1、深圳市 立項可行行性研究究報告目 錄錄TOC o h z HYPERLINK l _Toc69525077 1項目目總論 PAGEREF _Toc69525077 h 3 HYPERLINK l _Toc69525078 1.1項目背背景 PAGEREF _Toc69525078 h 3 HYPERLINK l _Toc69525079 1.1.1項目名名稱 PAGEREF _Toc69525079 h 3 HYPERLINK l _Toc69525080 1.1.2開發公公司簡介介 PAGEREF _Toc69525080 h 3 HYPERLINK l _Toc69525081 1.1.3

2、承擔可可行性研研究公司司 PAGEREF _Toc69525081 h 3 HYPERLINK l _Toc69525082 1.1.4研究工工作依據據 PAGEREF _Toc69525082 h 3 HYPERLINK l _Toc69525083 1.1.5項目建建設規劃劃內容 PAGEREF _Toc69525083 h 4 HYPERLINK l _Toc69525084 1.1.6項目開開發手續續 PAGEREF _Toc69525084 h 4 HYPERLINK l _Toc69525085 1.2可行性性研究結結果 PAGEREF _Toc69525085 h 5 HYPER

3、LINK l _Toc69525086 1.2.1市場預預測 PAGEREF _Toc69525086 h 5 HYPERLINK l _Toc69525087 1.2.2項目建建設進度度 PAGEREF _Toc69525087 h 5 HYPERLINK l _Toc69525088 1.2.3投資估估算和資資金籌措措 PAGEREF _Toc69525088 h 5 HYPERLINK l _Toc69525089 1.2.4項目綜綜合評價價結論 PAGEREF _Toc69525089 h 7 HYPERLINK l _Toc69525090 2項目目投資環環境和市市場研究究 PAGE

4、REF _Toc69525090 h 9 HYPERLINK l _Toc69525091 2.1市場宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc69525091 h 9 HYPERLINK l _Toc69525092 2.1.1全國投投資環境境 PAGEREF _Toc69525092 h 9 HYPERLINK l _Toc69525093 2.1.2深圳市市投資宏宏觀背景景 PAGEREF _Toc69525093 h 11 HYPERLINK l _Toc69525094 2.1.3區域發發展及前前景預測測 PAGEREF _Toc69525094 h 14 HYPERLINK l _To

5、c69525095 2.1.4宏觀市市場與本本項目發發展借鑒鑒 PAGEREF _Toc69525095 h 14 HYPERLINK l _Toc69525096 2.2區域市市場分析析 PAGEREF _Toc69525096 h 15 HYPERLINK l _Toc69525097 2.2.1區域市市場界定定 PAGEREF _Toc69525097 h 15 HYPERLINK l _Toc69525098 2.2.2供給分分析 PAGEREF _Toc69525098 h 15 HYPERLINK l _Toc69525099 2.2.3需求分分析 PAGEREF _Toc6952

6、5099 h 16 HYPERLINK l _Toc69525100 2.2.4競爭分分析 PAGEREF _Toc69525100 h 16 HYPERLINK l _Toc69525101 2.2.5片區房房地產市市場分析析結論 PAGEREF _Toc69525101 h 17 HYPERLINK l _Toc69525102 3項目目分析與與評價 PAGEREF _Toc69525102 h 18 HYPERLINK l _Toc69525103 3.1地塊解解析 PAGEREF _Toc69525103 h 18 HYPERLINK l _Toc69525104 3.1.1項目地地理

7、位置置 PAGEREF _Toc69525104 h 18 HYPERLINK l _Toc69525105 3.1.2地形、地勢 PAGEREF _Toc69525105 h 18 HYPERLINK l _Toc69525106 3.1.3規劃限限制條件件 PAGEREF _Toc69525106 h 18 HYPERLINK l _Toc69525107 3.2項目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc69525107 h 19 HYPERLINK l _Toc69525108 3.3項目評評價 PAGEREF _Toc69525108 h 19 HYPERLINK l _Toc69

8、525109 4市場場定位及及項目評評估 PAGEREF _Toc69525109 h 20 HYPERLINK l _Toc69525110 4.1項目定定位 PAGEREF _Toc69525110 h 20 HYPERLINK l _Toc69525111 4.2方案建建議 PAGEREF _Toc69525111 h 21 HYPERLINK l _Toc69525112 5項目目開發建建設進度度安排 PAGEREF _Toc69525112 h 22 HYPERLINK l _Toc69525113 5.1有關工工程計劃劃說明 PAGEREF _Toc69525113 h 22 HY

9、PERLINK l _Toc69525114 5.2施工橫橫道圖 PAGEREF _Toc69525114 h 22 HYPERLINK l _Toc69525115 6投資資估算與與資金籌籌措 PAGEREF _Toc69525115 h 23 HYPERLINK l _Toc69525116 6.1項目總總投資估估算 PAGEREF _Toc69525116 h 23 HYPERLINK l _Toc69525117 6.2資金籌籌措 PAGEREF _Toc69525117 h 25 HYPERLINK l _Toc69525118 6.3投資使使用計劃劃 PAGEREF _Toc695

10、25118 h 25 HYPERLINK l _Toc69525119 7銷售售及經營營收入測測定 PAGEREF _Toc69525119 h 26 HYPERLINK l _Toc69525120 7.1物業銷銷售收入入估算 PAGEREF _Toc69525120 h 26 HYPERLINK l _Toc69525121 7.2資金來來源與運運用分析析 PAGEREF _Toc69525121 h 27 HYPERLINK l _Toc69525122 7.3銷售利利潤 PAGEREF _Toc69525122 h 27 HYPERLINK l _Toc69525123 8財務務與敏感

