1、資產評估的差不多方法 第一節 市場法 一、市場法與其適用的前提條件 （一)市場法的含義市場法也稱市場價格比較法,是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法。 （二)市場法應用的前提條件 應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件。 1需要有一個充分發育活躍的資產市場。 2.參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。二、運用市場法進行資產評估的方式 一般地講,在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物,就能夠把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下

2、獲得的是相類似的參照物價格,需要進行價格高速因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產需要評估時,在公開市場上找不到與之完全相同的資產,但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整,確定被評估資產價值。參照物差異調整因素要緊包括三方面;一是時刻因素。時刻因素是指參照物交易時刻與被評估資產評估基準日相差時刻所阻礙的被評估資產價格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的阻礙差異。 三是功能因素。功能因素是指資產實體功能過剩和不足對價格的阻礙。 三、運用市場法評估資產的程序及其優缺點分析 （一)運用市場法評估資產程序 1明

3、確評估對象。 2.進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場差不多信息資料,查找參照物。 3分析整理資料并驗證其準確性，推斷選擇參照物。4.把被評估資產與參照物比較。 分析調整差異，做出結論。 （二)市場法的優缺點 市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，其優點表現在： 1.能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得。 2評估值更能反映市場現實價格；評估結果易于被各方面理解和同意。 市場法的缺點表現在:1需要有公開活躍的市場作為基礎,有時因缺少可對比數據而難以應用。 2.不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。 第二節 成本法

4、 一、成本法及其適用的前提條件(一)成本法的含義 成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。 采納成本法對資產進行評估的理論依據如下。1資產的價值取決于資產的成本。資產的原始成本越高，資產階級的原始價值越大，反之則小，二者在質和量的內涵上是一致的。采納成本法對資產進行評估,必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現行市場條件下重工業新購建軍一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時,資產

5、的重置成本越高,其重置價值越大。 資產的價值是一個變量,隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。 （)資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗,也稱實體性貶值。 （)新技術的推廣和運用，使用企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較,在技術上明顯落后、性能降低,其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗,也稱功能性貶值。（）由于資產以外的外部環境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產的經濟性損耗，也稱經濟性貶值。 二、成本法應用的前提條件采納成本法評估

6、資產具備的前提條件 1.應當具備可利用的歷史資料。 .形成資產價值的耗費是必須的。三、成本法運用的思路及其各項指標的估算 被評估資產評估值=重置成本成新率 （一)重置成本及其估算重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料,并依照現代標準、設計及格式，以現時價格生產或建筑具有同等功能的全新資產所需的成本。 選擇重置成本時,在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下,就選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采納復原重置成本。一般來講，復原重置成本

7、大于更新重置成本,但由此引致的功能性損耗也大。 更新重置成本和復原重置成本的相同方面于采納的差不多上資產的現時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。 重置成本的估算一般能夠彩下列方法:1重置核算法。是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式,將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。 直接成本是指直接能夠構成資產成本支出的部分,直接成本應按現時價格逐項加總。 間接成本是指為建筑、購買資產而發生的治理費、總體設計制圖等項支出。 間接成本能夠通過下列方法計算。 (1）按人工成本比例法計算,計算公式為: 間接成本=人工成本總額成本分配率其中： (2）

8、單位價格法。計算公式為： 間接成本=工作量（按工日或工時）單位價格/工日或工時（3)直接成本百分率法,計算公式為： 間接成本=直接成本間接成本占直接成本百分率2.物價指數法。這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本，計算公式為: 或: 物價指數法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區不,表現在：（1）物價指數法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而能夠估算復原重置成本和更新重置成本。 （2）物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動

9、水平上;而重置核算法建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。 3功能價值法，也稱生產能力比例法。這種方法是查找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物,計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為: 4.規模經濟效益指數法。公式為: 推導可得:公式中的X是一個經驗數據,秋為規模經濟效益指數。在美國，那個經驗數據一般在0.0。7 ,房地產行業一般為9。我國到目前為止尚未有統一的經驗數據，評估過程中要慎重使用這種方法。另外,在用成本法對企業整體資產及某一相同類型資產進行評估時,為了簡化評估業務，節約評估時刻，還能夠采納統計分析法確定某

