1、北京房地產月度分析報告（月 刊）目 錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc94247600 第一篇 數據據分析 PAGEREF _Toc94247600 h 11 HYPERLINK l _Toc94247601 一、在全全國市場場的地位位分析 PAGEREF _Toc94247601 h 11 HYPERLINK l _Toc94247602 二、資金金情況分分析 PAGEREF _Toc94247602 h 2 HYPERLINK l _Toc94247603 1.開發發投資情情況 PAGEREF _Toc94247603 h 2 HYPERLINK l _To

2、c94247604 2.資金金來源情情況 PAGEREF _Toc94247604 h 3 HYPERLINK l _Toc94247605 三、土地地開發分分析 PAGEREF _Toc94247605 h 5 HYPERLINK l _Toc94247606 1.完成成開發面面積情況況 PAGEREF _Toc94247606 h 5 HYPERLINK l _Toc94247607 2.購置置土地面面積情況況 PAGEREF _Toc94247607 h 6 HYPERLINK l _Toc94247608 四、商品品房分類類分析 PAGEREF _Toc94247608 h 77 HY

3、PERLINK l _Toc94247609 1.施工工面積 PAGEREF _Toc94247609 h 77 HYPERLINK l _Toc94247610 2.新開開工面積積 PAGEREF _Toc94247610 h 9 HYPERLINK l _Toc94247611 3.竣工工面積 PAGEREF _Toc94247611 h 111 HYPERLINK l _Toc94247612 4.銷售售情況 PAGEREF _Toc94247612 h 113 HYPERLINK l _Toc94247613 （1）銷銷售面積積 PAGEREF _Toc94247613 h 13 HY

4、PERLINK l _Toc94247614 （2）銷銷售額 PAGEREF _Toc94247614 h 115 HYPERLINK l _Toc94247615 （3）銷銷售率 PAGEREF _Toc94247615 h 117 HYPERLINK l _Toc94247616 （4）銷銷售價格格 PAGEREF _Toc94247616 h 18 HYPERLINK l _Toc94247617 （5）個個人購買買比例 PAGEREF _Toc94247617 h 119 HYPERLINK l _Toc94247618 第二篇 市場場情況 PAGEREF _Toc94247618 h

5、 221 HYPERLINK l _Toc94247619 一、房地地產市場場總體分分析 PAGEREF _Toc94247619 h 211 HYPERLINK l _Toc94247620 1.房地地產市場場形勢分分析 PAGEREF _Toc94247620 h 211 HYPERLINK l _Toc94247621 （1）總總體形勢勢分析 PAGEREF _Toc94247621 h 221 HYPERLINK l _Toc94247622 （2）價價格變動動分析 PAGEREF _Toc94247622 h 222 HYPERLINK l _Toc94247623 2.房地地產走勢

6、勢分析 PAGEREF _Toc94247623 h 224 HYPERLINK l _Toc94247624 （1）房房價與地地價關系系分析 PAGEREF _Toc94247624 h 224 HYPERLINK l _Toc94247625 （2）土土地供需需關系分分析 PAGEREF _Toc94247625 h 255 HYPERLINK l _Toc94247626 （3）房房源供給給預測分分析 PAGEREF _Toc94247626 h 266 HYPERLINK l _Toc94247627 （4）房房價走勢勢綜合分分析 PAGEREF _Toc94247627 h 266

7、HYPERLINK l _Toc94247628 二、北京京區域市市場分析析 PAGEREF _Toc94247628 h 27 HYPERLINK l _Toc94247629 1.北京京房地產產市場預預測分析析 PAGEREF _Toc94247629 h 27 HYPERLINK l _Toc94247630 （1）市市場競爭爭格局分分析 PAGEREF _Toc94247630 h 277 HYPERLINK l _Toc94247631 （2）市市場供需需變動分分析 PAGEREF _Toc94247631 h 277 HYPERLINK l _Toc94247632 （3）市市場準

8、入入變動分分析 PAGEREF _Toc94247632 h 277 HYPERLINK l _Toc94247633 （4）市市場預測測思維分分析 PAGEREF _Toc94247633 h 277 HYPERLINK l _Toc94247634 （5）市市場細分分競爭分分析 PAGEREF _Toc94247634 h 277 HYPERLINK l _Toc94247635 （6）奧奧運板塊塊房價預預測分析析 PAGEREF _Toc94247635 h 27 HYPERLINK l _Toc94247636 （7）供供應變動動情況分分析 PAGEREF _Toc94247636 h

