入庫的材料核算（3）投資者投入的材料核

39、算（4）接受捐贈的材料核算（5）通過非貨幣性交換取得的原材料核算（6）通過債務重組取得的原材料核算（7）有關材料購入短缺和毀損的核算（8）材料發出的核算【例2-16】借：原材料 510 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）65 900貸：銀行存款 575 900【例2-17】借：在途物資 50 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）6500 貸：銀行存款 56 500借：原材料 50 000 貸：在途物資 50 000【例2-18】借：原材料 202 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）18 180貸：應付賬款 220 180待以后支付該批材料款項時，應做如下賬務處理：借：應付賬款 220

40、 180貸：銀行存款 220 180若對方同意延期付款，開出并承兌商業匯票抵付上項應付賬款時，應做如下賬務處理：借：應付賬款 220 180貸：應付票據 220 180【例2-19】借：原材料100 000 貸：應付賬款暫估應付賬款100 000待下月初，用紅字金額沖銷上述分錄：借：原材料100 000（紅字）貸：應付賬款暫估應付賬款100 000（紅字）當收到該批材料結算憑證時，按實際支付預制件材料買價100 000元，以及實際支付的增值稅13000元，已經取得增值稅專用發票。應做如下賬務處理：借：原材料 100 000應交稅費應交增值稅（進項稅額）9 000貸：銀行存款 109 000【例

41、2-20】借：預付賬款200 000 貸：銀行存款200 000收到電線電纜廠按合同規定的數量和期限發來的電線，該批電線全部貨款300 000元，以及按貨款的9%計算的增值稅27 000元，已經取得增值稅專用發票。扣除房地產企業已預付的200 000元貨款后，其余額通過銀行付清，應做如下賬務處理：借：原材料 300 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）27 000貸：預付賬款 327 000結清款項：借：預付賬款127 000貸：銀行存款 127 000【例2-21】借：原材料50 000 貸：輔助生產成本50 000【例2-22】借：原材料400 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）36

42、 000 貸：實收資本436 000【例2-23】借：原材料100 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）9 000 貸：營業外收入 109 000【例2-24】借：固定資產清理65 000 累計折舊35 000 貸：固定資產100 000借：固定資產清理1 500 貸：銀行存款1 500借：原材料75 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）9750貸：固定資產清理66 500營業外收入 18 250【例2-25】（1）換出存貨視同銷售：借：原材料鋼材280 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）36400貸：主營業務收入250 000銀行存款33900應交稅費應交增值稅（銷項稅額）32500

43、（2）結轉換出存貨成本：借：主營業務成本200 000 貸：原材料結構件200 000（二）按計劃成本計價的材料收發的核算1.應設置的會計科目為了核算購入材料的實際成本與計劃成本以及自制及委托加工收回的入庫材料的成本差異額，還應設置“材料采購”和“材料成本差異”賬戶。2.核算內容（1）結算憑證和材料同時到達（2）已付款，材料未到（3）收料在先，付款在后（4）材料發出的總分類核算【例2-26】1.支付材料的貨款、運費和增值稅時，應做如下賬務處理：借：材料采購50 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）4 500 貸：銀行存款 54 5002.材料驗收入庫，材料收料單上注明實收數量和計劃單價，應做

44、如下賬務處理：借：原材料48 000 材料成本差異2 000 貸：材料采購50 000【例2-27】1.根據結算憑證，應做如下賬務處理：借：材料采購200 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）18 000 貸：銀行存款218 0002.材料到達并入庫時，每塊計劃成本為0.24元/塊，根據收料單和計劃成本，應做如下賬務處理：借：原材料240 000 貸：材料采購200 000材料成本差異40 000【例2-28】1.根據付款憑證，應做如下賬務處理：借：預付賬款100 000 貸：銀行存款100 0002.2019年6月10日收到水泥廠按期發來的水泥，貨款200 000元，補付該批貨款及對方代墊