10、類資產重置成本，這種方法運用的步驟是： （1)在核實資產數量的基礎上,把全部資產按照適當標準劃分為若干類不。 （2)在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性資產,應用功能價值法、物價指數法、重置核算法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。 （)依據婁類抽樣估算資產的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產的調整系數，其計算公式為：K=RR 式中：K資產重置成本與歷史成本的調整系數 某類抽樣資產的重置成本; R某類抽樣資產的歷史成本。 依照調整系數K估算被評估資產的重置成本,計算公式為: 被評估資產重置成本=某類資產的賬面歷史成本*K (二)實體性貶值及其估算 資產的實體性貶值是資產由于使用和自然力

11、作用形成的貶值。實體性貶值的估算,一般能夠采取以下幾種方法。 1.觀看法，也稱成新率法。計算公式為: 資產實體性貶值重置成本（1成新率).公式計算法。其計算公式為: 總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為： 總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限名義已使用年限資產利用率由于資產在使用中負荷程度的阻礙，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異,能夠通過資產利用率來調整。 二、功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。 通常，功能性貶值的估算能夠按下列

12、步驟進行: 1將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。2.計算二者的差異,確定凈超額運營成本。 3可能被評估資產的剩余壽命。4.以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現,這些折現值之和確實是被評估資產功能性損耗(貶值）,計算公式為：功能性貶值的估算還能夠通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值,計算公式為： 功能性貶值=復原重置成本更新重置成本三、經濟性貶值及其估算 經濟性貶值是由于外部環境變化造成資產的貶值。計算經濟性貶值時，要緊是依照由于產品銷售困難而開工不足或停止生產形成資產的閑置，價值得不到實現等因素,確定其貶值

13、額。評估人員應依照資產的具體情況加以分析確定。婁資產使用差不多正常時，不計算經濟性貶值。四、成新率及其估算成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種。 1.觀看法，即由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對資產的實體各要緊部位進行技術鑒定,以推斷確定被評估資產的成新率。2使用年限法,即依照資產可能尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率,計算公式為: 3.修復費用法,即通過估算資產恢復原有全新功能所需要的修復費用占該資產的重置成本（再生產價值）的百分比確定成新率，計算公式為: 評估工作中,有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率,這種做法是不正

14、確的。這是因為:第一、折舊是由損耗決定的,但折舊并不確實是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 第二、折舊年限的確定,以資產的維修是為了保證資產正常運轉為前提的。第三、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎損耗本身具有差異性。 第四、資產評估過程中,假如一些評估機構和評估人員依照實地勘察鑒定的結果,確定的使用年限與折舊年限完全相同,這時因此能夠采納折舊年限。 五、運用成本法評估資產的程序及其優缺點分析（一)運用成本法評估資產的程序 運用成本法評估資產一般按下列程序進行： 1確定被評估資產，并估算重置成本。 確定被評估資產的使用年限。 3估算被評估資產的損耗或貶值。 4.計算確定被評估資產的價值。（

15、二）成本法的優缺點 采納成本成法評估資產的優點有: 比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理。 2有利于單項資產和特定用途資產的評估。 3在不易計算資產以后收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。 4有利于企業資產保值。 采納成本法的缺點是工作量較大。 第三節 收益法 一、收益法及其適用的前提條件 (一）收益法的含義 收益法是指通過估算被評估資產以后預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。 采納收益法對資產進行評估,所確定的資產價值,是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度緊密相關。資產的效用越大,獲利能力越強，它的價值也就越大。 (二）收益法應

16、用的前提條件 應用收益法評估資產必須具備的前提條件是： 1.被評估資產必須是能用傾向衡量其以后期望收益的單項或整體資產。 2.資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。 二、收益法應用的形式 收益法的應用,實際上確實是對被評估資產以后預期收益進行折現或本金化過程。一般來講，有以下幾種情況。 （一）資產以后收益期有限的情況 在資產以后預期收益具有特定時期的情況下,通地預測有限期限內各期的收益額，以適當的折現率進行折現,各年預期收益折現值之和,即為評估值，差不多公式是： 式中：以后第i個收益期的預期收益額,收益期有限時, 中還包括期末資產剩余凈額; n收益年期; r折現率。 （二)資產以