11、感性分析析 PAGEREF _Toc69525123 h 28 HYPERLINK l _Toc69525124 8.1項目盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc69525124 h 28 HYPERLINK l _Toc69525125 8.2項目不不確定性性分析 PAGEREF _Toc69525125 h 28 HYPERLINK l _Toc69525126 8.3社會效效益和影影響分析析 PAGEREF _Toc69525126 h 29 HYPERLINK l _Toc69525127 9可行行性研究究結論與與建議 PAGEREF _Toc69525127 h 30 HYPER

12、LINK l _Toc69525128 9.1擬建項項目的結結論性意意見 PAGEREF _Toc69525128 h 30 HYPERLINK l _Toc69525129 9.2項目主主要問題題的解決決辦法和和建議 PAGEREF _Toc69525129 h 31 HYPERLINK l _Toc69525130 9.2.1項目的的主要問問題 PAGEREF _Toc69525130 h 31 HYPERLINK l _Toc69525131 9.2.2建議 PAGEREF _Toc69525131 h 31 HYPERLINK l _Toc69525132 9.3項目風風險及防防范建議

13、議 PAGEREF _Toc69525132 h 31 HYPERLINK l _Toc69525133 10附附表 PAGEREF _Toc69525133 h 32項目總論論項目背景景項目名稱稱項目名稱稱暫定為為“ ”。開發公司司簡介承擔可行行性研究究公司研究工作作依據（1）關于規規范深圳圳市房地地產項目目計劃立立項可行行性研究究報告編編制的通通知（深圳市市發展計計劃局：深計200035590號號）（2）房地產產開發項項目經濟濟評價方方法（建設部部：建標標200002055號）（3）建設項項目經濟濟評價方方法與參參數(國家計計委、建建設部：計投資資199935300號）（4）關于印印發經濟

14、濟評估方方法的通通知及及附件（中國國國際工程程咨詢公公司：咨咨經119988111號）（5）深圳建建設工程程價格信信息（20003）（6）企企業提供供的相關關資料項目建設設規劃內內容 根據委托托方提供供的深深圳建設設用地規規劃許可可證、方案案設計等相關關資料，項目經經濟技術術指標如如下表：表1：項項目經濟濟技術指指標項目名稱稱整個項目目地塊編號號20011補-005總用地面面積（mm2）4,48811.4建設用地地面積（m2）4,48811.4道路用地地面積（m2）0容積率2.222覆蓋率30%計容積率率面積（m2）99,6600其中：住住宅公寓寓（m22）92,2200 商商業（mm2）4,

15、0000可出售住住宅（mm2）92,2200可出售商商業（mm2）4,0000建設配套套幼兒園330000 m22 ，居居委會1100mm2 ，水水電房和和管理房房3000m2總建筑面面積（mm2）99,6600項目開發發手續項目已取取得土地地使用權權項目已取取得土地地使用權權，并已已補交地地價款。項目開發發合法性性手續表2：項項目開發發合法性性手續開發條件件取得文件件證號企業法人人營業執執照建筑業企企業資質質證書結論項目用地地的土土地使用用權出讓讓合同書書已簽簽訂，開開發、建建設手續續正在辦辦理。可行性研研究結果果 市場場預測項目建設設進度項目計劃劃于20004年年下半年年動工，在資金金及時

16、到到位的情情況下，預計220066年三季季度竣工工，其開開發建設設期為22年2個個月。投資估算算和資金金籌措投資估算算根據測算算，項目目的總投投資為443,2255.71萬萬元（含含地價），詳見見下表：表3：項項目總投投資估算算表項目投資資的資金金來源包包括自有有資金、銀行融融資和銷銷售回款款。項目總投投資約443,2255.71萬萬元，經經測算需需投入資資金包括括自籌資資金、銀銀行融資資、銷售售收入，其中自自有資金金16,3188.922萬元，銀行借借款8,0000.000萬元，銷售收收入188,9336.79萬萬元。表4：項項目資金金來源表表注：自有有資金為為項目土土地成本本(按深深圳市規

17、規劃與國國土資源源局公告告的市場場地價測測算)。項目綜合合評價結結論項目建設設手續正正在辦理理之中 項目目屬房地地產住宅宅開發項項目，符符合國家家城鎮住住宅開發發建設產產業政策策，并已已取得項項目土地地使用權權。項目建設設后續資資金保證證項目建設設資金來來源于自自籌資金金、銀行行貸款和和銷售回回款。項目具有有良好的的社會效效益項目的建建設有利利于改善善區域環環境，改改善城市市功能，增加財財政稅收收，創作作就業機機會。經測算經經濟效益益良好經測算主主要經濟濟技術指指標如下下表所示示：表5：項項目主要要經濟技技術指標標注：上表表指標按按住宅銷銷售率為為95和商業業銷售率率為1000%的的情況下下預

