1、第一章房地產由房產與地產二者結合而成,因此，在物理屬性上，房產不能脫離地產而獨存，但地產卻可以脫離房產而單獨存在。在法律屬性上，我國立法對房產與地產的關系一直實行分別主義，即房產與地產可以分離而分別確定其物權歸屬。但有鑒于二者物理屬性的緊密結合性和出于簡化法律關系的考慮，在處分上，我國立法卻采取了房產與地產的一體處分原則，即通常所謂的“房隨地走”“地隨房走”。本案中，擬出售房屋的所有權人是張某，其房屋占用范圍內的土地使用權人卻是h市某公司，房屋所有權與土地使用權的歸屬發生了分離。但根據一體處分原則，在發生房地產轉讓行為時，房產與地產應一并轉讓，從而保證其權利歸屬上的主體一致性，因而h市房地產交

2、易中心的抗辯理由難以成立。本案所涉房地產交易要有效進行下去，正確的解決方式是，應先由h市某公司將土地使用權過戶登記至張某的名下，再由張某過戶登記至李先生名下，從而貫徹房地一體處分原則。第二章案例1從情理上講，甲鄉鎮下轄行政村的反對不無理由。根據我國相關法律規定，集體土地實行三級所有的公有制，鄉鎮農民集體所有是其中的一種。鄉鎮農民集體所有不是鄉鎮政府所有，也不是鄉鎮集體經濟組織所有，而是由鄉鎮集體經濟組織代行相應的經營管理權。鄉鎮集體所有是歷史形成的，其所有權主體是“鄉鎮集體成員集體”。在鄉鎮合并風刮起之前，鄉鎮是由原來的人民公社演變而來，而人民公社的歷史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下轄

3、的行政村或自然村范圍往往也沒有變化。因此，本案中，合并前甲鄉鎮集體所有的2000畝土地，就屬于甲鄉鎮下轄的16個行政村全體1萬村民集體所有；乙鄉鎮集體所有的1000畝土地，就屬于乙鄉鎮下轄的36個行政村全體5萬村民集體所有。鄉鎮合并不應是簡單的“1+1”，其本身是一個復雜的行政和法律運作過程，如果不能很好地對合并前鄉鎮的財產權作出妥善的平衡處理，鄉鎮合并就會弊大于利，原集體成員的財產權益和成員權益就會遭受侵害。本案中，甲鄉鎮村民提出的反對意見就凸顯了這一問題，所以，甲鄉鎮下轄的行政村的反對不無理由。但就法律層面而言，這一反對理由恐怕不會被接受。就此問題相關法律雖然沒有作出明確規定，但根據確定土

4、地所有權和使用權的若干規定第20條就村農民集體所有的土地所有權確權的規定看來，法律的規范立場將會選擇將合并前的鄉鎮集體所有土地直接確權為合并后鄉鎮的集體土地所有權。確定土地所有權和使用權的若干規定第20條規定：“根據六十條確定的農民集體土地所有權，由于下列原因發生變更的，按變更后的現狀確定集體土地所有權：（一）由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的；”依此規定，基于類推解釋，由于鄉鎮合并這一管理體制的變化而引起土地所有權變更的，應按變更后的現狀把被合并鄉鎮的集體土地所有權確權為合并后鄉鎮的集體土地所有權，所以,本案所涉甲、乙二鄉鎮的集體土地所有權應確權為丙鄉鎮的集體土

5、地所有權。當然，鄉鎮集體土地所有權是我國特有的一項土地公有制實現形式，其固有的主體虛位等構造缺陷是造成本案爭議的主要原因之一，對于鄉鎮合并中的土地所有權問題，是否也可以參照在同一行政村內可以并行存在幾個村民小組的集體土地所有權的模式進行處理，而不是簡單地把其合并為一個單獨的鄉鎮集體土地所有權，對于此等問題，還是存在著較大的進一步的探討空間的。案例2對于訟爭房屋所有權的確定，應分不同階段處理。對于羅某與其妻何某而言，訟爭房屋是二人經由合法建造這一事實行為而原始取得，故在何某生前，房屋所有權歸羅某與何某共同共有。羅甲、羅乙雖對房屋的建造付出了一定的人力、財力，但其付出并非基于共同建造而支付的對價，

