1、在我國 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快速速的發(fā)展中中，商品房房消費(fèi)作為為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)全面發(fā)展展的引擎之之一，極大大地刺激了了國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長。由于在商商品房消費(fèi)費(fèi)中存在著著資金大、 HYPERLINK /class_free/77_1.shtml 成本高、周周期長、群群體多等諸諸多 HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 融資特點(diǎn)，因因而，為 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀銀行按揭提提供了巨大大的發(fā)展空空間?！鞍窗唇摇币辉~詞首先是由由我國香港港傳至大陸陸的，它是是 HYPERLINK /

2、class_free/23_1.shtml 英語中“mmortggage”的廣東話話諧音。近近代意義上上的按揭，在在英美法中中主要是指指房地產(chǎn)等等的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵押。最最早起源于于18世紀(jì)紀(jì)英國人創(chuàng)創(chuàng)辦的 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑筑社團(tuán)和11831年年英國移民民在美國賓賓西法尼亞亞州建立的的牛津節(jié)儉儉會(huì)。由于于商品房消消費(fèi)隨著國國家政策的的一步步放放寬，國內(nèi)內(nèi)需求呈現(xiàn)現(xiàn)了迅猛發(fā)發(fā)展的勢(shì)頭頭。伴隨商商品房消費(fèi)費(fèi)需求的一一路高歌，按按揭自九十十年代末以以來在我國國從開始在在沿海經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)發(fā)展起來來，進(jìn)而向向廣大內(nèi)地地推進(jìn)，逐逐步變成了了我國房地地產(chǎn)

3、業(yè)融資資發(fā)展的一一條重要渠渠道。然而而，由于我我國房地產(chǎn)產(chǎn) HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)的持續(xù)續(xù)升溫，按按揭貸款規(guī)規(guī)模的不斷斷擴(kuò)大，使使銀行在欣欣喜獲取利利潤的同時(shí)時(shí)，也在冷冷靜思考從從中出現(xiàn)的的風(fēng)險(xiǎn)。本本文試從按按揭貸款的的各方主體體透視，分分析按揭貸貸款中存在在的各種 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律關(guān)系，并并對(duì)銀行可可能遭遇的的各種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提出相相應(yīng)的防范范措施，以以供有關(guān)各各方進(jìn)行共共同探討。 一一、按揭貸貸款中的各各方法律關(guān)關(guān)系 從從我國現(xiàn)行行按揭中的的法律關(guān)系系來看，其其所涉各方方主體主要要包括銀行行

4、、開發(fā)商商、購房人人（亦即借借款 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請(qǐng)人）、 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保險(xiǎn)公司四四方。上述述主體在從從按揭貸款款中包括了了商品房買買賣、借款款、抵押、保證等一一系列民事事法律行為為。各方主主體之間的的法律關(guān)系系分別為： 11、銀行與與購房人之之間的借貸貸關(guān)系。購購房人在與與開發(fā)商簽簽訂買賣 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同后，應(yīng)應(yīng)按規(guī)定提提供相應(yīng)文文件資料，向向銀行申請(qǐng)請(qǐng)個(gè)人住房房（或商業(yè)業(yè)）抵押貸貸款，銀行行則根據(jù)申申請(qǐng)人的身身份情況、資信狀

5、況況確定同意意借款的年年限及成數(shù)數(shù)，雙方同同時(shí)簽署借借款合同。因此，購購房人與銀銀行之間系系借貸關(guān)系系，銀行為為出借人，購購房人為借借款人。 22、購房人人與開發(fā)商商之間的商商品房買賣賣關(guān)系。購購房人欲以以按揭的形形式購買房房屋，首先先必須與開開發(fā)商簽訂訂商品房買買賣合同，約約定購買特特定的房屋屋，并在付付款方式中中約定以銀銀行按揭的的方式付款款。顯然，借借款申請(qǐng)人人同時(shí)也就就是購房人人，其與開開發(fā)商之間間系房屋買買賣關(guān)系，開開發(fā)商為出出賣人，購購房人系買買受人。 33、購房人人與銀行之之間的抵押押關(guān)系。購購房人在向向銀行申請(qǐng)請(qǐng)借款的同同時(shí)，要將將所購房屋屋在取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后抵抵押給銀行行，為向