18、測的的經濟效效益指標標。綜上所述述，該項項目社會會效益和和經濟效效益良好好，我司司認為本本項目可可行。項目投資資環境和和市場研研究市場宏觀觀背景 全國國投資環環境20033年國民民經濟發發展勢頭頭良好20033年中國國國內生生產總值值11666944億元，比上年年增長99.1%，人均均GDPP達到110900美元,首次突突破10000美美元大關關。是119977年以來來增長最最快的年年份。規規模以上上工業實實現增加加值4110455億元，同比增增長177%；全全社會固固定資產產投資5551118億元元，增長長26.7%；社會消消費品零零售總額額458842億億元，增增長9.1%；居民消消費價格

19、格指數增增長1.2%。中國加入入WTOO后，開開始融入入全球經經濟一體體化大潮潮，經貿貿合作將將進一步步擴展。20003年11-122月全國國進出口口總值為為85112.11億美元元，同比比增長337.11%，其其中：出出口43383.7億美美元，同同比增長長34.6%；進口441288.4億億美元，同比增增長399.9%。隨著著中國融融入世界界經濟大大潮，中中國將面面臨更加加激烈的的國際競競爭。權威資料料顯示，從20001年年開始居居民消費費結構已已顯示升升級勢頭頭，新一一輪以住住宅、汽汽車、通通訊等為為代表的的消費市市場持續續升溫，拉動了了我國相相關產業業生產和和投資的的不斷發發展。220

20、033年上半半年我國國商品房房銷售增增長四成成以上，轎車銷銷售增長長七成以以上。我我國社會會消費結結構正朝朝著發展展型、享享受型升升級，汽汽車、電電腦、高高檔電器器將加速速進入家家庭，人人們對于于住房條條件改善善的需求求也將不不斷增長長。 我我國經濟濟進入重重化工業業階段，高新技技術產業業發展和和產業結結構調整整加速，正迎來來一個新新的發展展起點。20003年重重工業增增長明顯顯快于輕輕工業。全國房地地產市場場狀況房地產市市場繼續續保持增增長勢頭頭20033年，我我國經濟濟持續快快速發展展、城市市化進程程加快、居民收收入水平平提高及及政府啟啟動內需需的政策策，都為為房地產產業的發發展注入入了新

21、的的動力，在諸多多利好因因素的驅驅動下，房地產產市場繼繼續保持持在高位位運行狀狀態。房地產投投資繼續續增長，但增幅幅會逐漸漸回落20044年房地地產投資資增長將將明顯放放慢；房房地產企企業效益益降幅可可能較小小，但企企業間的的差異將將很大；產品結結構調整整步伐加加快，新新興建材材和高科科技廣泛泛應用；外資進進入加速速，房地地產企業業將加強強聯盟，在海外外資金加加速進入入的同時時，國內內房地產產企業也也將會加加強聯盟盟，以適適應發展展要求和和應對來來自各方方面的挑挑戰。房價地域域分化明明顯，價價格走勢勢溫和回回落有國家計計委經濟濟研究所所與北京京新華在在線聯合合推出的的中國國行業景景氣分析析報告

22、指出，20004年房房價將呈呈溫和回回落態勢勢，房地地產業今今明兩年年將進入入回落盤盤整階段段；房改改以及相相關的政政策效應應經過前前幾年的的相對充充分釋放放后，正正趨于明明顯遞減減；個人人購買繼繼續成為為市場主主流。因因區域發發展的不不平衡，房價發發展趨勢勢呈現較較大的差差異性，高速發發展的中中西部地地區價格格將保持持增長勢勢頭，發發展成熟熟的東部部沿海地地區房價價則出現現調整回回落。品牌化將將成時尚尚，行業業競爭走走向深入入以品牌為為核心來來重組企企業和配配置資源源的重要要機制在在房地產產開發市市場中初初露端倪倪，并出出現了一一批像萬萬科這樣樣營造品品牌比較較成功的的企業，受到市市場的追追

23、捧。220044年，房房地產業業將秉承承品牌化化發展趨趨勢，個個性化、品牌化化繼續成成為時尚尚，成為為各個房房地產企企業在競競爭中的的重要策策略。中國人民民銀行關關于進一一步加強強房地產產信貸業業務管理理的通知知（銀發發200031211號），其要點點如下：加強房地地產開發發貸款管管理、引引導規范范貸款投投向；嚴格控制制土地儲儲備貸款款的發放放；規范建筑筑施工企企業流動動資金貸貸款用途途；加強個人人住房貸貸款管理理，重點點支持中中低收入入家庭購購買住房房的需要要；強化個人人商業用用房貸款管理理；充分發揮揮利率杠杠桿對個個人住房房貸款需需求的調調節作用用；加強個人人住房公公積金委委托貸款款業務的

24、的管理。；切實加強強房地產產信貸業業務的管管理。國務院院關于促促進房地地產市場場持續健健康發展展的通知知（國國發220033188號），積極鼓鼓勵房地地產市場場發展。房地產業業已經成成為國民民經濟的的支柱產產業，充充分認識識房地產產市場持持續健康康發展的的重要意意義；完善供應應政策，調整供供應結構構（增加加普通商商品住房房供應、控制高高檔商品品房建設設、加強強經濟適適用住房房的建設設和管理理等）；改革住房房制度，健全市市場體系系（搞活活住房二二級市場場、繼續續推進現現有公房房出售、規范發發展市場場服務）；發展住房房信貸，強化管管理服務務（加大大住房公公積金歸歸集和貸貸款發放放力度、完善個個人住