6、因而二人并非房屋建成時原始取得所有權的共有人，二人的付出在法律上應定性為無償贈與。在何某去世時，發生了法定繼承，何某在訟爭房屋上的共有份額作為遺產由羅某、羅甲、羅乙三人共同繼承；此時，羅某并非訟爭房屋的單獨所有權人，訟爭房屋由三人共有。就共同繼承所得遺產在共有屬性上是按份共有還是共同共有，我國現行法沒有明確規定，理論上存在著爭議，但通說認為是共同共有。根據物權法第97條規定，共同共有人處分共有財產的，應當經全體共同共有人同意。本案中，羅某未征得羅甲、羅乙兩位共有人的同意而擅自處分訟爭財產，其處分行為在效力上是存在瑕疵的。物權法第97條規定在規范屬性上應屬于效力性強制性規范，違反之而為處分的，其

7、處分行為應屬無效。因而，羅甲、羅乙請求法院宣告合同無效應予支持。無效合同不能導致物權變動，在羅甲、羅某獲得確認合同無效的勝訴判決后，即可確認訟爭房屋自始歸羅某、羅甲、羅乙三人共同共有。因合同無效，案涉第三人自始未取得訟爭房屋的所有權，其可基于合同法第58條規定向羅某主張相應的損害賠償責任。在本案中，第三人即便主張善意取得抗辯，其也不能抗辯成功，因為羅甲、羅乙二人曾當面阻止過羅某和第三人的過戶行為，第三人對羅某無權處分的事實是明知的，因而其并非善意第三人，無權主張善意取得。案例3乙購買甲公司的商品房，辦理了所有權證書，取得了建筑物區分所有權，對于所購房屋擁有專有權，對小區內的共用部分擁有共有權。

8、甲公司與乙間的買賣合同對于小區內基礎設施的所有權未做約定，根據物權法第73條的規定，建筑區劃內的公用設施屬于業主共有。因此，小區內的公用設施不屬于甲公司所有，而是由業主共有。甲公司將小區內的鍋爐、配電室、水源井、水泵房等公共配套設施轉讓給丙企業，而這些公共配套設施屬于小區內的公用設施，甲公司并不擁有所有權，并且甲公司事后也不可能取得這些公共配套設施的所有權或處分權。因此，甲公司的處分行為屬于無權處分，其與丙公司之間的轉讓協議屬于無效合同。同時，丙公司無權主張善意取得，因為對于物權法第73條的強制性規定，丙公司應當是明知的，其主觀上并不具有善意，不屬于善意第三人。因而不論是基于轉讓協議還是善意取

9、得制度，丙公司都不能取得相關設施的所有權。案例4本案為地役權糾紛，而不是相鄰關系糾紛。地役權是指為自己不動產的便利而使用他人不動產的權利，相鄰關系指的是相互毗鄰的房地產所有權人或使用權人之間在行使所有權或使用權時，因相互間給予便利或接受限制所發生的權利義務關系。相鄰關系是對不動產權利的法定擴張或限制，基于法律規定而產生；而地役權是對不動產權利的約定擴張或限制，多基于約定而產生，并且對不動產權利義務的擴張或限制的程度高于相鄰關系。在本案中，n公司與x公司簽訂合同，限制x公司不得興建高層建筑，n公司給予補償。合同對x公司的土地使用方式所做限制遠遠超過法律的規定，雙方的權利、義務源于合同，而不是法律

10、的直接規定。因此，雙方產生地役權關系。本案的地役權屬于眺望地役權，期限為10年。但該地役權并沒有辦理登記手續，因此，依法不得對抗善意第三人。x公司在轉讓建設用地使用權時，就已向j公司告知了相關的地役權情況，就是說，j公司對轉讓的建設用地權使用權上存在地役權的情況是知道的，因此，j公司不屬于善意第三人。根據物權法的相關規定，該地役權可以對抗j公司。地役權具有從屬性，隨供役地使用權一并轉讓。n公司與x公司訂立合同后，x公司的建設用地使用權便產生地役權負擔，其隨后將建設用地使用權轉讓給j公司，j公司所受讓的建設用地使用權仍然存在地役權負擔。n公司可以向j公司主張地役權，阻止j公司興建酒店，以免妨礙眺

11、望。第三章案例1根據物權法第30條規定，建造人自合法建造這一事實行為完成時起，取得所建房屋的所有權。本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出資建造，因而四人共同取得所建房屋的共有權。基于三原告與第三人之間具有家庭關系，根據物權法第103條規定，其共有在性質上為共同共有。第三人陸某作為共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情況下，通過向登記機關提供篡改過的虛假材料申請登記，而登記機關在審核時又未盡到合理審慎的審查義務，致使將房產錯誤地登記在第三人一人名下，因而三原告有權請求撤銷該錯誤登記。案例2于某與董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他們之間的交易征得了承租人楊某的同意，未侵犯承租人的優先購