9、 277 HYPERLINK l _Toc94247637 （8）客客戶定位位變動分分析 PAGEREF _Toc94247637 h 277 HYPERLINK l _Toc94247638 （9）交交通網線線效用分分析 PAGEREF _Toc94247638 h 277 HYPERLINK l _Toc94247639 （10）08年年后房價價預測分分析 PAGEREF _Toc94247639 h 277 HYPERLINK l _Toc94247640 2.北京京住宅開開發趨勢勢分析 PAGEREF _Toc94247640 h 227 HYPERLINK l _Toc9424764

10、1 （1）小小戶型開開發前景景分析 PAGEREF _Toc94247641 h 227 HYPERLINK l _Toc94247642 （2）多多層住宅宅前景分分析 PAGEREF _Toc94247642 h 277 HYPERLINK l _Toc94247643 （3）多多功能居居住區前前景分析析 PAGEREF _Toc94247643 h 27 HYPERLINK l _Toc94247644 （4）高高層住宅宅前景分分析 PAGEREF _Toc94247644 h 277 HYPERLINK l _Toc94247645 3.北京京商品房房價格趨趨勢分析析 PAGEREF _

11、Toc94247645 h 27 HYPERLINK l _Toc94247646 （1）市市場供需需情況分分析 PAGEREF _Toc94247646 h 277 HYPERLINK l _Toc94247647 （2）價價格影響響因素分分析 PAGEREF _Toc94247647 h 277 HYPERLINK l _Toc94247648 （3）價價格下調調手段分分析 PAGEREF _Toc94247648 h 277 HYPERLINK l _Toc94247649 （4）價價格下調調空間分分析 PAGEREF _Toc94247649 h 277 HYPERLINK l _To

12、c94247650 4.北京京寫字樓樓市場態態勢分析析 PAGEREF _Toc94247650 h 27 HYPERLINK l _Toc94247651 （1）區區域化更更加明顯顯 PAGEREF _Toc94247651 h 27 HYPERLINK l _Toc94247652 （2）環環保概念念深入人人心 PAGEREF _Toc94247652 h 277 HYPERLINK l _Toc94247653 （3）市市場總體體租金下下調 PAGEREF _Toc94247653 h 277 HYPERLINK l _Toc94247654 5.北京京地產新新興區域域前景分分析 PAG

13、EREF _Toc94247654 h 277 HYPERLINK l _Toc94247655 （1）新新興區域域熱點分分析 PAGEREF _Toc94247655 h 277 HYPERLINK l _Toc94247656 （2）區區域優勢勢影響分分析 PAGEREF _Toc94247656 h 277 HYPERLINK l _Toc94247657 （3）產產品升級級影響分分析 PAGEREF _Toc94247657 h 277 HYPERLINK l _Toc94247658 三、全國國重要地地區市場場分析 PAGEREF _Toc94247658 h 227 HYPERLI

14、NK l _Toc94247659 1.上海海：未來來樓市走走勢預測測 PAGEREF _Toc94247659 h 27 HYPERLINK l _Toc94247660 2.深圳圳：樓價價為何持持續上漲漲 PAGEREF _Toc94247660 h 27 HYPERLINK l _Toc94247661 3.廣州州：樓市市從容面面對央行行加息 PAGEREF _Toc94247661 h 227 HYPERLINK l _Toc94247662 四、金融融市場 PAGEREF _Toc94247662 h 227 HYPERLINK l _Toc94247663 1.子行行業情況況 PA

15、GEREF _Toc94247663 h 27 HYPERLINK l _Toc94247664 （1）信信托業將將成為金金融業支支柱之一一 PAGEREF _Toc94247664 h 27 HYPERLINK l _Toc94247665 （2）央央行推動動中長期期貸款證證券化試試點 PAGEREF _Toc94247665 h 277 HYPERLINK l _Toc94247666 2.各地地動態 PAGEREF _Toc94247666 h 227 HYPERLINK l _Toc94247667 （1）北北京：貼貼息貸款款購房不不再限定定樓盤 PAGEREF _Toc9424766

16、7 h 227 HYPERLINK l _Toc94247668 （2）上上海：地地產企業業貸款增增速明顯顯下降 PAGEREF _Toc94247668 h 227 HYPERLINK l _Toc94247669 （3）濟濟南：住住房公積積金又創創新紀錄錄 PAGEREF _Toc94247669 h 27 HYPERLINK l _Toc94247670 五、海外外市場 PAGEREF _Toc94247670 h 227 HYPERLINK l _Toc94247671 1.美國國：9月月舊房銷銷量增加加 PAGEREF _Toc94247671 h 27 HYPERLINK l _T