25、房房貸款擔擔保機制制、加強強房地產產貸款監監管）；改進規劃劃管理，調控土土地供應應；加強市場場監管，整頓市市場秩序序。 深圳圳市投資資宏觀背背景深圳是一一座充滿滿活力的的外向型型海濱城城市，得得天獨厚厚的區位位優勢、體制優優勢以及及智力優優勢使深深圳在短短短200多年的的時間，迅速發發展成為為中國綜綜合實力力最強的的特大城城市之一一，在世世界史上上成就了了經濟快快速成長長的奇跡跡；同時時深圳也也是一座座不斷發發展、不不斷完善善中的城城市，深深圳中心心區、地地鐵1號號線、大大學城、 “99+2”高新產產業帶等等項目均均在快速速建設中中，預計計20004年中中心區六六大工程程及地鐵鐵1號線線將陸續

26、續投入使使用，220055年全面面啟動建建設深港港西部跨跨海通道道，這些些重大舉舉措將進進一步美美化城市市形象，改善投投資環境境，使深深圳的綜綜合實力力更強，吸引力力更大。政策目標標：深圳市委委、市政政府明確確指出：深圳市市將圍繞繞建設國國際性城城市、現現代化中中心城市市的目標標定位，努力把把深圳建建設成為為高科技技城市、現代物物流樞紐紐城市、區域性性金融中中心城市市、美麗麗的海濱濱旅游城城市、高高品位的的文化和和生態城城市，爭爭取在220100年基本本實現現現代化。正式簽署署出臺的的深圳圳市近期期建設規規劃(220033-20005)指出出，到220055年，深深圳市年年度國內內生產總總值將

27、達達30000億元元人民幣幣；第三三產業增增加值占占GDPP比重大大于500%；總總人口6600萬萬6110萬，20110年和和20220年規規劃人口口規模分分別控制制在7550萬人人和9000萬人人以內。城市建建設用地地規模控控制為5570平平方公里里；人均均居住面面積255平方米米；綠化化覆蓋率率48%；港口口吞吐量量1.22億噸；城市污污水處理理率600%。 規劃確定了了以下五五大目標標：1、區域域協調發發展：深深化深港港合作關關系，重重點加強強跨境大大型基礎礎設施項項目建設設、口岸岸通關及及環境保保護等方方面的合合作；促促進“珠珠三角”城市群群協調發發展，增增強城市市間的城城際快速速交

28、通聯聯系，提提高大型型公共服服務設施施及市政政公用設設施的資資源共享享水平，推動區區域內生生態環境境保護的的合作。進一步步提升深深圳在珠珠三角城城市群的的中心地地位。2、可持持續發展展：近期期建設用用地范圍圍5700平方公公里，基基本生態態用地控控制范圍圍11000平方方公里。建立六六類生態態系統，構筑全全市基本本生態體體系。3、城市市空間發發展：構構造一個個“中心心”、八八大組團團的組團團式網狀狀空間結結構，推推進特區區內外城城市的一一體化發發展，提提升城市市整體標標準與質質量。4、支柱柱產業發發展：有有計劃、有重點點地建設設“92”高高新技術術產業帶帶，促進進工業的的集群化化和現代代農業的

29、的產業化化。完善善六大物物流園區區基礎設設施，重重點推進進前海區區域性物物流中心心的建設設。建設設市中心心區金融融商貿區區，加強強區(組組團)級級商貿中中心的建建設，推推動東部部旅游資資源的保保護性開開發。5、交通通運輸發發展：初初步建立立以軌道道交通為為骨干、常規公公共交通通為主體體的新型型公共交交通服務務體系；調整和和完善高高速公路路網，有有效分離離過境交交通與城城市交通通；加快快快速路路系統的的建設；加強主主干道和和微循環環道路的的建設，完善城城市道路路系統的的網絡結結構；重重點推動動城際鐵鐵路及站站場的建建設。經濟指標標：表6：深深圳市主主要經濟濟發展指指標項目指標19799年1999

30、9年20011年20022年20033年國內生產產總值（億元）1.9661,4336.0031,9008.1152,2339.4412,8660.551工業總產產值（億元）0.7112,1663.3393,2004.4473,5771.2265,0773.777地方預算算內財政政（億元）0.177183.79265.65304.34進出口總總額（億美元元）0.177504.28686.11872.311,1773.999出口總額額（億美元元）0.099282.08374.8465.57629.62社會消費費品零售售總額（億元）1.133467.45609.26689.59801.77全社會固固

31、定資產產投資（億元）0.599569.59673.37747.15946.49實際利用用外資（億美元元）0.15527.55436.00349.00250.442金融機構構存款（億元）1.0112,5558.9994,0992.5574,9552.773人均國內內生產總總值（元）60635,889642,332346,0030職工年均均貨幣工工資（元）76920,771425,994128,0087年末常住住人口（萬人）31.441405.13468.76504.25年末戶籍籍人口（萬人）31.226383.4422.4422.4 交通地理理：深圳是連連接中國國和世界界大市場場的主要要門戶，也

32、是中中國內地地特別是是華南地地區人流流、物流流和經貿貿往來的的主要通通道。深深圳公路路、高速速公路、鐵路、高速鐵鐵路四通通八達，京廣、京九鐵鐵路大動動脈在深深圳交匯匯。現有有8個港港口、112個貨貨運碼頭頭。深圳圳是目前前中國內內陸唯一一擁有海海陸空口口岸的城城市。 區域域發展及及前景預預測地理位置置竹子林片片區位于于深圳市市福田中中心區西西側，在在廣義上上可定為為香蜜湖湖以西、華僑城城以東、深南路路以北、僑香路路以南這這個區域域。總體規劃劃中的竹竹子林及及預測根據深深圳市城城市總體體規劃（19996-220100）（送審稿稿）和深圳市市福田分分區規劃劃（19998-20110）（送審審稿），