17、后收益無限期的情況 無限收益期的情況下,有兩種情形： 1.以后收益年金化的情形。在這種情形下,首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理,即可確定其評估值。差不多公式為： 資產評估值(收益現值)年收益額/本金化率 有的資產評估時，其以后預期收益盡管不完全相等,但生產經營活動相對穩定， 各期收益相差不大,這種情況下也能夠采納上述方法進行評估,其步驟如下： 第一步,預測該項資以后若干年(一般為年左右)的收益額，并折現求和。 第二步，通過折現之和求取年等值收益額。 因此, 其中:為各年現值系數,可查表求得。 第三步,將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。以后收益是不等額的情形

18、。在這種情形下，首先預測以后若干年內（一般為5年)的各年預期收益額，對其進行折現。再假設從若干年的最后一年開始，以后各年預期收益額相同,將這些收益額進行本金處理，最后,將前后兩部分收益現值求和。 三、收益法中各項指標的確定 （一）收益額 收益法運用中,收益額的確定是關鍵。 1收益額指提是資產使用帶來的以后收益期望值，是通過預測分析獲得的。 2收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。 關于收益額的構成,以企業為例,目前有幾種觀點：第一、稅后利潤，即凈利潤； 第二、現金流量； 第三、利潤總額。（二）折現率和本金化率 確定折現率,首先應該明確折現的內涵。一般

19、來講,折現率應包含無風險利率、風險酬勞率和通貨膨脹率。 本金化率與折現率在本質上是沒有區不的。只是適用場合不同。折現率是將以后有限期的預期收益折算成現值的比率,用于有限期預期收益還原，本金化率則是將以后永續性預期收益折算成現值的比率。 (三）收益期限 收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員依照以后獲利情況、損耗情況等確定，也能夠依照法律、契約和合同規定確定。 四、收益法評估資產的程序及其優缺點分析（一)收益法評估資產的步驟 1收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。 2計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。 3.預測資產以后預期收益,確定折現率或本金化率。 4將預期收益折現或

20、本金化處理,確定被評估資產價值。（二)收益法評估資產的優缺點 采納法評估資產的優點是： 1能真實和較準確地反映企業本金化的價值； 2與投資決策相結合,應用此法評估的資產價值,易為買賣雙方所同意。 采納收益法評估資產的缺點是: 1.預期收益額預測難度較大，受較強的主觀推斷和以后不可預風因素的阻礙。 2在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測以后收益的單項資產評估。 第四節 資產評估方法的比較和選擇一、資產評估方法之間的關系 (一)資產評估方法之間的聯系 從整體上來講，評估方法是由互相關聯的、內在相關的不可分割的技巧和程序組成的,其共同目標確實是獲得令人信服的可靠的評估價值。一般來講,成

21、本法、收益法的運用差不多上建立在現行市基礎之上的,只是它們的運用不像市場法運用表現的那么直接而已。 （二)市場法與成本法的區不 .成本法是按現行市場價格確定重新購買該項資產的價值,而市場法則是按市場上該項資產的交易價格確定的。前者要緊從買者角度，即以購建某基資產的耗費來確定;后者則是從賣者角度,即市場上銷售價格來確定。 2市場法中的現行市價指的是資產的獨立的價格，是交易過程中采納的。而重置成本不僅包括該項資產的自身價格(購建價格),還包括該項資產的運雜費、安裝調試等。 3.市場法的運用與原始成本沒有直接聯系,而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產的原始成本和原始資料。 4成本法是按全新資產的

22、購建成本扣除被評估資產的各項損耗(或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格,并考慮被評估資產與參照物的各項差異因素并進行調整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序,資料的獲得和指標確定有著不同的思路。 二、資產評估方法的選擇 資產評估的方法要緊有成本法、市場法、收益法等多種方法。 資產評估方法的選擇要緊應考慮以下因素。 1.資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。 2.資產評估方法必須與評估對象相適應。 3評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。 4選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。第三章 機器設備評估第一節 機器設備評估的特點一、 機器設備及其分類 （一)機器設備的

23、特點 機器設備是指由金屬或其他材料組成,由若干零部件裝配起來,在一種或幾種動力驅動下，能夠完成生產、加工、運行等功能或效用的裝置。一般來講，典型的機器設備要緊是由原動機部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。機機器設備的特點:1.機器設備作為要緊勞動手段,屬于會計學中所稱固定資產,具有單位價值高、使用期限長的特點,要求評估者充分認識其功能的適用性和可能的風險性。 2機器設備屬于動產類資產，與房地產比較,評估值高低與其所處地域不具有直接關系。 3.機器設備屬于有形資產,但同時要考慮附著于機器設備中的無形資產。4.機器設備更新換代比較快，關于政策規定的高能耗、低效能、污染大的機器設備，盡管實體成新程