17、oc94247672 2.德國國：房地地產信托托投資前前景分析析 PAGEREF _Toc94247672 h 27 HYPERLINK l _Toc94247673 （1）房房地產市市場投資資前景分分析 PAGEREF _Toc94247673 h 277 HYPERLINK l _Toc94247674 （2）不不動產投投資信托托公司準準入障礙礙分析 PAGEREF _Toc94247674 h 227 HYPERLINK l _Toc94247675 （3）信信托投資資進入德德國市場場前景分分析 PAGEREF _Toc94247675 h 277 HYPERLINK l _Toc942

18、47676 3.英國國：房價價10月月大跌 PAGEREF _Toc94247676 h 227 HYPERLINK l _Toc94247677 第三篇 政策策解讀 PAGEREF _Toc94247677 h 227 HYPERLINK l _Toc94247678 一、金融融方面 PAGEREF _Toc94247678 h 227 HYPERLINK l _Toc94247679 1.新利利率政策策對地產產業的影影響 PAGEREF _Toc94247679 h 277 HYPERLINK l _Toc94247680 2.新利利率政策策對租賃賃市場的的影響 PAGEREF _Toc9

19、4247680 h 227 HYPERLINK l _Toc94247681 二、土地地方面 PAGEREF _Toc94247681 h 227 HYPERLINK l _Toc94247682 1.“土土地新政政”的進進步性與與局限性性分析 PAGEREF _Toc94247682 h 227 HYPERLINK l _Toc94247683 2.“招招拍掛”對房產產市場的的影響分分析 PAGEREF _Toc94247683 h 277 HYPERLINK l _Toc94247684 （1）“招拍掛掛”并非非地價上上漲根源源 PAGEREF _Toc94247684 h 27 HYPE

20、RLINK l _Toc94247685 （2）“招拍掛掛”使土土地市場場更規范范 PAGEREF _Toc94247685 h 27 HYPERLINK l _Toc94247686 （3）“招拍掛掛”給實實力開發發商機會會 PAGEREF _Toc94247686 h 27 HYPERLINK l _Toc94247687 第四篇 風險險關注 PAGEREF _Toc94247687 h 227 HYPERLINK l _Toc94247688 一、市場場風險 PAGEREF _Toc94247688 h 227 HYPERLINK l _Toc94247689 1.發改改委拉響響房價預預

21、警 PAGEREF _Toc94247689 h 277 HYPERLINK l _Toc94247690 2.高檔檔地產風風險分析析 PAGEREF _Toc94247690 h 27 HYPERLINK l _Toc94247691 3.地產產市場存存在五大大風險 PAGEREF _Toc94247691 h 227 HYPERLINK l _Toc94247692 二、金融融風險 PAGEREF _Toc94247692 h 227 HYPERLINK l _Toc94247693 1.房地地產金融融風險分分析 PAGEREF _Toc94247693 h 277 HYPERLINK l

22、 _Toc94247694 2.銀行行個人房房貸風險險分析 PAGEREF _Toc94247694 h 227 HYPERLINK l _Toc94247695 （1）流流動性風風險分析析 PAGEREF _Toc94247695 h 27 HYPERLINK l _Toc94247696 （2）違違約前景景分析 PAGEREF _Toc94247696 h 227 HYPERLINK l _Toc94247697 （3）操操作風險險分析 PAGEREF _Toc94247697 h 227 HYPERLINK l _Toc94247698 （4）加加息風險險分析 PAGEREF _Toc9

23、4247698 h 227 HYPERLINK l _Toc94247699 （5）停停辦風險險分析 PAGEREF _Toc94247699 h 227 HYPERLINK l _Toc94247700 3.貸款款政策風風險分析析 PAGEREF _Toc94247700 h 27 HYPERLINK l _Toc94247701 （1）假假按揭形形式分析析 PAGEREF _Toc94247701 h 27 HYPERLINK l _Toc94247702 （2）假假按揭原原因分析析 PAGEREF _Toc94247702 h 27 HYPERLINK l _Toc94247703 （3

24、）銀銀行對策策分析 PAGEREF _Toc94247703 h 227表格目錄錄TOC h z c 表格 HYPERLINK l _Toc94247359 表格 11 房房地產開開發投資資總額 PAGEREF _Toc94247359 h 22 HYPERLINK l _Toc94247360 表格 22 北北京市資資金來源源總計情情況 PAGEREF _Toc94247360 h 3 HYPERLINK l _Toc94247361 表格 33 北北京市資資金來源源構成 PAGEREF _Toc94247361 h 44 HYPERLINK l _Toc94247362 表格 44 完完成