33、其對本本片區的的功能定定位是：以組團團綠化隔隔離帶為為主，同同時合理理安排教教育、居居住及相相應配套套設施的的綜合區區。該片區主主要是市市二建、 等等建筑公公司的后后勤基地地，分布布有廠房房、公寓寓、宿舍舍等，大大多比較較陳舊，生活配配套設施施較全但但檔次不不夠，片片區規劃劃使居住住氛圍、配套等等有一定定提高。 宏觀觀市場與與本項目目發展借借鑒中國人民民銀行新新近出臺臺的1221文件件通知指指出要嚴嚴格控制制房地產產信貸管管理，給給部分開開發商帶帶來資金金動作上上的壓力力；國務院發發表關關于促進進房地產產市場持持續健康康發展的的通知，通知知明確指指出全國國房地產產市場是是健康發發展，并并明確提

34、提出“房地產產業已經經成為國國民經濟濟的支柱柱產業”。對房房地產市市場是一一個重大大利好；深圳市房房地產市市場已進進入快速速發展階階段，供供需壓力力仍然較較大，未未來競爭爭將十分分激烈；市場競爭爭體現為為產品、品牌的的競爭，對市場場細分與與產品附附加值亦亦提出更更高的要要求，這這對發展展商的開開發、經經營帶來來一定壓壓力。 區域域市場分分析 區域域市場界界定竹子林片片區位于于深圳市市福田中中心區西西側，在在廣義上上可定為為香蜜湖湖以西、華僑城城以東、深南路路以北、僑香路路以南這這個區域域。 供給給分析據調查，周邊競競爭項目目一覽表表如下表表 表7：周周邊競爭爭項目一一覽表開發項目目宗地位置置開

35、發規模模均價（元元/m22）風臨左岸岸農林路占地面積積：1550000.6mm2 建建筑面積積：5440000.933 m2容積率：3 綠綠化率：49%住宅樓樓樓高：118層/24層層 總戶數數：4224戶62000香荔綠洲洲紅荔西路路與香蜜蜜湖路交交匯處占地面積積：1550000 m22 建筑面面積：5525000 mm2容積率：3.55 綠綠化率：60%住宅樓樓樓高：177-199層 總套套數： 2000多套 80000俊安苑農軒路占地面積積：1445000 m2 建筑筑面積：349900 m2容積率：2.44 綠化率率：355%78000翠海花園園二期蓮花西路路與農園園路交匯匯處占地面積

36、積：2008822m2 建筑筑面積：900000mm2容積率：4.331 綠綠化率：50 %住宅樓樓樓高：31132層層 總總套數：5688套75000竹子林片片區早年年開發的的商品房房項目較較少，主主要是市市二建、 公公司自身身的住宅宅項目，竹子林林靠近香香蜜湖的的邊緣地地帶由于于有香蜜蜜湖這個個絕無僅僅有的市市內天然然資源，樓盤開開發非常常火爆，如深圳圳的頂級級樓盤東東海花園園、亞洲洲唯一的的“金塊獎獎”得主香香榭里花花園、翠翠海花園園、俊安安苑等，這些樓樓盤構成成了一道道豪宅風風景線，極大的的提升了了片區的的形象，促進了了片區的的樓市發發展，帶帶動了整整個片區區甚至整整個深圳圳市樓市市的

37、發展展。竹子子林片區區的樓盤盤主要有有采曦庭庭、鑫竹竹苑等低低價位樓樓盤滿足足片區的的需求。隨著世世貿中心心的落成成，成為為片區的的標志性性物業，以及喜喜年中心心、中國國有色大大廈的即即將落成成、泰然然金谷的的醞釀開開發，新新的世貿貿商圈正正在逐漸漸形成，這將為為片區帶帶來巨大大的商機機，也必必將極大大的帶動動片區房房地產的的發展。未來幾幾年內，片區的的房地產產將有一一定的上上漲空間間。 需求求分析區域市場場需求分分析據我司市市場調研研部在竹竹子林、車公廟廟一帶的的定點定定量問卷卷調查顯顯示，880%的的人打算算購置新新房，而而購房的的人大多多為自住住，計劃劃最近購購房的人人占477%，一一年

38、后購購房的人人占177%，市市場的潛潛在需求求比較旺旺盛。在在位置選選擇上，福田區區是首選選，中意意小高層層的人最最多。在在戶型選選擇上，選擇兩兩房、三三房的最最多，其其次為一一房、四四房。購購房者家家庭年收收入一般般在122萬元以以上，以以兩人世世界、三三口之家家的比例例較大，最希望望的生活活配套設設施依次次為：超超市、學學校、醫醫院。片區的主主流置業業群體為為都市年年輕白領領，本地地二次置置業換房房者、私私企小老老板，追追求舒適適便捷，注重教教育、配配套、關關注環境境、品質質與生活活配套，對開發發商實力力、物業業管理有有相當要要求。年年齡介于于2838歲歲之間，付款方方式以按按揭為主主，月