24、度高，但仍應按低值甚至按報廢處理。 (二）機器設備的分類 1.按其在再生產中的作用分類,能夠分為： (）生產工藝類設備。 （2)輔助生產設備。(3）服務設備。 2按機器設備技術性特點分類，能夠分為: (1)通用機器設備。(）專用機器設備。 (）非標準設備。 3.非標準設備的自動化程度分類，能夠分為： （1)自動化設備。 (2)半自動化設備。 (3)其他設備。 4按其價值高低分類，能夠分為: （)類設備。 (）B類設備。 （3)C類設備。 5按使用狀況分類,能夠分為： （1）在用設備。 (）封存設備。 ()庫存設備。二、機器設備評估特點 1機器設備類資產一般是企業整體資產有一個組成部分,它通常與

25、企業的其他資產，如:房屋建筑物、土地、流淌資產、無形資產等，共同完成某項特定的生產目的。一般不具備獨立的獲利能力。因此在進行機器設備評估時，收益法的使用受到專門大限制,通常采納成本法和市場法。 關于整體性的機器設備，它是為了實現某種功能，由若于機器設備組成的有機整體。整體的價值不僅僅是單臺設備的簡單相加。在機器設備中,一部分機器設備屬于動產,它們不需安裝能夠移動使用。一部分屬于不動產或介于動產與不動產之間的固置物，它們需要永久的或在一段時刻內以某種方式安裝在土地或建筑物上,移動這些資產將可能導致機器先斬后奏部分損失或完全失效。.阻礙機器設備磨損的因素專門多，設備的磨損、失效規律不易確定，個體差

26、異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態進行調查、鑒定。 5.設備的貶值因素比較復雜,除實體性貶值外,往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。三、機器設備評估的程序 (一)明確評估目的（二)清查機器設備，明確評估對象(三）對機器設備進行必要鑒定（四）研究確定評估方法,搜集和處理有關信息資料 （五)評估估算、撰寫評估報告第二節 機器設備的核查與鑒定一、機器設備核查 評估人員在評估機器設備時,要依照評估目的的要求對被評估的機器設備進行必要的核查，以確定機器設備的客觀存在。機器設備核查的方式分為逐項清查和抽樣核查兩種。(一）逐項清查這種方法，評估人員要依據托付評估的資產清單，對所有被評估的機器設備進

27、行逐臺的清點、核實，分不考察每一臺設備的實體狀態,確定實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值,計算評估值。一般來講,由于機器設備單臺價值量較大,在評估時采納逐項清查的方式。用這種方法核查資產,風險性較小。但核查的工作量較大。（二）抽樣核查 抽樣核查是在滿足核查任務要求的前提條件下,依照隨機抽樣的原理,核查被機器設備的一種方法。一些機器設備，單臺價值量較低,而數量多，規格型號及使用環境、使用條件相同或類似。在這種情況下，評估人員為了提高評估工作效率能夠采納抽查的方式。 對機器設備的抽樣核查,一般采納分層抽樣(也稱為類型抽樣）的方法。二、機器設備的鑒定 機器設備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態,

28、為價值推斷提供依據。 對設備的鑒定,確實是分析、采集各種阻礙設備價值因素的過程。然后通過分析和量化這些因此與價值之間的關系,對評估對象作出估價。 機器設備的鑒定按其工作時期能夠分為統計性鑒定和推斷性鑒定。其內容包括統計性鑒定中的宏觀鑒定和微觀鑒定,以及推斷性鑒定。 （一)宏觀鑒定宏觀鑒定是對機器設備在整個生產中的狀況進行調查摸底。宏觀鑒定要緊解決下列問題：企業制造或生產何種產品；產品是如何生產的；企業的生產能力。(二）微觀鑒定 微觀鑒定是辨識設備個不特性的過程，要緊針對單臺設備。由于機器設備類型專門多,其鑒定項目和內容也不一致。 （三)推斷性鑒定 推斷性鑒定是指由專業工程技術人員在現場勘察的基