12、買權。于某、董某主體適格，意思表示真實，亦不違反法律的禁止性規定。同時，依據物權法第15條規定，房屋買賣合同并不因未辦理房屋所有權轉讓登記而無效。因此，于某與董某之間的房屋買賣合同合法、有效。在買賣合同中，出賣人的主要義務是交付標的物并轉移標的物的所有權，買受人的主要義務是支付價款。在本案中，買受人董某已經履行了付款義務，而出賣人于某并沒有履行相應的義務。因此，于某應當履行辦理房屋權屬變更登記手續的義務。同時，根據房地一體處分原則，轉讓房屋的，該房屋占用范圍內的建設用地使用權應一并轉讓，因此，于某亦應當履行建設用地使用權權屬變更登記手續的義務。案例3原告郁某的訴訟請求應當得到支持。本案中，第三

13、人王某與登記機構的工作人員袁某惡意串通，通過提供虛假登記材料進行錯誤登記，損害了房屋所有權人蔡某的利益，法院判決確認房屋歸蔡某所有完全正當。在虛假登記完成后，第三人王某與原告郁某簽訂了房屋買賣合同，王某再次串通袁某為其辦理了相應的所有權移轉登記手續，從而損害了原告郁某的利益。有鑒于第三人王某與登記機構工作人員袁某的惡意串通行為，故原告郁某請求被告登記機關承擔賠償責任的訴請應予支持。對于原告郁某的損失，被告登記機關與第三人王某負連帶賠償責任，故在被告登記機關賠償原告郁某后，登記機關有權向第三人王某追償。同時，基于其工作人員袁某的惡意串通行為，登記機關還有權向袁某追償相應的損失。第四章案例1本案的

14、場地有償使用協議原則上應認定為無效合同。土地管理法第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”依此規定，集體所有土地原則上不得出租用于非農建設，只有在符合法定的少數例外情形下才可以出租。根據我國現行法的相關規定，原告要有效取得建設用地使用權，應依法走農用地轉用和征地程序，將擬使用的集體地變性為國有土地，再通過與國家簽訂相關土地使用協議的方式取得土地使用權。本案原、被告之間的租賃協議，違背了土地征收及土地管理的相關強制性規定，違反了法律明定的“不得以租代征

15、”規定，因而應認定為無效合同。案例2依據我國現行法的規定，建設用地使用權人應當按照規劃批準的用途使用土地。在本案中，原告經規劃部門批準的項目用地是建設辦公樓，但原告將本應建設的商業辦公樓改成商品住宅樓，改變了建設用地規劃許可指定的土地用途，此行為系屬違反法律的強制性規定的違法建設行為。由此決定，原、被告簽訂合建協議的目的是為了進行違法建設，該協議屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的合同，應認定為無效。案例3土地用途變更時，尤其是原工業用地或綜合用地變性為商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地或商業用地時，究竟是應當一律采用競價方式重新出讓，還是僅通過土地用途變更補交土地出讓金即可，在實踐中存在著不

16、同的看法和做法。就此問題，公平合理、合情合法的做法應是區分不同的土地使用權取得方式而區別對待。本案中，土地屬性為劃撥土地，對于劃撥取得建設用地使用權的，因劃撥取得是無償取得，且劃撥用地屬于公益性用地，因而當劃撥用地變更為經營性用地的，應當改采競價方式重新出讓為宜，原劃撥用地權利人只能以普通競價者的身份參與競價，而無權直接取得或優先取得原用地的建設用地使用權。故s市國土資源部門的答復于法有據，紡織廠想通過補交土地差價的方式直接改變土地用途的意愿難以實現。案例4涉案國有土地使用權預約協議書（以下簡稱協議書）雖名為“預約”合同，但究其實質，實為國有土地使用權出讓之“本約”合同，當事人之間已經成立正式

17、的國有土地使用權出讓合同關系。主要理由在于：其一，協議書內容已經具備了正式的國有土地使用權出讓合同的全部實質要素，全面約定了宗地位置、宗地面積、宗地四至、建設項目、土地用途、出讓年限、土地出讓金單價與總價、綜合開發費、土地出讓金支付期限與支付方式、供地條件、違約責任等內容，這些內容構成一個正式的國有土地使用權出讓合同的實質內容和核心內容。其二，房地產開發公司作為合同一方已經履行了合同的主要義務并且對方予以接受。合同法第36條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”國有土地使用權出讓合同的成立完全在本條規

