1、商業地產企業盈利模式分析【摘 要】商業地產企業的盈利模式包括進展物業模式、投資物業模式和混合模式。三種模式各有利弊，并不存在一種模式適用于任何時期的所有商業地產企業。關于具有資金、品牌和經營實力的企業，在一線都市持有商業地產是現時期進展的必定模式，而關于多數商業地產企業和地區，混合模式照舊是目前最佳選擇。【關鍵詞】 商業地產，盈利模式，進展物業，投資物業Commercial real estate enterprises profit model analysis【Abstract】Commercial real estate companies of the profit model inc

2、luding development mode, investment property and mixed mode. Three modes have their advantages and disadvantages, and not a model for any period of all commercial real estate business. For funding, brand and business strength of enterprises, in the first-tier cities held commercial real estate is th

3、e current development model, but for most commercial real estate enterprises and regions, mixed mode still is the best choice.【key words】Commercial real estate, profit model, development property mode, investment property mode, mixed property mode1引言商業地產企業要緊是指從事商業地產開發、經營、治理和服務的企業，它通過優秀和持續的物業經營和治理能力來

4、獵取收益，其商業物業作為戰略資產長期持有，且租金收入占總營業收入比重較高的房地產企業。治理大師德魯克講：“當今企業之間的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業模式之間的競爭。”2000-2007年是我國商業地產行業保持持續快速增長的幾年，據國家統計局統計，2007年全年商業營業用房投資達2775.6億元，增長率為17.9%，差不多維持了2006年增幅17.3% 的水平，能夠認為市場已進入穩定進展時期。辦公樓投資額從2000年的12.1%增長速度，到2003年超過33%的增長速度，直到2007年的11.7% 進展速度，能夠初步論斷辦公樓投資市場從2000年開始的高速進展時期轉變成目前的平穩進展時期。

5、縱觀商業地產企業的高速進展離不開其商業模式的進展，許多企業的成功往往源于其盈利模式的成功。按照國際慣例，盈利模式大致可分為進展物業模式、投資物業模式和混合模式。除了企業的資金和經營實力外，宏觀經濟對商業地產盈利模式的選擇也具有重大阻礙。三種盈利模式各有其利弊和適用條件，并不存在一種模式適用于任何時期的所有商業地產企業。考慮當前國內商業地產市場的成熟程度和經濟進展所處的時期等因素，關于具有資金、品牌和經營實力的企業，在一線都市持有商業地產是現時期進展的必定模式，而關于多數商業地產企業和地區，投資物業+進展物業的混合模式照舊是目前最佳選擇。2商業地產的“租”與“售”商業地產形式多樣，規模有大有小，

6、盈利模式也存在多樣化的特點。進展物業模式又稱持有物業，是指商業地產企業持有開發物業，進行整體經營，獵取租金收入和增值收益。投資物業模式是指商業地產企業將項目建成出售，取得銷售利潤。投資物業+進展物業混合模式是指商業地產企業持有物業與投資物業并舉，一方面開發出售高回報、高價值的商業項目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業物業，產生持續收入，提升凈資產價值。“出租”依舊“出售”開發項目，是商業地產公司盈利模式選擇的主題。“租價”與“售價”之比的波動，使商業地產盈利模式選擇的答案并不確定。2009年，寫字樓銷售價格隨著不動產價格出現上漲，而租金增長卻明顯放緩。房價租金“剪刀差”的擴大，使部分以

7、持有物業為主的商業地產公司處于相對不利的境地。然而，即使面對同樣的商業地產市場，不同的地產商對“出租”依舊“出售”也給出了不同的答案。例如，一再宣稱專注住宅地產，以高周轉商業模式著稱的萬科，在2009年的新戰略規劃中，提出以后20%將開發并持有型物業。相反，從2005年開始，對產權式商鋪采取“只租不售”模式的大連萬達集團，卻對上海周浦項目的65個產權式商鋪進行公開發售。3商業地產盈利模式進展現狀3.1 進展物業模式及其進展寫字樓、商鋪等物業，其出租合約一般至少2-3 年，長則8-10 年，長期持有能夠為企業帶來持續的現金流。在都市化進展的中后期，持有優質商業物業資產還能獲得資源增值、政策增值、

