1、漢中萬邦時代廣場經營規劃方案（草案）北京華策創世咨詢管理有限公司2006年12月18日目 錄前 言3第一部分 項目立地市場環境分析4一、漢中市經濟地理環境4（一）地理位置與自然環境評估4（二）交通歷史與未來5（三）物產與經濟環境評估6二、漢中市經濟環境比較分析8（一）漢中市經濟環境橫向比較分析8(二) 漢中市經濟成長性分析10三、漢中市商業競爭環境17（一）城市商業布局17（二）商業規模狀態17四、漢中市未來潛在競爭環境評估21（一）北大街商業街改造21（二）祥瑞商業地產22（三）漢中世紀陽光商廈二期擴建22（四）金港購物廣場23（五）漢中市東關歷史文化商業一條街開發23五、漢中市人文環境對消

2、費的影響25六、漢中市商業客流動線分析26七、漢中市城市發展27八、本案商業價值評估29第二部分 項目物業條件分析30一、建筑面積構成概念（附件）30（一）外鋪店數量及面積30（二）主力百貨店各樓層套內面積33（三）商業面積33二、建筑平面與垂直交通組織分析34（一）名詞釋意34（二）本案建筑特征與交通組織分析35（三）垂直交通特征36（四）平面與垂直交通關系37三、項目設備實施條件分析38第三部分 商業規劃41一、經營定位41二、商圈輻射半徑及目標顧客群44三、業態定位及空間規劃47四、百貨業態定位及空間規劃（詳見附件二）47五、街區定位及空間規劃49第四部分 招商及營銷策略51一、營銷策略

3、51四、廣宣策略52五、招商組織54（一）主題百貨組織架構：54（二）工作內容：55（三）招商推介會：55（四）工作協調56三、招商策略建議56四、招商宣傳推廣策略與方案建議56五、招商考核及獎懲機制56六、招商文件構成57第五部分 工作進度規劃57一、招商工作指導思想：57二、招商工作分階段開展的進程安排58（一）分析、補充調研綜合資料、完善本項目商業策劃案階段58（二）對主力店、特殊業種、主要品牌招商意向的摸底階段58（三）主力店、特殊業種、主要品牌招商意向的核定階段58（四）全面開展招商工作階段59（五）補充招商招租及商裝工作階段60第六部分 建設圖紙修改建議及內外裝修設計的修改意見、建

4、議60一、建筑功能定位60二、建筑特征60三、建筑需求與修改建議61（一）設備設施61（二）建筑結構62附件一：萬邦時代廣場面積表63附件二：商業業態業種規劃示意圖64附件三：萬邦時代廣場商業街經營規劃示意圖7前 言漢中上下三千年歷史，孕育著中國深厚、博大的漢文化，影響著一代代中華民族可歌可泣的民族魂。在二十一世紀中國大地走上國富民強的時代，漢中萬邦時代廣場以宏大的氣魄，勇于創新的膽略，打造一座漢中乃至嶺南地區第一個大型的休閑購物廣場，彰顯漢中現代與未來的愿景，為漢中注入了嶄新的生活氣息，撬動了漢中地區的經濟活力。萬邦時代廣場不僅位于漢中市的商業中心，還屹立在漢中城市的中軸路上天漢大道，他以宏

5、大的建筑規模，賦予現代氣息的建筑造型，表現萬邦時代廣場不愧是漢中市的標志性的建筑，也是一張城市的名片。廣場表現他在漢中地區具有唯一性的七大特征： 商業建筑規模最大；地理位置最具優勢；商業經營面積最大；商業經營業態最全；商業管理服務最優；商業硬件環境最佳；室內停車數量最多；第一部分 項目立地市場環境分析說明：以下經濟分析數據來源，均由漢中市統計局、陜西省統計局，以及陜西省與漢中市兩級政府公報提供。一、 漢中市經濟地理環境（一）地理位置與自然環境評估1. 漢中市位于陜西省西南部, 是漢水上游城市的一座明珠，它北依秦嶺,南靠巴山，漢江橫貫其中，自然地貌為“山川盆地”, 漢中冬無嚴寒，夏無酷暑，土地肥

6、沃，水源充足，氣候濕潤，素有西北“小江南”和秦巴“聚寶盆”之美譽，歷來是國家及陜、甘、川、鄂四省毗鄰地區的重鎮和我國歷史上的名城，同時又是一個年輕的正在發展中的城市。2. 漢中位于秦巴腹地，秦嶺屏障于北，巴山綿亙于南，漢水橫貫其中，為漢中沖積出大大小小10余個山間盆地。這些盆地是漢中人口的聚集之地，也是工農業生產的精華所在。由于秦嶺的屏障，使這里“寒流不足侵其軀，季風難以逞其威；自古桃源于世外。3. 從自然地理環境和社會經濟聯系等方面，漢中北靠西安，西南依成渝，東南臨武漢，戰略地位十分突出。4. 漢中在地理上是溝通“西安、蘭寶（蘭州、寶雞）、甘南、成綿（成都、綿陽）、重慶、武漢”的中心；但是，