25、土地地開發面面積 PAGEREF _Toc94247362 h 5 HYPERLINK l _Toc94247363 表格 55 土土地購置置情況 PAGEREF _Toc94247363 h 66 HYPERLINK l _Toc94247364 表格 66 商商品房施施工面積積 PAGEREF _Toc94247364 h 7 HYPERLINK l _Toc94247365 表格 77 三三類商品品房施工工面積 PAGEREF _Toc94247365 h 99 HYPERLINK l _Toc94247366 表格 88 商商品房新新開工面面積 PAGEREF _Toc94247366

26、 h 9 HYPERLINK l _Toc94247367 表格 99 三三類商品品房新開開工面積積 PAGEREF _Toc94247367 h 11 HYPERLINK l _Toc94247368 表格 110 商品房房竣工面面積 PAGEREF _Toc94247368 h 111 HYPERLINK l _Toc94247369 表格 111 三類商商品房竣竣工面積積 PAGEREF _Toc94247369 h 13 HYPERLINK l _Toc94247370 表格 112 商品房房銷售面面積 PAGEREF _Toc94247370 h 133 HYPERLINK l _T

27、oc94247371 表格 113 三類商商品房銷銷售面積積 PAGEREF _Toc94247371 h 15 HYPERLINK l _Toc94247372 表格 114 商品房房銷售額額 PAGEREF _Toc94247372 h 15 HYPERLINK l _Toc94247373 表格 115 三類商商品房銷銷售額 PAGEREF _Toc94247373 h 117 HYPERLINK l _Toc94247374 表格 116 三類商商品房銷銷售率 PAGEREF _Toc94247374 h 117 HYPERLINK l _Toc94247375 表格 117 商品房房

28、平均銷銷售價格格 PAGEREF _Toc94247375 h 18 HYPERLINK l _Toc94247376 表格 118 商品房房個人購購買比例例 PAGEREF _Toc94247376 h 19圖表目錄錄TOC h z c 圖表 HYPERLINK l _Toc94247377 圖表 11 北北京市房房地產開開發投資資額占全全國比重重 PAGEREF _Toc94247377 h 1 HYPERLINK l _Toc94247378 圖表 22 北北京市商商品房銷銷售額占占全國比比重 PAGEREF _Toc94247378 h 2 HYPERLINK l _Toc942473

29、79 圖表 33 按按構成分分的開發發投資資資金來源源本期期 PAGEREF _Toc94247379 h 4 HYPERLINK l _Toc94247380 圖表 44 按按構成分分的開發發投資資資金來源源同期期 PAGEREF _Toc94247380 h 5 HYPERLINK l _Toc94247381 圖表 55 三三類商品品房施工工面積本期 PAGEREF _Toc94247381 h 88 HYPERLINK l _Toc94247382 圖表 66 三三類商品品房施工工面積同期 PAGEREF _Toc94247382 h 88 HYPERLINK l _Toc942473

30、83 圖表 77 三三類商品品房新開開工面積積本期期 PAGEREF _Toc94247383 h 10 HYPERLINK l _Toc94247384 圖表 88 三三類商品品房新開開工面積積同期期 PAGEREF _Toc94247384 h 10 HYPERLINK l _Toc94247385 圖表 99 三三類商品品房竣工工面積本期 PAGEREF _Toc94247385 h 112 HYPERLINK l _Toc94247386 圖表 110 三類商商品房竣竣工面積積同期期 PAGEREF _Toc94247386 h 12 HYPERLINK l _Toc94247387

31、圖表 111 三類商商品房銷銷售面積積本期期 PAGEREF _Toc94247387 h 14 HYPERLINK l _Toc94247388 圖表 112 三類商商品房銷銷售面積積同期期 PAGEREF _Toc94247388 h 14 HYPERLINK l _Toc94247389 圖表 113 三類商商品房銷銷售額本期 PAGEREF _Toc94247389 h 116 HYPERLINK l _Toc94247390 圖表 114 三類商商品房銷銷售額同期 PAGEREF _Toc94247390 h 116 HYPERLINK l _Toc94247391 圖表 115 商