8、級差增值和品牌增值收益。資源增值要緊指土地的稀缺所帶來的增值。政策增值是指政府都市規劃或戶籍等都市治理政策所帶來的持有物業價值的增值。級差增值是指某一種地產形式比不的地產形式帶來的級差地租的較多增長。品牌增值是指以某一品牌經營的商業物業比不的商業物業產生的更大價值。后兩種屬于經營治理性增值，關于購物中心等商業地產是特不重要的。除了租金和物業增值收益外，開發商持有優質商業物業資產還有利于企業通過銀行經營貸款、商業抵押擔保證券（CMBS）等途徑實現短期融資。進展物業模式是商業地產市場成熟時期的主流盈利模式。受住宅開發盈利模式的阻礙，國內早期的商業地產盈利模式傾向于一次性賣掉回籠資金。然而，一次性賣

9、掉尋求高額利潤的可能性越來越小，隨著商業地產企業經營能力的提高，以及持有物業成功案例的示范效應，開發商開始更多考慮持有物業，形成優質資產。例如，保利地產集團董事總經理宋廣菊2010年4月曾表示，“縱觀國際大型地產公司的進展，到后期差不多上持有一定的優質商業物業，如此住宅的銷售能夠加速資金的回籠，而商業物業的持有則是一種穩定的進展，對公司抗風險有一定的好處”。3.2 投資物業模式及其進展大型商業地產項目投資大、回收期長，通過多年培育才能形成人流累積、品牌等競爭優勢，資金和運營實力是持有物業的最大考驗。怎么講目前國內具有強大資金和運營實力的開發商不多，持有物業不太適合多數商業地產企業。投資物業，特

10、不是大宗交易，能夠快速收回投資，解決地產商的資金壓力和操縱經營風險。投資物業模式照舊是多數特不是中小商業地產開發商的選擇。發達國家投資物業模式主流的模式是整體出售（或大宗交易），國內則經歷了由物業散售向整體出售的進展。國內商業地產市場進展初期，開發商照搬住宅開發的經驗來開發商業項目，物業散售成為當時市場上大多數商業地產商采取的盈利方式。分割銷售忽視了物業使用功能、業態聚合、市場定位、后期治理等問題，要緊適合于住宅、商業辦公樓底層等小體量的臨街商鋪，并不具有普遍性。2000 年前后地產商將“商業和地產”進行簡單疊加，產權式商鋪成為商業物業散售的典型模式，許多專業市場采取了產權式商鋪的經營模式。由

11、于競爭的日益激烈，為了增強投資者信心，開發商往往承諾“高回報率”、“若干年后回購”，使產權式商鋪附加了金融產品的概念。盡管這一模式能夠快速收回投資，或解決開發商融資困難，然而，并不適合大型綜合性商業物業。3.3 投資物業+進展物業模式及其進展目前，國際知名商業地產企業多采納持有物業模式，通過對物業的長期營運獲得租金和商業地產增值收益，實現長期的投資回報。然而，持有商業物業必須具有專門強的資金和經營實力。投資物業模式能夠快速變現，然而成長性略顯不足。而采納“投資物業+進展物業”的盈利模式則能夠汲取兩種模式的優點，在不同時期側重點有所不同，能夠在一定程度上回避風險。隨著商業地產市場的成熟和開發商實