6、銀銀行申請(qǐng)的的按揭貸款款設(shè)立抵押押，如購房房人在未按按借款合同同約定償還還銀行借款款時(shí)，銀行行可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵押權(quán)，將將購房人抵抵押之房屋屋折價(jià)、變變賣或申請(qǐng)請(qǐng)法院拍賣賣并以所得得款項(xiàng)優(yōu)先先受償。購購房人與銀銀行之間還還存在抵押押關(guān)系，其其中購房人人為抵押人人，銀行為為抵押權(quán)人人。 44、開發(fā)商商與銀行、購房人之之間的擔(dān)保保關(guān)系。在在按揭過程程中，雖然然購房人將將所購抵押押給銀行，但但由于多數(shù)數(shù)房屋為期期房，即通通常我們所所說的“樓樓花”，在在我國目前前房產(chǎn)證辦辦理完畢之之前無法辦辦理抵押登登記手續(xù)，而而房屋抵押押又以登記記為生效要要件，因此此，銀行在在放款后，即即使有抵押押合同，但但抵押行為為尚

7、未生效效，也無法法保障銀行行的放款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。基于于此，銀行行往往會(huì)要要求開發(fā)商商為購房人人提供階段段性的擔(dān)保保，即在購購房人所購購房屋辦理理完抵押登登記之前，由由開發(fā)商為為購房人所所欠銀行 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 債債務(wù)承擔(dān)擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購購房人若不不還款，開開發(fā)商應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)保證證責(zé)任，也也就是我們們通常說的的階段性連連帶保證責(zé)責(zé)任。個(gè)別別銀行還會(huì)會(huì)要求開發(fā)發(fā)商在貸款款期間承擔(dān)擔(dān)全程的連連帶保證責(zé)責(zé)任。因此此，開發(fā)商商與銀行、購房人存存在擔(dān)保關(guān)關(guān)系，其中中銀行是債債權(quán)人，購購房人為債債務(wù)人（又又稱被保證證人），開開發(fā)商為保保證人。 55、購房人人、銀行與與

8、保險(xiǎn)公司司之間的保保險(xiǎn)關(guān)系。為確保銀銀行的放貸貸風(fēng)險(xiǎn)，購購房人在將將所購房屋屋抵押給銀銀行時(shí)，必必須就抵押押物（所購購房屋）在在借款期間間投保財(cái)產(chǎn)產(chǎn)險(xiǎn)，并指指定銀行為為第一受益益人，如果果發(fā)生保險(xiǎn)險(xiǎn)事故，由由保險(xiǎn)公司司承擔(dān)保險(xiǎn)險(xiǎn)責(zé)任，所所支付的保保險(xiǎn)理賠費(fèi)費(fèi)用優(yōu)先償償還購房人人所欠銀行行借款，購購房人為投投保人，保保險(xiǎn)公司為為保險(xiǎn)人，銀銀行為受益益人。 66、開發(fā)商商與銀行的的回購關(guān)系系。有些銀銀行在與開開發(fā)商的按按揭合作協(xié)協(xié)議中，還還要求開發(fā)發(fā)商承擔(dān)回回購義務(wù)。在該情形形下，開發(fā)發(fā)商與銀行行之間還存存在通常我我們所說的的回購關(guān)系系?；刭弿膹钠渥置胬砝斫馊允琴I買賣，但從從法律角度度看，按揭揭過

9、程中的的回購存在在兩種不同同的情形：一種是在在購房人所所購房屋取取得房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之前前，開發(fā)商商履行回購購義務(wù)的，其其實(shí)質(zhì)是由由開發(fā)商解解除與購房房人的買賣賣合同，并并非法律意意義上的回回購行為；另一種是是在購房人人取得所購購房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，開開發(fā)商按條條款約定回回購購房人人的房屋，雙雙方又產(chǎn)生生一次房產(chǎn)產(chǎn)的過戶行行為，此時(shí)時(shí)才是真正正的法律意意義上的回回購。 上上述各法律律關(guān)系看似似獨(dú)立，實(shí)實(shí)際上它們們之間聯(lián)系系緊密，共共同構(gòu)成了了按揭貸款款的各方法法律關(guān)系體體系，甚至至可以說從從中的某些些聯(lián)系無法法割裂。例例如在按揭揭中，銀行行一般是依依據(jù)買賣合合同審查購購房人的借借款申請(qǐng)，因因此可以說

