1、2013-06-26酒店項目設計建議報告2一、XXX（正文）四、酒店建筑設計建議一、南寧酒店市場調研概況二、南寧酒店行業特性分析三、項目市場分析3調研行程： 本次酒店調研計劃在今年4月份，公司相關領導就已著手安排，正式執行始于5月，5-6月份工作都圍繞調研工作開展，部門領導制定了每周一總結，每月出成果的戰略方針，確保調研工作有序高效的推進。酒店組主要由項目經理負責指揮與指導，組員執行具體調研走訪任務。5月份鋪排式實地走訪，酒店走訪按區域進行，排查出重點客戶；6月份走訪重點客戶，深入了解對方需求。具體走訪過程如下： 5月6日-5月10日：走訪了江南區各路段酒店，主要走訪了白沙大道、星光大道、五一

2、路、亭江路、亭洪路、銀海大道、迎凱路等主要路段；5月9日走訪了興寧區朝陽廣場一帶部分路段酒店，同時參加了在邕江賓館舉行的華住酒店的招商加盟會。 5月13日-5月17日：走訪了青秀區各路段，主要走訪路段為民族大道、金湖路、金州路、星湖路、園湖路、長湖路、桂春路、雙擁路、青山路、桃園路、竹溪大道、廂竹大道、5月17日沿東葛路走訪了興寧區朝陽廣場一帶部分路段酒店，如東葛路、望州路、古城路、新民路、民生路、共和路、人民路等。 5月20日-5月24日：其中20日、21日在司辦公，領導根據走訪情況適時進行的調整，安排了培訓和總結。22日和23日開始了對西鄉塘區的走訪，主要走訪了新陽路、秀靈路，明秀路、大學

3、路 、友愛路、中華路、北湖路等。 5月27日-5月28日：主要走訪了魯班路、科園大道、安吉大道、邕武路等。 另外5月29日-5月31日總結整理階段性工作成果，提交項目初步建議書 。 6月份拜訪了7天酒店、漢庭酒店、格林豪泰酒店、錦江之星酒店、如家酒店、城市便捷酒店、精通酒店的拓展部相關負責人，并對部分門店進行了深入了解。一、南寧酒店市場調研概況4調研數據： 本次酒店調研共走訪了201家門店，分屬于133家品牌的酒店，具體如下表：全國連鎖品牌本地連鎖品牌零散經營門店文檔附件917107 下一步重點跟進的為全國連鎖品牌酒店以及本地連鎖品牌酒店，具體如下： 一、全國連鎖：1、如家酒店；2、城市便捷酒

4、店（本地品牌）；3、錦江之星連鎖酒店；4、漢庭快捷酒店（華住酒店集團）；5、格林豪泰酒店；6、維也納酒店；7、7天連鎖酒店；8、速8酒店；9、雅斯特酒店。 二、本地連鎖：1、精通酒店；2、舒巢連鎖酒店；3、城市之星酒店；4、美晚連鎖酒店；5、八桂快捷酒店；6、匯美酒店；7、輝煌連鎖酒店；8、格子微酒店；9、七彩商務酒店；10、星波便捷酒店；11、眾庭酒店；12、銘凱商務酒店；13、唯景酒店；14、居宜酒店；15、城市星光商務酒店；16、好來登酒店；17、眾旺商務酒店；等。一、南寧酒店市場調研概況5南寧酒店經營特點： 1、南寧酒店市場酒店可以分為經濟型商務酒店（分為全國連鎖型、本地連鎖型、零散型

5、）、中檔商務酒店（多為一些集團企業、國有單位所有）、高檔商務酒店（星級酒店）； 2、目前酒店的營銷方式主要有三種：等待顧客上門式、網絡營銷、專門的營銷部門營銷。一般的零散無品牌經濟型酒店主要依靠等待顧客上門式銷售和網絡銷售兩種；全國連鎖經濟型酒店的客源有較大部分來自會員住宿，同時品牌效應也能帶來部分客戶，因此，在同一地段較之零散無品牌酒店存活能力更強；而一些中高檔酒店內部構架更為完善，還可以依靠營銷部門增加客源，可以承接各種會議、宴席、旅游團之類，因此在市場上也有較強的競爭力。 3、中高檔酒店對經營環境有較高的要求，不愛扎堆，同時要求周邊有中高高端商務人群，價位在200元/間/晚以上，因此南寧