12、力的增強，商業地產開發商開始放棄住宅開發模式和“商業+地產”簡單疊加的開發模式，普遍認可了通過持有商業物業獲得長期收益的理念。國內商業地產盈利模式從以投資物業為主的經營模式，逐漸向“投資物業+進展物業”雙模式轉變。國內多數有實力的商業地產開發商進行了戰略調整，在收入和利潤的來源上，選擇了租賃與開發銷售并舉模式，并戰略性增持優質物業，希望在土地資源日益緊缺的態勢下，最終實現公司的可持續進展。例如，SOHO中國一直以重點開發出售都市中心高價商業項目獲得高回報率而著稱。然而，2007年公司新戰略的模式是：實現收益增長+持有投資物業+擴大財務優勢+加強品牌資產=股東價值最大化的創值之路。新戰略突出強調

13、進展持有物業模式，公司將持有最高客流量的稀缺項目，獵取穩定的經常性租金收入，提升企業內在價值。4商業地產盈利模式進展預期除了資金和經營實力外，還有眾多宏觀因素會阻礙商業地產盈利模式的選擇。例如，物業稅征收制度、租金/售價比、土地增值稅等稅收制度、會計計價模式、都市規劃和人民幣升值預期等。關于面臨不同進展環境，實力不同的企業，三種盈利模式利弊不同，并不存在一種模式適用于任何時期的所有商業地產開發商。不存在普遍適用的最優答案，并不等于沒有規律可循。參考國際經驗，在當前國內商業地產市場的成熟程度和國內經濟進展的時期等條件下，關于具有資金、品牌和經驗的開發商，在一線都市持有商業地產是商業地產現時期進展

14、的必定模式。而關于大多數商業地產企業和在大多數地區，目前最佳的盈利模式是持有和投資物業并重。4.1 持有物業盈利模式將是實力開發商在一線都市的必定選擇盡管在二、三線都市持有物業也存在成功的機會，然而，因為都市化程度較低，都市邊界存在較大的外擴空間和新的規劃不斷出臺，持有商業物業存在相對較高的風險。比較而言，基于以下三個方面的理由，在北京、上海等一線都市持有優質商業地產的數量將在專門大程度決定企業以后的市場地位。第一，不斷上升地價的決定作用。以后幾年，人口從中小都市進入一線都市的流淌趨勢可不能改變，一線都市的土地、特不是比較好地段的土地將更加稀缺，地價上升的趨勢短期內難以改變。地王頻現，地價越來

15、越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小，投資物業進行高周轉的模式將受到挑戰，促使企業持有物業增加。第二，都市化進程的決定作用。當都市化率達到70%時，對住宅需求的增長將趨緩，從事投資物業模式的盈利水平開始下降，持有商業地產的租金和增值溢價收益優勢開始凸顯。然而，因為商業地產的品牌、客戶累積等需要培育期，商業地產應提早持有。因此，在都市化率50%-60%時，企業就應該增加持有商業地產。目前，我國一線都市的都市化率已超50%，新增土地將越來越少。持有優質商業地產的數量在一定程度上能夠規避以后人口下降的風險，奠定企業以后的市場地位。第三，產業結構的決定作用。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過

16、50%的時候，第三產業的進展會加速。2009年第一季度，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的進展構成了對商業地產的巨大需求。基于以上三個方面的推斷，以后的大趨勢是：在一線都市長期持有物業能夠為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。目前，國內具有一定實力的商業地產企業在戰略上已普遍開始考慮在一線都市持有物業，培育優質資產。例如，中國國貿、SOHO中國等品牌商業地產企業都加大了對商業地產的投資，在北京、上海、深圳等一線都市，通過多年經營已具有集聚、品牌、治理和資金等方面的優勢，培育了一定規模的優質商業地產資源。

17、目前，萬科、保利等知名住宅開發商也在其以后的進展戰略中開始關注商業地產物業的持有。4.2 投資物業+進展物業盈利模式是多數開發商的現實選擇盡管持有物業盈利模式是實力開發商在一線都市的必須選擇，但持有物業的風險包含地產開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。不管是國內商業地產的成熟程度，依舊商業地產企業的資金和經營實力，都決定投資物業+進展物業盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。首先，目前國內商業業態演變已步入高級時期，商業地產差不多定位為綜合商業設施，持有物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。和國際企業相比，經驗和治理實力不足是國內多數商業地產企業面臨的