10、說買賣關(guān)系系是借貸關(guān)關(guān)系的前提提；但實(shí)際際操作中大大多數(shù)購房房人在選中中某一樓盤盤后，先會(huì)會(huì)確定自己己的付款方方式，如選選擇按揭的的年限和成成數(shù)，在條條件接受的的前提下，才才會(huì)選擇購購買房屋，由由此看，借借貸關(guān)系又又是買賣關(guān)關(guān)系的前提提。所以，一一定程度上上看，按揭揭中的貸款款關(guān)系和買買賣關(guān)系應(yīng)應(yīng)當(dāng)作為一一個(gè)整體，不不能拋開一一種法律關(guān)關(guān)系來談另另一種法律律關(guān)系的權(quán)權(quán)利義務(wù)。也正是由由于該關(guān)系系的復(fù)雜性性，容易導(dǎo)導(dǎo)致按揭中中發(fā)生糾紛紛，如：銀銀行不放款款開發(fā)商能能否追究購購房人的違違約責(zé)任？?jī)煞N關(guān)系系的認(rèn)定將將導(dǎo)致截然然不同的結(jié)結(jié)果，把買買賣關(guān)系作作為前提，開開發(fā)商當(dāng)然然可以追究究購房人的的違

11、約責(zé)任任；把貸款款關(guān)系作為為前提，購購房人則不不應(yīng)承擔(dān)違違約責(zé)任。至于其它它法律關(guān)系系的聯(lián)系則則相對(duì)簡(jiǎn)單單，基于保保證、抵押押法律關(guān)系系的保證和和抵押合同同都是借貸貸合同的從從合同，保保險(xiǎn)關(guān)系和和回購關(guān)系系是對(duì)借貸貸關(guān)系保障障的補(bǔ)充。 二二、商品房房按揭貸款款的類型 商商品房按揭揭貸款的類類型，主要要是兩種：一是期房房按揭貸款款，二是現(xiàn)現(xiàn)房按揭貸貸款。 期期房按揭貸貸款，即預(yù)預(yù)售按揭，是是指在商品品房建設(shè)期期間，購房房人、開發(fā)發(fā)商和銀行行之間約定定，開發(fā)商商與購房人人簽訂商品品房預(yù)售合合同，由購購房人向開開發(fā)商預(yù)付付一定比例例的房款，其其余房款則則由購房人人向銀行申申請(qǐng)貸款，購購房人將其其預(yù)購

12、的房房屋抵押給給銀行并獲獲取購房貸貸款，同時(shí)時(shí)開發(fā)商或或其他企業(yè)業(yè)作為貸款款擔(dān)保人，保保證銀行為為第一受償償權(quán)人。 現(xiàn)現(xiàn)房按揭是是指在商品品房建成之之后，購房房人與開發(fā)發(fā)商簽訂商商品房買賣賣合同并支支付部分價(jià)價(jià)金，不足足部分向銀銀行申請(qǐng)貸貸款并將所所購房產(chǎn)的的有關(guān)權(quán)證證提交銀行行作為貸款款擔(dān)保的購購房方式。 三三、按揭貸貸款中銀行行所存在的的風(fēng)險(xiǎn) 從從前文分析析可以看出出，在商品品房按揭貸貸款中存在在著四方當(dāng)當(dāng)事人的法法律關(guān)系，每每一方當(dāng)事事人在某一一個(gè)環(huán)節(jié)出出現(xiàn)問題，都都有可能給給銀行帶來來風(fēng)險(xiǎn)?？煽梢哉f，在在商品房按按揭貸款中中，銀行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存存在，且來來源多方，表表現(xiàn)形式也也多種多樣樣

13、。具體而而言，銀行行在商品房房按揭貸款款中主要存存在以下風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)： （一一）來源于于購房人的的風(fēng)險(xiǎn) 購購房人的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)往往是是信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，又稱違違約風(fēng)險(xiǎn)，是是指貸款人人因借款人人不依約按按時(shí)償還貸貸款本息而而所面臨的的風(fēng)險(xiǎn)。這這種風(fēng)險(xiǎn)一一般來自客客觀和主觀觀兩個(gè)方面面的因素。 11、客觀原原因造成的的風(fēng)險(xiǎn) 商商品房按揭揭貸款的期期限目前各各商業(yè)銀行行均按照中中國人民銀銀行19999年9月月21日頒頒布的個(gè)個(gè)人住房貸貸款 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理辦法中規(guī)定的的最高期限限為30年年，如此長長期的借款款期限，購購房人自身身因素往往往會(huì)發(fā)生各各種變化，這這期間的