18、定的涵攝范圍之內。就本案而言，雖然當事人之間并未簽訂書面的、示范文本意義上的國有土地使用權出讓合同，但作為受讓方，房地產開發公司已經依約支付了全部土地出讓金，而支付土地出讓金的義務即為其應承擔的主要合同義務，并且作為合同相對方的某市國土資源局也完全接受了土地出讓金的交付。故此，依合同法第36條規定，當事人之間已基于事實上履行合同主要義務的行為而成立了正式的國有土地使用權出讓合同關系。其三，簽訂格式文本的國有土地使用權出讓合同并非正式合同成立的必備要件。合同法第12條第2款規定：“當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”由國土資源部與國家工商總局共同監制的國有土地使用權出讓合同即為此條規定意

19、義上的示范文本。既為“示范文本”，其功能即在為當事人訂立合同提供一種示范和指引，而非強制性地在當事人之間訂立合同時必須予以采用。根據合同自由原則，合同的形式與內容由當事人約定。在不違反法律、行政法規之強制性規定的前提下，合同的形式與內容由當事人選擇確定。對于法律、行政法規的強制性規范內容，即便當事人不作約定，也當然構成合同的權利義務基礎，不能因為當事人之間缺失了此種約定而認為合同的內容不完整，從而認定合同不成立。更何況，根據合同法第61條規定，即便對于一個已生效合同，當事人之間尚可進行補充約定，而不因此影響合同已成立和生效的效力。因此，在本案中，合同相對人也不能以當事人之間未簽訂示范文本意義上

20、的國有土地使用權出讓合同而否認已成立的正式合同關系。案例5由涉案合同的相關約定可見，該合同并非通常意義上的附條件合同。在我國法上，附條件合同的規范依據是合同法第45條規定。本案合同約定的“需經s省人民政府批準”是一個不真正條件，因為批準是一個法定程序，不論當事人是否約定為條件，都是合同生效必須遵循的法定程序。涉案合同第40條第2款約定對合同效力并無實質性影響。合同法第44條第2款規定的是經批準而生效的合同，合同是否被批準，影響的只是合同是否生效問題，而并不影響合同本身的有效性。根據合同法解釋（一）第9條之規定，未經批準導致的是“合同未生效”而非“合同無效”，合同的有效性并不受批準與否的影響。因

21、此，不能將“未生效”混同于“無效”。于此情形，根據合同法解釋（二）第8條之規定，合同相對方有負責積極辦理批準、登記等手續的義務；若其怠于辦理，a公司有權自己單方辦理。當涉案合同項下的土地出讓經批準后，合同相對方接下來的義務就是依約、依法向a公司供地。就本案情況來看，合同相對方既未履行審批義務，也未履行供地義務，其行為已經構成根本違約。而就本合同的性質和履行內容來看，其顯然不構成合同法第110條規定中的不能履行情形，因而a公司有權請求對方繼續履行合同。但須注意的是，在供地程序完成之前和出讓登記完成之前，a公司僅享有繼續履行的請求權，而并未取得涉案建設用地的建設用地使用權。案例6國有土地上房屋征收

22、必須以公共利益為目的。根據征收條例第8條規定，只有為了國防外交的需要、基礎設施建設的需要、公共事業的需要、保障性安居工程建設的需要、舊城區改建的需要以及法律、行政法規規定的其他公共利益的需要，才能實施征收。建設銀行是一個經營性的商業主體，其為經營需要而擴建房屋，不符合公共利益需要的要求。根據征收條例第4條規定，只有“市、縣級人民政府”才是適格的征收決定主體，本案中的市建設局只能作為征收部門參與征收，其本身不是適格的征收決定主體。根據征收條例第19條、第20條以及國有土地上房屋征收評估辦法的相關規定，房屋的補償價格必須依法經評估確定，不論是征收決定主體還是房屋征收部門，都無權單方直接確定補償價格

23、。根據征收條例第28條規定，房屋征收的強制執行依法應由市、縣級人民政府申請人民法院強制執行，這即意味著市、縣級人民政府及其確定的房屋征收部門本身無行政強制執行權，人民法院是唯一的強制執行主體。當然，根據相關司法解釋，人民法院在裁定強制執行時，可以確定由政府具體實施強制拆除工作。程序正當原則是國有土地上房屋征收與補償的一項重要原則，征收決定和補償是一個復雜的系統工程，所涉程序性環節極多，每一步驟都應依法走到，否則即為程序違法。由本案所述事實來看，不論是征收決定程序、補償決定程序還是強制執行程序，都缺失了一系列程序步驟，因而征收決定的作出和強制執行都是違法進行的。第五章案例1c公司經由土地使用權出