7、在城市布局和發展戰略上屬于大后方和基地。因此經濟成長速度較慢，難以較快地拉動零售業和消費的發展。u 東南臨武漢，是中國中部地區的工業、金融、商業、科研和文化教育中心和全國鐵路、水路、公路、航空和電信的重要樞紐，是被聯合國列為“城市可持續發展計劃”的城市和“中國硅谷”高科技光電技術產品生產的發源地。u 漢中處于這樣一個中部、西部、西南部三個經濟體的中心，完全可以為他們起到溝通和橋梁的作用。（二）交通歷史與未來1、交通見證著漢中的歷史，交通也演繹著漢中的興衰。l 從先秦開始，祖先就為改變漢中封閉的交通面貌，做出了不懈的努力，“棧道千里，通于蜀漢”，開鑿了世界上第一條人工通車隧道石門：北有故道、褒斜

8、、儻駱、子午通關中，南有金牛、米倉、荔枝達巴蜀，西有陰平連隴上。l 漢江的斷航，使漢中失去了聯系東部發達地區最便捷的“黃金水道”。l 三線時期修建的陽安鐵路，把漢中與現代社會再次連接了起來，給漢中帶來了無限的生機和活力。漢中的經濟和社會事業因此有了較快的發展。但由于陽安鐵路只是一條連接線，在全國路網中作用有限，加之鐵路“西口”不暢，漢中能走出去、迎進來的交通能力十分有限，漢中的發展受到阻礙。l 鐵路的遠離。解放初修建的寶成鐵路，是溝通中原、西北和大西南的大動脈。但由于繞道嘉陵江河谷，遠離漢中市區近百公里，漢中被徹底地邊緣化了，溝通南北的交通樞紐地位也逐步被寶雞所取代。2、漢中的機遇和挑戰交通拯

9、救漢中 西漢高速公路。1992年，國家交通部規劃了“五縱七橫”國道主干線，二連浩特至云南河口的gz40線連接漢中。沐浴著西部大開發的春光，這條連接祖國南北的交通大動脈漢中段，終于在20世紀即將結束時決定開工了。這就是“西漢高速”，從西安西南郊的荷池寨立交出發，大致經古“子午道”，越秦嶺，穿漢中盆地，最終在川陜交界的棋盤關，連接早已等候多時的川北高速公路。07年10月全線貫通，三小時到西安。“西漢高速”將給漢中的經濟、商業、物流帶來發展的曙光。（三）物產與經濟環境評估1、 漢中受自然因素的影響,這里植物資源豐富,名優土特產品數不勝數。漢中市物產豐富。農作物以稻、麥、油菜為主，數十種名貴中藥材，百

10、余種稀有的野生植物和儲量豐富的非金屬礦藏正在開發加工。漢中市的工業已形成以建材、機械為主的重工業體系和以食品、紡織、服裝、皮革、鞋帽為主的輕工業體系。2、 2005年全年實現農林牧漁業總產值83.22億元，按可比價格計算，比上年增長9.37%，占全市生產總值216.58億元的40.73。3、 農業人口總數占全市人口的80.49。4、 縣以下社會消費品零售額16.14億元，占全市的28.2。5、 目前全國集中連片的18個貧困地區中，秦巴山區名列榜首：全國592個國家級貧困縣，秦巴山區占了52個。其中又以陜南、川北和隴南最為集中。漢中、安康、巴中、廣元和隴南5市共41個區縣，貧困縣就有26個，占全

11、部區縣數的63%；安康10個區縣，8個都是貧困縣；巴中4區縣，3個貧困縣；隴南9區縣，7個貧困縣；安康和隴南唯一的市轄區，都是貧困縣。貧困縣為漢中市的經濟發展帶來經濟的滯后效應6、 漢江是長江最大的支流，也是目前全國唯一一條沒有被污染的大河。由于其優良的水質，被國家確定為南水北調中線工程的主要水源。漢江在漢中境內流域面積196007平方公里，占全市面積的722%。由于水源保護，漢中工業化的“門檻”將被抬高。這對處于工業化初期的漢中來說，無意于是“雪上加霜”。工業項目對環保的要求普遍提高，一些優勢資源得不到有效開發。評述：漢中以農業為經濟中心，已有三千多年的歷史。農林牧漁業總產值83.22億元，

12、人均2746元（按農業人口計算）；農村人口比重占到總人口五分之四，縣以下消費比重確不到總量的五分之一的水平，漢中市除漢臺區人均社會商品零售總額超過4000元以上，其余是個縣均未達到2000元。因此，漢臺區以外縣域城市的消費支撐力不足。二、 漢中市經濟環境比較分析（一）漢中市經濟環境橫向比較分析1、 人口規模與全社會固定資產投資總額比較2、 地方財政收入(萬元)3、 漢中市消費市場水平4、 銀行存貸對比分析05年漢中市與陜西省各市銀行存貸對比分析（億元）序號地域各項存款序號地域儲蓄存款序號地域各項貸款1西安3599.71西安1716.761西安2158.12咸陽471.292咸陽356.622渭

