1、土地一級開發項目實施方案(部分)項目名稱：bj市yq縣yq鎮xt村西南地塊土地一級開發項目實施方案托付編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項目治理有限責任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項目差不多情況第一節 項目概述1.1 項目名稱項目名稱：bj市yq縣天運家園一期1.2 區域位置本項目位于yq縣沈家營鎮鎮中心地區，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風景名勝區“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項目北邊界隔規劃路為天運家園二期主題公園，東

2、邊界為沈韓公路西側及天運家園二期教育用地、醫療用地西側，南邊邊界隔天運家園二期公建及醫療用地為延琉公路北側，西邊界為八峪公路東側，項目位置如下圖所示：1.3 宗地的自然特征(1)氣候本地區屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候嚴寒、干燥，降雨量小、蒸發量大。據不完全統計，本地區氣溫最高達42.6（1942年8月15日），最低氣溫為22.8（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.032.5（8月），最低月平均氣溫為35（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占全年降雨

3、量為9%以上。年蒸發量在1500mm左右，潮濕系數K=0.500.75。空氣濕度，1月份最低，相對濕度約為0.46,8月份最高，相對濕度約為0.83,屬較潮濕地區。全年以北風、西北風最多，平均風速3.4米/秒，是bj市總體規劃中確定的五個風沙治理地區之一，年日照時數為2813小時，年日照百分率為62。無霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營鎮地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源要緊分布在鎮域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達到100%，北部水體要緊用于灌溉。（3）地形地貌本項目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，要緊是河谷、平原，海拔500米左右。建設地段位抬升期

4、切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質依照bj市工程地質、地震地質資料，本項目用地范圍內的工程地質屬于III類地區，山地河谷平原，地勢平坦，破讀15局部有少量不甚發育沖溝，III類區地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。依照國家地震局1999年公布的中國地震烈度區劃圖，該鎮所在地區屬于地震差不多烈度區劃7度，鎮內無斷裂帶分布。1.4 項目交通情況本項目道路骨架=都市公路規劃道路小區支路。項目周邊縣級公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區內規劃道路東至沈韓公路西側，西至八峪公路東

5、側，長477.59米，紅線寬15米，路面寬9米。同時本項目近臨八達嶺高速公路，交通比較便利。第二節 項目土地利用現狀情況2.1土地利用情況分析 通過調查，本項目用地現狀均為集體用地，用地土地權歸屬yq縣沈家營鎮集體。現狀用地情況見下表1-1:現狀用地情況一覽表 表1-1總用地面積（平方米） 土地類不（平方米）荒地 臨時建筑物199994 159494 405002.2 現狀地上物狀況通過實際調查，本項目用地范圍內要緊為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無樹木、古樹、文物。第三節 項目規劃情況依據yq沈家營鎮鎮區詳細規劃，本項目用地性質為居

6、住用地。要緊指標如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：0.9。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）綠地率：43.6%-50%第二章 編制依據1、中華人民共和國土地治理法（中華人民共和國主席令第8號）2、都市房屋拆遷治理條例（國務院令第305號）3、bj市土地儲備和一級開發暫行方法（京國土市（2005)540號）4、bj市出讓國有土地使用權招標拍賣

7、掛牌方法（京國土市（2005302號）5、bj市建設征地補償安置方法（bj市人民政府令第148號）6、bj市集體土地房屋拆遷治理方法（bj市人民政府令第124號）7、bj市人民政府辦公廳轉發市民政局關于征地超轉人員生活和醫療補助若干問題的通知（京政辦發2004141號）8、bj市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行方法（京國土用(2005)533號）9、bj市土地一級開發實施方案編制和審核方法（征求意見稿2006-7-22)10、yq縣沈家營鎮鎮區詳細規劃11、bj市yq縣沈家營鎮鎮區道路改造工程初步設計（BJ-2006-19)12、bj市工程地質、地震地質資料；13、其他內部資料。第三

8、章 項目市場分析第一節 bj市土地市場分析1.1 市場環境情況現土地市場政策明朗，bj市土地利用總體規劃（1997-2010年）、2006 年bj市土地供應打算、2006年bj市土地供應打算安排使用方案、bj市土地儲備和一級開發治理方法等文件規定都明確了如此的信息：一是政府將有打算地穩定供應土地；二是土地交易實行市場化運作模式。實現土地的穩定供應和房地產業的健康進展。(1）市場狀況之一：房地產交易成交量有所收縮，但成交價格接著上揚統計數據顯示：2005年bj房地產開發投資接著增長，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數和面積均呈現同比下降態勢，其中現房買賣成交接著保持旺盛趨勢，但期房買賣

