1、土地估價師專業實踐總結精至誠不動產評估公司何要成為一名合格的土地估價師，應當具備三項基本條件：扎實的理論知識、豐富的實踐經驗、良好的職業道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經驗，是對土地估價師專業能力的要求；良好的職業道德，是對土地估價師估價行為規范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經驗，難以得出符合實際的估價結果，僅有實踐經驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價格作出科學深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析解決現實中不斷出現的新的估價問題。理論知識和實踐經驗即使兼備，但如果沒有良好的職業道德，也難以作出客觀公正的估價。所以土地估價師資格管理辦法（資源部第 35）和土地估

2、價師實踐考核與執業登記辦法（試行）規定從 2006 年開始取得土地估價師資格及時和有針對性的。的進行實踐考核，我認為是必要、本人進入房地產估價行業已有多年時間，去年通過土地估價師資格之后，又在公司進行了專門的提高性學習。公司也對實踐提供了便利的條件和大力的支持。公司專門為我指派了具有豐富經驗的資深土地估價師作為實踐指導老師。在公司的幫助下，在與同事們的合作中，我從有針對性的實踐中學到了、更系統的東西，使我對土地估價的認識更加深刻和全面。在、理論水平與實踐能力方面都得到了較大提高，現將實踐總結如下：在長期的土地估價實踐中，我從基礎做起，認真做好估價及相關工作。我主要做了以下幾個方面的工作：一、初

3、級實踐階段在這段實踐期間，我主要幫助土地估價師收集土地估價所需資料，完善公司資料庫和結合書本學習。日常主要搜集以下資料：（1）國家宏觀經濟政策、方針；（2）與房地產估價業相關的頒布實施的；（3）關注，重點收集動態，及時傳達通知公告等信息。針對一個具體的估價項目，主要需要搜集以下資料：（1）影響城鎮地價總體水平的一般資料：城市資源狀況、土地管理政策、產業政策、城市規劃條件、城市經濟發展狀況等。（2）估價對象區域資料：估價對象所在區域位置、基礎設施、公用配套設施條件、交通便捷度、規劃條件、環境質量以及區域房地產市場資料，包括房屋交易、租賃資料土地市場供需狀況、歷史交易資料。（3）估價對象狀況資料：

4、如估價對象的位置、面積、形狀、地形、地質、水文、容積率等。（4）技術資料。如所在地基準地價修正體系，或者具有參考性的基準地價修正體系，價格指數，房地產規劃設計圖、總平面圖、工程造價、報建稅費等資料。（5）權證資料。土地出讓合同，國有土地使用權證等。資料搜集的過程是基礎性工作，但卻具有重要意義且是估價機構必須長期堅持不懈進行的日常工作之一。首先，估價機構作為提供客觀、公正價格參考依據的專業機構，出具的估價結果必須要具有信服力。資料搜集是后續估價工作的基礎，也是進行相關、顧問業務的基礎工作。土地估價必須以掌握的資料為基礎，加以科學的計算，結合估價師的經驗，得出客觀公正的價格。其次，系統完善的基礎資

5、料，可以提高估價工作的效率。這是我在實踐中得出的深刻體會之一。每次把收集的資料歸檔入庫，長期下來，可以提高資料的利用率，同時節約了成本。第三，資料搜集，必須到現場進行查勘，了解土地及其周邊的情況，到現場感受土地所處的環境。這一點有利于土地估價師形成較為客觀具體的認識和判斷。第四，土地估價重要的原則之一是原則，盡可能搜集近期的相關、稅費、權屬、土地規劃設計等資料，以充分可靠的法律、政策以及各項數據作為估價依據，這對堅持原則，降低評估風險有重要作用。二、 運用估價方法進行宗地估價階段在經過初級實習階段，對土地估價的并得到公司認可過后，我按照城鎮土地估價規程運用估價方法對具體宗地進行估價，都有嚴格的

6、程序：確定估價基本事項；擬訂估價作業計劃；收料實地踏勘；分析整理相關資料；選定方法試算價格；確定宗地估價結果；撰寫估價書。按照事先制定好的科學、全面、嚴謹的估價程序開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性、規范化、精細化，避免出現顧此失彼、疏忽遺漏、重復浪費，從而可以保障估價工作質量、提高工作效率。1、確定估價基本事項宗地估價的第一步是確定估價基本事項，在實際估價中，要多與委托方，明確委托方委托評估的真實意圖和使用的目的。同時從委托方提供的相關資料中分析、確定估價的其它基本事項：即估價對象、估價期日、估價日期、價值類型，確定估價對象的范圍、權利狀況、宗地條件等情況。在明確了所有事項之后，估價機構