13、南236.63寶雞459.53寶雞328.793咸陽215.894渭南411.224渭南307.224寶雞212.355榆林357.245漢中216.285榆林196.676延安310.996榆林175.246延安177.457漢中307.797延安156.317漢中150.128安康163.588安康109.668安康97.479商洛132.039商洛95.859商洛66.5410銅川98.5510銅川66.0310銅川48.58(二) 漢中市經濟成長性分析1、 2005年漢中市生產總值216.58億元，按可比價格計算，比上年增長10.6%。全市生產總值年均增長8.9%，高于全國的發展速度。

14、2、 社會消費品零售額指標名稱2005年比重2004年比重社會消費品零售額641547100.0 546982100.0市23276536.3 22876641.8縣23049135.9 17820732.6縣以下17829127.8 14000925.62.按行業分批發零售貿易業56574588.2 44156880.7餐飲業7489211.7 10456119.1其他9100.1 8530.23、 地方財政收支指標名稱2005年比上年同期增長%財政總收入16586411.5地方財政收入6401315.6各項稅收4686412.8增值稅1288411營業稅179982.9農業稅314011地

15、方財政支出25098315.94、 固定資產投資全年完成全社會固定資產投資75.0億元，比上年增長11.9%；其中城鎮固定資產投資54.74億元，增長12.0%。5、 客、貨運輸量。公路客運量6583萬人次，公路貨運量2855萬噸，分別比上年增長29.3 %和9.3%；民航旅客發送量4.12萬人次，比上年增長10.2%，民航貨運量22噸，年末全市民用車輛擁有量21萬輛，比上年增長18.0%。6、 漢中gdp總量及全社會、房地產開發投資完成情況單位：億元年份gdp增長速度（%）全社會投資完成增長速度（%）房地產開發投資完成增長速度（%）2005216.5810.675.0011.912.49-6

16、.62004192.9410.967.009.813.375.12003163.449.161.0022.012.7234.62002141.317.250.0012.39.4527.82001129.326.644.5333.27.4020.3由上表分析，過去五年間，全國房地產業投資平均增長速度為26.3%，陜西省為30.4%，漢中市僅為15.2%，主要是由于漢中市過去在城市基礎設施配套上沒有跟上，隨著近年來漢中對城市基礎設施的不斷投入，未來該市房地產的投資將飛速發展起來；全國房地產業投資在全社會固定資產投資中的比重為17.9%，陜西省為14.3%，漢中市為18.6%，未來這一比例將進一步擴

17、大。漢中市商品房建設情況 單位：平方米年份施工面積竣工面積竣工率（%）2005171701973348142.7 2004182567449734227.2 2003191783872081437.6 2002145176764167744.2 2001135364460195044.5 上表反映了“十五”時期漢中市商品房施工和竣工面積狀況，從表中可得知：商品房竣工率較低，建設效率低。下表反映了漢中市“十五”時期商品房的銷售和空置狀況。表中的數據說明：漢中市商品房銷售呈現較穩定的狀態，銷售面積的總量變化不大。對于每年的銷售增減情況，則呈現波浪運行狀態。商品房的空置面積，到2005年末，已達到2

18、2.18萬平方米，商品房的空置率較高，基本上呈現逐年增加的態勢，這主要是由于當地房地產開發建設水平較低。漢中市商品房銷售和空置情況 單位：平方米年份銷售面積比上年增減(%)空置面積比上年增減(%)200579534926.822178219.620046271501.1185414-16.1200362032036.52210314.42002454603-9.0211658182.7200149933820.67486880.3漢中市住宅投資完成、竣工面積和銷售面積情況年 份投資完成（萬元）比上年增減(%)竣工面積（平方米）比上年增減(%)銷售面積（平方米）比上年增減(%)200591889

19、-20.873348147.576335627.3200411609214.7497342-31599509-0.1200310121342.372081412.359981137.720027110632.96416776.6435564-7.220015351822.560195015.7469325187、 房屋出租業漢中市單位房屋出租共2497家，房屋出租收入12021萬元；居民房屋出租中：市區居民房屋出租戶16764戶，年均房屋出租收入7322萬元，月均收入611元。城鄉結合部居民房屋出租戶6621戶，房屋出租收入1843萬元，月均收入153元。8、 城市居民收入狀況05年農民人均現

20、金收入1892元/人，農民人均生活消費現金支出1267元/人，分別增長7.2和13.2。9、 06年19月份漢中市場走勢u 漢中城區居民人均可支配收入5748.89元，同比增長15.31%；消費支出4496.96元，同比增長6.74%。u 食品支出繼續增長。城區居民人均食品支出1848.16元，同比增長15.53%。食品消費恩格爾系數為41.09。u 居民外用餐呈上升趨勢。人均在外用餐529.20元，同比增長64.11%。在外用餐占食品消費構成28.63%，同比上升8.47個百分點。u 衣著消費快速增長。城區居民人均衣著消費487.73元，同比增長17.11%，其中成衣人均消費67.95元，同