24、讓而獲得土地使用權。1993年4月18日，c公司與a公司簽訂土地使用權轉讓合同，向a公司轉讓土地使用權。雙方在合同中對于土地的位置與四至、價格等均做出了約定。但在該合同所涉土地中，有一部分土地c公司并不享有使用權，因此這種轉讓行為屬于無權處分行為，合同效力待定，因為沒有得到土地的真正權利人的同意，所以，合同中涉及到岳陽市郵電局享有使用權的部分應認定為無效。1993年5月6日，c公司與a公司簽訂補充協議，雙方同意將土地整塊西移，保持臨街面積與土地畝數不變。該補充協議也無效，因為依該協議仍然不能確定所轉讓土地的具體位置，即合同標的物不確定。1993年10月，因為c公司未交足土地出讓金，國土局依法收

25、回土地，即原土地使用權出讓合同因被終止而消滅。土地使用權被依法收回后，c公司就不再享有土地使用權，所以涉案合同即便有效，也已經屬于嗣后不能履行的合同了。另外，c公司分立，由b公司承受c公司在該交易中的權利、義務，此時發生合同的概括承受，b公司承受c公司的合同地位。由于c公司對于合同的無效負主要責任，故b公司除應向a公司返還預付款之外，還應賠償損失。案例22001年5月13日，陳某與j公司簽訂了j大廈購房預定協議書，該協議為預約，雙方約定將來按照一定條款簽訂本約，即正式的商品房預售合同。雖然陳某并沒有按照該預約中所確定的時間付款、簽約，但在8月16日，陳某至j公司處，在j公司提供的商品房預售合同

26、上簽字。j公司擬定完整的合同文本，并提供給陳某，其意在締約。因此，j公司向陳某提供合同文本的行為構成要約，而陳某簽字的行為構成承諾，雙方的商品房預售合同成立。另外，根據合同法第37條的規定，雖然j公司沒有在合同上簽章，但其接受了對方當事人陳某的履行，收取了款項，可以認定商品房預售合同是成立的。案例3蘇某與甲公司簽訂的上海市內銷商品房預售合同以及出售合同預備書均有效，雙方應遵守、履行。蘇某履行了付款義務，而甲公司所交付的商品房是磚混結構，而非合同所約定的鋼筋混凝土結構，構成違約。在本案中，被告印制的“綠茵苑首期預售房型面積表”及“綠茵苑一、二期預售加收系數總表”在性質上應視為商業廣告。在合同法上

27、，商業廣告一般構成要約邀請而非要約。在本案中，甲公司交付的房屋的花園面積雖然不足30平方米，但由于雙方并未將花園面積30平方米的內容作為合同附件，即未列入合同文本之中，故對雙方沒有約束力，甲公司并不需要履行此義務。應當指出的是，本案發生在最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋頒布之前。若按該解釋的規定，甲公司交付的房屋的花園面積不足30平方米已構成違約，應承擔違約責任。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第3條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣

28、合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，若該案糾紛發生于上述司法解釋生效之后，將會有完全不同的處理結果。第六章案例1甲公司是大樓的所有權人，也是大樓占用范圍內出讓土地的使用權人，可以大樓、建設用地使用權設定抵押。在本案中，甲公司前后兩次分別以大樓、建設用地使用權設定抵押。根據物權法的規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物也應一并抵押。抵押人未一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。因此，甲公司向工商銀行、建設銀行所設定

29、的抵押中，雖然都不是一并抵押的，但抵押物均為大樓與建設用地使用權。兩個抵押權均已登記，則依登記的先后時間確定兩個抵押權的順位，工商銀行享有的抵押權順位在前，建設銀行享有的抵押權順位在后。建設銀行的債權先到期，甲公司未清償，建設銀行符合實現抵押權的條件，但因其抵押權順位在工商銀行之后，而工商銀行的債權尚未實現，因此，建設銀行只能就抵押物價值超出工商銀行債權的部分受償。案例2b公司向信用社兩次借款，兩筆債權債務關系有效，但為擔保債權實現而設定的抵押權不能成立。1997年8月21日，信用社與b公司簽訂抵押借款合同，為信用社的債權設定擔保，抵押物為嘉佳商廈，抵押人為b公司。由于嘉佳商廈尚未動工，b公司