14、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，主要要包括自然然原因造成成的風(fēng)險(xiǎn)和和 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會(huì)原因造造成的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。前者主主要表現(xiàn)為為借款人因因不幸事故故、意外傷傷害、疾病病等原因?qū)?dǎo)致死亡、傷殘、喪喪失工作能能力而失去去還款能力力可能產(chǎn)生生的風(fēng)險(xiǎn)；后者主要要表現(xiàn)為借借款人因所所在單位倒倒閉、撤消消、被兼并并、政策性性裁員等個(gè)個(gè)人無法抗抗拒的原因因而失業(yè)，或或造成收入入下降，致致使借款人人無法繼續(xù)續(xù)歸還購房房貸款可能能產(chǎn)生的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 22、主觀原原因造成的的風(fēng)險(xiǎn) 這這種風(fēng)險(xiǎn)主主要表現(xiàn)為為借款人可可能基于經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益的的考慮而故故意違約。當(dāng)違約所所帶來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益超超過所帶來的

15、的損失，如如樓價(jià)下降降，抵押該該房?jī)r(jià)值低低于應(yīng)償 HYPERLINK /class_free/72_1.shtml 債債務(wù)和應(yīng)交交罰金時(shí)，借借款人可能能會(huì)主動(dòng)違違約，從而而使購房貸貸款存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二二）來源于于開發(fā)商的的風(fēng)險(xiǎn) 11、開發(fā)商商的欺詐行行為 開開發(fā)商取得得貸款后，可可能將貸款款挪為他用用甚至攜款款逃走。此此時(shí)， HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行行可能會(huì)被被購房者指指控資金監(jiān)監(jiān)管不力，主主觀存在過過錯(cuò)而影響響債權(quán)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。 22、開發(fā)商商延期交房房 開開發(fā)商由于于經(jīng)營 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管理理不善

16、或其其他原因?qū)?dǎo)致延期交交樓甚至樓樓盤“爛尾尾”，致使使購房 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同同無法履行行，從而導(dǎo)導(dǎo)致購房人人對(duì)按揭貸貸款合同的的履行失去去信心，由由此使銀行行貸款受到到損害。 33、開發(fā)商商所建房屋屋與合同不不符 雖雖然房屋按按期竣工，但但由于存在在質(zhì)量、面面積誤差等等種種問題題，導(dǎo)致購購房者不能能正常按約約償還銀行行貸款本息息，從而損損害銀行的的利益。 44、開發(fā)商商所建成房房屋存在 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法法律手續(xù)上上缺陷 開開發(fā)商開發(fā)發(fā)樓盤未取取得土地使使用權(quán)，無無法取得房房證或違法法預(yù)

17、售等而而使銀行面面臨債權(quán)得得不到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 55、開發(fā)商商用“假按按揭”的方方式套用銀銀行信用 開開發(fā)商因資資金不足，或或樓盤銷售售不暢，或或根本無法法銷售出去去的房屋等等情況，通通過“假按按揭”獲取取貸款而達(dá)達(dá)到籌集資資金或回籠籠的目的，導(dǎo)導(dǎo)致銀行很很難或無法法實(shí)現(xiàn)債權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 此此外，在商商品房交付付使用后，由由于物業(yè)管管理的原因因，也容易易造成購房房者對(duì)開發(fā)發(fā)商不滿，從從而不積極極還貸，使使銀行蒙受受損失。 （三三）來源于于被按揭房房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) 出出現(xiàn)這種情情況的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在于按揭揭房產(chǎn)價(jià)值值滅失、下下降或者處處分 HYPERLINK /class_free/77_1.shtml 成本

18、太高而而使借款人人遭受損失失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品品房預(yù)售按按揭期間一一般較長，在在按揭期間間，按揭房房產(chǎn)可能會(huì)會(huì)因?yàn)楦鞣N種自然災(zāi)害害或者人為為因素而遭遭到損毀，價(jià)價(jià)值也隨之之滅失或下下降；此外外，按揭房房產(chǎn)還可能能因?yàn)?HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)場(chǎng)原因、國國家政策的的調(diào)整以及及 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)區(qū)域的的布局、 HYPERLINK /class_free/151_1.shtml 交交通布局的的調(diào)整而貶貶值；另外外，在處分分按揭房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，可能能因?yàn)楦鞣N種費(fèi)用的上上漲而導(dǎo)致致處分成本本太高，從從而使銀行行無法