9、成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價格均呈增長狀態。具體數據如下：2005年，全市商品住宅期房預售平均價格6725元平方米，比上年上漲了1083元平方米，漲幅為19.2 %；其中一般商品住宅6721元平方米，比上年增長10.9 。2005年，全市預售的商品住宅中，以成交套數統計，預售單價低于 7000 元平方米的占商品住宅成交總套數69% ；其中低于5000元平方米的占36.1。2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元平方米，比上年增長9.2。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元平方米，比上年增長8.3%；已購公房和經濟適用住房再上市買賣平均價格4157元平方米，比上年增長9.8 。

10、(2）市場狀況之二：土地成交價格穩步上漲2005年1-9月，bj市土地供應總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅（經濟適用房）用地197公頃，規劃建筑面積322萬平方米。國土資源部公布的2004年度我國重點地區和要緊都市地價動態監測報告（以下簡稱都市地價監測報告）顯示，京津兩地地價接著處于高位，綜合地價水平為2009元平方米，遠高于全國平均的1198元平方米，其中商業、住宅用地地價分不為3875元平方米、1746元平方米，但京津兩市綜合地

11、價增長率為5.76%，差不多與全國6.08的平均增長率持平。阻礙地價的要緊因素中，社會經濟進展持續向好，投資與需求強勁仍然是地價上漲的要緊動力。1.2土地供應情況依據公布的bj2006年土地供應打算，2006年在土地供應政策導向方面，將優化土地供應結構，保持住宅商品房用地、經濟適用住房用地的平穩供應，并向一般住宅商品房傾斜，促進房價穩定，抑制房地產投資過度慣性回落。今年bj土地供應打算安排供應總量為6500公頃，其中：經濟適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設用地3900公頃，存量建設用地2600公頃；城八區指標約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區傾斜，遠郊10個區縣指標約占

12、60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。此外，今年還將優先支持中小戶型一般商品住房建設用地供應；鼓舞節能節地節材型住宅項目建設用地供應；鼓舞新城在交通條件便利區域建設一般商品房的用地供應；限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔不墅項目建設用地供應。這是政府主管部門首次通過土地供應來調控一般商品房的供應。相比2005年土地供應打算，今年的住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，而經濟適用房的供應量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應打算中，住宅土地供應用地和經濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃，按照今年的土地供應打算，2006年bj住宅商品房和經濟

13、適用房的供應量達到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準預售面積為2205萬平方米，預售成交面積為2152萬平方米。據bj市國土資源局有關官員表示，2005年bj差不多通過預審的土地項目達到1225個，其中部分土地差不多在2005年進入市場，還有一部分則在2006年進入土地市場。此外，2004年通過“831”土地大限的可接著協議出讓的項目共288個，土地面積2300多公頃，其中去年差不多開始進行開發并入市的土地面積達到1300多公頃。若正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進入市場。從土地供應打算能夠看出，bj2006年放量的土地質量和數量都比去年有所提升，開發商對土地市場的信心將有

14、所改變，土地供應形成良好循環，關于以后地價過快上揚將有明顯抑制作用。第二節 bj市房地產市場分析2.1 2005年房地產狀況(l）房地產開發投資完成情況及住宅用地供應情況2005年，全市房地產開發投資完成1525億元，比上年增長3.5%，低于04年19個百分點；占全社會固定資產投資的比重為53.9%，低于04年4.4個百分點。其中，商品住宅開發投資完成779.5億元，比上年增長0.5。2005年，全市住宅供地為880公頃，規劃建筑面積1196萬平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規劃建筑面積679萬平方米；劃撥住宅（經濟適用房）用地295公頃，規劃建筑面積517萬平方米。(2)2005年住宅

