1、xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房用地項(xiàng)目位置：成都市 xx三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊犀立交橋下項(xiàng)目開發(fā)背景：成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因成都標(biāo)準(zhǔn)總件廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商業(yè)開發(fā)。（二）承擔(dān)可行性研究的單位成都 * 投資顧問有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃（ xx規(guī)劃情況，高新西區(qū)規(guī)劃情況），依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景全國投資環(huán)境國家信息中心在剛剛發(fā)布的 2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出， 今年我國投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)

2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%左右， GDP增長(zhǎng)有望達(dá)到 8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計(jì)2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在 25%左右，比 2002年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面， 2003年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)國民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的

3、個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是 “交易成本 ”大幅度下降。年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況叮叮小文庫開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)2002年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 7736.42 億元，同比增長(zhǎng) 21.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度 5.8 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 17.9%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3816.81億元，較去年同期增長(zhǎng) 34.0%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 1.2 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 25.3%。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為 2

4、9.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中 12個(gè)地區(qū)增幅超過 50%。今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資 2856.79 億元，同比增長(zhǎng) 28.0%，占商品房投資的 67.8%（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 227.66 億元，同比增長(zhǎng) 22.6%，占商品住宅投資的比重為 8.8%）；辦公樓投資完成 177.21 億元，同比增長(zhǎng) 27.9%，所占比重為 4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 458.57 億元，同比增長(zhǎng) 50.0%，所占比重為 12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為 24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部

5、地區(qū)。銷售情況良好今年上半年，全國商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。全國商品房銷售額 2101.77億元，同比增長(zhǎng) 44.8%；其中：銷售給個(gè)人 1916.02 億元 ,同比增長(zhǎng) 46.8%，所占比重為 91.2%。商品房空置面積增幅較大2002年商品房空置面積比 2001年凈增 1290.59萬平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增 302.45 萬平方米，占竣工總量的 14.6%。空置一年以上的住宅、 寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的增長(zhǎng)速度分別為 3.6%、-5.1%和22.4%。東、中、西部同比增幅分別為 6.1%、25.7%和33.2%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增

6、長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。僅 1-5 月份，全國商品房空置面積同比增長(zhǎng) 9.2%，其中，商品住宅空置面積同比增長(zhǎng) 10.0%。價(jià)格穩(wěn)中有升2002年，全國商品房平均銷售價(jià)格 2291元/ 平方米，同比增長(zhǎng)了2.92%，其中：商品住宅銷售價(jià)格為 2130元/ 平方米，同比增長(zhǎng) 3.00%。下半年商品房銷售價(jià)格增幅明顯高于上半年。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì) 35 個(gè)大中城市調(diào)查顯示， 2002年商品房?jī)r(jià)格上漲 3.7%，土地交易價(jià)格上漲6.9%，房屋租賃價(jià)格上漲 0.8%。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。2叮叮小文庫2003

7、年上半年，商品房銷售價(jià)格 2424元/ 平方米，同比增長(zhǎng)了 5.4%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。有 21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升， 4個(gè)地區(qū)漲幅在 20%以上，分別為：青海 39.6%、湖南 25.7%、浙江 23.7%、陜西 23.3%。有9個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆-12.0%、河北 -11.6%、四川 -4.4% 、廣西 -4.04%、北京 -3.7% 、云南 -2.4%、遼寧 -2.0%、內(nèi)蒙古 -0.7% 、貴州 -0.4%。成都市投資宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá)1758.4萬平方米，增長(zhǎng) 27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資

8、 96.6 億元，增長(zhǎng) 35.2%，其中住宅投資 68.6 億元，增長(zhǎng) 26.8%。大項(xiàng)目成為投資增長(zhǎng)主要拉動(dòng)力。 從1-5 月全國城鎮(zhèn) 500萬元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過 1億元的項(xiàng)目 13028個(gè)，占全國全部城鎮(zhèn) 500萬元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 22.6%，完成投資 5262億元，占全國全部城鎮(zhèn) 500萬元以上施工項(xiàng)目完成投資的 65.4%。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 2102億元，同比增長(zhǎng) 44.8%，高于同期投資增速 10.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售給個(gè)人 1916億元，增長(zhǎng) 46.8%；銷售面積8672萬平方米，增長(zhǎng) 37.4%。