32、品房房銷售率率比較 PAGEREF _Toc94247391 h 118 HYPERLINK l _Toc94247392 圖表 116 商品房房銷售價價格比較較 PAGEREF _Toc94247392 h 19 HYPERLINK l _Toc94247393 圖表 117 商品房房個人購購買比例例比較 PAGEREF _Toc94247393 h 220 （數據據截止：20004年111月330日）第一篇 數據據分析20044年1-9月份份，由于于國家相相關部門門出臺了了一系列列政策來來對房地地產業進進行宏觀觀調控，北京市市房地產產業發展展勢頭有有所減緩緩。一、在全全國市場場的地位位分析

33、20044年1-9月，北京市市房地產產開發投投資占全全國的比比重為88.111，較較去年同同期的111.114有有較大下下降；同同時，220044年1-9月，北京市市商品房房銷售額額占比為為8.775，較同期期的111.222同樣樣有所上上升；此此外統計計數據顯顯示，今今年北京京市商品品房銷售售價格的的增幅要要低于全全國的整整體水平平。這表表明了在在眾多因因素的作作用下，北京市市的商品品房銷售售價格的的增幅得得到了有有效的控控制，將將更有利利于北京京市房地地產市場場的長期期良性發發展。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC11 北北京市房房地產開開發投資資額占全全國比重重圖表 SEQ 圖圖

34、表 * AARABBIC22 北北京市商商品房銷銷售額占占全國比比重二、資金金情況分分析1.開發發投資情情況1-9月月，北京京市累計計完成房房地產開開發投資資8700.566億元，同比增增長200.277%， 要要高于同同期固定定資產112.55%的增增幅，但但與全國國總體水水平比較較起來，北京市市房地產產投資居居于中下下水平，表明北北京市房房地產投投資越趨趨理性。在開發發投資中中，商品品住宅完完成投資資7688.422億元，經經濟適用用房投資資總額為為41.21億億元。數據表表明，北北京市房房地產業業發展速速度較快快。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC11 房房地產開開發投資資總額單

35、位：億億元，地 區開發投資資總額同比住宅投資資總額經濟適用用房投資資總額9月870.5620.227 471.5749.0028月733.95397.1840.4467月611.03320.8432.7796月490.15261.4326.8875月373.89194.9319.8874月265.81131.211.8843月165.976.5575.2772月71.77530.9911.3111月-2.資金金來源情情況同全國其其他地區區基本一一樣，北北京市房房地產開開發資金金來源一一直是國國內貸款款、企業業自籌及及其他資資金三分分天下的的格局，而利用用外資的的規模仍仍然偏小小。今年11-9月

36、月份，北京市市房地產產開發實實際到位位資金115111.233億元，同比增增長166.8%，跟全全國總體體水平相相比，增增幅較為為平穩。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC22 北北京市資資金來源源總計情情況 單位：億元，時間資金來源源小計同比9月15111.23316.888月13533.77月11788.4226月10011.5775月778.14月613.733月460.272月271.021月-在資金來來源中，國內貸貸款到位位3600.999億元，同比下下降6.14%；企業業自籌資資金到位位2722.944億元，同比增增長100.277%；其其他資金金（主要要是定金金和預售售收入

37、）到位8843.73億億元，同同比增長長32.8%；利用外外資333.5446億元元，同比比增長226.445%，數據表表明，由由于國家家已經開開始緊縮縮銀根，銀行提提供的貸貸款資金金出現了了下降，在資金金來源中中的占比比同比也也大幅下下降；但但市場資資金占比比過大也也給市場場帶來了了一定的的風險。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC33 北北京市資資金來源源構成單位：億億元，資金來源源到位金額額同比增長長本期占比比同期占比比上月占比比國內貸款款360.99-6.114 23.889 29.772 24.222 利用外資資33.55626.445 2.222 2.055 2.377 企業

38、自籌籌272.9410.227 18.006 19.113 18.880 其他資金金843.7332.880 55.883 49.110 54.660 如果從構構成比例例來看的的話，20004年11-9月月，其他他資金占占比最高高，達到到55.8，利用外外資占比比最小，僅僅為為2.22；對對比同期期的占比比來看，可以發發現利用用外資和和企業自自籌資金金的占比比均有所所下降；這一方方面表明明在國家家緊縮銀銀根政策策的作用用下，北北京市房房地產資資金來源源結構有有所優化化；但另另一方面面，自籌籌資金的的下降也也帶來了了較大的的風險。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC33 按按構成分分的開發