15、供銷情況分析2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅現房買賣成交1214.7萬平方米，比上年增長20.2%；商品住宅期房預售成交2152萬平方米，比上年下降18.7%；存量住房買賣成交712.5萬平方米，比上年增長19.9。2.2 2006年1季度房地產狀況(1)2006年1-2月官方統計數據2006年1-2月，全市房地產開發投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3%，同比增幅提高10.2個百分點；占全社會固定資產投資的比重為57.4%，高于上年同期3.4個百分點。其中，商品住宅開發投資完成61.2億元，增長86。2006年1-2月，全市住宅供地為

16、237.62公頃，規劃建筑面積314.18萬平方米。其中，經濟適用房用地200.49公頃，規劃建筑面積268.55萬平方米；一般商品房用地37.13公頃，規劃建筑面積45.63萬平方米。2006年1-2月，全市商品住宅現房交易面積117.3萬平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批準預售面積243.3萬平方米，比上年同期增長13.3%，預售成交面積268.2萬平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增長16。2.3 2005年1月至2006年3月供銷趨勢分析市場經濟最差不多的一個條件確實是供求關系來決定價格。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期房供

17、應總面積約2416萬平方米，成交總面積約2238萬平方米，供求差不多平衡。但從各月的供求關系來看，2005年前三季大部分月份供應面積大于成交面積，從2005年第四季開始，此種供求關系急轉直下，大部分月份供應面積遠低于銷售面積，出現供不應求的新局面，尤其是今年2、3月份的供給下降較大，銷供比超過1.5。bj商品住宅這種供不應求的態勢有力地支撐了房價的快速上漲。對商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應及銷售情況進行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應及成交面積走勢圖2.4 2006年1季度新增住宅供應分析(l）供應總量較去年同期穩中略增，全新項目批準上市量約占四成，從2005年

18、-2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應對比表來看，1季度bj市新批準上市商品住宅26844套，332.28萬平方米，較05年1季度的26196套，325.77萬平方米略有增長。其中，全新項目批準上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應的40%。從上市的時刻分布來看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市場新增供應對比表 表3-2上市套數（套）上市面積（萬平方米）2005年2006年2005年2006年合計 26196 26844 325.77 332.281月 10378 15237 127.66 197.542月 6470 2551 79

19、.68 31.443月 9348 9056 118.43 103.30(2）都市功能拓展區依舊是新增住宅供應的絕對主體，住宅郊區化趨勢比較明顯。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市場新增供應區域分布對比表（注：中心城區包括東城、西城、崇文、宣武；都市功能拓展區包括朝陽、豐臺、海淀、石景山；近郊區包括通州、昌平、大興、開發區；遠郊區縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。）能夠看出，都市功能拓展區依舊是新增住宅供應的絕對主體，朝陽、豐臺、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70以上。同時，住宅郊區化趨勢明顯。06年1季度，中心城區、都市功能拓展區新增住宅供應出現不同程度的下滑。中心城區

20、下滑趨勢最為明顯，下降幅度在20以上；都市功能拓展區也出現輕微下滑。郊區住宅新增供應增長明顯，其中，近郊區較去年同期增長1倍，占全市新增供應的比例達到16%。2.5 宏觀政策導向中國人民銀行公布從2006年4月28日起全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行貸款基準利率由6.12上調至6.39。本次調息是為了進一步鞏固宏觀調控成果，保持國民經濟持續、快速、協調、健康進展的良好勢頭，進一步發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用。2006年一季度bj房地產市場一手房價格漲幅過快，背離了國家宏觀調控的軌道。但從目前bj市場來看，購房需求仍然呈現剛性，自住需求占到80%以上，投

21、資需求僅占20左右。此次加息反映國家的調控步伐也趨向穩健，更加明確了金融方面己經進入“升息通道”，但短期內關于抑制投資需求、平抑房價方面，阻礙程度并可不能太高。建設部等九部委于五月二十九日頒布關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，是繼2004年12月首次調高房貸利率起，特不是去年“國八條”的出臺后，一次對全國房地產市場的全面具體的宏觀調控政策。對比去年宏觀調控，“國六條”在調控思路和措施上呈現適度轉變：首先強調的是“科學確定房地產開發土地供應規模”，調控思路由過去的操縱供給轉變為現在的適度放松供給及合理引導需求尤其是減小被動需求的雙向調控；其次，關于結構性供應調整有所加強；第三，強調完善住房