21、比增長10.79%，鞋類支出113.95元，同比增長1.3倍。u 家庭設備及服務消費保持較快增長。城區居民人均家庭設備及服務支出249.57元，同比增長16.06%，其中： 耐用品消費品人均152.59元，同比增長7.51%。 室內裝飾品8.18元，同比分別增長155% 床上用品19.72元，同比分別增長、102% 日雜用品94.77元，同比分別增長16.15%、 家庭服務支出14.39元，同比分別增長9.76% 同比分別增長155%、102%、16.15%、9.76%。u 交通和通信消費平穩增長，城區居民人均交通和通信支出441.99元，同比增長8.99%。u 人均教育文化娛樂服務654.5

22、7元，同比增長4.32%。其中： 文化娛樂用品、文化娛樂服務支出人均分別為134.62元、191.77元，同比分別增長6.81%、14.67%。 人均教育支出328.18元，同比下降1.79%。其中：培訓班費支出人均38.68元，同比增長18.36%。評估：1、 漢中市近一二年經濟增長速度較快，發展勢頭明顯。2、 居民收入增長幅度較大，消費支出和購買力增長活力強盛。但是城鄉的收入與支出差別較大，城鎮和農民的收入與支出的基數仍然很低。這說明城市消費支撐力不足。3、 居民消費結構，明顯受房地產住宅發展的影響，家居用品增長突出。4、 受漢中市人口規模和經濟規模總量的限制，市場消費規模總量有限，社會商

23、品零售總額難以在短時間內有較大的突破。5、 從客、貨運輸量及增長幅度分析，漢中市的經濟增長的瓶頸主要是交通問題。因此，漢中市的綜合經濟發展，零售、商業貿易的成長空間，以及對外的經濟交流與發展難以推進。6、 根據人口規模、投資總量投資結構分析，漢中市的經濟增長拉動勢態仍顯不足。這說明國家和省內兩級政府的支持力度有很大的關系。7、 從05年銀行存貸總量以及在省內的排序上分析，漢中市的市場觀念仍屬保守型，存大于貸。這對促進市場，發展零售商業是有極大的消極作用。8、 地方財政收入增長幅度大于財政總收入，而且大于社會商品零售總額的增長幅度。由此說明地方政府給予地方優惠政策沒有用足。9、 依據社會商品消費

24、零售總額的結構分析，及03年、04年、05年增長幅度 “前高后低” 的不均衡狀態分析，說明漢中市的市場處于不穩定狀態。因此，作為對本案的經濟收益分析和規劃，要持有謹慎的態度，不能盲目的樂觀。10、 05年漢中市的消費指數與陜西省其他市相比，處于接近末尾地位，可以肯定的說明，漢中市的市場需求很平穩，沒有明顯刺激市場的撬動點或某種支撐力。11、 漢中市房地產市場供求水平與增長水平處于不平穩狀態，綜上所述，漢中市的經濟發展很平穩，市場需求處于不溫不火的狀態。三、漢中市商業競爭環境（一） 城市商業布局漢臺城區東西長約5公里，南北寬約4公里。街巷基本呈東西、南北對稱狀建設。以現在城市中心中心廣場為圓點，

25、以北大街、天漢大道南北干道，連接東西蓮湖路、勞動路、興漢路-虎橋路、前進路，構成漢臺區商業街區。（二）商業規模狀態1、 漢臺區主導產業為服務業、狀態概述 漢臺區總人口53.07萬人，非農業人口24.71萬人。人口總戶數175400戶。 商貿流通業和新興產業：有運達批發市場、北城貨運市場、盛隆家俱城、過街樓蔬菜批發市場、新時代建材批發市場、陜南電子城等各類市場50多個，目前，在漢臺區注冊的個體工商戶、私營企業，分別達32710戶和659戶，從業人員達到84972人。非公有制經濟提供的稅收占地方財政收入的26.4%。 漢臺區商業漢臺區是漢中市十一個區縣的商業中心，也是唯一個最具規模商業區，各種主要

26、商業業態、業種的經營規模總量達到五十多萬平方米，如不含中小店鋪經濟面積計算漢臺區人口總量人均商業面積，人均將達到一平方米（人口53.07萬人）。漢中市（漢臺區）主要商業業態及經營規模一覽表單位：百貨業態家電專業店超市業態市場業態在建商業名稱經營面積名稱經營面積名稱經營面積名稱經營面積名稱經營面積世紀陽光16430陽光家電4000家樂一店2800運達（石馬商城、虎橋商貿）市場110000祥瑞太陽城17000海星星光24000國美電器2000天漢家樂二店5290運達建材家居城（一二期）56000金港購物廣場18000國貿商廈4500蘇寧電器2000桃心島總店3400盛隆家具城70000魅力之城10