30、并非商廈的所有權人，也不是嘉佳商廈占用土地的使用權人，因此不能以之設定抵押。并且，該不動產抵押并未登記，因此，抵押權不成立。1998年4月23日，信用社與b公司簽訂第二份抵押借款合同，抵押人為家庭服務公司與就業局，抵押物為嘉佳商廈。該抵押權也不能成立，因為：首先，在建嘉佳商廈所占用土地的使用權人是就業局，就業局為國家機關，而國家機關不得為擔保他人債權而設定抵押；其次，該不動產抵押也未辦理登記手續，抵押權不能成立。案例3d公司自t公司處購得預售房屋，以該房屋為抵押物向銀行設定抵押權。判斷d公司與銀行簽訂的抵押合同是否有效，除了應當判斷該合同是否符合合同一般有效要件之外，還應當判斷是否符合擔保法物

31、權法等的規定。首先，d公司向銀行借款，雙方簽訂抵押借款合同，并不違反合同的一般有效要件。其次，d公司以預售房屋作為抵押物，雖預售房屋并未建成，屬于在建建筑物，但在擔保法以及物權法中，在建建筑物也可以成為抵押物。再次，房屋尚未建成，d公司未取得房屋所有權，只是享有將來取得所有權的期待權，但d公司已經辦理了登記手續，房地產登記部門也向銀行出具了房地產其他權利證明，因此，d公司對預售房屋擁有一定的處分權，可以之為抵押物設定抵押。因此，d公司與銀行間的抵押合同成立并生效，該抵押也向登記部門辦理了登記手續，抵押權成立。隨后，d公司與t公司間的房屋預售合同被解除，但這并不會影響d公司與銀行間的抵押合同的效

32、力。案例4根據行政訴訟法第25條第1款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”依此規定，a建筑公司雖非登記行政行為的相對人，但該抵押權登記與其債權實現之間具有利害關系，因而a建筑公司作為行政行為的利害關系人，享有訴權，為本案糾紛的適格原告主體。根據擔保法物權法等的相關規定，在建工程可以抵押，因而本案抵押財產適格，不會因此而影響抵押權的設定效力。至于a建筑公司主張的程某并非銀行，因而其不具有貸款主體資格的理由，該主張于法無據，也不能因此而否定抵押權設定的效力。因此，本案所涉抵押權依法有效成立，原告a建筑公司訴請撤銷于法無據，不應予以支持。雖然

33、在本案中原告a建筑公司不能獲得勝訴判決，但其依法享有的建筑工程款優先權，因其具有優先于抵押權的效力，故不會因在建工程抵押而受到影響，a建筑公司提起本件訴訟是完全沒有必要的。第七章案例1在房屋租賃中，出租人應當是房屋所有權人等房屋的有權處分人。張乙是房屋所有權人張甲的兒子，其對房屋并無處分權，因此，以張乙作為出租人的租賃合同效力待定，不過張甲在張乙的名字上按上手印，表明權利人同意，使該租賃合同成為有效合同。雖然該租賃合同并沒有辦理登記手續，但辦理登記手續并不是租賃合同的生效條件，因此不影響租賃合同的效力。李某背著張甲將租賃的房屋轉給王某，由王某向張甲支付租金，這種行為屬于租賃權的轉讓，而非轉租。

34、因為李某已經退出了租賃關系，不再由李某而是由王某向張甲支付租金。王某承受李某在與張甲的租賃合同中的當事人地位，這屬于合同權利義務的概括轉讓，李某與王某達成的轉讓協議效力待定。若張甲同意，則協議有效，王某取代李某的地位，成為承租人，向張甲支付租金；若張甲不同意，則協議無效，李某仍然是與張甲租賃合同中的承租人。案例2在本案中，岑某與周某在東海酒家的房屋上成立按份共有關系。岑某與周某共同將房屋出租給張某，后周某向岑某出售其共有份額，岑某、張某均主張優先購買權。物權法第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”根據這一規定，岑某作為