39、發投資資資金來源源本期期圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC44 按按構成分分的開發發投資資資金來源源同期期三、土地地開發分分析1.完成成開發面面積情況況20044年1-9月份份，北京京市房地地產開發發企業完完成土地地開發面面積1772.881萬平平方米，同比下下降666.955%，表明明在國家家各項宏宏觀調控控政策的的作用下下，房地地產投資資商非理理性投資資得到了了有效的的控制。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC44 完完成土地地開發面面積單位：萬萬平方米米，時間完成開發發土地面面積自年初累累計同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5

40、月78.551-4月67.221-3月36.994-2月32.77-1月-2.購置置土地面面積情況況1-9月月，北京京市房地地產企業業購置土土地面積積2988.233萬平方方米，同同比下降降63.71。而在11-9月月，北京京市土地地購置費費累計達達到1221.664億元元，同比比增長6.01%。表明明在國家家的宏觀觀調控政政策作用用下，特特別是土土地政策策的作用用下，北北京市土土地供應應面積出出現了明明顯的下下降。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC55 土土地購置置情況單位：億億元，萬萬平方米米，時間土地購置置費本年購置置土地面面積自年初累累計同比自年初累累計同比9月121.646.

41、011 298.23-63.71 8月97.003-268.65-7月86.337-317.5-6月71.11-248.88-5月54.331-106.26-4月41.777-87.778-3月32.448-61.221-2月12.552-50.666-1月-四、商品品房分類類分析1.施工工面積雖然有眾眾多宏觀觀調控政政策的影影響，北京市市房地產產施工面積積仍保持持了一定定的增長長。1-99月，北北京市商商品房施施工面積積達82299.69萬萬平方米米中，同同比增長長11.86%，增幅幅運行較較為平穩穩。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC66 商商品房施施工面積積單位：萬萬平方米米，時

42、間施工面積積自年初累累計同比9月82999.69911.886 8月79033.7-7月76122.588-6月72411.122-5月67833.011-4月60622.199-3月53611.377-2月38877.311-1月-20044年1-9月，從三類類商品房房施工面面積的占占比來看看，住宅宅自然占占比最大大，達到到了800.1，但較較去年同同期有所所下降；辦公樓樓占比則則有所提提升；商商業營業業用房占占比則較較去年同同期同樣樣有所上上升；不不過從數數據來看看，北京京市的辦辦公樓占占比較大大，這與與全國總總體情況況有所差差異。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC55 三三類商品

43、品房施工工面積本期圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC66 三三類商品品房施工工面積同期20044年1-9月，北京市市住宅施施工面積積達57734.33萬萬平方米米，同比比增長77.577%；辦辦公樓施施工面積積達9338.114萬平平方米，同比增增長288.122；商商業營業業用房施施工面積積達4886.779萬平平方米，增幅為為31.76。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC77 三三類商品品房施工工面積單位：萬萬平方米米，20044年19月三類商品品房施工工面積自年初累累計同比住宅57344.3337.577辦公樓938.1428.112商業營業業用房486.7931.776

44、2.新開開工面積積在國家相相關政策策的影響響下，北京京市房地地產新開開工面積積要低于于去年同同期。在20004年年1-99月份商商品房施施工面積積82999.669萬平平方米中中，商品品房新開開工面積積19771.443萬平平方米，同比下下降4.76%。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC88 商商品房新新開工面面積單位：萬萬平方米米，時間新開工面面積自年初累累計同比9月19711.433 -4.776 8月16599.377 -7月14833.022 -6月11544.466 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-20044年1-9月，

45、從北京京市三類類商品房房新開工工面積的的占比來來看，住住宅同樣樣是占據據著頭把把交椅，占比達達到了886.22，不不過與去去年同期期相比，占比略略有下降降；辦公公樓占比比則有小小幅上升升；商業業營業用用房占比比同樣有有所下降降。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC77 三三類商品品房新開開工面積積本期期圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC88 三三類商品品房新開開工面積積同期期20044年1-9月，北京市市住宅新新開工面面積達114999萬平方方米，同同比下降降4.998%，是帶動動商品房房新開工工面積下下降的主主要原因因；辦公公樓新開開工面積積達1554.334萬平平方米，同比增

46、增長6.99；商業業營業用用房新開開工面積積達855.155萬平方方米，降降幅為116.554。數據表表明，北北京市三三類商品品房中僅僅僅有辦辦公樓的的開發仍仍有升溫溫的趨勢勢。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC99 三三類商品品房新開開工面積積單位：萬萬平方米米，20044年19月三類商品品房新開開工面積積自年初累累計同比住宅14999.000-4.998辦公樓154.346.999商業營業業用房85.115-16.543.竣工工面積20044年1-9月，北京市市商品房房竣工面面積達111311.188萬平方方米中，同比增增長277.144%，增增幅稍稍稍偏快。表格 SEQ 表表格