27、000商業大廈10080桃心島家電500陽光超市1800陜南電子城3000東方新世界9900祥瑞商城10300興漢家電1200晶眾家樂超市6000賽博數碼城4000萬邦時代廣場110000萬寶商城4000建業家電700友誼商城3200建業商場800興漢商場2400天漢商場600小計763101040019290243000164900合計513900（） 大型百貨商場、超市、家電專業店，主要有：世紀陽光商廈、海星星光百貨、商業大廈、國貿商廈、祥瑞商城、萬寶商城、興漢大廈、國美電器、蘇寧電器、晶眾家樂超市（兩店）、桃心島超市等； 大型商場的經營面積多在1500025000之間，小型的一般在300

28、010000之間，其中海星星光百貨經營面積25000，是目前為止規模最大的商場； 超市經營面積多在6004000之間，其中晶眾家樂超市天漢店營業面積6000多平米，是漢中市目前規模最大的超市；家電專業店面積多在1000左右，其中以世紀陽光家電經營面積近4000，是最大的家電專業賣場（具體數據見有關資料）。2、 商業街： 北大街全長900米，位于漢中城市中心，是一條集服裝、百貨、家電、餐飲、旅館等經營業為主的綜合性商業街。沿街分布著大小店鋪270多家，大小規模集中商業賣場近10個，業態、業種、品類較為齊全的商業步行街，特別是二、三線品牌專賣店集中地，是目前漢中商業最具人氣及活力的黃金商業街，區位

29、優勢十分突出。 蓮湖路品牌專賣店一條街，是漢中市一線、二線品牌最為集中的商業街，同時也集中部分餐飲與娛樂、休閑。整個蓮湖路現有大小50家以上的品牌服飾、鞋類專賣店，近30家餐飲店，十余家鮮花禮儀專業店。預測未來司法路、蓮湖路街區商業設施改造完工后，將形成以品牌經營（服飾、皮鞋為主），專業經營（鮮花禮儀、餐飲、電腦軟件、文化文具為主），中高檔消費為特點，并將逐步顯現出規模經營的優勢。3、 批發市場 運達批發市場主要由日用百貨區、鞋區、家居飾品區、床上用品（含布匹）區、小百貨區、日化洗滌品區、服裝鞋帽步行街、家用電子電器區（含廚衛等小家電）等幾大版塊組成，主要面對漢中地區十縣一區中低檔消費群體，特

30、別是各縣經營商戶采購、補充貨品的首選地。 運達建材家居城為目前陜南規模最大、檔次最高的建材家居市場，一期工程于2005年7月底正式開業，容納業主過百，經營品種達萬種，入駐率達100%，系高端家俱、建材、衛浴專業大賣場，主要設施有中央空調，四部自動扶梯及一部貨梯，消防自動噴淋系統。 虎橋商貿城主要經營自行車及電動車、男女服裝服飾等，于2004年8 月正式開業，前期招商及入駐率較高（達80%），且品牌經營、專賣化程度較高。后期由于商城營銷推廣及宣傳促銷力度有限，優質商戶資源大量流失，現入駐率僅四成。4、餐飲、娛樂四、漢中市未來潛在競爭環境評估（一）北大街商業街改造2006年9月5日市城市規劃委員會

31、第三次會議審議，通過并確認北大街為未來漢中商業步行街的城市設計規劃。 規劃內容如下：1、 規模與位置：北大街全長900米，位于漢中城市中心，是一條集服裝、百貨、家電、餐飲、旅館等經營業為主的綜合性商業街。沿街分布著大小店鋪200多家。2、 規劃理念：按照“園中有街，街中有園”的規劃理念，以構建漢中及其區域的商貿、金融中心，建設設施完善、功能齊全、充滿活力的現代化商業街區，營造具有漢中文化特色的景觀、休閑、旅游環境為目標進行規劃設計。3、 規劃范圍：北至勞動路、南至東大街、西至天漢大道、東至東建設巷，規劃面積51.5公頃。包括北大街全長、全寬及沿街建筑物整體，蓮花池公園及其延伸部分等。4、 規劃

32、定位：（2） 規劃區集交通集散、商業購物、商務辦公、文化娛樂、景觀休閑等各種功能于一體，在滿足現代化城市功能的同時，還將展示漢中歷史文化特色。（3） 規劃將北大街商業區分為三大片區：時尚商業零售區、特色休閑與旅游區、配套功能完備的商旅聚集區。（4） 規劃還將蓮花池公園景觀融入商業步行街中，同時著力打造點、線、面相結合，多層次、開放式的景觀系統，形成獨特的城市風景。5、評價：傳統商業街，與萬邦廣場能夠形成互不的競爭勢態。（二）祥瑞商業地產1、 位置：天漢大道東側、祥瑞巷北側2、 面積：20230.95m2(其中地下5303.1m2) 層數：地下：1層 地上：3-5層3、 開業：2007年底4、