9、新開工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目 51876個(gè)，同比增加 9657個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 16921億元，增長(zhǎng) 70.5%。上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá) 94661個(gè)，同比增加 11915個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 73596億元，增長(zhǎng) 26.2%。資金到位情況良好。上半年，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，同比增長(zhǎng) 47.4%, 比同期投資增速高 14.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng) 12.7%，國內(nèi)貸款增長(zhǎng) 55.9%,利用外資增長(zhǎng) 44.1%，自籌資金增長(zhǎng) 51.2%。4、成都1-7月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉， 7月

10、，成都房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭， 17月累計(jì)完成開發(fā)投資 116.98 億元，增長(zhǎng) 33.1%，其中住宅投資 86.92 億元，增長(zhǎng) 30.7%；寫字樓投資 5.23 億元。增長(zhǎng) 1.8 倍；商業(yè)營業(yè)用房投資 13.29 億元，增長(zhǎng) 36.7%。17月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大 425萬平方米，總量達(dá) 1918.12 萬平方米，增長(zhǎng) 28.4 。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá) 58.53 萬平方米，增長(zhǎng) 35.5 ，增長(zhǎng)速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方3叮叮小文庫面在 7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?7月，成都市累計(jì)銷售商品房325.23 萬平方米，比同期增加銷售 48.77

11、萬平方米，增長(zhǎng) 17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 64.98 億元，增長(zhǎng) 18.2 。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制， 7月末，超過一年期的空置房面積為 78.75 萬平方米，比六月末僅新增 3.97 萬平方米。從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉， 7月，成都房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭， 17月累計(jì)完成開發(fā)投資 116.98 億元，增長(zhǎng) 33.1%，其中住宅投資 86.92 億元，增長(zhǎng) 30.7%；寫字樓投資 5.23 億元。增長(zhǎng) 1.8 倍；商業(yè)營業(yè)用房投資 13.29 億元，增長(zhǎng) 36.7%。17月，成都商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大 425萬平方米，總量達(dá) 1918.12 萬平方米，增長(zhǎng) 2

12、8.4 。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá) 58.53 萬平方米，增長(zhǎng) 35.5 ，增長(zhǎng)速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。商品房銷售方面在 7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?17月，成都市累計(jì)銷售商品房325.23 萬平方米，比同期增加銷售 48.77 萬平方米，增長(zhǎng) 17.5%。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 64.98 億元，增長(zhǎng) 18.2 。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制， 7月末，超過一年期的空置房面積為 78.75 萬平方米，比六月末僅新增 3.97 萬平方米。5. 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地 ”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游

13、區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點(diǎn)。B、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了 xx、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。 錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、成都花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開工建設(shè)，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很

14、快，溫江、郫縣很快會(huì)和成都連接起來，明年城西三環(huán)路外的開發(fā)將升溫。D、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中 “人流 ” 的遷移又是最活躍的因素。在成都的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn) “中產(chǎn) ”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥瞰成都住宅格4叮叮小文庫局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了成都住宅區(qū)總量的 70 。在城南，人們觀念中的 “富人區(qū) ”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是 “富中之富 ”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)， 從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、

15、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場(chǎng)所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無疑是打上了 “中產(chǎn) ”的標(biāo)簽。F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。其中， 3條新改造干道將組建 3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。預(yù)計(jì) 5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成

16、。川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路 駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng)；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路 金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建成都最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為成都最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。屆時(shí)，位于城西北的 3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū) 金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。城西房地

17、產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)無論是自然環(huán)境， 還是生活環(huán)境， 或是人文環(huán)境， 都是非常適合居住的區(qū)域。成都市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費(fèi)者中有 393的人選擇在城西購房，比例高出有 “富人區(qū) ”之稱的城南 9個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。自古以來成都人就對(duì)居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。在城西， xx周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。5叮叮小文庫羊西片區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境：成都市黃金旅游通道 xx是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方， 也是城西最先成熟的區(qū)域。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后， xx就成了高檔樓盤云集之地。從高層電梯公寓到別墅

18、項(xiàng)目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)， 錦城花園名貴樹木營造的 “營養(yǎng)村 ”，御都花園的歐式建筑讓成都人有了更多的選擇。在成都，沒有哪一個(gè)新興區(qū)域像 xx這般幾乎在一夜之間讓人感覺燈紅酒綠的。 現(xiàn)在 xx因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了成都最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。有消費(fèi)就會(huì)有需求， xx的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開發(fā)，傾力打造 “新成都生活樣板區(qū) ”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購房方位上傾向于城西。選擇城西者為 37.8 ，城南為 25 ，城北為

