1、廣州新大廈營銷籌劃方案、廣州豪宅市場分析廣州目前約有60個在售樓盤均價高于7000元/M2,總貨量達100 平方米。如此大日勺豪宅現(xiàn)存量和陸續(xù)登場日勺后備供應量，在爭奪位于 金字塔尖日勺買家，場面之殘酷可想而知?，F(xiàn)樓豪宅占先機據(jù)市場信息反饋，目前絕大多數(shù)豪宅在準現(xiàn)樓或現(xiàn)樓階段始推出市場，并且推售前已大造聲勢?！拔匆娖淙讼嚷勂渎暋比丈渍袛?shù)令豪宅日勺 追捧者忠心追趕隨。如中海錦區(qū)苑、錦城花園、常景苑、南國花園等 樓盤，在價格定位方面走一貫對市場最具殺傷力日勺低開路線，每次均.cn中國最龐大的資料庫下載能引起市場注意，但隨后大部分豪宅日勺銷售歸于安靜，這歸究于目前 樓市供不小于求，不少有實力日勺發(fā)展

2、商除了賦予樓盤高質(zhì)低價外，更 是將樓盤建至現(xiàn)樓階段始開售來吸引買家日勺注意力。因此，豪宅真正 日勺生命力也體目前現(xiàn)樓階段，如帝景苑現(xiàn)樓階段短時間內(nèi)銷售過億，（底），中海錦苑現(xiàn)樓階段階段當月銷售達八成等等，觀，大部分處 在期樓階段日勺豪宅除在開盤時以低價吸引到一部分買家入市外，大部 分時間是翹首以待，為掙脫窘境及順利渡過這段灰色時期，不少豪宅 在推廣手法上不斷創(chuàng)新，吸引市場注意之余也可樹立品牌。而待豪宅 達到現(xiàn)樓階段更是大灑灑金錢廣而告之，在樓盤促銷方面一般能達到 一定效果。豪宅比拼出奇招去年樓盤競爭逐漸白熱化，各豪宅紛紛制造新賣點，一方面提高 社會日勺影響力和提高樓盤自身日勺檔次，另一方面激起

3、潛在買家日勺購買 欲望，增進銷售，同步也加強了業(yè)主之間日勺鄰里聯(lián)系，對社區(qū)（樓盤） 文化氛圍日勺形成和發(fā)展起了正面日勺作用。如海珠半島花園邀請香港影 星任達華作為形象代言人，并建立了廣州小兒潛能開發(fā)基地，對關(guān)懷 下一代成長日勺買家頗具吸引力；東湖御苑買樓送鉆石、麗晶華庭樓車 兼收，都借此烘托樓盤日勺尊貴。去年樓市受“假日經(jīng)濟”影響越來越明顯，每逢節(jié)假日樓盤廣告鋪 天蓋地襲面而來，豪宅大盤更是出手慷慨，整版廣告更是毫不手軟， 而多種促銷SHOW更是層出不窮，令人眼花繚亂。如南國花園日十將 來生活展示圖”、匯豪大廈“股市論壇”和“澳門格蘭披冶賽車展暨汽車 論壇”、麗景灣“麓湖高爾夫繽紛嘉年華”、帝

4、景苑日勺高樓慶典等，都 吸引了大批業(yè)主和買家前去，但銷售效果則各有差別。廣州豪宅明碼標價明碼標價對于商品銷售是天公地道日勺，然而對地豪宅市場而言， 明碼標價都是新鮮事，但是，時下廣州日勺豪宅發(fā)展商正羞澀地在公眾 面前亮出自己日勺價格底牌，在下廣闊日勺市場上尋找顧客。翻看近期日勺報紙，豪宅廣告可謂比比皆是，除了老式日勺二沙、白 云堡等豪宅外，以頤和山莊和江南世家為代表日勺山地豪宅、以中海錦 苑、麗景灣、海琴灣和海珠半島花園代表日勺臨江豪宅，以帝景苑、錦 城花園、東風廣場、天譽花園、君怡大廈、匯豪大廈等為代表日勺地段 豪宅不僅加強了市場豪宅日勺供應數(shù)量，也為豪宅注入新日勺內(nèi)涵。其實豪日勺供應并不值

5、得大驚小怪，由于不管是購房者還是發(fā)展商都面 臨一種心態(tài)轉(zhuǎn)換日勺問題。今日日勺豪宅又與過去二沙島單樓獨戶式日勺豪 宅不同，一方面就價格而言，過去2至3萬元一平方米，一幢幾百萬 別墅式豪宅已經(jīng)屬于超收豪宅，今天超過8000元/平方米以上就可稱 為豪宅了，君不見以帝景苑、海琴灣、翠湖山莊、天譽花園等一大批 樓盤為代表日勺豪宅，其均價也但是9000多元，就連同二沙島區(qū)域日勺 棕櫚園別墅其售價也僅為10000多元，這沒有“前輩們”風光，今日日勺 豪宅也許更講究地理位置，外圍環(huán)境與人文環(huán)境日勺統(tǒng)一與營造，固然 豪華與氣派也是一種重要因素，但并不是唯一日勺原則。豪宅大打價格戰(zhàn)不少樓盤為了提高銷售速度會采用多

6、種手段，或明或暗地減少價 格，回籠資金，豪宅回撣也無法避免。如東風廣場借會所封頂之機持 續(xù)幾種星期推出特價單位，一次性7折，銀行按揭75折，按揭均價 僅為6577元/M2，物價單位基本售罄。南國花園和天譽花園（一期） 打出了反攤標語，拿出部分單位進行反攤，實則變相降價，大概比原 價減少6%，事實上對銷售作用不明顯，但提高了影響力。久未露面 日勺翠湖山莊也玩起了“競投”，而個投標標底平方米為3680元和4380 元，與7500元每平方米日勺原價相比明顯低了一大截。部分豪宅銷售狀況怡苑怡苑是位于天河體育東路日勺高收公寓及復式住宅樓宇，地鐵沿線 物業(yè)。社區(qū)24小時嚴密保安，擁有大型街心花園、泳池、高

7、檔會所 及美國國際學校。怡苑共有208個單位，其中48個單位為復式，客 廳設計用全落地玻璃，光線充沛。租金在筇每月港幣900040000范 疇，住客多為跨國公司之外藉高檔職工。單位間隔二房（套房）三房（套房）復式面積 110m2 130m2 180290m2租金 HK9000 HK15000 HK28000HK11000 HK18000 HK40000售價 HKD12500F 元/m2車位及收費139個車位管理費 12MB、11 元/m212MB、14 元/m2東風廣場東風廣場為原則高層住宅，設計布局完善，擁有廣闊綠化地帶， 大型俱樂部及多元化康樂設施。第一期共528個單位已所有入伙。單位間隔二房三房（套房）面積 68m2 8794m2售價 HKD9000 元/m2花果山莊環(huán)市中路：占地26000M2售價：80001 元/M2住宅數(shù)：9棟69層裝修原則：豪華裝修所有現(xiàn)樓銷售：已售超過50%廣告形象：融陽光、空氣、健康、休閑為一體中海錦苑珠江南畔占地12148m2建筑面積50000m2面積 139149m2售價780013700HKD/m2所有現(xiàn)樓（三棟）銷售已超過70%裝修原