35、按份共有人，對于周某要轉讓的共有份額享有優先購買權。合同法第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”可見，在出租人出賣出租房屋時，承租人享有優先購買權。那么，本案的張某在周某轉讓共有份額時是否享有優先購買權呢？對此，理論上有不同的看法。本案的正確處理意見應當是，張某不享有優先購買權。這是因為，按份共有人優先購買權產生的前提是共有人出賣共有份額即應有部分，而房屋承租人優先購買權產生的前提是出租人出賣出租的房屋。可見，這兩種優先購買權產生的前提是不同的，其對象也是不同的，不具備同時產生的條件。因此，在按份共有人出賣共有份額時

36、，只能發生按份共有人的優先購買權，不可能產生承租人的優先購買權。案例3本案中，張某與居委會之間的租賃關系屬于建設用地使用權租賃，而非國有土地租賃。建設用地使用權租賃與國有土地租賃在租賃關系的主體、標的、轉移權利的性質、權利內容、附隨出租的標的、期限限制等方面均有不同。最關鍵的一點在于，居委會并非國有土地所有權的代行主體，其與土地使用人之間不可能簽訂國有土地租賃合同，而只可能就其已經享有的建設用地使用權與他人簽訂建設用地使用權租賃合同。當然，雖然張某取得的只是建設用地使用權的租賃權，但其對于自行建造的廠房，根據物權法第30條規定，自其建成之日起即享有所建房屋的所有權，其房屋所有權的取得與土地使用

37、權的類型或屬性無關。既然張某依法享有廠房所有權，其當然亦可依法申請房屋登記。至于建設用地使用權租賃到期后的房屋處理問題，可由當事人協商解決。就本案而言，對于廠房征收部分，應將張某列為補償權利人，居委會不是廠房所有權人，因而不能列其為補償權利人。第八章案例1本案糾紛涉及到的是購房指標轉讓合同的效力問題。購房指標轉讓不是房屋所有權轉讓，因而不受城市房地產管理法有關登記與否的規定的限制。購房指標轉讓合同的效力也不會因房屋尚未建成、不能導致物權變動而影響到合同本身的效力（物權法第15條）。購房指標轉讓并不違反合同法第52條規定中的任何一種合同無效情形，因而也不能認定為無效合同。購房指標轉讓實質上為購房

38、資格轉讓，對此法律并未作出禁止性規定，因而屬于當事人間締約自由的范疇。即便房源單位對購房資格作出了禁止對外轉讓的規定，因該規定僅為單位的內部規定，也不會因此而影響到合同的效力。因此，本案購房指標轉讓有效，李四的反悔屬于違約行為，不能得到支持。案例2根據住房公積金管理條例的相關規定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有；單位應當按時、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳；違反住房公積金管理條例的規定，單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責令限期繳存，逾期仍不繳存的，可以申請人民法院強制執行；違反住房公積金管理條例規定，挪用住房公積金

39、的，追回挪用的住房公積金，有違法所得的，沒收違法所得，并入住房公積金，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。根據上述規定，本案中的小王可向原單位提出補繳的請求；如果原單位仍拒絕補繳的，小王可以請求公積金管理機構責令其限期繳存；單位仍拒絕繳存的，公積金管理機構可以申請人民法院強制執行。案例3本案中，是否能夠辦理公積金貨款，是決定周某是否要購買該套房屋的一個關鍵因素。對此問題，周某已經向售樓處的工作人員做了明確的提示和詢問，而售樓處的工作人員作為專業人士，對此做了明確的肯定回答。基于對此肯定回答的信任，周某決定購買該房屋。因此應當認為

40、，是否能夠辦理公積金貸款已經成為該合同能否最終履行的一個條件。雖說能否辦理公積金貸款是法定的公積金管理機構的職權，并非售樓方能夠決定的，但售樓方在明知其無決定權的情形下仍給予肯定的回答，明顯地就帶有為了急于促銷房產而故意誤導的性質，因而周某有權請求撤銷合同。第九章案例1中海雅園管委會依法設立，該管委會實際上為業主管理委員會，可以為小區選擇物業服務企業，其為確定小區物業服務企業而依法進行招標。金羅馬公司參加投標并中標，2002年2月28日，中海雅園管委會與金羅馬公司簽訂物業管理委托合同，該合同是雙方真實意思表示，并不違反法律法規，合同有效。對于小區物業服務企業的確定，按照2003年公布的物業管理