18、比資金短缺更大的考驗，國內商業地產企業在治理理念、實力方面存在較大的差距。其次，成熟商業地產項目的培育需要數年甚至更長時刻，需要以雄厚的資金實力為后盾。國外成熟的房地產金融市場為持有物業提供了融資的便利性。持有商業物業，能夠在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。此外，如上文所分析，采納“投資物業+進展物業”的盈利模式能夠汲取兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。以國內商業地產企業大連萬達為例，2005年往常，萬達曾對商場內的產權式商鋪進行銷售，2005年后，為了便于治理，提升商場品質，萬達對旗下的產權式商鋪采取只租不售的模式。

19、而在2009年，上海萬達又將上海周浦項目的65個產權式商鋪進行公開發售。5保利地產商業項目營運隨著2010年4月10日佛山保利洲際酒店開業，以保利水城購物中心和保利洲際酒店為代表的佛山南海千燈湖廣佛RBD區域兩大保利地產商業項目的營運，標志著保利地產第一個都市綜合體的全面正式運營。投資商用物業，擴大持有性物業比例并提高物業的盈利能力，成為保利地產改善公司資產結構、進展新的利潤增長點和開發新的投資模式的重要舉措。保利的商業地產包括四大結構，第一是酒店業，由保利投資建設，國際知名酒店治理集團參與治理，合作經營；第二是購物中心，成立自己的經營治理公司，實施對商場的治理；第三是高爾夫，堅持長期持有、長

20、期經營；第四，會展物業將長期持有，收取租金。此外，寫字樓部分也將一部分銷售一部分長期持有。目前，保利地產形成了重點打造都市地標，全面進展涵蓋商業零售、商務辦公、酒店、會展、劇院、高端體育休閑等多元化優質商用物業的規模化經營格局，獵取保證企業以后可持續進展的長期穩定收益。保利的目標是到2012年商業地產方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業。保利地產目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業物業，保守可能總市場價值超過150億元，以后年租金可超10億元。在以后的3年內，保利地產持有的商用物業面積將增加到300萬平方米，租金收益和物業經營收益將特不可觀，物業增值方面更是不可

21、限量。在如此的情況下，打造全國性的商業經營和治理平臺確實是保利地產進一步整合商業物業進展的戰略趨勢。在此方面，包括商業治理公司、酒店治理公司和會展業治理公司三個大平臺正在打造建立，以便實現物業產權的統一化、經營權的統一化和全局治理的統一化。其中，商業治理公司將對全國的購物中心項目進行統一規劃、設計、招商和營運，同時與優質品牌商結成戰略聯盟，進行跨區域的戰略合作。目前，以保利地產業已進入的22個都市為基礎，有打算有步驟地增加商用物業的投資比例差不多成為保利地產商業藍海的進展方向。在以后的3-5年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，選取都市中心或區域進展中心投資標志性商用物業，打造全國性的商業治理平臺，保利地產正越來越清晰地實踐著既定的商業地產戰略目標。在廣州，從前期的北京大廈、天利廣場、保利國際廣場，到近2年開發完成的保利中環廣場、珠江新城保利中心、保利V座、保利中辰廣場和保利世界貿易中心，涵蓋寫字樓、會展和零售商業的商用物業正四面綻放。2009年獵取的百萬平米琶洲城中村改造項目，其中近40萬平方米的面積也將用于開發商業配套項目。在北京，新保利大廈早已成為地標性建筑物。在天津，與金融街合作開發的天津大都會將有超過30萬平米的商業面積。在成都，總建筑面積超百萬平米的保利石象湖項目將涵蓋高爾夫莊園和多個五星級