6、的中高檔酒店主要分布在青秀區，興寧區的朝陽廣場一帶分布有小部分，另外有少數分布在江南區、西鄉塘區； 4、南寧市場大部分的酒店為經濟型商務酒店，此類酒店喜好扎堆經營，周邊需要較大的人流量，價位在100-200元/間/晚之間，主要分布在江南區、西鄉塘區、興寧區各酒店集中的路段； 5、一家成熟的酒店能為投資人提供穩定的現金流收入來源；二、南寧酒店行業特性分析6 6、酒店的檔次定位決定了其對物業的租購能力。中高檔酒店能夠承受較高的物業租價，但因此酒店房間價格更高；南寧經濟型酒店一般能承受15-30元/月，江南區租價在10-20元/月左右；當然，物業租價高低取決于地段的好壞。 7、酒店建筑的外立面有較高

7、的辨識度，甚至一些連鎖品牌酒店要求粉刷統一的外立面，同時酒店更加偏愛獨棟式建筑，另外酒店對店名的昭示要求很高，要求建筑樓頂或者樓側面有廣告位。 8、酒店建筑單體一般為長方體，每一層的布局為中間過道，兩邊是房間，這樣房間的采光較好，每一層會有一兩個布草間或者工作間，可以利用一些斜角或死角來做。 9、不同類型的酒店提供的功能不同：經濟型酒店一般只提供住宿功能，中高檔酒店能提供除了住宿之外的還有會議功能、休閑功能、商務接待功能等。 10、酒店的理想入住率為85%左右，這樣既能保證酒店的盈利，又能保證客房的維護（入住率太高的酒店由于長期得不到維護而導致服務品質下降）。 11、入住酒店的高峰期為節假日。

8、入住酒店的人群一般為商務人士、休閑旅游人士、有臨時住宿需求的人士。 12、酒店對周邊的周邊配套有一定需求，主要需求有休閑娛樂、商超購物、美食餐飲、養生SPA、金融、停車等。二、南寧酒店行業特性分析7三、項目市場分析現有市場住宿需求調研： 目前市場內每日活動人群組成為：經營戶、采購戶、貨運司機以及少量的市場管理人員，總人數超過了8000人。而其中的住宿需求主要來自貨運司機，占了市場活動人群的5%左右，數量為400人左右，若我項目有合適的酒店供選擇，將足夠滿足一家酒店的客源需求。 其中目前住宿的情況見表二，選擇五一路住宿的占20%，選在白沙路住宿的占30%，選擇市場內招待所的站20%，另外30%依

9、靠朋友或者其他方式解決。表一：現有市場人群住宿需求調查表二：有住宿需求的人的住宿方式選擇8項目周邊住宿需求與現狀分析： 目前，項目周邊分布有政府單位（江南區政府、江南區武裝部、民航管理局、廣西總隊第一教導大隊、交警五大隊等）、居民住宅區（江南新興苑、陽光居樂、龍翔苑、龍光普羅旺斯、融晟公園大地、八桂綠城等）、企業單位公司等。 上述人群對酒店住宿有一定的需求：其中政府單位的接待和會議均對酒店有較高的需求，只是一般不會選擇經濟型商務酒店，而是選擇一些功能更加完善的中高檔商務酒店；其次，周邊分布了一定數量的企業單位公司，往來的商務人群不在少數，對酒店住宿有一定的需求，這類人群更傾向與選擇經濟型商務酒

10、店；而周邊住宅小區的居民基本上沒有酒店住宿的需求；另外，周邊會有少量的旅游人士的住宿需求。三、項目市場分析9項目周邊住宿需求與現狀分析： 項目周邊的酒店有：白沙大道上的銘凱商務酒店、友誼酒店、凱諾大酒店、豪庭假日酒店、世紀金冠酒店等；沙井大道華南城附近的錦天商務酒店，銀凱工業園門口的祥云商務酒店，另外有一些小型賓館，這些酒店滿足附近的商務住宿需求，這些酒店的入住率一般在80%左右，甚至更低，其中銘凱商務酒店與友誼酒店屬同一老板所開，但通過58同城網的查詢，了解到銘凱商務酒店有發布一則“酒店整棟出租”的信息，銘凱商務酒店的老板打算把酒店出租給商務辦公或者娛樂，這可能是目前這一帶酒店競爭導致的單店

11、客源減少的結果。 除了上述酒店外，也有不少商務客人選擇了五一路等江南區比較成熟的區域來住宿以及娛樂，這也說明了商旅人士除了對住宿有需求，同時對餐飲娛樂、休閑購物亦一定的需求。三、項目市場分析10未來市場展望： 雖然目前項目周邊的酒店經營狀況比較一般，但若我項目運營成功，將會對這一區域帶來大量的人流。根據未來的發展規劃，未來將發展為物流貿中心，集水果批發、蔬菜批發、糧油干雜批發、茶葉貿易、副食凍品等多品種的批發貿易，未來還將引進商務辦公，住宿、超市購物，餐飲娛樂等多種業態。那么未來市場的活動人群將比現在翻數倍之多，帶來的住宿需求將更為旺盛。 那么未來的就很有必要引進酒店來解決這一需求，這樣才能匹