22、轉讓環節稅收政策，有區不地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。新政為各級政府主管部門提出了具體的要求，六項措施從全局的高度，結合我國房地產業進展實際，提出了有效的政策措施。政府更多地承擔起了引導和促進房地產業健康進展的責任，更多地關注低收入家庭的住房困難，更多地從完善和規范市場的角度入手，積極引導房地產業穩定、健康、可持續進展。六項措施，完全是以科學進展觀為指導，以可持續進展為原則，以政府責任為核心，全面科學地對房地產業的進展指出了明確的方向，提出了具體的要求。假如各級政府和相關部門真正貫徹落實這六項措施，一定會引導和促進我國房地產業持續穩定健康進展。第三節 yq縣房地產市場分析yq縣位于b

23、j地區的最北端，四周環山，形成yq盆地。該區域屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，夏季炎熱多雨，雨量豐富，冬季氣候嚴寒、干燥，降雨量小、蒸發量大。地表水系眾多，有bj三大水庫之一的官廳水庫和眾多的河流。生態環境宜人，是理想的居住地區。隨著yq縣“十一五”打算的逐步實施，yq縣將構筑“一軸一川一環一山”的產業進展格局，并將建設一條生態產業區，建立起可持續進展的生態經濟體系，把生態產業區建設成為bj市乃至全國特點鮮亮、水平一流、經濟類型先進、進展水平較高、社會文明進步、生態環境優良、資源持續利用的生態區域；全縣經濟社會總體進展水平達到郊區縣中等水平；區域經濟結構優化、產業布局合理；建立起生態農業

24、、生態工業、生態旅游、旅游商業、綠色房地產業等具有較強競爭力和科技水平的生態產業體系；實現生態產品生產、加工、銷售、消費與生態環境承載力之間的動態平衡；生態資源顯著增值，生態環境質量達到國內一流水平，全縣社會文明程度、居民綜合素養等達到較高水平，實現經濟、社會與生態環境協調進展。優秀的環境質量及良好的交通條件，使得yq縣成為bj市較為適宜開發居住及商業配套項目的區域，因此該項目在一定程度上促進改善了該地區的整體形象，加快了區域目標的實現，進一步盤活了存量土地，符合該區域整體進展的需要，推動該區域的經濟進展，提高經濟效益。近年來，隨著改革的深入，yq縣區域內的房地產迅速進展，尤其是2002 年以

25、來，商品房市場價格增長幅度較大。縣城內新建商品住宅價格已由三年前的1200元平方米漲至 3600 元平方米，周邊鄉鎮也增至1500-3000元平方米。依照本項目規劃，日后樓盤住宅均價預測為2700元平方米左右。第四章 項目實施進度第一節 項目一級開發實施的要緊內容該項目土地一級開發實施的要緊內容包括：前期手續的辦理、征地拆除的實施、市政方案的咨詢與市政建設、驗收、入市交易及相關后續事項。第二節 項目一級開發實施的進度安排考慮辦理各種手續的順序、時刻與可能性，本項目土地一級開發進度初步安排如下圖所示：前期預備工作 征地及地上物拆除實施 市政咨詢建設 驗收入市交易及后續事項地質災難危險性評估辦理環

26、境阻礙評價辦理交通阻礙評價辦理規劃批復辦理項目核準手續簽定征地安置補償協議區國土局初審市國土局審核上會報批交費、取得用地批復安置補償用地規劃許可證征地結案拆除及土地平坦市政工程方案咨詢市政方案綜合托付市政施工圖設計與市政口簽定接用協議招投標確定施工單位市政建設一級開發驗收地價評估上會確定土地出讓價格掛牌文件制定掛牌出讓、確定中標人各方簽定合同資金回收第五章 征地拆除工作方案第一節 征用土地現狀本項目用地位于yq縣沈家營鎮鎮中心，四至為：北至：隔規劃路為天運家園二期主題公園；東至：沈韓公路西側及天運家園二期教育用地西側；南至：隔天運家園二期公建及醫療用地為延琉公路北側，西至八峪公路東側。規劃總用

27、地面積為199994平方米，均為沈家營鎮集體用地。通過前期實際調查，本項目用地范圍內要緊為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。因此，該項目地上物的拆除工作隨同征地打算一同進行。第二節 征地補償方案2.1 征地補償內容及標準依據bj市建設征地補償安置方法（即“bj市人民政府令第148號，):征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。征地補償費實施bj市最低愛護標準。征地補償費最低愛護標準由市土地行政主管部門以鄉鎮為單位結合被征地地區居民的生活水平、工農業產值、土地區位以

