1、城合大廈創優迎檢資料手冊第一部分基礎管理1按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用 立項報告 報建審批表 規劃設計要點？ 建設規劃許可證？ 建設工程規劃許可證？ 建設用地規劃許可證？ 建設施工許可證？ 建設項目環境影響報告？ 消防設計方案審核意見、驗收證明？ 大樓用地紅線圖及綜地圖？ 土地使用權出讓合同書 規劃驗收許可證？建筑工程驗收證明書（包括分部分項工程驗收證明）？總設計平面圖？產品合格證、校驗證明？ 報價表（所有材料、設備）？2已辦理接管驗收手續移交資料目錄（綜合、樁基、土建、及各系統技術資料）？ 移交圖紙目錄（建筑設計、施工、竣工、修改圖）？ 固定資產交接證明？ 辦公（商品）用房驗收交接

2、表？驗收總結報告3由一家物業管理企業實施統一專業化管理物業管理有限公司簡介？物業管理有限公司組織機構？物業管理有限公司營業執照？物業管理有限公司稅務登記？物業管理有限公司法人代碼書？物業管理有限公司資質證書？管理處組織機構及人員分布圖？管理處辦公場所產權證明（業主蓋章）4建設單位在租售大廈前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同， 雙方責權利明確物業管理合同（開發建設單位與選聘的物業管理企業簽訂管理合同）5在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂，雙方責權利明 確？前期物業管理協議（ 2000 年 3 月以后售的房屋且物業管理企業介入前期管理的需簽訂）6建立維修基金，其管理、使用、續籌符

3、合有關規定（包括專用基金、本體維修基金）大樓基金的管理（政府文件：管理規定、指導標準、管理辦法、使用申請表）？基金的建立、管理使用規定（合同中相關條款）7房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善裝修管理規定等公眾管理制度（見附件一）？房屋使用手冊？業主公約？業主公約簽名表8. 業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責成立大廈業主委員會的報告？關于成立大廈業主委員會的請示？成立大廈業主委員會批復？大廈業主委員會籌備會議程？業委會籌備小組會議記錄？會議簽到表？大廈組建業委會的工作公告？大廈業委會侯選人名單？業主委員會成員登記表（附資質）？業主委員會章程？每年至少開一次業主大會（

4、相關記錄：大會議題、議程，大會總結，簽到等）9業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確. 物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意創建“全國物業管理示范大廈”的請示（業主簽章）？爭創“省、全國物業管理示范大廈”的規劃？創建“全國物業管理示范大廈”實施方案實施情況記錄.大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法各項管理制度？公眾管理制度（見附件）？內部管理制度（見附件）？行政管理制度（見附件）？設備管理制度（見附件）？設備服務質量標準（見作業指導書）？設備巡視維護、維修保養規定（見作業指導書）？各崗位工作標準？管理處員工職責

5、（見質量手冊）？考核方法及落實措施？考核制度（見附件）？員工培訓管理程序文件（見程序文件）？公司年度培訓實施計劃？培訓大綱？員工培訓記錄表？員工培訓考核表？公司（部門）年度員工培訓計劃？培訓簽到表？員工月考核評分表？員工考核試卷？管理工作流程圖？物業管理服務工作程序（見程序文件）12物業管理企業的管理人員及專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹管理處人員資質情況登記表？個人資料檔案（設立附件）？物業管理崗位培訓證書（管理人員）？管理處人員證件目錄（設立附件） （畢業證、等級職稱證、操作證復印件，迎檢時需原件）？管理人員有明顯標志（工作牌及工作服，現場及復印件）？職

6、業道德規范（見內部管理制度）？文明禮貌用語（見員工手冊）物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率物業管理系統簡介？消防報警系統簡介？通訊、機動能力簡介？保安監控系統簡介物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況財務管理制度（見行政管理制度）？會計核算制度（見行政管理制度）？年上（下）半年財務收支情況表？年度財務明細表房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便房屋移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細分）？房屋移交資料目錄（把移交資料目錄細分）？設備移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細分）？設備移交資料