12、配未來的規劃定位。按照目前項目的住宿需求推算，未來市場的住宿需求將達到一個很大的數字。而目前項目還沒有酒店來滿足這樣的需求。特別關注： 一、據可靠消息，目前辦公樓對面的那棟粉色的樓，正在籌建一家酒店，酒店名“金富宮”，由河北商會會長所有，擬按照四星級標準建設，客房數量188間，將配置桑拿房、餐廳等，旁邊將建一附樓來做一家KTV。 二、錦江之星連鎖酒店目前談妥一家加盟店，位置就在壯錦大附近，近期可能要開始裝修，則周邊又將多出一家經濟型酒店。 優劣分析：外來酒店會給引進酒店帶來競爭壓力，但站在經濟型酒店扎堆性開店的角度考慮也未必是壞事。甚至一些經濟型酒店選址時會要求周邊有四星級以上酒店。三、項目市

13、場分析11四、酒店建筑設計建議酒店設計建議及依據： 根據5、6月份市場調研收集的數據結合海吉星情況分析，未來項目適合引進一家經濟型品牌連鎖酒店，原因有三：一是江南區整體消費水平不高；二是未來的住宿需求人群對于酒店價格的承受檔位應在中檔或者中檔偏低；三是品牌連鎖酒店能夠匹配未來的發展定位。 通過5、6月份對南寧市經濟型酒店的調研，以下給出酒店組了解到的經濟型酒店建筑設計參考數據，此參考數據是將作為建筑設計的基礎依據： 1、六大中心區域： （商務中心、物貿中心、展覽中心、交通中心、工業區、游樂中心）基于酒店住宿對人流的需求，未來可以算的上是區域商務中心、物貿中心、展覽中心等，能夠聚集大量的人流；

14、2、具有良好的可見性，最好是金角銀邊（十字路口），有一定的廣告位，未來規劃做酒店的A1樓棟具備這些特性； 3、要求周邊配套設施完善，比如餐飲、購物、銀行等； 4、酒店項目一定要離市場車輛出入口遠，盡力選擇較少噪音的樓棟。一、選址要求12四、酒店建筑設計建議 要求產權清晰，屬于商務服務業性質?；诰频炅㈨椀男枨蟆a權清晰便于酒店長期經營而不會引發糾紛。二、物業性質 一般酒店選擇租賃物業的方式，也有一些酒店投資人和酒店集團選擇購買物業，租與購由利益決定。我方可以優先選擇一些有實力的投資人和酒店集團洽談，優先出售物業。三、物業使用方式 10-20年。投資一家酒店一般在4年左右的時間回本，而一般每5-

15、8年需要重新裝修一次，因此一家酒店經營10-12年是一個基礎時間，遞增年限為酒店重新裝修的周期，不同品牌酒店標準稍有不同。我項目在周邊商業氛圍還未成型的情況下，酒店進入需要1-3年的培養期，因此簽約年限應該更長，15-20年以上為宜。四、租賃合作期限13 最好是現澆梁板的框架結構，毛坯房即可。墻體為加氣磚砌筑的，下部需設200mm高混凝土地梁。在必要的情況下，酒店建設者需要自己來區隔一些房間和功能房，比如，改造會議室、早餐廳等；而且不同品牌酒店有不同的裝修風格，毛坯房便于統一裝修。五、期望建筑結構 外觀整齊，風格統一，做好防水。外立面要整齊統一，具有一定檔次，符合酒店定位，如果外立面檔次不高，

16、則要求便于改造。六、建筑外立面 安放位置要整齊統一，便于空調安裝，可以在兩個房間外墻的窗戶之間設置空調外機安放點。七、空調外機安放位置四、酒店建筑設計建議14 做好表面防水和隔熱，做好避雷帶。（防水材料：三元乙丙防水卷材；避雷帶用熱鍍鋅扁鐵上海寶鋼規格4*40mm，接地電阻不大于1歐姆，扁鐵搭接不小于120mm滿焊，支架高度不小于150mm，拐角不允許直角，應為R=50mm。說明，可以在此基礎上提高標準。）八、屋頂 客房窗戶尺寸：由于我項目屬性偏向批發貿易，往來的大型貨運車輛較多，特別是凌晨時段，為了隔音效果更佳，要求客房窗戶小些，尺寸為，可以采用平開窗，單扇開啟，建筑超過7層以上設置為內開窗