39、供供多選擇擇在15500元元25000元之之間。這部分置置業者對對樓盤因因素的關關注度從從高到低低依次為為：位置置、價格格、環境境、戶型型、配套套、交通通、質量量、發展展商信譽譽、物業業管理、智能化化。位置置依然是是影響購購房的主主要因素素，尤其其是首次次置業的的年輕業業主，暫暫未購置置私家車車，對位位置與相相應的交交通狀況況要求較較高。同同時也有有相當一一部分置置業者對對小區周周邊的環環境及小小區的環環境非常常重視，甚至將將其排在在首位。置業者對對于戶型型結構、廳室布布局的設設計非常常重視，喜歡方方正、客客廳寬大大、明亮亮、功能能分區明明確合理理的布局局設計。置業者者最擔心心的問題題是：樓樓

40、盤爛尾尾、面積積縮水、房產證證以及工工程質量量問題。 競爭爭分析區內近二二至三年年內，住住宅及商商業物業業供應量量較小，主要來來源開發發商的存存量土地地，區內內競爭壓壓力較小小。 片區房房地產市市場分析析結論通過上述述20003年的的總體情情況以及及各物業業的調查查情況，可得出出以下結結論及市市場預測測：1、20003年年房地產產經濟發發展應進進入緩沖沖期，22000020002年年上半年年是高速速增長期期，20002年年下半年年已略顯顯疲態。盡管房房地產已已經供大大于求，但由于于特區內內的土地地資源已已呈稀缺缺狀態，這將在在一定程程度上緩緩解供求求不平衡衡； 2、如果果20004年撤撤二線關

41、關口成為為事實，關外房房地產將將會得到到極大的的發展，尤其是是梅林關關和寶安安關，這這將對關關內物業業產生一一定的沖沖擊。但但由于交交通問題題短時間間內還無無法解決決，關外外的整體體環境及及配套與與關內比比還有不不小差距距，因此此沖擊尚尚需一段段時間；3、主體體依然是是新移民民，未來來幾年內內，深圳圳的購房房主體依依然是首首次置業業的新移移民，而而非二、三次主主力置業業群；4、中小小戶型依依然是主主流，深深圳是個個很純粹粹的移民民城市，所以對對于移民民而言，面積6601000m2之間的中中小戶型型依然是是“大眾情情人”。5、城市市中心、重心將將全面西西移，以以中心區區為首的的，包括括香蜜湖湖、

42、車公公廟、竹竹子林、華僑城城、前海海、后海海等各小小片區將將成為未未來幾年年深圳房房地產發發展的主主力市場場。6、竹子子林片區區毗鄰香香蜜湖、華僑城城，南有有強大的的正蓬勃勃發展的的世貿商商圈的支支持，位位置承東東啟西，交通便便利并擁擁有一定定的景觀觀資源，東海花花園、香香謝里花花園等豪豪宅開發發極大的的提升了了片區的的形象，促進了了片區的的配套成成熟，為為新樓盤盤的開發發奠定了了較好的的基礎。與香蜜湖湖片區、華僑城城片區相相比，竹竹子林片片區的自自身形象象還較差差，配套套設施、生活氛氛圍及環環境都較較差，本本片區更更適合開開發面向向中青年年白領精精英一族族的首次次置業樓樓盤。項目分析析與評價

43、價地塊解析析項目地理理位置項目位于于福田區區農林路路西。地地塊編號號20001補05。東向為為 公公司自有有宿舍樓樓及住宅宅，西向向為建業業集團宿宿舍樓及及住宅，南臨建建三路、建業集集團辦公公樓，北北向為“風臨左左岸”。地形、地地勢地塊形狀狀呈四邊邊形（梯梯形），場地內內已平整整，地勢勢平坦。規劃限制制條件宗地內包包含幼兒兒園獨立立用地331999平方米米，集中中綠地225866平方米米，社會會停車場場12881平方方米。建筑退紅紅線要求求：ABB12米米（含小小區路），BCC10.5米（含小區區路一半半路幅路路6.55米），CD99米，DDE 66米，EEF366米（含含紅荔西西路一半半路幅

44、330米），FAA14米米（含小小區路一一半路幅幅6.55米）。建筑高度度或層數數65米米。項目SWWOT分分析表8：項項目SWWOT分分析S（STTRENNGTHH優勢）W（WEEAKNNESSS劣勢）1）交通通較為方方便，；2）投資資前景看看好；3）項目目規模較較大；4）靠近近地鐵出出口；5）當地地人的居居住情結結；6）具備備一定景景觀資源源；7）客戶戶資源較較多8）容積積率適中中。1）片區區內人流流密度大大，人員員較雜；2）靠近近農林路路，有噪噪音污染染；3）西面面被民房房及工業業宿舍包包圍4）北面面安托山山景被風風臨左岸岸遮擋，空間不不開揚，采光、通風受受影響；5）樓盤盤周圍沒沒有商圈

45、圈，無商商業氛圍圍；6）配套套相對較較弱7）居家家氛圍尚尚未完全全形成。O（OPPPORRTUNNITYY機會）T（THHREAAT威脅脅）1）房改改政策影影響深遠遠；2）價格格定位走走中檔策策略，能能吸引更更廣層面面的客戶戶群；3）準確確的定位位、有效效的營銷銷策略可可降低經經營風險險。1）南山山、福田田在售競競爭物業業較多，分流有有效客戶戶；2）房地地產總體體市場競競爭激烈烈項目評價價本項目屬屬于竹子子林片區區，片區區的環境境及形象象較差，人文環環境及自自然環境境均較差差，但同同時，本本片區介介于香蜜蜜湖片區區和華僑僑城片區區之間，片區北北面為安安托山及及占地115萬平平米的郊郊野公園園，