7、目錄（把移交資料目錄細分）？設備臺帳？大中修標準？大中修記錄？房屋數量、種類、用途分類統計表（每一戶均要統計并裝訂成冊）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便用戶登記表（單位和個人用戶）？入伙通知書？購房合同（復印件）？業主通訊表？房屋及配套設施權屬清冊（業主簽章）建立 24 小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄管理處值班制度（見內部管理制度，制度上要明確上、下班時間的值班情況）？回訪制度（見內部管理制度）？用戶投訴處理程序（見程序文件）？災害事故應急處理方案及流程圖？管理處

8、值班記錄表？應急情況處理記錄表？用戶投訴登記表？服務 / 投訴 / 應急處理維修報告單？報修、維修服務工作規定（包含單據填寫規定）？報修登記表？回訪記錄表（回訪率見管理處回訪制度） （表格中要求業主填寫是否滿意并簽名）？工程維修單？管理處常用電話聯系表？服務電話標簽（提醒牌）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上用戶意見調查和分析程序文件（見程序文件）？用戶意見調查表（每半年一次，對用戶提出的意見要有具體的、書面的整 改措施）？用戶意見調查分析統計表？用戶意見調查分析報告（要求報告要詳細）（每項統計出滿意率且）95%公司要求）98% ?用戶意見調查

9、表發放率、 回收率統計表（公司要求發放及回收率）95% ?意見處理措施及回訪記錄建立并落實維修服務承諾，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄服務承諾（公布并有業主確認）？零修及時率、零修合格率計算表（及時率及合格率=100%）？返修率計算表（返修率0 1% ?回訪記錄（與同）文件管理文件稿紙？用戶文件清單？用戶文件發放登記表？文件閱處表？外來文件登記表？外來文件發放登記表（或往來文件收發登記表）第二部分房屋管理及維修養護大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置區域分布圖（現場及復印件）？樓層號、單元號、棟號、房號

10、、導向標志（現場）2. 無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象（現場）3. 大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象（ 現場 ）4. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置, 保持整潔統一美觀, 無安全隱患或破損（現場）5. 空調安裝位置統一、冷凝水集中收集、支架無銹蝕（現場）6. 封閉陽臺統一有序， 色調一致 , 不超出外墻面； 除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等（現場）7. 房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象物業裝修管理程序文件

11、（見程序文件）？裝修管理規定（見公眾制度）？裝修申請審批表（附施工單位資質及裝修平面圖）？裝修巡視記錄表及整改措施？裝修施工人員登記表8. 房屋維修養護建筑物的管理程序文件（見程序文件）？建筑物巡視維護規定（見作業指導書）？建筑物維修養護服務質量標準（見作業指導書）？樓宇管理規定（見公眾制度）？建筑物完損等級評定標準（建設部文）？建筑物巡視維護表（見質量記錄）？建筑物養護計劃？施工任務完成情況表（此表為過程記錄表，養護計劃中的項目均需填寫此表）？工程維修單（指養護計劃由管理處完成的）？零星工程驗收評審表 （此表為審批表， 指養護計劃由分包方完成的）房屋完損等級評定表？完好率評定表（完好率）98

12、%）第三部分共用設施設備管理第一項綜合要求制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行設備安全運行管理制度 （設備管理制度） （電梯、 消防中心、 配電房等） ？設備管理各崗位人員職責（見質量手冊）？各系統巡視維護規定、維修保養規定、操作規程（見作業指導書）？檔案管理相關規定（見行政管理制度）？執行情況（見以下各系統質量記錄）設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求（現場）配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程機電（技術）人員統計表？機電（技術）人員資質（操作證、等級證、畢業證等見第一部分）設備良好，運行正常，

13、一年內無重大管理責任事故（業主出具證明）第二項供電系統保證正常供電、限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶限電、停電管理規定（見內部管理制度）？供配電系統管理程序（見程序文件）？2. 制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行臨時用電管理規定（見 LS-02 ）？臨時用電申請表？停電應急處理方案及流程圖？應急情況處理記錄表3. 備用應急發電機可隨時起用（現場）發電機操作規程（ LS-01 ）？發電機運行記錄表4. 供電系統避雷系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）？設備設施清單（供配電、避雷）？配電房管理制度（見設備管理制度）？LS-15 ）？節能管理方案（方案中要