45、運費和按貨款的13%支付增值稅時，錦繡房地產開發公司已經取得增值稅專用發票，應做如下賬務處理：借：材料采購200 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）26 000 貸：預付賬款226 000借：預付賬款126 000 貸：銀行存款126 0003.水泥入庫，計劃成本204 000元，應做如下賬務處理：借：原材料204 000 貸：材料采購200000材料成本差異4 000【例2-29】工程部門、管理部門領用材料時：借：開發成本2 500 000 管理費用20 000 貸：原材料2 520 000本月材料成本差異率=（-10 000+40 000）（1 000 000+3 000 000）10

46、0%=0.75%工程部門應負擔的材料成本差異額=2 500 0000.75%=18 750（元）行政管理部門應負擔的材料成本差異額=20 0000.75%=150（元）應做如下賬務處理：借：開發成本18 750 管理費用150 貸：材料成本差異18 900（三）低值易耗品的核算1.分類一般工具專用工具替換設備管理用具勞動保護用品其他2.核算方法（1）一次攤銷法（2）五五攤銷法（3）分期攤銷法3.賬務處理【例2-30】根據領料憑證，應做如下賬務處理：借：管理費用30 000 貸：周轉材料在庫低值易耗品30 000月末，分配其應負擔的材料成本差異，應做如下賬務處理：借：管理費用300 貸：材料成本

47、差異300【例2-31】領用時：借：周轉材料在用低值易耗品2 000 貸：周轉材料在庫低值易耗品2 000當月攤銷50%的價值時：借：管理費用1 000 貸：周轉材料低值易耗品攤銷1 000【例2-32】收回殘料，同時攤銷余下的50%價值（扣除回收價值）時，做如下賬務處理：借：原材料 80 管理費用 920 貸：周轉材料低值易耗品攤銷 1 000沖銷“在用低值易耗品”和“低值易耗品攤銷”明細賬戶，做如下賬務處理：借：周轉材料低值易耗品攤銷 2 000 貸：周轉材料在用低值易耗品 2 000月末，分攤已報廢低值易耗品應負擔的成本差異100元（2 0005%），做如下賬務處理：借：管理費用 100

48、 貸：材料成本差異 100【例2-33】領用時，應做如下賬務處理：借：周轉材料在用低值易耗品60 000 貸：周轉材料在庫低值易耗品60 000按月計提攤銷額時（每月攤銷額=60 00012=5000元），應做如下賬務處理：借：開發成本5 000 貸：周轉材料低值易耗品攤銷5 000使用12個月后報廢時，回收殘料入庫，扣除殘值補提攤銷額3 000元（60 00012-2 000），應做如下賬務處理：借：開發成本3 000 原材料2 000 貸：周轉材料低值易耗品攤銷5 000沖銷在用低值易耗品計劃成本，應做如下賬務處理：借：周轉材料低值易耗品攤銷60 000 貸：周轉材料在用低值易耗品60 0

49、00月末，結轉報廢低值易耗品分攤的材料成本差異，應做如下賬務處理：借：開發成本1 200 貸：材料成本差異1 200（四）設備的核算1.設備采購、收發的總分類核算如購入電梯兩臺，買價600 000元增值稅78000元，所有款項均以銀行存款支付時，應做如下賬務處理，并記入設備入庫單：借：在途物資設備600 000應交稅費應交增值稅（進項稅額）54 000貸：銀行存款654 000該例中，驗收入庫電梯的實際成本為600000，應做如下賬務處理：借：庫存設備600000貸：在途物資設備600 000如將上述兩臺電梯交付安裝公司安裝時，應做如下賬務處理：借：開發成本600 000貸：庫存設備 600

50、0002.設備采購、收發的明細分類核算（1）設備采購的明細分類核算，在“在途物資設備”明細分類賬中進行。“在途物資設備”明細分類賬的格式，除貸方應按實際成本核算外，基本上與“在途物資材料”明細分類賬的格式相同。（2）設備的明細分類核算，應在按每一設備名稱、型號、規格開設的設備卡片中進行。（3）對于登記的設備卡片，最好分別放在兩個卡片箱（或卡片夾）內。一個是庫存箱（或夾），放置庫存設備卡片；另一個是出庫箱（或夾），放置已經出庫的設備卡片。（4）季度或年度終了時，應對庫存箱（或夾）內設備卡片的結存金額加總，與“庫存設備”科目的余額核對，以保證賬卡相符。（五）委托加工物資的核算1.委托加工物資的核算