46、在一一定程度度上擁有有香蜜湖湖美景及及蔥郁的的安托山山山景，主要是是項目東東側、北北側高層層單位將將會有較較好景觀觀，南側側高層可可遠眺深深圳灣，低層都都將受到到已建項項目的遮遮擋。由由于本片片區恰好好是政府府規劃的的國際人人文生態態大社區區和農科科中心高高尚生活活片區的的邊緣地地帶，從從長遠來來看，環環境將會會逐漸得得到改善善。項目目成功的的營銷策策劃操作作，可使使項目具具有良好好的前景景。 市場定位位及項目目評估項目定位位針對本項項目我們們通過對對市場供供應和市市場需求求的對比比分析，確定項項目的市市場定位位。同時時根據開開發商或或項目的的自身優優勢、市市場需求求以及競競爭形勢勢制訂并并實

47、施相相應的營營銷策略略，從而而影響公公眾及客客戶的認認知和態態度，推推動開發發商及項項目的銷銷售市場場并提高高銷量。市場定位位就是要要選準買買家。并并對這些些將買房房的顧客客進行全全面化研研究和分分析，在在銷售推推廣時才才容易把把握市場場。建議本項項目定位位為：深深圳重返返自然生生活樓盤盤，純正正健康，富含生生活氣息息而又有有格調品品位，樹樹立竹子子林片區區風尚住住宅的嶄嶄新形象象，成為為福田乃乃至整個個深圳白白領人士士所追求求的生活活典范。產品定位位商業定位位：街鋪鋪+專業業市場（整體包包裝推廣廣）；住宅定位位：中檔檔純住宅宅，主力力戶型宜宜以3房房2廳22衛1工工（11151120mm2）

48、、3房房2廳11衛（或或2衛）（9001005 mm2）為主主，以22房2廳廳1衛（6575 m2）為輔輔。客戶定位位商業定位位：主要為本本地原居居民、投投資客、個體經經商戶、福田區區白領；住宅定位位：（1）白白領精英英、高級級經理人人。主要要在車公公廟片區區工作，其次為為中心區區，包括括上海賓賓館、地地王大廈廈、國貿貿大廈等等區域；（2）在在本區域域已經首首次置業業、熟悉悉本區域域，意欲欲在本片片區二次次置業者者；（3）竹竹子林、車工廟廟，包括括上沙、下沙一一帶的原原住民。價格定位位考慮項目目的推出出時機，結合項項目具體體情況，商業價價值較為為有限，在成功功策劃包包裝推廣廣情況，預測價價格如

49、下下（其商商業價格格為較理理想樂觀觀的價格格）：住宅均價價：5,5000元/ m2；商業均價價：1,50000元/ m22；方案建議議1、方案案整體設設計總體布局局應該符符合生態態景觀住住宅的特特征，結結合周邊邊自然景景觀，加加大平臺臺花園的的設計，提升項項目的整整體品質質。2、商業業設計在充分挖挖掘臨街街商業價價值的情情況下，對項目目商業部部分應整整體規劃劃成為專專業市場場或者其其他類型型商業形形態。3、住宅宅戶型設設計住宅戶型型有2房房、3房房為主，面積在在6575 m2、9001115 mm2之間；2房套套數約占占總套數數30%左右，3房套套數約占占總套數數70%左右。項目開發發建設進進

50、度安排排有關工程程計劃說說明根據項目目的開發發規模、竹子林林房地產產市場的的發展情情況、市市場承接接力、委委托方預預計的開開工時間間等綜合合分析，我們確確定本項項目施工工總進度度計劃如如下：計劃于220044年6月月動工，在資金金及時到到位的情情況下，預計220066年7月月竣工，其開發發建設期期為2年年2個月月（從220044年第22季度至至20006年第第3季度度）。施工橫道道圖詳見附表表10.1項目目工程計計劃橫道道圖。投資估算算與資金金籌措項目總投投資估算算根據測算算，項目目的總投投資為443,2255.71萬萬元（含含土地轉轉讓費）詳細見見下表：表9：項項目總投投資估算算表注：單價價

51、為按建建筑總面面積分攤攤計算的的單價,包括地地下室面面積。總投資估估算說明明1、土地地成本土地成本本根據深深圳市規規劃與國國土資源源局公告告的市場場地價測測算，項項目土地地成本為為16,3188.922萬元。2、前期期工程費費前期工程程費主要要包括項項目前期期規劃、設計、勘察等等費用，費用確確定主要要參考近近期深深圳市建建筑工程程價格信信息及及同類房房地產開開項目的的實際情情況。項目前期期費用為為7477.00萬萬元。3、建安安工程費費包括基礎礎、主體體、安裝裝工程費費（電梯梯費用按按每棟33部電梯梯，每部部電梯445萬計計算）、室外配配套等，此項費費用根據據項目開開發情況況，結合合工程施施工