14、指出節能達到的成果）（值班記錄表？配電房抄表記錄？電氣工作票？停電通知單？完好率評定表（完好率）98衿?供配電系統巡視維護表（見質量記錄）？供配電系統維修保養表（見質量記錄）？避雷系統巡視維護表（見質量記錄）？避雷系統維修保養表（見質量記錄）第三項弱電系統按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作？保安監控系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）監控系統等智能化設施設備運行正常（現場），有記錄并按規定期限保 存？設備設施清單？保安監控系統錄像帶使用規定（ LS-03 ）？完好率評定表（完好率）98% ?保安監控系統巡視維護表（見質量記錄）？保安監控系統維修保養表（見質量記錄）

15、第四項消防系統1.消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用（現場 ）？消防中心管理制度（見設備管理制度）？設備設施清單（消防報警、氣體消防）？消防栓封簽（現場）？滅火器合格證（現場）？消防電話一覽表？消防通訊工具一覽表？值班安排表？值班記錄表？完好率評定表（完好率）98% ?消防報警（氣體消防）系統管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）？消防報警系統巡視維護表（見質量記錄）？消防報警系統維修保養表（見質量記錄）？氣體消防系統巡視維護表（見質量記錄）？氣體消防系統維修保養表（見質量記錄）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題 ？義務消防

16、隊員名單（有專職或兼職消防管理人員，名單上注明消防值班人員）？消防標準用語（ LS-17 ）？消防演習記錄（現場照片）（半年一次）？消防演習總結報告組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人？ 組織消防法規學習計劃？消防學習報告？防火區域管理規定（ LS-16 ）？區域防火責任人劃分表？消防宣傳圖片訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通？火災等事故應急處理方案及指揮流程圖？消防疏散示意圖（現場及復印件）？疏散通道暢通、應急照明設施、引路標志（現場）？用戶安全責任人和聯系人名單？食堂液化氣體使用的安全防范措施（ LS-10 ）？重點防

17、火部位登記表？應急情況處理記錄表？維修保養抽樣記錄（消防報警和氣體消防半年一次，數量）5%） ?動火申請表 TOC o 1-5 h z 無火災安全隱患？無火災事故證明（年發生率0 1%。，派出所出具證明）？無其它安全隱患（現場）第五項電梯系統. 電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備？電梯準用證？電梯合格證？保養合同. 電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好？電梯系統程序文件及作業指導書（見程序文件及作業指導書）？設備設施清單？電梯系統巡視維護表（見質量記錄）？電梯維修保養表（按合同附件標準由分包方按周、月、季度、半年、年度提供）？完好率評定表（完好率 98衿?分包方質量

18、檢查記錄表？整改通知？安全設施齊全、有效（現場）？通風、照明及其它附屬設施完好（現場）.轎廂、井道、機房清潔（現場）.電梯由專業隊伍維修保養，蕖1. Q 嗽背種細/EM?分包方資質（營業執照及年審情況、認可證）？維修、保養人員資質（專業上崗證）.運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修 ？ 維修人員半小時內到達（參見合同及維修記錄）. 運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施？電梯應急處理方案及流程圖（停機率1%）？應急情況處理記錄表第六項給排水系統建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃？給排水系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）？設備設施清

19、單（供水、排水）？用水、供水管理制度（見內部管理制度）？用水、節水計劃（LS-08）？節能管理方案（方案中要指出節能達到的成果）（LS-15）？供水系統巡視維護表（見質量記錄）？供水系統維修保養表（見質量記錄）？排水系統巡視維護表（見質量記錄）？ 完好率評定表（完好率298% ?維修保養抽樣記錄（消防栓每三個月一次，數量25%設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏（現場）按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染 ？供水系統月測試記錄表（消防供水、生活供水）？水池、水箱清洗記錄表（移交給自來水公司的由自來水

20、公司提供）？水池、水箱藥品投放情況記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供）？二次供水衛生許可證？操作人員健康合格證？水質化驗單？ 水池、水箱清潔衛生，無二次污染及隱患（現場）高壓水泵、 水池、 水箱有嚴格的管理措施， 水池、 水箱周圍無污染隱患？ 高壓水泵、水池、水箱管理措施（ LS-22）？水池、水箱周圍無污染隱患（現場）5限水、停水按規定時間通知住用戶？限水、停水管理規定（見內部管理制度）？停水通知單排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡現象（現場）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現象？管理人員五分鐘內到達（現場考核及應急情