33、定位：市場業態、主力百貨5、 評價：開發商具有開發實力與實際的操作經驗，特別是商業地產的經驗和客戶資源。經營規模體量較大，一面臨北大街商業街，一面與萬邦廣場相鄰，開業時間與萬邦廣場接近，是最具有競爭能力的對手，是一個不可忽視的競爭對手。（三）漢中世紀陽光商廈二期擴建1、 位置：原世紀陽光商廈南側2、 規模：占地10畝,建筑面積近2萬平方米；3、 開業：2007年底4、 定位：(1) 商廈一樓主營名優金銀珠寶、箱包皮具、化妝品、鞋類及餐飲；(2) 二樓主營超市、服裝、兒童世界、游藝娛樂；(3) 三樓主營名優家電;5、評價：是一個非常具有零售業實力和成熟的零售商業企業，其市場號召力及信譽度極高，市

34、場占有率首屈一指，是漢中市商業的龍頭，也是市政府扶植和保護的企業。這次擴大經營規模，就是對著萬邦廣場和祥瑞商城的崛起而采取的競爭策略。（四）金港購物廣場1、 位置：漢中市虎頭橋廣場（原中心廣場）地下一層。是漢中市政府規劃城市中心廣場的一部分。其中，地上為廣場綠地，地下部分為停車場。2、 規模：單層建筑面積約18000，總投資約計6000萬元。3、 開業：2007年底4、 定位：商業地產，產權式商鋪，每一商鋪約912左右，以及超市業態。（五）漢中市東關歷史文化商業一條街開發1、位置：位于市區老城區東部，西起東門橋，東至朝陽路，全長1.73km。2、規模：建設項目單位為漢中市城鄉建設委員會,規劃擬

35、規劃改造面積20余公頃，總建筑面積60萬，建筑層數24層。3、定位：保留改造塔兒巷回民飲食一條街，新建東關小吃城，開發傳統經營性產業，開辟歷史古跡通視廊，發展街區旅游產業等。評估：1、 上述潛在競爭對手，大部分均在2007年前后開業，不論在規模上還方面是經營定位，均與萬邦廣場項目有很大的競爭。特別是在店鋪銷售、商業招商，以及在未來經營上爭奪客流等方面，都難以避免。2、 世紀陽光是萬邦廣場在招商和未來經營上的競爭對手，世紀陽光將會在招商方面全面封殺萬邦廣場，在經營的營銷方面與我方爭奪客源。3、 祥瑞商城、金港購物中心在銷售店鋪方面，將會與萬邦廣場爭奪市場投資資源，在招商方面，祥瑞商城因與萬邦廣場

36、距離過近，而與萬邦廣場招商形成對立狀態，這將會造成供應商選擇進那一家提供了更多的選擇條件。4、 關于北大街和東關歷史文化商業一條街開發，因開發改造的難度較大，并不具有競爭勢態。5、 其他競爭對手，如海星商廈，萬寶商城、國貿、運達批發市場等均不能構成強勁的競爭對手。6、 建議：(1) 慎重出臺招商政策。(2) 宣傳的攻勢和力度要大。(3) 在工程建筑、經營環境上，要更多的體現萬邦公司的氣勢，以及展現充足的現代時尚氛圍。能夠吸引供應商和消費者。(4) 要有與這些潛在競爭對手一拼的思想準備，以及在人、財、物等方面要全力以赴的投入，才能夠戰勝對手利于站住市場。五、漢中市人文環境對消費的影響1、 “盆地

37、觀念”禁錮人們的思維、觀念和意識；2、 “自給自足”使人們更滿足于現狀；3、 “交通閉塞”阻礙更多的人文交流；4、 “城市狹小”約束消費空間有更多的擴展；5、 “收入低下”促使消費趨于理智，形成消費質量不高的水平；六、漢中市商業客流動線分析1、 漢中市商業客流容易聚集特點，基本是“北多南少，北重南輕”，客流呈由“北向南”方向運動。具體分布特征如下：第一客流聚集區域以世紀陽光為中心的北大街，客流流動呈南北方向。第二客流聚集區域以運達批發市場和中心廣場為中心，客流流動呈環形狀并向南流動。第三客流聚集區域是北大街與蓮湖路交匯處，客流流動呈向北向東兩個方向。第四客流聚集區域是以海星大廈為中心，客流流動

38、呈由東向西北方向流動。但是由于東部客流第一選擇購物場所的規律是北大街、運達、世紀陽光，因而世紀陽光不容易客流滯留。第五客流聚集區域是以晶眾超市為中心，形成社區型購物商圈。2、 萬邦時代廣場客流分析由于位于北小巷與太白路之間，北廣場對應世紀陽光，南廣場與晶眾超市和未來的祥瑞商城相鄰，同時與蓮湖路品牌專賣店一條街相對應。根據萬邦時代廣場的規模和晶眾超市、祥瑞商城及蓮湖路品牌專賣店一條街，將會新的商圈和磁石效應，形成新型商業區域性的商圈將構成強大的吸客能力。因此，北部客流首先將會流入萬邦廣場的第一聚客出入口，而東、西、南三個方向的客流流向萬邦廣場的第二個聚客出入口。七、漢中市城市發展1996年經國務

