1、第14章 工業(yè)房地產估價點擊添加標題14.1 概述工業(yè)房地產是指工業(yè)企業(yè)和其他工業(yè)生產單位所屬的房地產，其主要功能是進行工業(yè)生產，生產產品。工業(yè)房地產包括生產性用房的廠房、倉庫、泵房、鍋爐房、配電房和作為輔助用房的辦公樓、門衛(wèi)房、食堂、車庫等建筑物，以及圍墻、大門等構筑物。評估價格類型也包括轉讓價格、拆遷補償價格、企業(yè)改制價值、清算價格、抵押價格等 。13.1.1 工業(yè)房地產的種類與特點 工業(yè)房地產特點 1）涉及的行業(yè)多，行業(yè)特征十分顯著2）非標準廠房多，建筑造價差異大3）工業(yè)廠房多帶輔助性用房4） 受腐蝕的可能性大，建筑物耐用年限低于非工業(yè)用房14.1.2 價格影響因素1. 影響工業(yè)房地產價

2、格的主要區(qū)域因素1）交通條件2）基礎設施3）地理位置14.1.2 價格影響因素2. 影響工業(yè)房地產價格的主要實物狀況1）用地面積及形狀2）地質和水文條件 3）房地產用途14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。 工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。1.工業(yè)房地產估價的一般思路和方法14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 工業(yè)房地產轉讓價格的評估相當于待開發(fā)土地的評估，可采用假設開發(fā)法、基準地價修正法；另外，在條件許可，即有較多交易實例的情況下，也可采用

3、市場比較法進行評估。工業(yè)房地產評估時，需減去其地上建筑物的拆除費用，而不是加上地上建筑物的現值。 工業(yè)房地產（主要是土地）用途的轉變，是一種轉讓、一種市場行為，其評估主要是土地價格的評估。 2.不同估價目的下的工業(yè)房地產估價思路和方法1）工業(yè)房地產轉讓價格評估14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 對工業(yè)房地產補償價格的評估，視拆遷性質而有所區(qū)別。一般而言，工業(yè)房地產的拆遷性質有兩類：一類是政策性較強的市政建設，如道路拓寬、舊城改造等所涉及的拆遷補償；另一類是投資性的拆遷補償。 2.不同估價目的下的工業(yè)房地產估價思路和方法 2）工業(yè)房地產拆遷補償價格評估14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 對于第一

4、類，評估的價格是拆遷補償價格，評估方法是成本法。其中涉及的工業(yè)企業(yè)的拆遷補償和拆遷安置的全部費用包括以下幾項內容： （1）被拆遷房屋的重置價現值（包括工業(yè)企業(yè)中的構筑物，違章建筑除外）； （2）被拆遷無法使用的設備價，按重置價格結合成新計算； （3）因移地拆建而發(fā)生的土地征收或調撥原面積土地所需的費用（包括土地開發(fā)費用）； （4）按有關規(guī)定的貨物運輸價格和設備安裝價格計算的設備搬遷費用； （5）因拆遷而停產的待工人員按實際停產時間計算的工資補貼； （6）因移地遷建而增加的交通費用； （7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他費用。14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 對于第二類投資性的動拆遷補償，其拆遷補償價格

5、具有一定的市場性。在實際的拆遷補償中，存在一種所謂的“買斷價”，即由動拆遷單位與被動拆遷單位雙方經談判協商，決定出一個一次性支付的拆遷補償安置總費用。其評估以成本法為主，在有類似工業(yè)企業(yè)拆遷買斷價格實例的情況下，也可采用比較法。一般而言，投資性拆遷價格較政策性拆遷價格高，這是由投資性拆遷的市場化程度所決定的。市場化程度越強，評估價格越高。 14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 企業(yè)改制中的房地產價值應為該企業(yè)改制時的市場價值，評估方法一般采用成本法，即分別評估企業(yè)的土地價值和建筑物價值，后而將兩者相加，并適當作行業(yè)或其他因素的修正，得到改制企業(yè)的房地產總價值。2.不同估價目的下的工業(yè)房地產估價思路和方法 3）企業(yè)改制時的資產價格評估土地價格為工業(yè)用地的熟地價格，在有基準地價及其修正系數的情況下，可采用基準地價修正法評估；建筑物以及附屬物價格則是現值，即由重置價格結合成新進行評估。 14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 在評估破產企業(yè)房地產價格時，應考慮房地產的變現能力。 2.不同估價目的下的工業(yè)房地產估價思路和方法 4）破產清算時的價格評估企業(yè)房地產破產清算價格的評估方法以成本法為主，在有較好投資價值或投資期望利潤時，可考慮采用假設開發(fā)法。 14.2 工業(yè)房地產估價的基本思路 2.不同估價目的下的工業(yè)房地產估價思路和方法 5）工業(yè)房地產抵押時的價格評估 在工業(yè)房地