1、項目拓展論證管理辦法編號： 版號：A/0 頁碼：第 PAGE 6 頁 共 NUMPAGES 6 頁 項目拓展論證管理辦法編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人目的為保持公司可持續發展，在尋找和確定房地產新項目前，對其可行性進行科學論證，有效規避風險，提高項目決策的規范性和計劃性。適用范圍適用于房地產新項目的論證工作，以及為之展開的相應研究和決策工作。術語與定義新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求證。房地產土地儲備：為保證公司未來項目開發的土地需求，而預先進行的以控制土地開發權力為

2、目的購入土地的行為。可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產項目技術經濟上的論證分析，并在此基礎上對項目的經濟效果進行預測，為投資決策提供依據。新項目：在本流程文件中指土地開發使用權獲得前的項目。職責投資發展部負責開展基礎研究。負責編制土地儲備計劃。負責土地信息的收集分析和判斷。負責進行篩選并提出內部立項建議。組織開展項目可行性研究，匯總編制可研報告。負責根據公司決策，獲取土地。項目公司開發部負責土地信息的收集分析和判斷。營銷管理部負責新項目的前期市場調查分析。負責編制項目前期定位與策劃報告。負責提出新項目的初步營銷計劃。商業管理中心負責項目前期商業定位。負責商業規劃初步方案。設計管理部負責規

3、劃設計分析，編制規劃設計草案。運營管理部負責完成工程進度計劃。成本管理部負責完成新項目開發成本估算。財務會計部負責完成新項目經濟效益測算。法律合約部（法律顧問）（法律顧問）負責新項目法律風險分析。按權責辦理新項目部籌備事宜。工作程序信息收集與甄別土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產權交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告。其他主動收集信息類：主動了解各區土地利用規劃，舊城改造和土地供應計劃等信息。各類招商會與項目推介會等。其他被動收集信息類：

4、土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后，項目公司開發部需于最遲不超過兩日內填寫土地信息采集表，項目公司開發部根據公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷。通過初步判斷，對符合公司發展意向的土地信息通過土地信息采集表的形式將土地情況報送審批，具體按權責手冊執行。審批通過后進入發展項目確定階段。如未通過，則存入土地信息庫，并對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發展項目確定土地信息經初步判斷通過審批后，投資發展部根據項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的法律風險判斷。投資發展部

5、根據需要組織進行項目實地勘察，營銷管理部負責對項目周邊市場進行初步市場調查分析，并根據市場情況和項目特點做出項目前期定位，項目前期定位至少需包含以下內容：項目的檔次、主要客戶群、戶型。項目在公司項目組合中的地位和大致開發周期。項目中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。涉及獨立商業體的部分，由商業管理中心負責該部分的前期商業定位。投資發展部可根據項目的特殊性與否，進行后續處理：常規項目，易于規劃的：可與設計管理部口頭溝通后確定各種形式產品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產品（含基本配套）的成本數據，作為初步經濟測算的依據。特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和項目前期定位建議交由

6、設計管理部做出規劃設計草案，交成本管理部做出建造成本的粗略測算，作為初步經濟測算的依據。投資發展部根據項目情況，做出初步經濟測算結果。投資發展部形成項目立項審評報告，經投資評估委員會評審，按權責手冊審核審批后，申請召開公司專項匯報會。項目立項申請獲得批準后，進入可行性研究階段，未通過則調整或放棄。項目可行性研究項目可行性研究是對前期項目初步預測的論證，其最終形成項目可行性研究報告。投資發展部根據項目情況，通過分管領導，向公司總經理申請成立項目可研小組，制訂可行性研究計劃，該計劃需包含各相應工作的責任部門（責任人）、達到效果和時間要求，并發給各相關部門。投資發展部根據可行性研究計劃，組織各相關部

7、門對項目進行現場勘察，并組織完成如下工作：項目可研小組進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區域的環境和配套、區域規劃和未來發展趨勢等。法律合約部（法律顧問）參加項目后續談判，做出法律風險分析。營銷管理部根據可行性研究計劃對項目周邊市場進行調研，提出產品初步定位建議，涉及獨立商業體的部分，由商業管理部負責商業部分，形成項目前期定位與策劃報告（含新項目市場初步定位建議設計草案任務書）。設計管理部根據先期對現場勘察地塊的地形、地貌及周邊環境進行項目規劃的分析，并根據新項目市場初步定位建議設計草案任務書，完成規劃草案指標。運營管理部根據先期對現場勘察地塊的地形、地

8、貌進行工程建造的分析，并根據設計管理部提供的規劃草案完成工程技術分析。投資發展部組織成本管理部、營銷管理部、運營管理部、財務管理部根據填表說明完成投資測算。投資發展部最終組織各方面材料，形成項目可行性研究報告上投資評估會評審。會議通過后發起審批流程，按權責手冊審核審批后確定。投資決策項目可行性研究報告獲得批準后，可進行正式的投資決策程序。具體工作程序參見投資決策作業指引。土地獲取及后續事務辦理投資發展部負責辦理土地獲取有關事務，包括進行商務談判、簽訂土地出讓合同、政府有關部門立項等。投資發展部應于簽署土地成交確認書、土地出讓合同、股權收購協議后2個工作日內將項目的基本信息及相關文件電子掃描版報二局股份投資發展部備案。公司辦公室負責