28、及本方法規定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執行。征地補償費用于人員安置后再扣除地上物補償部分，其余部分作為土地補償費支付給被征地的鎮集體經濟組織或者鎮政府，用于居民生產生活。2.2征地補償方案本項目征地采納貨幣補償方式。本項目征用yq縣沈家營鎮集體土地199994平方米，征地補償費由土地補償費、地上附著物補償費、安置補助費及相關稅費構成，確定補償標準時，除不低于最低愛護標準外，還要滿足支付安置補助費的要求。2.3征地費用支付方式本項目征地補償費用在一級開發實施單位與集體土地所有權人簽訂補償協議后分期支付。2.4 征地打算依照bj市關于集體土地征用報批的相關規定及流程，結合本

29、項目宗地的基礎資料，擬定于2007年2月取得征地批復，2007年4月底前征地結案。詳細進度安排見第四章。2.5 征地補償費用測算依照前期與yq縣沈家營鎮政府達成的初步意向和有關評估意見，需支付的征地補償費（包含土地補償費及人員安置補助費等）為每畝n萬元。本次測算暫按每畝n萬元考慮，滿足安置補助費支付要求。第六章 大市政建設實施方案本項目所在鎮區內沒有完善成體系的給水、排水設施，目前鎮內給水水源要緊是抽取地下水，通過水塔形成高水位，供給鎮區自來水。天然氣管線、電線管線、電視光纜管道等市政管線仍未建設。本項目市政管線配套工程，要緊包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃氣工程、熱力工程

30、。本項目采納整體開發模式，大市政建設和地塊開發同步實施。堅持道路與管線同步實施的原則，幸免開發過程中的反復，以保證整體開發的理念，有效操縱土地開發成本，最終以設計、規劃部門批準的市政配套建設方案為準。本項目要實施的道路建設是沈家營鎮規劃的重要組成部分，按規劃實施后將有效的改善鎮區交通、市政設施條件，提高出行率。而且符合改鎮總體規劃要求。第一節 道路工程本項目規劃道路為規劃II號路西段，設計起點為八峪公路，路線全長303.93M，規劃紅線寬度15M，道路面積4558平方米。道路等級為都市支路，設計時速20km/h，雙向4車道。1.1道路自然情況(1）地質情況沈家營鎮屬于工程地質III類地區，山地

31、河谷平原，地勢平坦，地基計算強度一般為1-1.5MPa，可進行工程施工，但須注意不均勻沉降問題和大孔土問題，不存在阻礙建筑場地穩定性的專門不良地基土層。(2）震差不多烈度沈家營鎮所在地區屬于地震差不多烈度劃7度，鎮內無斷裂帶分布。(3）規劃道路沿線情況規劃II號路位于本項目中心，貫穿整個項目，連接八峪公路和沈韓公路，是本項目東西向的要緊道路。(4）規劃道路附近現有道路情況沈韓公路：路面寬度6M，為過境公路。八峪公路路面寬度爪，為過境公路。1.2 建設期本項目道路預測年限為15年，2006年開工建設，2007年建成，建設期1年。第二節 照明、電信管線工程2.1設計依據都市道路照明設計標準CJJ4

32、5-1991都市道路設計規范CJJ37-90都市居住區規劃設計規范CB50180-932.2設計范圍及內容沈家營II號路道路照明設計、防雷接地設計、電信管線設計。2.3照明本工程道路照明采納太陽能路燈，在燈桿頂端設太陽能板，路燈底部的蓄電池充電，夜間太陽能路燈由蓄電池供電照明時刻為810小時。陰雨天氣，通過蓄電池儲存的能量提供的正常照明時刻為35天。2.4電信管線設計電信管線是道路設計路段敷設范圍內電訊管線和電視光纜管道敷設預置通道。規劃II號路道路電訊管線及電視光纜管道敷設于道路南側人行橫道下，管線采納直埋方式敷設2根6x80電信專用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根電視光纜專用32高密度聚乙烯HDPE管。在施工中電氣及電信管線出現與其它管線平行或垂直敷設，敷設距離應符合國家現行都市居住區規劃設計規范GB50180-93中第