19、22 ，城東為 15.2 ，在問及 “購房目的 ”時(shí)，有 90.6 的被調(diào)查對(duì)象選擇了 “改善居住環(huán)境 ”。為了對(duì)城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個(gè)清晰認(rèn)識(shí)， 我們對(duì)目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6 萬元到 20 多萬元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè) 7.8 ，外企 5.6 ，個(gè)體戶 15 ，職業(yè)經(jīng)理人 3 ，特殊職業(yè) 11.6 ，其他 57 的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買房者。可以看出，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。（二）區(qū)域市場(chǎng)分析供給分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨

20、勢(shì)：A、社區(qū)規(guī)模化規(guī)模化是城西一大特色，除了少數(shù)幾個(gè)樓盤在 100 畝以下外，其余的都在 100 畝以上，而成都花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。自從 2000 年成都花園率先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實(shí)業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實(shí)力的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。B、社區(qū)主題化城西作為成都后起之新貴，近年來發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為成都又一張閃亮的名片。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如6叮叮小文庫此迅速崛起。打出 “時(shí)光隨意

21、，生活由我 ”的博瑞都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了 “健康、快樂、文明、時(shí)尚 ”的新都市生活的典范。C、社區(qū)生態(tài)化原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一個(gè)臺(tái)階； 而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。片區(qū)內(nèi)，率先打出 “綠色生態(tài)住宅 ”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號(hào)， 緊接著各大樓盤也尾隨其后， 無論是御都花園、草堂之春還是置信金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、成都花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。毗鄰金沙公園的置信金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景， 結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。成都花園社區(qū)內(nèi) 7

22、大主題園林、 7 大景觀河濱公園、 1 個(gè)中心文化廣場(chǎng)、 0.9 的容積、 6 的綠化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個(gè)天然氧吧。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。D、社區(qū)景觀化園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。成都花園通過水、植物、雕塑建造了9 大主題公園；都市水鄉(xiāng) 置信金沙園通過水景、 雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了 “園林水景 ”“健康水景 ”“休閑水景 ”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5 個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū) E、價(jià)格呈上升趨勢(shì)。從上個(gè)世紀(jì)80年代末到 90年代末

23、，十年的時(shí)間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)也由666元/ 平方米一路上揚(yáng)沖高到了 2500元3000元/ 平方米。F、投資價(jià)值高。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建， 城西的房地產(chǎn)開發(fā)變得異常火暴， 土地也隨之升值，特別是 xx一帶。以餐飲娛樂而知名的 xx，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。G、戶型趨向于小康型。 城西早期開發(fā)了不少的安居戶型， 主要以套二、套三為主。新近開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型。I 、城西在售樓盤綜合狀況。目前城西在售樓盤72個(gè)，總建筑面積2223135908m，其

24、中電梯住宅 1173970m，占 37.44%，多層住宅 1225707m，22占39.09%，營業(yè)用房 190554m，占6.08%；綜合均價(jià) 3277.44元/m ，其中電梯住宅均價(jià) 2943.59元/m2，多層住宅均價(jià) 3308.58元/m2，營業(yè)房均價(jià)7叮叮小文庫5133.9 元/m2。需求分析需求特點(diǎn)A 、城西房地產(chǎn)需求市場(chǎng)大。城西目前有 120個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個(gè)體戶，造就出了大量富人。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)， 在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較

25、高的消費(fèi)能力。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周圍生活休息，從而帶動(dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。、有效購買力充足。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。、投資人對(duì)城西升值潛力看好。城西目前的房?jī)r(jià)處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A、成都的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。B、郊區(qū)居民。

26、城西房?jī)r(jià)雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。C、外地來蓉人員。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資 ”企業(yè)的外地人員。D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y者更不會(huì)忽視。競(jìng)爭(zhēng)分析城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約 320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要在 2500-3200元/ 平方米之間，高于城東低于城南的平均價(jià)格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶

27、型多以小康型的三室、四室為主， 110-260平方米為主。xx在售樓盤情況表（見附表 1）8叮叮小文庫xx的消費(fèi)認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查通過對(duì)城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們選擇 xx8個(gè)完美理由：吃在 xx，安逸！住在 xx，舒服！歷代貴人住城西，能住在城西的 xx就是貴中之貴了。想賺錢就住城西，城西有 120余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，餐飲娛樂火爆異常，市場(chǎng)總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。成都人喜歡喝茶，住 xx三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。許多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是 xx，這里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。家庭需要經(jīng)營。 周末領(lǐng)著