39、院批準，漢中撤地建市，相應城市范圍擴大，城市在市域社會和經濟發展中的中心地位和作用產也發生了變化。2002年10月漢中市正式完成了漢中市城市總體規劃工作。1、城鎮空間布局：市域分為3大經濟片區：東部片區包括城固、洋縣、佛坪、西鄉、鎮巴五縣（市、區），中心城市為城固；西部片區包括勉縣、略陽、寧強三縣（市、區），中心城市為定軍山；中部片區包括漢臺、南鄭、留壩三縣（區），中心城市為漢中。漢臺區與南鄭縣合并為市區，周家坪為市區南部副中心；褒城與河東店合為褒城區，組成市區北部的副中心。2、城市人口規模：預測全市總人口2005年為382萬人，2010年395萬人，2015年405萬人。其中，漢中市中心市區

40、人口為61萬，其中非農業人口52萬，全市城市化水平2005年為35%，2010年為40-43%，2015年為50-55%.3、 城市用地規模：2005年城市建設總用地3988.48公頃，人均87.25平方米；2010年城市建設總用地4705.68公頃，人均91.14平方米；2015城市建設總用地5740.31公頃，人均94.1平方米。漢臺區與南鄭縣合并為市區，周家坪為市區南部副中心；褒城與河東店合為褒城區，組成市區北部的副中心。4、 城市總體布局：城市中心區功能結構由九個功能區、一條主軸線、一個中心、兩個分中心、六個社區中心組成。(1) 九個功能區：商貿金融區，位于中心廣場和北大街步行商業街區

41、域及中央大道中段部分；行政辦公區，位于民主街附近；科研文教區，位于老城區東部；(2) 一條主軸線：寶漢路-漢中路-漢桂路形成一條貫通全城的南北天漢大道。與人民路、北大街、梁山路組成獨具特色的雙路雙軸主軸線。(3) 中心區商貿金融用地：以中心廣場商貿區、人民路商業街和兩個分中心為主，同時在各社區中心及城市主要街道也相應布置，設10處批發市場，用地面積276公頃。(4) 兩個城市分中心：大河坎綜合區中心和鑫源經濟技術開發區北區中心。(5) 六個社區中心：分別位于城東北、東南、西北、西南及大河坎東、西部。八、本案商業價值評估綜上分析，漢中市是一個未開發的處女地城市，未來發展空間具有美好的前景。作為萬

42、邦時代廣場項目因城市發展與時俱進，并具有如下的商業價值：1、 萬邦企業是一個具有雄厚發展實力的企業。萬邦時代廣場是政府強力支持的項目，他具有非常政治意義和背景。2、 位于城市的南北中軸線上的中心位置，符合黃金分割線的最佳點。3、 與市政府、機場、居民區相鄰，具有優越的政治、經濟價值區位。4、 是城市商業中心新開發區域，具有良好的交通環境，具備營造都市商業中心條件，這為打造漢中市商業航母，搶占市場制高點，保持競爭優勢創造外部條件。5、 建筑規模和經營規模，以及市場定位的多元化，多層次化，具有城市標志性的作用，是漢中城市形象的典范，是一個在同等商業領域中起“龍頭”作用，并能帶動周邊商機發展的綜合設

43、施。6、 本項目選擇的時機，正是處于漢中市城市經濟起步發展的階段，這將有利于本項目的成長和穩固。7、 其定位從外部環境到內部氛圍都具有一個比較大的質的飛躍，因此該項目將肩負著提高區域人氣和商業價值的使命。第二部分 項目物業條件分析一、建筑面積構成概念（附件）（一）外鋪店數量及面積1、外鋪店數量及比重店數樓層位置24b1f超市外邊店113一號樓124二號樓129三號樓121四號樓94五號樓605合 計2、外鋪店面積樓層位置套內面積公攤面積建筑面積b1f超市外鋪1350.2321.21671.41號樓5671.71105.76777.42號樓6390.63356.79747.33號樓5866.33

44、268.79135.14號樓5940.13349.59289.65號樓6358.42655.39013.6合 計31577.414057.045634.43、外鋪店公攤系數4、一、二、三號樓外鋪店臨街截面分析樓層項目小計一層二層長度比重長度比重一號樓外街外街周長807.8403.9403.9店鋪截面411.864205.93250.99205.93250.99附屬截面395.936197.968197.968內街外街周長450.616225.308225.308店鋪截面272.682130.35957.86142.32363.17附屬截面177.93694.9582.986二號樓外街外街周長4

45、34.443245.157189.286店鋪截面354.973208.70285.13146.27177.28 附屬截面79.46936.45443.015內街外街周長383.058249.632133.426店鋪截面246.218161.0664.5285.15863.82 附屬截面136.83888.5748.268三號樓外街外街周長419.538232.97186.568店鋪截面343.239179.27176.95163.96887.89 附屬截面76.29953.69922.6內街外街周長469.477250.06219.417店鋪截面368.477220.57986.3147.89