19、得到到處分的價(jià)價(jià)值補(bǔ)償，擔(dān)擔(dān)保權(quán)落空空。 在在我國，按按揭房產(chǎn)的的貶值風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)尤為銀行行所擔(dān)心。目前，由由于我國市市場(chǎng)機(jī)制不不完善，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的盲目目性以及其其他原因，相相對(duì)于我國國居民的收收入水平，房房產(chǎn)價(jià)格普普遍偏高。因此，一一旦房?jī)r(jià)的的波動(dòng)發(fā)生生比較大的的變化，銀銀行承擔(dān)的的房屋貶值值風(fēng)險(xiǎn)很大大。 （四四）來源于于銀行的流流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) 我我國各商業(yè)業(yè)銀行發(fā)放放按揭貸款款的資金來來源主要是是儲(chǔ)蓄存款款，基本上上屬于短期期資金來源源。而商品品房按揭一一般為個(gè)人人住房貸款款，貸款期期限一般較較長，少則則三五年，多多則 100年、200年，甚至至30年，因因此，銀行行就存在著著以短期資資金

20、負(fù)擔(dān)長長期貸款的的風(fēng)險(xiǎn)，即即流動(dòng)性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。目前前，由于商商業(yè)銀行的的商品房按按揭貸款還還處于起步步階段，尚尚缺乏成熟熟經(jīng)驗(yàn)和有有效的手段段，容易形形成管理和和決策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如對(duì)借借款人資信信審查不嚴(yán)嚴(yán)、對(duì)借款款人發(fā)放了了超過其支支付能力的的款項(xiàng)等。 （五五）來源于于經(jīng)濟(jì)通貨貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) 如如果通貨膨膨脹率過高高，銀行貸貸款利率就就會(huì)呈現(xiàn)出出負(fù)數(shù)。而而作為發(fā)放放按揭貸款款這種長期期抵押業(yè)務(wù)務(wù)而言，銀銀行遭受風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就更大大。在發(fā)放放商品房按按揭貸款的的同時(shí)，其其還款方式式和利率應(yīng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)確確定下來，在在未來的還還款期限內(nèi)內(nèi)，利率波波動(dòng)有可能能導(dǎo)致借款款人還貸負(fù)負(fù)擔(dān)加重，影影響按期還還貸；

21、或銀銀行利息收收入不足以以彌補(bǔ)利息息支出。 （六六）來源于于法律法規(guī)規(guī)和政策的的風(fēng)險(xiǎn) 我我國 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 合同同法第2286條規(guī)規(guī)定：“發(fā)發(fā)包人未按按照約定支支付價(jià)款的的，承包人人可以催告告發(fā)包人在在合理期限限內(nèi)支付價(jià)價(jià)款。發(fā)包包人逾期不不支付的，除除按照建設(shè)設(shè)工程的性性質(zhì)不宜折折價(jià)、拍賣賣的以外，承承包人可以以與發(fā)包人人協(xié)議將該該工程折價(jià)價(jià)，也可以以 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請(qǐng)人 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法院將該該工程依法法拍賣，建建設(shè)工程的的價(jià)

22、款就該該工程折價(jià)價(jià)或者拍賣賣的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償?！?22002年年6月1日日，最高人人民法院又又出臺(tái)了關(guān)于建設(shè)設(shè)工程價(jià)款款優(yōu)先受償償問題的批批復(fù)，明明確規(guī)定了了 HYPERLINK /class_free/149_1.shtml 建筑工程承承包人的優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)優(yōu)于抵押押權(quán)和其他他債權(quán)。上上述法律和和司法解釋釋的規(guī)定，其其直接后果果就是銀行行抵押權(quán)的的優(yōu)先受償償受到限制制，這無疑疑對(duì)銀行資資金運(yùn)作產(chǎn)產(chǎn)生了巨大大的沖擊。此外，最最高人民法法院于20004年110月266 日出臺(tái)臺(tái)的關(guān)于于人民法院院民事執(zhí)行行中查封、扣押、凍凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的的規(guī)定第第五條、第第六條、第第七條中規(guī)規(guī)定的對(duì)被被執(zhí)行人生生存權(quán)問