28、自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場(chǎng)“家庭蜜月 ”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。周末休閑，花十幾塊錢就可以在 xx上找到一家 “農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。將 24小時(shí)進(jìn)行到底的 “夜貓子 ”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有 24小時(shí)營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場(chǎng)所。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表： xx在售樓盤銷售價(jià)格表見附表 2 xx在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表見附表 3 城西在售樓盤綜合情況表見附表 4成都市 xx住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論項(xiàng)目位于成都市 xx中， xx是成都新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常

29、旺，是成都市的一條 “黃金旅游通道 ”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α?duì)于本項(xiàng)目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場(chǎng)。消費(fèi)者對(duì) xx住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購買欲。費(fèi)者對(duì) xx生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于 xx于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對(duì)其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較9叮叮小文庫高認(rèn)同率。線整體生活環(huán)

30、境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購買行為的市場(chǎng)可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一 ”與“生活不配套 ”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為 “生活不舒服”。三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)（一）地塊解析交通條件本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善， 54路，305路、100路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。用地現(xiàn)有狀況本項(xiàng)目占地約 48畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦。現(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。水電氣保障隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。規(guī)劃限

31、制條件雖然長(zhǎng)期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素， 根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置， 我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：10叮叮小文庫A、建筑高度 40m以下；B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在30以上；C、項(xiàng)目的容積率要不小于1.2 ；項(xiàng)目建筑間距要大于 1.2 。（二）項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：本區(qū)域位于城西 xx三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。劣勢(shì)分析：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定

32、的影響。項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會(huì)使開發(fā)周期增長(zhǎng)。項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。項(xiàng)目不靠近 xx的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。機(jī)會(huì)分析：高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市 “一號(hào)工程 ” 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)開發(fā)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善， 對(duì)市場(chǎng)有一定的

33、推動(dòng)作用。威脅分析：黃忠小區(qū)和 xx有一定的土地未開發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)， 消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會(huì)分流本案客戶。（三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于 xx的成熟板塊， 同時(shí)隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和11叮叮小文庫基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，

34、但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。總的來講，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。四、市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目可能的開發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求， 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)形式為 6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)， 在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主。方案一的具體設(shè)想：1、項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；2、項(xiàng)目的建筑

35、設(shè)計(jì)建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川西民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。12叮叮小文庫3、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，層數(shù)為 6躍7層，每個(gè)樓層兩戶人家，復(fù)式層高 3.9 米，其他米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； 面積從百余平米到近三百平米， 以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿

36、足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間5.1 米的寬闊客廳與空中露臺(tái)相連； 通過向上和向下兩道 1.3 米高的樓梯，活躍室內(nèi)空間。4、 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。設(shè)計(jì)空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。5、 項(xiàng)目的配套另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等；6、 物業(yè)服 7、 務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私

37、密性和舒適度的前提下， 設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)， 老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等7、項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中等收入者方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的 12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。可考慮在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。方案二的具體設(shè)想：項(xiàng)目的規(guī)劃布局項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局， 中間為中庭休閑廣場(chǎng)和其他配套；項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。建筑層數(shù)為 12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶；13叮叮小文庫

38、項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為22的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主；每戶設(shè)置外飄式120m-200m窗臺(tái)延景入室；在戶型空間上 ，采用通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)；項(xiàng)目的環(huán)境規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色草坪、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周， 使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康

39、通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。項(xiàng)目的配套建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)， 24小時(shí)保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及 10A（40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門， 三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè)；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水

40、箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。項(xiàng)目的客戶定位二次置業(yè)的中、高收入者。14叮叮小文庫（二）投資估算項(xiàng)目土地成本測(cè)算本項(xiàng)目的土地價(jià)格按 95萬元 / 畝測(cè)算。土地成本 =土地價(jià)格土地面積 =9548=4560（萬元）項(xiàng)目測(cè)算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 48 畝2建筑面積 57600m；綠化率30容積率 1.8建筑高度 40m建筑層數(shù) 6 躍7方案二：總占地面積 48 畝2建筑面積 832

41、00m；綠化率30容積率 2.6建筑高度 40m建筑層數(shù) 12 層項(xiàng)目建安成本估算方案1：項(xiàng)目以 5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本 =600元/M2 （見附表 5-1 ）方案 2：項(xiàng)目主體為 12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本 =元 /M2 （見附表 5-2 ）項(xiàng)目分項(xiàng)投資估算項(xiàng)目總投資估算方案 1：?jiǎn)挝痪C合成本為：元 /M215叮叮小文庫項(xiàng)目總投資為： 10844（萬元）（見附表 5-1 ）方案 2：?jiǎn)挝痪C合成本為：元/M2項(xiàng)目總投資為： 17141（萬元）（見附表 5-2 ）項(xiàng)目銷售收入估算方案 1：總建筑面積 57600m2 單價(jià) 200元/m2項(xiàng)目銷售收入 =576