52、進度度計劃投投入。項目建安安工程費費為211,1225.16萬萬元。4、管理理費用管理費用用是指房房地產開開發企業業的管理理部門為為組織和和管理房房地產開開發項目目的開發發經營活活動而發發生的各各項費用用，如管管理人員員工資、職工福福利費、辦公費費、差旅旅費、咨咨詢費等等、房地地產稅等等。按深深圳市同同類房地地產開發發項目的的水平和和本項目目的具體體情況，本項目目管理費費按前述述三項之之和的22%記取取。項目管理理費為7763.82萬萬元。5、不可可預見費費由于項目目地塊地地勢良好好，項目目本身為為大眾化化產品，同時開開發商控控制項目目成本較較強，不不可預見見費按前前述3項項之和的的2%記記取

53、較為為合理。項目不可可預見費費為7663.82萬萬元。6、其他他費用主要指工工程監理理費，工工程咨詢詢費、與與報建費費等的費費用。項目的其其他費用用為5227.88萬萬元。7、財務務費用指為開發發項目融融資而發發生的各各項費用用，主要要為借款款利息。根據項目目建設投投資資金金需要，結合自自有資金金情況，經測算算項目需需貸款額額為8,0000萬元，貸款期期限為22年，年年利率按按6%測測算，總總貸款利利息為6615萬萬元。8、銷售售費用包括廣告告及代理理費用，參考深深圳市一一般房地地產開發發項目的的水平及及項目的的實際情情況，取取銷售費費用為銷銷售額的的3.55%。項目的銷銷售費用用為1,896

54、6.11萬萬元。9、公共共設施專專用基金金根據深深圳市住住宅公共共設施專專用基金金管理規規定中中規定：“公用設設施專用用基金由由建設單單位在住住宅移交交時按住住宅區除除地價外外的建設設投資的的2%的的比例，一次性性向業委委會劃撥撥”。經估估算為4498萬萬元。資金籌措措項目投資資的資金金來源包包括自有有資金，銀行融融資及銷銷售回款款。項目總投投資為443,2255.71萬萬元，項項目所需需投入的的自有資資金、銀銀行借款款、銷售售回款詳詳見下表表：表10：項目資資金來源源表注：自有有資金為為項目土土地成本本。投資使用用計劃根據企業業提供的的資料，結合項項目開發發實際付付款情況況和工程程進度合合理

55、計劃劃投入量量測算，具體見見附表110.44項目目建筑成成本投資資計劃表表經濟測算算時，根根據項目目的實際際情況、計算期期從20004年年上半年年開始項項目資金金正式開開始投入入，20006年年下半年年竣工驗驗收。220055年下半半年進入入銷售期期，銷售售期至220077上半年年止，對對項目的的經濟測測算從220044年6月月至20007年年6月，共計三三年，建建設周期期2年零零2個月月。銷售及經經營收入入測定物業銷售售收入估估算1、項目目銷售收收入測算算銷售收入入：根據據項目規規劃方案案及市場場分析，從穩健健原則出出發，項項目可售售的建筑筑面積為為962200mm2，其中中住宅992200

56、0m2，銷售售均價55,5000元/ m22，銷售售率按995%計計；商業業4,0000 m2，均價價15,0000元/ m2，銷售售率按1100%計，其其余部分分用于自自營或出出租，暫暫不考慮慮其收入入。表11：項目銷銷售收入入測算表表項目可售面積積（m22）銷售單價價 （元元/ mm2）銷售率銷售收入入（萬元元）住宅92,22005,500095%48,1174.50商業4,000015,0000100%6,0000合計96,220054,1174.502、銷售售稅金及及附加測測算銷售稅金金及附加加：按規規定，深深圳市房房地產二二級市場場轉讓稅稅費主要要是營業業稅（銷銷售額的的5.00%）

57、，城市建建設維護護稅（營營業稅的的1%），印花花稅（銷銷售額的的0.005%）,項目目銷售稅稅金及附附加合計計為2,7622.9萬萬元。根據深圳圳住宅項項目的正正常銷售售情況及及本項目目的實際際情況，預計銷銷售進度度，對項項目各期期的銷售售收入、銷售稅稅金測算算見附表表10.3項項目銷售售收入與與經營稅稅金及附附加估算算表。預計20005年年下半年年正式進進入項目目的銷售售期，銷銷售期至至20007年上上半年。資金來源源與運用用分析根據委托托方提供供的資料料對項目目的投資資及資金金籌措計計劃進行行分析。項目的資資金來源源與運用用情況詳詳見附表表10.5資資金來源源與運用用表。銷售利潤潤經測算項

58、項目的利利潤總額額、稅后后利潤（凈利潤潤）、投投資利潤潤率等指指標詳見見下表：表12：項目利利潤估算算表序號項目計算公式式金額（萬萬元）銷售收入入54,1174.50開發成本本40,7744.60銷售費用用1,8996.111銷售稅金金及附加加2,7662.990財務費用用615.00 利潤總額額-8,1555.889所得稅155%1,2223.338凈利潤-6,9332.551 稅前成本本利潤率率利潤總額額/總投投資17.772%稅后成本本利潤率率凈利潤/總投資資15.006%注：上表表為住宅宅銷售率率為955%、商商業銷售售率為1100%的情況況下的經經濟效益益指標。項目各計計算期的的利潤測測算詳見見附表110.66項目目損益及及利潤分分配表。財務與敏敏感性分分析項目盈利利能力分分析經測算，總投資資為433,2555.771萬元元，開發發期為22年2個個月，投投資回收收期為22.966年，利利潤總額額為8,1555.899萬元，稅后利利潤為66,9332.551萬元元，稅后后成本利利潤率為為15.06%，屬于于房地產產開發項項目正常常水平。項目不確確定性