7、與委托方要簽訂估價委托合同，把雙方的權利義務及估價事項以確定。2、擬訂估價作業計劃形式在明確估價的基本事項及確定了估價交付日期的基礎上，應再次對估價項目進行分析，制定估價作業方案，以保質、按時完成估價項目。估價作業方案主要包括以下四方面內容：（1）擬采用的估價技術路線和估價方法；（2）擬搜集的資料及來源要的時間、人力和經費；（4）估價作業步驟和進度。3、收集估價所需資料；（2）預計需擬定好的估價作業計劃后，就開始進行收料和實地踏勘工作。一般，的資料來源分為兩類： 一類是公司平時不斷補充完善的估價資料庫，稱之為二手資料；另一類是現場新收集的與本次估價直接或間接相關的一手資料。（1）權屬資料：包括

8、國有土地使用權證、農村集體用地使用權證、農村集體用地所證以及企業或居民等。如委估宗地上存在地上建筑物且辦理了的，還要收集房屋所。（2）其它圖件及規劃資料：主要包括規劃紅線圖、地形圖、宗地建筑平面圖、基準地價圖、城鎮建設規劃圖等圖件及規劃資料。（3）交易實例資料：這部分資料的獲取主要通過公司已有數據資料庫、相關管理部門的土地交易結果公告或向機構等途徑；必要時可向當地土地管理行政機關申請查閱有關的地產交易存檔資料和和備案的估價實例資料，這有助于彌補因自身能力限制無法收集到價、地租資料的欠缺。（4）其他資料：在專業實踐中，收集的其他資料主要包括指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政等一般資料

9、，其主要包括地理位置、自然條件、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等資料，包括反映歷史地價水平，有關經濟指數及建筑材料價格變動指數，土地開發與經營的政策、條例、規定，有關土地房屋的種類、稅率，城鎮規劃等有關資料。4、實地查勘估價對象實地踏勘工作是估價親自到估價對象現場，檢查、觀察估價對象狀況，對在此前獲得的有關估價對象的信息進行核對。在此過程中，估價查勘要將在現場踏勘過程中獲取的信息逐一詳細填寫在現場表中，并對宗地內景、外景、地上建筑物、臨路、周圍環境（包括相鄰地塊或相鄰建筑物等）進行拍照，現場草繪委估宗地位置示意圖并

10、標注出委估宗地周邊狀況，最后委托方和估價確認，作為評估的依據之一和留檔備查。都要簽字在土地估價實踐過程中，我個人覺得在完成宗地實地踏勘時，非常重要的一點是必須進一步分析估價項目，進行補充資料收集工作。主要是收集在實地踏勘前，不能明確各種資料，以及實地踏勘后，針對新情況、新問題需要收集的相關資料。比如在實地查勘前可能已初步確定采用市場比較法，但現場查勘后發現用市場比較法的條件不具備，就要重點多收集其它可選評估方法所需資料。5、分析整理相關資料在完成資料收集和實地踏勘后，即是分析整理相關資料。分析整理相關資料主要分為資料剔除和資料歸類兩個步驟，首先是將收集的相關資料進行逐表，將那些收料不符合要求和

11、數據明顯偏離合格的資料，按照類型、重要正常情況的資料剔除。然后將初步性、影響程度進行歸類。當資料整理后出現缺失的，還應進行相關資料的補充收集。在專業實踐工作時，對資料的整理主要是通過人工判讀和將收集到的各類資料錄入計算機統計兩方面來進行的。人工判讀主要是對收集的委估宗地狀況資料、可比較的交易案例、租賃不動產狀況、相關、稅費文件等方面的詳細資料，通過判讀分析，可以確定出估價所需的的各類參數，如各種、項目收益及費用、利息率、建安成本、經濟耐用年限以及年折舊率等數據以及評估的文件依據，同時判斷各類影響和地價走勢對宗地價格的影響程度。計算機統計主要是對收集的各類經濟數據統計資料進行數理分析統計，確定出

12、地價指數、行業平均利潤率、各類資料。6、選定方法試算價格影響程度指數等評估所需的數據在完成上述工作的基礎上，就可以選擇最適宜的估價方法來試算地價。依據城鎮土地估價規程的要求，遵循估價原則，根據估價目的、估價對象的實際狀況、所收集到的相關資料情況，對同一估價對象應選用兩種以上的估價方法進行估價，得出試算價格。宗地地價評估方法主要有收益還原法、市場比較法、成本近法、剩余法和基準地價系數修等，另外還有路線價法等較少使用的方法。以下是我在專業實踐中，通過采用不同的評估方法進行宗地估價后對各種評估方法運用的一些實踐總結：（1）市場比較法市場比較法是土地估價中最重要，最常用的基本方法，它是根據市場中的替代

13、原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。實踐總結：擁有大量的交易實例資料，是運用市場比較法估價的前提條件。對于交易實例資料，要重點收集五個方面的信息：一是交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是交易。這一點對于判斷成交價格與估價對象的可比性很重要。二是交易實例的狀況。三是成交價格。應包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋等內容，同時應明確價格類型、價格水平及貨幣等