42、00*2300=13248萬方案 2：總建筑面積 83200m2 單價(jià) 2500元/m2項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800萬項(xiàng)目利潤與利潤率估算方案 1： 項(xiàng)目利潤 =13248-10844=2404萬項(xiàng)目稅利潤率 =項(xiàng)目利潤 / 項(xiàng)目投資總額 *100%=2404/10844*100%=22%方案 2：項(xiàng)目利潤 =20800-17141=3659萬項(xiàng)目利潤率 =項(xiàng)目利潤 / 項(xiàng)目投資總額 *100%=3659/17141*100%=21%6、項(xiàng)目稅后利潤與利潤率分析項(xiàng)目稅后利潤若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的 5.7%計(jì)算，則方案 1：稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *5.7%=75

43、5.14 萬項(xiàng)目利潤 =項(xiàng)目銷售收入 - 項(xiàng)目總投資 - 稅收費(fèi)用 =1648.86萬方案 2：稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *5.7%=1185.6 萬項(xiàng)目稅后利潤 =項(xiàng)目銷售收入 - 項(xiàng)目總投資 - 稅收費(fèi)用 =2473.4 萬項(xiàng)目稅后利潤率分析方案 1：項(xiàng)目稅后利潤率 =項(xiàng)目稅后利潤 / 項(xiàng)目投資總額 *100%=1648.86/10844*100%=15%方案 2：項(xiàng)目稅后利潤率 =項(xiàng)目稅后利潤 / 項(xiàng)目投資總額 *100%=2473.4/17141*100%=14%五、方案評(píng)估及選取（一）、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較：16叮叮小文庫項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；a. 區(qū)域內(nèi)同 b

44、.類物業(yè)較多， c.b. 總體投入相對(duì)較少；競(jìng)爭(zhēng)激烈；c、開發(fā)周期較短；b. 不能達(dá)到土地開發(fā)利潤最大化的要求；c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高， 競(jìng)爭(zhēng)力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用；f 、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營造上有較大難的需求較大；度；b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高b. 區(qū)域內(nèi)同 c.類物業(yè)較多， d.樓盤的認(rèn)可度大；競(jìng)爭(zhēng)激烈；c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象；e. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特和宣傳；色環(huán)境的設(shè)計(jì)；d. 開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入較大e. 可獲得更多的利

45、潤；財(cái)務(wù)測(cè)算比較：25000171412080020000108441324815000100001648.862473.42040365950000）元元元元萬萬萬萬（入入潤潤方案一投收利利總售后前方案二銷稅稅25%22%21%20%15%15%14%方案一10%方案二5%0%稅前利潤率稅后利潤率分析：17叮叮小文庫1、從絕對(duì)利潤看， 2、方案二比方案一多. 萬3、 元（方案一為1648.86 萬4、元， 5、方案二為 2473.4 萬6、 元）。7、從利潤率看， 8、 方案一和方案二相當(dāng)（方案一為22，方案二為 21）。（二）方案選取及建議經(jīng)過對(duì)以上 2種方案的綜合對(duì)比，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤

46、較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤價(jià)值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對(duì)較大，開發(fā)難度較小；屬于可操作性較強(qiáng)的開發(fā)方案。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過對(duì)上面方

47、案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為 12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。18叮叮小文庫（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項(xiàng)目時(shí)間（月）備注立項(xiàng)0.5初規(guī)設(shè)計(jì)0.5報(bào)規(guī)0.5項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)2同期項(xiàng)目拆遷報(bào)建2同期項(xiàng)目拆遷項(xiàng)目土建施工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝2項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境竣工交驗(yàn)0.5項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理1合計(jì)1（三）資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來源于三個(gè)方面：其中：開發(fā)商自有資金萬元；項(xiàng)目土地銀行抵押貸款萬元；銷售期銷售回款萬元；（四）投資使用計(jì)劃（見附表 6）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測(cè)（一）電梯公寓銷售收入估算2項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800萬（二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃（見附表 7）（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計(jì)算可得出本方案19叮叮小文庫的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 9.24 %