51、主要包括委托加工物資發出的核算、加工過程中發生各項支出的核算、加工完成驗收入庫的核算等。房地產企業應設置“委托加工物資”賬戶，進行總分類核算。同時，還應按加工合同編號和委托加工單位名稱設置明細賬戶，進行明細分類核算。2. 房地產企業發出委托加工物資時，要由供應部門根據加工合同填制“委托加工發料單”通知倉庫發料。3. 房地產企業支付加工費、運雜費等，借記“委托加工物資”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。4.房地產企業收到加工完成材料時，需要收料倉庫驗收后填制蓋有“外部加工”字樣的“收料單”，會計部門根據“收料單”代替委托加工明細分類賬的“委托加工發料單”，結算該批加工材料的實際成本，借記“原材料”等賬

52、戶，貸記“委托加工物資”賬戶。按計劃成本核算的房地產企業，按加工收回物資的計劃成本和剩余物資的計劃成本，借記“原材料”等賬戶；按加工收回物資的實際成本和剩余物資的實際成本，貸記“委托加工物資”賬戶；計劃成本與實際成本的差異，借記（超支差異）或貸記（節約差異）“材料成本差異”賬戶。【例2-34】4月1日，發出委托加工物資時，應做如下賬務處理：借：委托加工物資4 800 貸：庫存材料4 8004月8日，支付材料費、加工費，應做如下賬務處理：借：委托加工物資 4500應交稅費應交增值稅（進項稅額）416 貸：銀行存款 4 9164月10日，紗窗加工完成并驗收入庫，則應做如下賬務處理：借：庫存材料9

53、000 材料成本差異300 貸：委托加工物資9300（六）開發產品的核算1.土地2.房屋3.配套設施4.代建工程（七）周轉房的核算1.周轉房投入使用的核算（1）房地產企業開發完成用于安置拆遷居民周轉使用的周轉房和臨時性簡易房屋，應將其實際開發成本先從“開發成本房屋開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品房屋”賬戶的借方，做如下分錄入賬：借：開發產品房屋貸：開發成本房屋開發成本（2）在將各種用于安置拆遷居民周轉使用的房屋投入使用時，再從“開發產品房屋”賬戶的貸方將其實際開發成本轉入“周轉房在用周轉房”賬戶的借方，做如下分錄入賬：借：周轉房在用周轉房貸：開發產品房屋2.周轉房攤銷的核算周轉房損耗價值的攤

54、銷額，應在“周轉房周轉房攤銷”賬戶核算，每次或每月計提的周轉房攤銷額應計入土地、房屋的開發成本或開發間接費用，貸記“周轉房周轉房攤銷”賬戶，借記“開發成本商品性土地開發成本”“開發成本房屋開發成本”“開發間接費用”等賬戶。借：開發成本商品性土地開發成本房屋開發成本開發間接費用貸：周轉房周轉房攤銷3.周轉房修理費用的核算（1）房地產企業的周轉房在供拆遷居民使用過程中發生的修理費用，如果屬于經常性維修費用，可作為當期的開發成本，記入“開發成本商品性土地開發成本”“開發成本房屋開發成本”“開發間接費用”等賬戶的借方，做如下分錄入賬：借：開發成本商品性土地開發成本房屋開發成本開發間接費用貸：銀行存款庫

55、存材料應付職工薪酬（2）由于周轉房大修理間隔期在1年以上，所以應將周轉房大修理費用，先記入“長期待攤費用”賬戶，然后分期攤入有關開發成本。記入“長期待攤費用”賬戶的周轉房大修理費用，應按以下公式計算各月攤銷額：月攤銷額=周轉房大修理費用攤銷月數做如下分錄入賬：借：開發成本商品性土地開發成本房屋開發成本開發間接費用貸：長期待攤費用4.周轉房銷售的核算【例2-35】20X2年1月使用時：借：周轉房在用周轉房5 000 000 貸：開發產品房屋5 000 000每月攤銷額=5 000 000（1-4%）5012=8 000（元）借：開發間接費用8 000 貸：周轉房周轉房攤銷8 00020X2年1月