46、867.40 附屬截面106.5193571.519合計外街外街周長1661.781882.027779.754店鋪截面1110.076593.90567.33 516.17166.20 附屬截面551.704288.121263.583內街 外街周長1303.151725.000 578.151 店鋪截面887.377511.998 70.62 375.379 64.93 附屬截面421.293218.520 202.773 說明： 一號樓的沿街店鋪截面比重過小，按項目建筑平面結構分析臨街店鋪比重應在6065左右較為合理。一層空調機房占用商業面積314左右，占用店鋪截面39m長，二層占用19

47、6.74,截面27m；一層鄰街步行梯截面占用67.2m（如采取縱向設計，一二層可多設計出60米左右截面的臨街店鋪，按48米店鋪設計，可多銷售480店鋪面積）。 二三號樓臨街店鋪截面設計較為合理，但仍有不足之處，如中間通道功能沒有商業化設計意識，只是便于人流通行而失去商業價值。 一號樓店鋪數量比重，與二三號樓店鋪數量比重相比明顯偏低，一號樓建筑周長800多米，而二三號樓只有400多米左右。因此，影響投資收益。評估：根據對五座商業樓商鋪的公攤系數的量化比較分析，1號樓公攤值最低，2、3、4號樓的公攤值最高。 1號樓公攤值低主要是主力百貨店和超市承擔了公用面積，至使1號樓最好的店鋪位置不能達到以最優

48、的租售性價比。 2、3、4號樓的公攤值高,帶來的是店鋪售價比不合理，阻礙樓盤的銷售速度，影響后期物業收費的公平性，造成業主或經營者相互攀比，產生或容易激化矛盾，影響廣場的社會形象，以至于影響廣場的成長與發展。4、外鋪店比重比較評估：從各樓店鋪的套內面積與建筑面積（公攤值），在五個樓面積總值的比重分析，很明顯二、三、四號樓的比重不合理。（二）主力百貨店各樓層套內面積樓層位置面積一層4024.00二層3710.00三層8108.00四層8179.00五層8175.00六層3617.00合計46138.82（三）商業面積樓層位置套內面積公攤面積建筑面積外鋪店31577.3514057.0345634

49、.38百貨35813.006139.0041952.00b1f超市10325.822648.4812974.30商業合計77716.1722844.51100560.68停車場13012.891413.2614426.15總計90729.0624257.77114986.83評估： 主力百貨店各樓層面積特征，一二層與六層面積明顯少于三四五層，主要因素是一二層外鋪店占用了一部分，六層是建筑單層其他設計面積少于其他樓層。 從商業部分的總建筑面積為十萬平方米左右，而實際能夠用于經營的經營面積，卻只有七萬七千多平方米。其中百貨的建筑面積雖然42000左右，但是由于建筑面積結構設計為三角形的異型不規則平

50、面。因此在設計商場動線上將會大大降低正常商業經營面積（商戶套內面積）的配比。（正常配比約5565左右）注：以上分析數據依據：設計院cad建筑圖紙，漢中市房地產測繪隊，及原招商部門數據。二、建筑平面與垂直交通組織分析（詳見平面與垂直交通組織圖）（一）名詞釋意1、 客流平面交通組織是指將人流有效的自然引導顧客到一個樓層面的各個經營部位，并且構成人流的回路，不能形成死角（區）或單一通道。同時在遇到緊急狀況下，快速組織人流疏散到安全地方。2、 物流平面交通組織是指將商品、大件物品、垃圾、餐飲的干濕（泔水）運輸的出入口、通道有效地進行規劃，并且不影響或不與顧客形成沖突。3、 平面交通動線特指在一個建筑內

51、或一組建筑群間的水平面，人流（客流）流動最多的通道。4、 客流聚集區特指在交通動線的出入口附近，容易造成客流匯集而不容易疏散的區域。特別是商場一層的主出入口區域，客流通行量最大。5、 客流通行量是指商場內在一條通道或一個出入口，顧客每小時通行數量。在規劃商場動線和出入口，要充分考慮節假日的客流通行量因素。6、 垂直交通組織是指在一個建筑物內，能夠安全、快速輸送顧客或貨物到各個樓層的經營部位或儲存位置的垂直通道（或垂直運輸設備），如：自動扶梯、超市坡道梯、直升客梯、室外觀光電梯、直升貨梯、消費樓梯等。并且不妨礙各個經營部位的獨立經營與管理。（二）本案建筑特征與交通組織分析1、 首層平面交通動線，由于受五個單體建筑的條件限制，客流出入口由四個主出入口，兩個次級出入口（1、2號樓道），兩個下沉廣場（簡稱：南廣場、北廣場）和兩個地下停車場出入口組成。其中緊靠天漢大道二號樓的南北兩頭的下沉廣場是人流密集的出入口。2、 北廣場將吸引北部商圈人流，而南廣場將吸引東部蓮湖路及南部客流。3、 萬邦時代廣場建筑是由五個相對獨立的建筑組成一組建筑群， 2、3、4、5號樓呈正南、正北、正東、正西四個方位，并與1號樓相對立呼應，形成1號街、2號街、3號街、4號街四條室外和四條沿街客流動線。4、 1號樓因有西北至東南方向的室內挑空商業街（16層共享空間），