29、礎上,對機器設備的有關指標進行的分析推斷。 關于整體型機器設備不管采納何種評估方法，宏觀鑒定差不多上特不重要的。 機器設備的評估大部分采納成本法。第三節 機器設備評估中的成本法 機器設備評估的成本法是通過估處全新機器設備的更新重置成本,然后扣減實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值,來確定機器設備評估價值的方法。 成本法的計算公式為:評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值在評估時，我們常用成新率來綜合反映各種貶值因素，成新率的計算公式為：一、 機器設備重置成本的構成重置成本一般包括重新購置或建筑與評估對象功效相同的全新資產所需的一切合理的直接費用和間接費用，如:設備購置成本、運雜費、安裝費

30、、基礎費、其它間接費用、稅金、資金成本等。 重置成本的構成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關。重置能夠是對單臺機器設備,也能夠是對整個工廠、車間或一條生產線等整體性資產。 關于單臺機器設備,不需要安裝的，重置成本僅包括設備購置成本、運雜費,需要安裝的機器設備還包括安裝費、基礎費,另外還包括資金成本、稅金等。 關于原地接著使用前提下的整體性機器設備，重置對象是整體企業,機器設備的智囊團成本除上述內容外,一般還包括一些間接費用。如勘察設計費、治理費、聯合試運轉費、投資方向調節稅等等。二、進口設備常見的價格條件 在進行進口設備評估時,評估人員經常依照進口設備的現行報價計算重置成本。進口設備的報價

31、都附帶一定的價格條件。 （一)裝運港交貨的價格條件FOB價，即離岸價，拽裝運港船上交貨的價格，賣方負責支付物資的出口稅款，買方負責物資越過船舷之后的一切費用及風險。 CIF價，到岸價,指離岸價加海運費加海運保險費的價格,賣方負責運輸和保險,裝船后的一切風險仍由買方負擔。 CF(C),離岸價加海運費的價格。 S船邊交貨價，買方負責支付出口稅款。 （二)內陸交貨價 指賣方在出口國內陸完成交貨任務的價格條件。 X價,即工廠交貨價,買方承擔從提貨后將物資運至目的地的所有費用和風險，包括支付物資的出口稅款。 F價，即貨交承運人價，賣方負責在買方指定的地點（火力沖、集裝箱集散地或碼頭等），將物資交給承運人

32、同意，并支付物資出口稅款，其余一切由買方承擔。 （三)目的地交貨的價格條件 DES價,即目的港船上交貨價,賣方支付運輸及保險并承擔風險,但不支付進口稅款。 DE價,即目的港交貨關稅已付價，賣方負責輸運輸和保險,并支付進口稅款。 DA價,即目的地邊境交貨價,買方辦理進口手續,支付進口稅款，承擔接貨后的一切費用和風險。 DD價，即目的地完稅交貨價,賣方辦理進口手續，支付進口稅款和運至進口國國內拽定地點之間的一切費用，是賣方責任最大的一種價格條件。三、機器設備重置成本的估算（一)設備現行購置成本的確定方法關于目前還在生產和銷售的機器設備，我們以市場價為基礎來確定它的重置成本。 評估人員一般應考慮下列

33、因素: 1.市場價格的多樣性。2報價與成交價的差異。 .折扣因素。 4市場價格的時刻性與地域性。 5替代產品與評估對象品質、性能的差不。 關于一些難以直接取得現行市場價格的機器設備，評估人員經常采納其他間接的方法計算重置成本。 1物價指數法。這種方法是以設備的原始購買價格為基礎,依照同類設備的價格上漲指數,來確定機器設備重置成本。 使用物價指數法的兩個要素是設備的原始成本和價格指數。計算公式為：或=過去某一時點原始成本過去某一時點至基準日環比物價指數物價指數法計算重置成本,是機器設備評估中經常采納的方法,特不是關于一些難以獲得市場價格的機器設備。該方法是比較簡便易行的。 （)使用物價指數法計算

