1、風險分析提示書瓊農信資風委2012第 33 號陵水縣農村信用合作社聯社：根據你社上報的海南香水灣海濱假日酒店4 億元材料，省聯社資產風險管理對該筆進行了，認為該筆風險不大。具體風險提示如下：（一）基本要素（二）的前提條件在你社風險防范措施和法律合規處的法律意見的同時，以下前提：1.補充完整以下材料，社要確保其合法有效。具體為：借款人、公司法人保證人都要出具企業工商機讀。借款人機構出具同意借款及同意用陵國用（光）第 13499 號土地及在建工程抵押的有效股東會決議。公司法人保證人機構出具同意提供連帶責任保證擔保的決議，借款人股東要同時承諾：如果項目出現缺口，借款人股東要自籌解決，確保項目竣工。借

2、款人海南香水灣海濱假日酒店金額4 億元種類擔保還款方式按月結息，分期還本（第 1、2 年每半年至少還本 100 萬元，第 3、4 年每半年還本 5000萬元，第 5 年每半年還本 9800 萬元)期限5 年用途“香水灣 1 號”項目建設利率按央行同期同檔次基準利率上浮 2 個百分點收取利息，再加 4 個百分點（2%+2%）收取誠信保證金。擔保情況以借款人名下位于陵水縣光坡鎮香水灣 A 區 200000 平方米（約 300 畝）土地中未售部分（評估范圍面積：157865.68 平方米）旅游用地【陵國用（光）第 13499 號】及地上未售部分附屬建筑物(評估可銷售面積為 27836.45 平方米）

3、作為抵押物。借款人股東、及其配偶及所有成年、夫婦提供連帶責任保證擔保。2.股東機構出具同意將持有借款人的股權為該筆提供質押擔保的決議，辦妥合法有效的質押登記手續，確保社為第一順位質押權人。3.足值、有效、易變現的抵押登記手續，確保社為第一順位抵押權人。按照法律合規部意見，建議對抵押物進一步如下要求：核實評估中的評估價值是否偏高，供抵押的在建工程面積是否是真實，對已預售的面積和其分攤的土地面積要給予扣減。核實借款人的工程款和土地出讓金的支付情況欠付則在評估價值中扣減。如果所抵押在建工程也有在陵國用（光）第 13500 號土地上的，則同時辦理該宗土地的抵押登記。對已過有效期預售許可證要辦理展期。核

4、實預售證中的陵國用（旅）第 294 號是否就是陵國用（光）第 13499 號土地證，并提供相應變更手續。4.借款人股東、及其配偶及所有成年、夫婦提供連帶責任保證擔保手續，簽訂保證合同。5.在借款合同附加條款約定：如借款人有以下違約行為之一，社均宣布到期并提前收回，具體是：借款人要嚴格根據項目工程建設進度提款使用，不得挪用，社根據項目工程進度結合工程監理出具的工程進度核定意見撥付，單筆金額超過 500 萬元支付要采用委托支付方式。借款人在社開立“及還款賬戶”，借款人承諾所有商品房銷售款回籠到該賬戶，由社監督使用，同時社從每套房的回籠款中優先80%歸還，確保抵押率控制在 40%以內。按揭優先在社辦

5、理，借款人承諾為向社申請按揭的購房者提供階段性不可撤銷的連帶責任擔保，擔保期間從按揭之日起至將所購辦妥并辦理他項登記到社名下為止，擔保期間借款人需存入一度的保證金（由你社和借款人協商并進一步明確）。在本息未還清之前，借款人股東不得進行利潤分配、不抽回項目資本金，不償還股東借款；如果項目出現缺口，借款人股東要自籌解決，確保項目竣工。社對影響安全的事件和其他投融資活動有，借款人要盡告知義務，確保社對其所有始終享有優先受償權。地上現有建筑物與將來新增的建筑物均是該筆的抵押物，且在辦理后，借款人要在 1 個月內無條件配合社辦理合法有效的抵押登記手續。借款人承諾與社開展全面業務合作，包括存款、ATM 自