21、況處理記錄）？無大面積跑水、泛水，長時間停水現象（現場）制定事故應急處理方案 ？ 給排水系統事故應急處理方案及流程圖？應急情況處理記錄表第七項空調系統中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象？空調系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）？空調主機保養合同？設備設施清單？空調運行時間表（如有特殊情況要求開機，須有業主書面確認）？冷水機組運行記錄表？空調系統巡視維護表（見質量記錄）？空調系統維修保養表（見質量記錄）？完好率評定表（完好率298% ?分包方質量檢查記錄表？ 整改通知？空調水處理報告單（分包方）？ 噪音不超標、無嚴重滴漏水現象（現場）中央空調系統出現運

22、行故障后，維修人員在規定內到達現象維修？管理人員五分鐘到達（現場考核與應急情況處理記錄）？維修人員在規定時間內到達（參見合同）？分承包方維修保養工作單（分包方提供）制訂中央空調發生故障應急處理方案 ？中央空調應急處理方案及流程圖？應急處理情況記錄表第八項鍋爐供暖系統鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常？鍋爐供熱系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）？設備設施清單？鍋爐供熱系統巡視維護表（見質量記錄）？鍋爐供熱系統維修保養表（見質量記錄）？完好率評定表（完好率）98% ?供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好（現場）2. 管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患（現場查看）3.北

23、方地區冬季供暖居室內溫度不得低于160C （無）4制訂應急處理方案？鍋爐供熱系統應急處理方案及流程圖？應急情況處理記錄表第四部分共用設施管理共用配套服務設施完好（現場）？公共設施管理制度（見內部管理制度）？公共設施巡視維護表2. 共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻（現場）3. 道路、樓道、大堂等公共照明完好（現場）4. 大廈范圍內的道路通暢，路面平坦（現場）第五部分保安及車輛管理大廈基本實行封閉式管理（現場）21. 4. 進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行？21. 4. 進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行？2. 有專業保安隊伍，實行2

24、4 小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責有專業保安隊伍， 保安員文明執勤， 訓練有素， 言語規范， 認真負責 （現場）？物業的保安服務程序文件（見程序文件）？二十四小時值班制度及巡邏制度（ LS-06 ）？保安員巡邏制度（ LS-20 ）（管理處自制，內容要包括路線及方式等內容）？保安員培訓大綱？警械、警具配備、使用、保管及檢查規定？警械、警具配備登記表？保安值班安排表？值班記錄表？來訪登記表？訓練計劃表？訓練成績記錄表？保安巡邏簽到表3. 結合大廈特點，制訂安全防范措施（ LS-21 ）8. 日常衛生保潔承包合同？車輛管理程序文件（見程序文件）？

25、車輛出入登記表（包括出入卡）？停車場檢查登記表？閑置車輛登記表？各種車輛管理有序，無堵塞交通，不影響行人（現場）5. 大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊？停車場管理規定（見公眾制度）？停車場專人疏導，管理有序，排列整齊（現場）6. 室內停車場管理嚴格，出入登記？停車線、交通標志（現場）？車輛出入登記表（同上）7. 非機動車輛有集中停放場地， 管理制度落實， 停放整齊， 場地整潔？車輛保管區分規定（ LS-05 ）？摩托車、自行車管理制度（ LS-04 ）？有集中停放場地，停放整齊，場地整潔（現場）8. 危及人身安全處有明顯標志和防范措施？安全警告標志（現場）？危及人身安全的防范措施（

26、LS-07 ）？突發事件應急處理方案及流程圖（包括監控）？應急情況處理記錄表9. 無因物業公司管理責任發生重大刑事案件證明（派出所出具）第六部分環境衛生管理環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站？垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站（現場）？垃圾中轉讓清潔制度？設備設施清單實行標2. 清潔衛生實行責任制， 有專職的清潔人員和明確的責任范圍，準化保潔？清潔管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）？清潔衛生工作責任制（ LS-14 ）？清潔人員統計表？清潔分工表（或清潔工作量安排表）？清潔保潔巡查記錄表（見質量記錄）？分包方質量檢查記錄表？整改通知3. 垃圾日產日清, 定期進行衛生消毒滅殺？日產日清（現場）？消殺管理制度（LS-09 ）？消殺記錄表（與綠化一起使用）？消殺工作表（與綠化一起使用）4. 房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物，共用部位、共用設施設備無蟻害（現場）？白蟻防治程序？白蟻防治分包合同