47、* AARABBIC110 商品房房竣工面面積單位：萬萬平方米米，時間竣工面積積自年初累累計同比9月11311.188 27.114 8月998.31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-20044年1-9月，從北京京市三類類商品房房竣工面面積的占占比來看看，住宅宅同樣占占比最大大，達到到了877.4，不過過與去年年同期相相比，占占比下降降了5個個多百分分點；辦辦公樓占占比同比比大幅上上升；而而商業營營業用房房占比則則較去年年同期上上升了11個多百百分點。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC99

48、三三類商品品房竣工工面積本期圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC110 三類商商品房竣竣工面積積同期期20044年1-9月，北京市市住宅竣竣工面積積為8996.334萬平平方米，同比增增長211.411%；辦辦公樓竣竣工面積積達777.488萬平方方米，同同比增長長1999.155；商商業營業業用房竣竣工面積積達511.444萬平方方米，增增幅為667.445。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC111 三類商商品房竣竣工面積積單位：萬萬平方米米，20044年19月三類商品品房竣工工面積自年初累累計同比住宅896.8421.441辦公樓77.448199.15商業營業業用房51.4

49、4467.4454.銷售售情況（1）銷銷售面積積20044年1-9月，北京市市累計銷銷售商品品房面積積11330.447萬平平方米，同比增增長299.188%；跟跟投資增增長的情情況相比比，銷售售面積的的增長幅幅度更大大。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC112 商品房房銷售面面積單位：萬萬平方米米，時間銷售面積積自年初累累計同比9月11300.477 29.118 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63 -2月152.51 -1月-20044年1-9月，從北京京市三類類商品房房銷售面面積的占占比來看看，住宅

50、宅同樣占占比最大大，達到到了922.1，較去去年同期期略有下下降；辦辦公樓占占比則大大幅上升升；而商商業營業業用房占占比則較較去年同同期有所所上升。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC111 三類商商品房銷銷售面積積本期期圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC112 三類商商品房銷銷售面積積同期期20044年1-9月，北京市市住宅銷銷售面積積達10034.32萬萬平方米米，同比比增長225.002%；辦公樓樓銷售面面積達557.995萬平平方米，同比增增長2660.339；商業營營業用房房銷售面面積達331.336萬平平方米，增幅為為1199.611。從從銷售情情況來看看，商業業營業

51、用用房和辦辦公樓的的銷售增增長較快快；而住住宅銷售售面積的的增長則則較為平平穩。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC113 三類商商品房銷銷售面積積單位：萬萬平方米米，20044年19月三類商品品房銷售售面積自年初累累計同比住宅10344.32225.002辦公樓57.995260.39商業營業業用房31.336119.61（2）銷銷售額在商品房房銷售持持續升溫溫的帶動動下，房房地產銷銷售額明明顯多于于上年同同期。220044年1-9月，北京市市商品房房銷售額額達5772.995億元元中，同同比增長長36.63%，增幅幅持續在在高位運運行。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC114

52、 商品房房銷售額額單位：億億元，時間銷售額自年初累累計同比9月572.95 36.663 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.887 -1月-20044年1-9月，從北京京市三類類商品房房銷售額額的占比比來看，住宅自自然占比比最大，達到了了84.3，不過與與去年同同期相比比，占比比下降了了7個百百分點；辦公樓樓占比則則大幅上上升；而而商業營營業用房房占比則則較去年年同期上上升了近近2個百百分點。圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC113 三類商商品房銷銷售額本期圖表 SEQ 圖圖表 * AARA

53、BBIC114 三類商商品房銷銷售額同期20044年1-9月，北京市市住宅銷銷售額達達4800.533億元，同比增增長277.322%；辦辦公樓銷銷售額達達61.47億億元，同同比增長長1744.055；商商業營業業用房銷銷售額達達28.23億億元，增增幅為1112.1。數據表表明，雖雖然銷售售面積同同比增幅幅已經較較快，但但銷售額額的增長長卻更快快，表明明北京市市商品房房平均售售價又有有所增長長。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC115 三類商商品房銷銷售額單位：億億元，20044年19月三類商品品房銷售售額自年初累累計同比住宅480.5327.332辦公樓61.447174.05商