14、情況。四要注意付款方式。土地成交價一般較高，付款方式的差異對實際價格的影響較大。在收集交易實例時要明確是一次付清、還是分期付款及比例，以及抵押比例、支付方式等內容。五要明確成交日期。土地市場是動態變化的，不同時點的價格要修正到估價期日才具有可比性。（2）收益還原法收益還原法是在專業實踐時常用的方法之一，它是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的方法。實踐總結：在專業實踐中應用收益還原法估價，難點主要在于收益性土地的穩定純收益的確定和適當的還原利率求取。在完成相關參數資料的收集后，要注意分清楚實際收益與客觀收益，要注意剝離非土

15、地收益（始經營收益、收益等）以及各項稅費的依據和選取標準。而對于還原利率的確定這個應用收益還原法時最關鍵的技術環節，往往需要通過采用多種方法進行數理統計后，才能得出比較合理的還原利率。（3）成本近法成本近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所價格的方法。收益來確定土地實踐總結：在專業實踐中，一般僅在土地市場不發達、土地成交案例不多、無法采用其他方法時才選用成本 近法。在使用成本 近法進行評估時，要注意待估宗地在估價時點的狀況，以便于準確確定其價格，及進行減價修正。求取以出讓方式取得的土地使用權價格時，應注意土地的剩余使用年限，并注意進行年期修

16、正。要注意確定合理的利息率和利潤率，由于估價目的不同，或估價時點的差異，利息率和利潤率的取值可能會差別很大。（4）剩余法（假設開發法）剩余法亦稱假設開發法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。剩余法也是在專業實踐時常用的方法之一。實踐總結：在專業實踐中，應用剩余法宗地估價的關鍵點主要在于：是否根據土地估價的最有效使用原則和合法原確確定了土地最佳利用方式，包括用途、使用強度、建筑物外觀、式樣、設計與布局等；是否正確掌握了地產市場行情及供求關系，并準確判斷開發完成后的土地連同建筑物的售價；是否正確確

17、定了土地開發費用和正常利潤。估算開發完成后的不動產價值，常常使用市場比較法或者收益還原法。而開發周期的確定通常根據估價對象土地所在房地產開發項目的規模，開發難易程度等，尋找類似的房地產項目參照確定。在運用剩余法的實踐中，也可把不動產的未來價值及開發成本用折現的方法貼現至評估基準日來測算。這樣做要注意的是不再計算利息。（5）基準地價系數修基準地價系數修是通過對待估宗地地價影響的分析，對各城市已價格的方法。的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀實踐總結：基準地價系數修適用于已建立有基準地價體系的區域的宗地評估。對于那些位于基準地價體系以外區域，一般不能采用基準地價系數修評估。同時，當前的

18、城市基準地價一般只是評估出了商業、住宅、工業用地的基準地價，因此對于其他用途宗地的估價，要采用基準地價系數修正存在一定的難度。在專業實踐中運用基準地價法的主要難點是合理的確定委估宗地的各項地價影響與基準地價修正體系的對應情況，合理的采用基準地價修正體系對基準地價進行修正。根據個人實踐體會，在運用基準地價修時，要準確把握基準日的修正比較。基準日修正系數不是隨意確定的，要根據估價時點與基準地價體系對應的基準日之間土地市場的變化情況來確定。而要準確了解土地市場的動態變化過程，需要估價提取。根據收集、掌握的資料或從公司的數據庫中分析、（6）路線價法實踐總結利用路線價評估宗地地價，主要是在已知路線價的基

19、礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等。實踐總結：路線價法是宗地估價中較少采用的一種估價方法，在專業實踐中，由于土地市場還不夠發達，因此實際采用該方法還存在許多條件限制，一般僅在極個別制定了路線價及其修正體系的區域，才采用此方法。7、確定宗地估價結果使用不同的方法通常會產生不同的結果。估價要通過對估價資料、估價方法、估價參數指標等的代表性、適宜性、準確性及不同方法的試算結果等進行分析與判斷，再結合估價經驗對各試算價格進行調整后，才能最終確定估價結果。在專業實踐中，一般通過自查、復審等步驟，完成估價結果的分析、判斷與調整。確定估價結果

20、可視委估宗地情況選用以下幾種方法：（1）簡單算術平均法；（2）算術平均法；（3）中位數法；（4）綜合分析法。在專業實踐時，一般按照以下原則確定估價結果：、如各試算結果相差較小，未超過 20%，一般采用簡單算術平均法確定宗地地價；、如考慮到各估價方法結果的準確性程度不同，綜合分析后可以采用算術平均數法確定地價；（3）、綜合分析后，以一種估價方法計算出的價格為主，其他估價方法計算出的價格只供參考，不采用。8、撰寫估價書在宗地地價評估完成后，要提交評估書。估價書包括土地估價和土地估價技術，作為向委托方和土地管理部書必須嚴格按照城鎮土地估價規門提交的主要成果。土地估價程附錄中的規范格式進行撰寫。土地估價書的撰寫要求較多，我個人的實踐體會主要有以下四點：（1）全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套；（2）公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據；（3）準確性：用語應力求準確，避免使用或誤解的文字，對查實的事項不得輕率寫