23、題題的保護(hù)，這這也加大了了銀行的貸貸款風(fēng)險(xiǎn)，使使銀行的債債權(quán)保護(hù)面面臨著一個(gè)個(gè)嚴(yán)峻而復(fù)復(fù)雜的局面面。 四四、銀行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的防范范措施 （一一）加強(qiáng)對(duì)對(duì)購房者的的 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)查工作 銀銀行在提供供按揭貸款款之前，要要調(diào)查了解解借款人（購購房者）的的個(gè)人信用用情況、收收入來源，要要制定適用用的個(gè)人資資信評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定定工作程序序，對(duì)借款款人（購房房者）的個(gè)個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入入、財(cái)產(chǎn)狀狀況、付款款能力等信信用狀況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)評(píng)估，特別別要注意借借款人收入入的穩(wěn)定性性，逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人人住房貸款款申請(qǐng)人的的資信調(diào)查查工作的科科學(xué)化、標(biāo)

24、標(biāo)準(zhǔn)化和程程序化。 （二二） 強(qiáng)化化對(duì)開發(fā)商商的審查和和監(jiān)管 11、強(qiáng)開發(fā)發(fā)商的按揭揭申請(qǐng)審查查 主主要包括：（1）資資信審查，如如開發(fā)商是是否依法設(shè)設(shè)立，是否否具有相應(yīng)應(yīng)的資質(zhì)等等級(jí)、公司司的注冊(cè)資資金是否到到位、公司司以往的經(jīng)經(jīng)營業(yè)績(jī)等等；（2）開開發(fā)項(xiàng)目的的審查，如如要求開發(fā)發(fā)商提供按按揭開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)目開開發(fā)資金情情況、商品品房預(yù)售業(yè)業(yè)績(jī)情況以以及開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工程程進(jìn)度等。 22、化開發(fā)發(fā)商的擔(dān)保保責(zé)任 開開發(fā)商在按按揭貸款中中作為擔(dān)保保人可以說說是我國內(nèi)內(nèi)地商品房房按揭的一一大特色。 目前，我我國商品房房按揭實(shí)務(wù)務(wù)中，開發(fā)發(fā)商的保證證責(zé)任主要要有兩種：（1）保保證將房房屋產(chǎn)權(quán)

25、證證和土土地使用證證交給按按揭權(quán)人（即即銀行）；（2）代代位償付責(zé)責(zé)任。這種種保證責(zé)任任看起來似似乎對(duì)開發(fā)發(fā)商過于苛苛刻，但就就我國目前前的商品房房銷售，尤尤其是在商商品房預(yù)售售中還是很很有必要的的。理由是是：（1）從從商品房按按揭貸款設(shè)設(shè)定來看，在在將取得的的商品房上上設(shè)定擔(dān)保保是購房人人的本意，一一旦房屋建建成，按揭揭便應(yīng)自然然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)現(xiàn)房抵押，開開發(fā)商在商商品房竣工工辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)后，將將兩證交到到銀行手里里，使雙方方得以辦理理現(xiàn)房抵押押，按揭權(quán)權(quán)真正得到到實(shí)現(xiàn)，可可以說是按按揭人設(shè)立立按揭的自自然結(jié)果。（2）從從商品經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展看，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越越來越激烈烈，銀行貸貸款安全性性越來越差差，

26、單獨(dú)的的房地產(chǎn)抵抵押已經(jīng)不不能適應(yīng)銀銀行對(duì)貸款款安全性的的需求，為為減少貸款款風(fēng)險(xiǎn)，在在抵押的基基礎(chǔ)上再設(shè)設(shè)立一種 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保保險(xiǎn)機(jī)制，以以求達(dá)到雙雙重保險(xiǎn)已已經(jīng)是房地地產(chǎn)抵押的的趨勢(shì)。在在房地產(chǎn)抵抵押貸款十十分發(fā)達(dá)的的美國，也也出現(xiàn)了“押上加保?！钡姆绞绞?。所以，要要求開發(fā)商商提供保證證，不僅符符合房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，而且符符合我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平和企業(yè)業(yè)、個(gè)人信信用等各方方面實(shí)際情情況。 （三三）加強(qiáng)銀銀行自身對(duì)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的監(jiān)控和和管理 銀銀行應(yīng)建立立一套全面面評(píng)估貸款款行為的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體體系，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)抵押物物的資產(chǎn)評(píng)評(píng)