6、助，以及下游建筑商等。分多次，借款人可先使用 3 億元額度，待 ZT（總統套房）、A03、A16A20七幢在建別墅封頂并取得預售證后再使用 1 億元額度。6.在抵押合同中約定：借款人承諾從每套房的回籠款中80%歸還，否則社不同意解除所對應的，且宣布到期并提前收回。城市房地產抵押管理辦法第二十八條規定：“以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：國有土地使用權證、建設用地規劃證、建設工程規劃證和建設工程施工證的；已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款項；已投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；已完成的工程量”，要求按照此規定在抵押合同中約定。同時，項目承建方要承

7、諾：在借款人未還清本息之前，放棄對工程款的優先受償權。7.要求借款人提供項目自有資本金已投資達到 30%的證明，與同比例的自有足額到位。8.要求組團該筆，同時注意集中度問題。9.按照瓊農信聯200911前提條件，聯社理事長或者要在前提表中簽名明確作為該筆的第一管理責任人。嚴格執行雙人面簽制度，確保各種材料真實有效。（三）貸后管理要求1.嚴格按照“三個辦法一個指引”和“三查”制度加強和貸后管理工作，實時關注借款人的投入情況，借款人按照項目進度和用途使用，防備挪作他用，以確保項目順利完工。2實時關注抵押物情況，一旦出現危及安全的情況， 應及時采取有效措施，規避風險。3.社要核實項目報建相關手續，項

8、目資本金要按關于調整固定資產投資項目資本金比例規定的標準同比例到位，確保項目合法合規。附件：海南香水灣海濱假日酒店風險分析法律意見書海南省農村聯合社資產風險管理二一二年七月三十日海南省農村聯合社法律風險事前提示書法律合規處：陵水縣農村信用合作聯社項目：海南香水灣海濱假日酒店（一）關于借款人主體資格申請4 億元，期限五年1、要求借款人出具同意借款及同意用陵國用（光）第 13499 號土地及在建工程抵押的有效股東會決議。2、要求借款人提供項目自有資本金已投資達到 30%的證明，與同比例的自有足額到位。3、根據借款人公司章程，董事長為公司法定代表人，對外簽署文件，但是是副董事長，建議核實其所有借款簽

9、名的效力，要求法定代表人在借款申請表等文件上簽名。（二）本筆抵押物1、建議社核實預評估，在建工程面積是否是真實的已建成面積，建議按照真實的已建成面積核算價值。部分抵押物評估價值高于 35965 元每平方米，請社核實抵押物的評估價值是否偏高。2、用于抵押的土地及地上在建工程已經預售，建議社在評估抵押物價值時，在房產、土地部門核實已預售的面積和其分攤的土地面積，已預售的應該扣減。3、要求借款人用項目用地及在建工程抵押，辦理以社為第一順位抵押權的土地抵押登記手續和在建工程抵押登記手續；要求在建工程在能辦理房屋抵押登記時，辦理社為第一順位抵押權人的抵押登記手續。今后該土地上新增建筑物也要辦理以社為第一

10、順位抵押權的抵押登記手續。4、建議借款人用抵押轉讓款優先清償，確保抵押率控制在 40%以下。5、建議社核實借款人的工程款支付情況，欠付的工程款要求在抵押物的評估價值中扣減。6、建議社核實抵押土地是否已支付完畢土地出讓金。7、請社核實所有抵押的在建工程是否在陵國用（光）第 13499 號土地上，若在陵國用（光）第 13500 號土地，則該土地也要求辦理抵押登記。（三）關于本筆集中度根據商業對單一客戶授信總額不得超過商業資本余額 15%的規定，建議關注及關聯企業在農信社集中度，建議組團。（四）關于連帶責任擔保建議追加借款人所有股東海口勝豐熱帶農業植物園、海南鳳凰港基礎設施投資承擔連帶擔保責任，追加借款人法定代表人及配偶及所有成年、項目控制人承擔連帶責任保證，并請社核實保證人的保證能力。（五）關于第一還款來源1、借款人提供的預售證已過有效期，建議借款人提供有效的預售證，確保第一還款來源。2、借款人提供的房屋預售證項下土地使用權