34、機器設備的重置成本,我們所使用的物價指數一般為某一類產品的綜合物價指數,它反映的是一類設備綜合的物價變化水平,反映不了個不設備的價格變化。評估的該類設備數量越多,樣本數量越大,整體誤差將越小。假如評估的是單臺設備，評估人員應慎重使用這種方法。 在使用這種方法時，評估人員應使用分類產品物價指數，幸免使用綜合物價指數。 （)設備的原始成本是計算設備重置成本的基礎,評估人員應注意審查原始成本的真實性。(3）企業賬面的設備原始成本一般還包括運雜費、安裝費、基礎費以及其他費用,上述費用的物價變化指數與設備價格變化指數往往是不同的，應分不計算。 (4)評估人員在用物價指數法評估時，要特不注意那個時期的購置

35、的設備,所有的物價指數與設備原始成本口徑要保持一致。 ()用物價指數法計算進口設備的重置成本，應使用進口國的分類物價指數。 設備的物價指數，評估人員能夠參考政府有關部門、世界銀行、國外一些保險公司公布的統計資料,也能夠依照所掌握的價格資料測算。 規模經濟效益指數法。規模經濟效益指數法是依照設備的生產能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。計算公式為：或：RC1=RC2 式中:X規模經濟效益指數； C1被評估設備重置成本; RC2參照物重置成本； A1被評估設備的能力； A2參照物的能力 當X=,被評估的機器設備的價格與生產能力呈線形關系；當,機器設備的生產能力與設備價格呈非線形關系,設備的價

36、格上漲速度大于設備生產能力上漲速度；當,機器設備的生產能力與設備價格呈非線形關系,設備的價格上漲速度小于設備生產能力上漲速度。 這種方法并非適用于所有機器設備,關于某些特定的加工設備可能是比較合適,如化工設備、石油設備等。但用它來評估如車床、汽車之類的設備則不太合適。規模經濟指數X是功能比較法的一個重要參數。我國比較缺乏這方法的統計資料。國外的一些參考資料介紹，X的取值一般在0.41.2之間。 3重置核算法。非標、自制設備的市場價格資料一般難以獲得,評估時經常使用核算的方法來確定其重置成本。 核算機器設備重置成本的方法專門多,在那個地點我們介紹一種估算智囊團成本常用的方法，我們稱之為綜合估價法

37、。 這種方法是依照設備的主材費和要緊外購件費與設備成本費用有一定的比例關系,通過確定設備的主材費用和要緊外購件費用,計算出設備的完全制造成本,并考慮企業利潤、稅金和設計費用確定設備的重置成本。計算公式為：式中:設備價格； 主材費; 成本主材費率 要緊外購件費; 成本利潤率 銷售稅金率； 非標設備設計費率； n非標準設備的生產數量。（二）設備的運雜費、安裝費、基礎費等費用的確定設備的運雜費一般能夠依照設備的重量、體積、運輸距離、運輸方式確定。計費標準能夠向有關運輸部門,如:鐵路、公路、船運、航空等部門查詢得到。關于設備的基礎費、安裝費，評估人員能夠通過逐項估算基礎和安裝工程的人工費、材料費、機械

38、費等確定。 關于一些大型工業企業，由于設備的數量較多，為了提高工作效率，評估人員有時按機器設備購置價的一定比例來計算設備的運雜費、基礎費、安裝費。 關于整體性機器設備,可能還包括其他費用。 建設單位治理費，工程監理費,勘察設計費,工程保險費，固定資產投資方向調節稅。（三）進口設備從屬費用的確定 .國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算,也可按一定比例計取,取費基數為設備的貨價，計算公式為： 海運費貨價海運費率 費率：遠洋一般取5%,近洋一般取3%4% 國外運輸保險費的取費基數為:貨價+海運費,計算公式為： 國外運輸保險費=（貨價+海運費）保險費率費率可依照保險公司費率表確定,一般

39、在04%左右。 .關稅的取費基數為設備到岸價,計算公式為: 關稅=到岸價關稅稅率 關稅的稅率按國家公布的進口關稅稅率表計算。 4.消費稅的計稅基數為：關稅完稅價關稅，計算公式為： 消費稅=（關稅完稅價+關稅)消費稅率消費稅的稅率按國家公布的消費稅稅率表計算。 5增值稅的取費基數為:關稅完稅價+關稅消費稅,計算公式為：增值稅(關稅完稅價+關稅+消費稅）增值稅率（注：減免關稅,同時減免增值稅） 6.銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數，計算公式為: 銀行財務費用貨價費率 我國現行銀行財務費率一般為45。7外貿手續費也稱為公司手續費,取費基數為到岸價人民幣數,計算公式為：外貿手續費到岸價外貿手續費率目