17、，防止高層風大將玻璃吹落傷及群眾；窗臺高度。九、窗戶窗戶參考圖片 客房窗戶材質：采用雙層真空隔音玻璃，厚度為5mm+6mm+5mm,如果是一層則加裝防盜欄桿，高層需鋼化處理。四、酒店建筑設計建議15 作為經濟型酒店，住宿功能被放在第一位，而酒店客人對住宿環境非常敏感，特別是噪聲，因此噪聲的預防和控制相當重要。若我項目建筑不能很好的解決的隔噪問題，則不建議做酒店！ 容許噪聲值：客房，白天40分貝以下，晚上35分貝以下（關窗）。 餐廳，50分貝以下。十、建筑隔噪 2500-6000。以100間客房（經濟型酒店的一般客房量）為例，一般單個房間面積為22.75，攤上過道、消防梯、電梯、工作間等公攤，每

18、間客房面積在30左右，再加上酒店會議室，餐廳，大堂，辦公室等，總需求面積約為4000。如果我項目單層面積為1000，則需要4層來滿足需求。十一、需求面積四、酒店建筑設計建議16 100間左右。根據周邊環境住宿需求旺盛度有所變動，調研過程中發現經濟型品牌酒店的房間數量基本在在80-200間的區間里，而其中100間左右房間的酒店居多；從成本的角度考慮，100間房的酒店不會造成成本的浪費，從運營的角度考慮100間房的酒店相對便于管理。同時根據我市場現狀及未來規模，支撐一家100間房的酒店運營比較妥當，這樣更能吸引投資客。另外，根據我市場未來可能的客人來源進行預測，雙人房與單人房的比例宜為4:6左右。

19、十二、期望出房量 22.75/間房為宜。房間的面積由開間與進深決定，經濟型酒店的房間面積可以在18 -25之間，根據房間設備而定出的舒適且夠用的空間，房內必要設施：衛生間、床、電視柜、電腦桌、衣柜、座椅、茶幾、活動空間。經濟型酒店的各功能區設計緊湊，空間使用率高，在不影響各功能使用的情況下盡量節約面積。十三、房間面積四、酒店建筑設計建議房間平面示意圖17 米為宜，一般要控制在米之間。由來：開間由房間內功能塊來決定，如：床2m+0.7m的電視柜+0.8m的過道=3.5m；另外一算法：2m的衛生間寬+1m過道+0.5米的衣柜=3.5m。一些開間更小的房間選擇把電視放在了拐角處或者選擇墻掛式電視，而

20、衣柜可以放在床邊附近。十四、房間開間（軸距） 建議設置米和米兩種，用來區隔酒店不同檔次和人數的客房。比如如圖所示，過道的兩邊分別用來做米和進深的，米進深的房間用來做單人間，而米進深的房間用來做雙人間或者豪華單人間十五、房間進深（軸距）過 道四、酒店建筑設計建議18 米。過道要能保證消防通過，而雙面布置的建筑過道消防的要求是1.6m以上，所以1.6m的過道是最節省空間又符合要求的過道，過道稍寬則顯得大氣。（另外，過道的兩頭建議各開一窗戶采光。）十六、過道寬度（凈寬） 14米。建筑進深等于兩個房間的進深加過道寬度加墻體厚度：兩邊房間進深分別為和，過道寬度，兩面墻的厚度為，所以建筑進深為14米。十七

21、、建筑進深米。 m的層高除去墻體厚度，凈高度為。十八、建筑層高四、酒店建筑設計建議19 衛生間尺寸：長2 m寬2 m，同時要重點做好防水，地面防水須與墻體防水整體施工。此面積為內空，衛生間也是客房里的又一重要功能區，節約空間的同時更要保證各功能使用舒適。建筑設計還需要重點考慮排水管道以及各功能器具的位置規劃?？梢詤⒖紙D片：十九、客房衛生間設計四、酒店建筑設計建議20 大堂位置：一樓曝光率稍高的位置； 大堂面積：150，不同品牌酒店要求不同，想如家、7天酒店一般要求80左右即可，而格林豪泰、城市便捷、錦江之星、漢庭酒店等需求在150左右。150的大堂面積如非必要，可以隔出幾個小間用來作為酒店辦公