27、估，加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的研研究分析，以以保證房地地產(chǎn) HYPERLINK /class_free/5_1.shtml 金融市場(chǎng)的的良性運(yùn)作作。 11、學(xué)評(píng)估估抵押房產(chǎn)產(chǎn) 在在評(píng)估方面面， 銀行行最好要培培養(yǎng)自己的的房地產(chǎn)估估價(jià)員，進(jìn)進(jìn)行科學(xué)的的估價(jià)，以以防范價(jià)格格高估。對(duì)對(duì)預(yù)售商品品房的估計(jì)計(jì)要尤為慎慎重，要把把自己的估估價(jià)與現(xiàn)行行市價(jià)進(jìn)行行比較，然然后確定按按揭貸款的的比例，以以降低抵押押房屋所含含的債務(wù)成成分。 22、好商品品房按揭貸貸款合同的的簽訂工作作 首首先，對(duì)開開發(fā)商的協(xié)協(xié)議中應(yīng)明明確按揭貸貸款的房源源、質(zhì)量、貸款資金金的使用計(jì)計(jì)劃，開發(fā)發(fā)商應(yīng)協(xié)助助銀行和購購房者作好好房地產(chǎn)抵抵

28、押登記等等事項(xiàng)。其其次，在與與購房者簽簽訂的按揭揭貸款合同同中，要明明確利率是是固定的，還還是浮動(dòng)的的，同時(shí)要要求開發(fā)商商為購房者者能按期還還款付息提提供擔(dān)保，直直到回購。另外，還還要明確借借款人與房房產(chǎn)商之間間的買賣合合同關(guān)系，確確保其自愿愿性和合法法性。 33、寬 HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 融資資渠道 房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是周期長長、風(fēng)險(xiǎn)高高、資金密密集型和管管理密集型型的 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 投資行為。在國際市市場(chǎng)中，房房地產(chǎn)業(yè)有有信托投資資基金、企企業(yè)上市融融資、企業(yè)業(yè)債券、銀銀行房貸等等多種融資資方式。由

29、由于金融改改革滯后，目目前我國房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)融資渠道道非常單一一，基本上上只有銀行行貸款一條條路。商品品房按揭貸貸款一般都都很長，而而銀行的存存款又是短短期性的，因因此，最根根本的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范還在在于開放金金融市場(chǎng)，讓讓市場(chǎng)擁有有更多的金金融工具，改革 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行一一家獨(dú)自支支撐整個(gè) HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市市場(chǎng)的局面面，讓更多多的公民可可以有更多多的 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 投資渠道參參與市場(chǎng)的的經(jīng)營，并并獲取收益益，分散 HYPERLINK /cl

30、ass_free/5_1.shtml 金金融風(fēng)險(xiǎn)。 （四四）引入 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保保險(xiǎn)介入機(jī)機(jī)制 利利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是各國國、各地區(qū)區(qū)發(fā)展商品品房按揭的的經(jīng)驗(yàn)?；阢y行資資產(chǎn)的安全全性的保障障和抵押貸貸款風(fēng)險(xiǎn)分分散的考慮慮，在開展展商品房按按揭貸款過過程中，許許多國家和和地區(qū)都引引進(jìn)了保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)制。在在此項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)中，保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要要經(jīng)營兩個(gè)個(gè)方面業(yè)務(wù)務(wù)：（1）為為按揭房地地產(chǎn)辦理抵抵押保險(xiǎn)，在在抵押房地地產(chǎn)遭到意意外風(fēng)險(xiǎn)而而毀損、滅滅失時(shí)提供供保險(xiǎn)；（22）為房地地產(chǎn) HYPERLINK /class_free/69_1.shtml 金融機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)放抵抵押貸款辦辦理貸款保保險(xiǎn)，主要要是在借款款人無力償償還而至違違約時(shí)提供供保險(xiǎn)。 此此外，在國國外還有一一種新的按按揭保險(xiǎn)機(jī)機(jī)制，即購購房者人壽壽保險(xiǎn)。 最最有代表性性的國家是是荷蘭?！昂商m模式式”的核心心是要求購購房者購買買相應(yīng)年限限和金額的的人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)（如養(yǎng)