41、條例，業主共同決定選聘和解聘物業服務企業，業主委員會對業主大會的決定進行執行。中海世紀公司一直未撤離小區，導致金羅馬公司無法進駐小區，進而履行物業管理委托合同。違約方并非金羅馬公司，而是中海雅園管委會，其未提供使金羅馬公司進駐小區進行物業物理的條件。中海雅園管委會與金羅馬公司間的合同未對中海世紀公司撤出小區的問題進行明確約定，中海雅園管委會因第三人中海世紀公司未撤出小區的緣故，對金羅馬公司構成違約，中海雅園管委會應當向金羅馬公司承擔違約責任。金羅馬公司可以要求解除合同，退還已交付的10萬元，并賠償損失。案例2在本案中，業主徐某在入住時，與r公司已簽訂了“公共契約”，并支付了物業管理費，r公司應

42、當依約提供居住、維修以及安全、保衛、巡檢、警戒等物業管理服務。事發前，住宅小區的居民要求在自家的門窗上安裝防盜鐵門窗，對此，r公司理應予以重視和解決，然而r公司對居民的要求未予重視和解決。事發當晚，罪犯經小區南墻未鎖的小鐵門進入小區，r公司的保安人員隨后發現該處監視點有異常，但現場察看時未發現異常情況。這表明r公司未充分盡到安全、保衛、巡檢、警戒等義務，構成違約。r公司的違約行為與罪犯的侵權行為結合于一起，導致徐某某死亡的損害后果。對此，r公司應當承擔相應的賠償責任。應當指出的是，如果r公司盡到了安保義務而仍然發生損害的，r公司則不承擔賠償責任。案例3物業管理條例第42條第2款規定：“已竣工但

43、尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”物業服務收費管理辦法第16條規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。”依據上述兩條規定，法院不應判決老馬繳納全額物業費，而是應判決自交房之日起的物業費由老馬承擔，而交房之前的物業費由開發商承擔。根據最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當

44、事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，老馬針對拖欠乙公司物業服務費的抗辯不能成立，其有義務向乙公司繳納接受服務期間的物業服務費。根據最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第6條規定：“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”根據該解釋第10條第2款規定：“物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”依據上述兩條規定，乙公司的訴請只能得到部分支持，對于合同終止后的物業費無權請求老馬支付。案例4根據

45、物權法第73條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。就本案案情來看，王先生停放車輛的位置屬于小區內的道路，其產權為業主共有。因而王先生抗辯稱物業公司并非產權人，其無權收取停車費，其理由并非于法無據。從收取停車費的角度講，本案物業公司可提請業主大會或者業主委員會作出收取停車費的決議，再依法申請物價主管部門核準，依物價部門核定的價格收取停車費。但須指出的是，物業公司雖可代收停車費，但收取的停車費不歸物業公司所有，而歸全體業主共有。案例5根據相關法律、法規以及司法解釋、司法文件的規定，業主委員會具備訴訟主體資格，該案終審判決駁回訴請的理由不能成立。如根據最高人民法院（200

46、2）民立他字第46號關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格一案的復函的精神，經房地產行政管理部門備案登記的業主委員會，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公共設施、公用設施專項費、公共部分維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛，以及全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛，可以以自己的名義提起訴訟。業主委員會的當事人地位為民事訴訟法第48條規定的“其他組織”。第十章原告與被告簽訂策劃銷售代理合同，原告為被告的公寓住宅項目提供策劃、營銷及全程銷售等房地產中介服務。根據房地產中介服務原有的法律規定，房地產經紀人須經過考試、注冊并取得房地產經紀人資

47、格證，才能從事房地產中介服務。但是，目前國務院已經取消了房地產經紀人資格的認定，因此，是否取得房地產經紀人資格已不是從事房地產經紀服務的條件。據此，原告雖無房地產經紀人資格仍有權從事房地產經紀服務，與被告簽訂的房地產中介服務合同為有效合同。第十一章案例1房地產開發公司與商品房買主簽訂的商品房購銷合同有效。合同中存在關于稅費的約定：“其余有關稅費均包括在商品房的單位造價內，不再另行收取”。財政所向買主征收契稅，買主認為契稅應由房地產開發公司承擔。契稅應由誰承擔的關鍵，就是解釋合同所約定的不再另行收取的其余有關稅費是否包括契稅。買主認為，包括契稅在內的商品房所有稅費均包含在商品房單位造價之內，其不必再行繳納，而應由房地產開發公司自所收取的房款之內繳納。契稅暫行條例第1條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。”依此規定，契稅的法定納稅義務人是房屋的買受人。在法律屬性上，納稅義務人就其應納稅額對國家承擔的是公法上的債務，該債務為并非不得轉移由他人承擔的債務，但是該債務移轉不具有對抗稅收征收機關的效力。就本案而言，正確的處理思