56、維修時：支付修理費用時：借：長期待攤費用60 000 貸：銀行存款60 000按月分攤修理費時（以后各月相同）：借：開發間接費用2 500 貸：長期待攤費用2 50020X3年1月轉作銷售時：借：銀行存款8 720 000 貸：主營業務收入商品房銷售收入8 000 000應交稅費應交增值稅（銷項稅額）720 000同時：借：主營業務成本商品房銷售成本4 712 000 周轉房周轉房攤銷288 000 貸：周轉房在用周轉房5 000 000（八）存貨跌價準備的計提與轉回【例2-37】20X2年6月30日，由于鋼筋市場價格上升，鋼筋的可變現凈值有所恢復，應計提的存貨跌價準備為25 000元（4 1

57、50 000-4 125 000），則當期應沖減已計提的存貨跌價準備35 000元（60 000-25 000），沖減額小于已計提的存貨跌價準備60 000元，因此，應轉回的存貨跌價準備為35 000元。會計分錄為：借：存貨跌價準備鋼筋35 000 貸：資產減值損失鋼筋35 00020X2年12月31日鋼筋的可變現凈值又有所恢復，應沖減存貨跌價準備為30 000元（4 180 000-4 150 000），但是對鋼筋已計提的存貨跌價準備的余額僅為25 000元，因此，當期應轉回的存貨跌價準備為25 000元而不是30 000元（即以將對鋼筋已計提的“存貨跌價準備”余額沖減至零為限）；會計分錄為

58、：借：存貨跌價準備鋼筋25 000 貸：資產減值損失鋼筋25 000（九）存貨盤虧或毀損的賬務處理1.屬于計量收發差錯和管理不善等原因造成的存貨短缺，應先扣除殘料價值、可以收回的保險賠償和過失人賠償，將凈損失記入“管理費用”科目。2.屬于自然災害等非常原因造成的存貨毀損，應先扣除處置收入（如殘料價值）、可以收回的保險賠償和過失人賠償，將凈損失記入“營業外支出”科目。本章講解結束!房地產企業會計-理論與實務（第四版）第三章 房地產企業的非流動資產1.價值塑造了解中華人民共和國城市房地產管理法。熟悉企業會計準則第4號-固定資產。2.知識體系掌握房地產企業固定資產的確認條件、初始計量核算、后續支出核

59、算和處置核算；債權投資、其他債權投資和長期股權投資的特征和分類、初始計量核算、后續計量核算。熟悉房地產企業固定資產折舊方法、無形資產使用壽命的確定原則和處置核算方法；投資性房地產特征和范圍、確認條件、初始計量核算、后續支出核算、后續計量核算；無形資產的確認條件、初始計量核算、研究與開發支出確認條件。了解房地產企業的投資性房地產轉換的核算和無形資產攤銷原則。3.能力培養培養具有法律與社會共同演化的意識。培養對房地產企業的非流動資產核算的認知能力。培養對房地產企業固定資產、無形資產、債權資產、長期股權投資、投資性房地產的分析能力。教學目標思政專欄思政元素3-1：中華人民共和國城市房地產管理法（20

60、19年主席令第32號）思政元素3-2：企業會計準則第4號-固定資產案例引入保利發展2021年第三季度資產負債表顯示，該公司非流動資產項目期末余額為13 570 064.68萬元，比期初增加了2 055 124.89萬元，增幅為17.85%，其中長期股權投資項目為8 404 382.92萬元，投資性房地產項目為2 506 709.93萬元，固定資產項目為834 549.56萬元，無形資產項目為43 871.55萬元，遞延所得稅資產項目為753 475.95萬元。問題提出作為保利發展財務人員，必須了解、熟悉和掌握房地產企業的固定資產、債權投資、其他債權投資、長期股權投資、投資性房地產和無形資產確認