54、業營業業用房28.223112.10（3）銷銷售率從產銷比比率來看看，1-9月份份北京市市商品房房平均銷銷售率為為99.94%，同比比略有上上升，較較前8個個月同樣樣有所上上升降。值得注注意的是是住宅銷銷售率仍仍然較高高，為1115.33，較去去年同期期也有所所上升，與上月月相比也也有所上上升；而而新開工工面積增增長較快快的辦公公樓和商商業營業業用房銷銷售率并并不太令令人滿意意，應引引起投資資者的注注意。分類來看看的話，辦公樓樓的銷售售比率在在下降之之中，應應引起投投資者的的注意；而商業業營業用用房銷售售率的水水平仍不不很高，說明這這類商品品房的市市場前景景并不很很理想，空置面面積可能能會越來

55、來越大，應引起起投資者者的足夠夠重視，以便及及時調整整投資結結構。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC116 三類商商品房銷銷售率單位：時間商品房住宅辦公樓商業用房房9月99.994 115.33 74.779 60.996 8月98.995 113.09 79.997 54.881 7月105.27 120.82 82.444 63.000 6月101.67 116.79 83.559 54.888 5月109.61 130.34 70.558 65.888 4月117.03 138.81 41.773 79.776 3月117.63 142.56 38.667 101.72 2月13

56、4.25 145.05 67.442 163.64 1月-圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC115 商品房房銷售率率比較（4）銷銷售價格格20044年1-9月份份，北京京市三類類商品房房的銷售售價格繼繼續快速速增長。住宅平平均銷售售價格同同比上漲漲了1.84%；而辦辦公樓、商業營營業用房房的平均均售價則則分別下下降了223.996%和和3.442；不過與與前8個個月平均均銷售價價格相比比，三類類商品房房售價均均略有下下降。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC117 商品房房平均銷銷售價格格單位：元元/平方方米，%時間商品房住宅辦公樓商業用房房9月50688.2 46455.9 1

57、06007.44 90011.9 8月50722.6 46400.7 105444.44 89099.6 7月50411.6 45288.6 105000.77 87899.5 6月49488.9 44900.9 101337.22 90166.2 5月51566.3 46644.5 98155.8 91833.7 4月46977.5 44455.7 98700.4 80833.3 3月46888.2 43600.1 98255.2 86166.9 2月45155.8 44233.3 130333.77 71466.5 1月-圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC116 商品房房銷售價價格

58、比較較（5）個個人購買買比例從消費主主體來看看，20004年年1-99月，北北京市個個人購買買商品住住宅的比比例為998.88，高高于去年年同期水水平。11-9月月，辦公公樓的個個人購買買率為88.5，較去去年同期期則有一一定的上上升。11-9月月，個人人購買商商業營業業用房的的比例為為53.9，較去年年同期水水平也有有所上升升。總體體來看，除辦公公樓外，個人已已成為北北京市另另兩類商商品房的的消費主主體（具具體見下下面的圖圖表）。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC118 商品房房個人購購買比例例單位：%時間住宅辦公樓商業用房房9月98.88 8.5 53.99 8月98.99 8.2

59、 63.66 7月98.88 7.3 63.11 6月98.55 9.1 56.11 5月98.22 8.4 61.22 4月97.66 31.88 59.55 3月97.22 30.55 54.44 2月96.99 9.5 55.88 1月-圖表 SEQ 圖圖表 * AARABBIC117 商品房房個人購購買比例例比較第二篇 市場場情況一、房地地產市場場總體分分析1.房地地產市場場形勢分分析（1）總總體形勢勢分析（一）房房地產投投資的走走勢說明明宏觀調調控已見見成效當前，一一種持“房地產產過熱論論”、“泡沫論論”和“風險論論”的觀觀點認為為，“此此前的宏宏觀調控控對房地地產的緊緊縮效應應并不

60、明明顯”，其依據據是“116月月，房地地產開發發投資累累計資金金金額為為49224億元元，與上上年同期期相比增增長288.7”。分分析認為為，觀察察宏觀調調控措施施是否發發揮作用用，不能能看某一一時間段段的經濟濟數據，而應該該看其在在較長時時間內的的發展變變化趨勢勢，走勢勢比絕對對量或相相對量更更加重要要。國家家采取的的抑制固固定資產產投資和和房地產產投資過過熱的宏宏觀調控控措施充充分發揮揮了作用用。（二）根根據是否否存在真真實需求求來判斷斷泡沫存存在的有有無分析認為為，目前前的住宅宅需求仍仍是真實實需求，其依據據如下：首先，從從潛在需需求看，我國現現有城鎮鎮居民44.9億億人，到到實現“全面