22、室等； 建議大堂設一個公共衛生間。二十、大堂設計 大堂里設一酒店獨立電梯，安裝三方通話。原則上100間房的酒店應該有兩部電梯，但是考慮到，我項目建筑是混合樓，只有部分樓層是用來做酒店，如果不設立酒店獨立電梯，建議酒店自行設置梯控系統，但是我方要考慮大堂與電梯的位置，要方便酒店顧客出入。廿一、電梯四、酒店建筑設計建議21 后臺區域包括酒店辦公室，操作間，員工生活區等； 辦公室可在大堂區布置，也可在樓上?？稍O置前臺辦公室、店長辦公室、財務辦公室，面積10左右即可； 操作間：每層配備一個布草間和一個清洗房，面積10左右，可利用一些拐角來做； 員工生活區：員工餐廳、宿舍、更衣室、廁所等，面積40左右

23、以上區域可以由酒店方自行設置，比如可由客房改造。廿二、后臺區域 停車位按每四個房間配一個停車位，同時要考慮車輛流向和進出通道的寬度。未來可能需要入住酒店人群有貨運司機、政府單位的行政人士、企業公司的商務往來人士等。其中貨運司機的車輛不會停在酒店停車場，而其余的人要來我項目酒店住宿一般會駕車前來。廿三、停車四、酒店建筑設計建議22 水量需求：經濟型酒店可按照0.5m/床日的量供水，總水量3600噸/月以上；冷水給水管采用PP-R給水管，干管管徑110mm左右，立管管徑60-80mm，支管管徑25-50mm；戶外管道是否需要保溫？熱水干管管徑90-100mm左右，立管40-60mm左右，支管25-

24、40mm左右，回水管25-40mm左右； 供水方式：一、屋頂水箱供水；二、屋頂結構不允許的，應在底層建造水泵房和冷水水箱，采用增壓泵供水（增壓泵需有備用），冷水水箱容量在15噸左右；另外，熱水采用集中供熱方式，目前酒店多使用空氣能設備，100間房左右的經濟型酒店需要兩個8噸的水箱，如果水箱在底層則要用熱泵，選用25m左右的熱泵；調試各出水口壓力保持在1.52公斤/。 水箱置于屋頂的，建筑設計時應考慮承重問題； 消防給水：有消防水池，水池容量70m。廿四、給水四、酒店建筑設計建議23 污水、廢水：采取污、廢水分流，立管出屋面，吊頂內污水管道需保溫處理，排水管道納入市政排污網，有化糞池?？偱潘苤?/p>

25、徑不小于300mm的PVC波紋管，剛度8級；化糞池容積在20-35m左右； 空調冷凝水滴水管，分體式空調的外機，統一設置冷凝水滴水管：管徑25mm的白色PVC管。廿五、排水 配電容量：一般酒店均需采用電淋浴器，一般配備為400KVA/百間房，若不采用電淋浴器，則配備為250KVA/百間房； 線路分配：1、總配電柜分至每個樓層配電箱，漏電保護斷路器為160A；樓層配電箱分至每個房間配電盒，漏電保護斷路器為25A。電線線徑為4mm；2、房間內配電盒（型號PZ-30）再分為照明、插座、空調等幾個回路，合并至取電開關；（多功能插座可不進取電開關） 一級電源：為保證酒店的正常運行，消防報警系統，酒店PM

26、S系統、程控交換機系統的電源，應采用一級電源，從總配電柜直接接入。廿六、配電四、酒店建筑設計建議24 南方地區無需供暖； 酒店一般采用自然通風；如果有暗房則需要機械通風，新風口設置在床頭上方；衛生間需要設置排風口通過軟管和立管排出屋面，室內形成負壓，排出不良空氣，改善空氣質量； 酒店公共區域一般采用吸頂式空調，客房一般采用分體冷暖空調。廿八、暖通、通風和空氣調節 監控，恰當布線； 寬帶，客房寬帶采用光纖接入； 通訊，有總機以及一定數量的直線 。中繼線數按客房數的12%申請，直線數量為4條， 布線為4芯線。廿七、弱電四、酒店建筑設計建議25 符合消防要求。每一層至少兩個消防扶梯，且至少每30米一個消防扶梯。防火門采用雙扇，乙級防火門（帶500*100mm防火視窗玻璃），白色防火漆。消防水池容量70m。廿九、消防四、酒店建筑設計建議26 經濟型酒店的核心功能是住宿，樓層的主體是客房，同時為了支撐客房的有序運營，樓層中還應有布草間、清洗間、配電房等配套功能間。樓層設計按中間過道兩邊是房間的方式，樓層的兩頭或中間設立消防通道，這樣面積的利用率最高。每層的一些死角、剩余空間等設計成布草間、清洗工作間等，配電房要規劃好合適的位置和空間，方便布線。 下圖給出一樓層布局參考圖，查看大圖，請點擊圖