40、前,我國進出口公司的進口費率一般在1%15%。 8.海關監管手續費僅對減稅、免稅、保稅物資征收，取費基數為到岸價人民幣數，計算公式為: 關于免稅設備: 海關監管手續費=到岸價人民幣數費率 對減稅設備: 海關監管手續費=到岸價人民幣數費率減稅百分率 我國現行免稅、保稅設備的海關監管手續費費率為3。 9車輛購置附加費的取費基數為:到岸價人民幣數+關稅消費稅+增值稅; 車輛購置附加費=（到岸價人民幣數關稅+消費稅+增值稅)費率四、機器設備各項貶值的估算 機器設備的貶值有三種類型，它們是實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值。（一）實體性貶值 也稱有形損耗。它是指設備由于運行中的磨損和暴露在自然環境中的侵

41、蝕，造成設備實體形態被損耗，引起的貶值。 確定設備實體性貶值,通常有以下幾種方法。 年限法 貶值率=已使用年限/耐用年限 成新率=剩余加權可使用年限(剩余加權尚可使用年限+加權投資年限） 評估人員在使用年限法時應該注意： (1）計折舊年限與設備的耐用年限是不同,評估人員不可經使用會計折舊年限作為設備的使用壽命。（2）使用上述兩個公式都要注意設備的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的計算口徑必須一致，假如按兩班工作制作為標準計算口徑則都應換算成該口徑下的年限。 (3)推斷設備尚可使用年限的依據是設備的實體狀態，技術鑒定是年限法的重要步驟。 對有些設備其使用壽命是以其工作量來衡量的，上述兩個公式可

42、演變成: 貶值率=已使用量/總使用量 貶值率=已使用量/（已使用量尚可使用量)2修復費用法。這種方法的使用前提是設備的實體性損耗是可補償性的，那么用于修復實體性損耗的費用確實是設備的實體性貶值。 使用這種方法評估人員要注意區分可補償性損耗和不可補償性損耗。那個地點所講的可補償性損耗，是指能夠用經濟上可行的方法修復的損耗。有些損耗盡管也是能夠修復的。然而從經濟上來講是不劃算的。3技術鑒定法。這種方法是通過評估人員對設備各組成部分的技術鑒定,推斷設備的各種損耗，并與新資產進行比較，折合成一個百分比，確定設備的實體性貶值率。 （二）功能性貶值設備的功能性貶值要緊體現在超額投資成本和超額運營成本兩方面

43、。 1.超額投資成本要緊是由于新技術、新材料、新工藝的運用,使得相同功能的新設備比老設備的重置成本降低。 2超額運營成本是由于新技術的進展，使得新設備在運營費用低于老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也確實是設備以后超額運營成本的折現值。 計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下:1分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素; 2確定被評估設備的尚可使用壽命,計算每年的超額運營成本; 3計算凈超額運營成本; .確定折現率，計算超額運營成本的折現值。 例：計算某電焊機超額成本引起的功能性貶值。 分析比較被評估機器設備地超額運營成本因素；經分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比,引起超額運營成本

44、的因素要緊為老產品的能耗比新產品高。通過統計分析,按每天小時工作,每年30個工作日,每臺老電焊機比新電焊機多耗電6000度。 確定被評估設備的尚可使用壽命,計算每年的超額運營成本：依照設備的現狀,評估人員可能該電焊機尚可使用10年，如每度電按0.5元計算，則： 每年的超額運營成本=000度.5元=300元3.計算凈超額運營成本：如所得稅按33%計算,則， 稅后每年凈超額運營成本稅前超額運營成本(1所得稅)=300(133%)=21元 4.確定折現率,計算超額運營成本的折現率:折現率10，10年的現值系數為6.145,則, 200.145 =150元 該電焊機由于超額運營成本引起的功能性貶值為1

45、250元。 (三)經濟性貶值 機器設備的經濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。 關于收益率下降引起的經濟性貶值,我們首先預測以后因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年的損失額折現,計算貶值額。關于設備開工不足引起的經濟性貶值，我們可將其閑置的生產能力視為一種過剩。 例:某發動機專用生產線，原設計生產能力為25000臺/年。該生產線至今已使用10年，依照事實上體狀態推斷尚可使用5年。目前,由于新發動機產品的出現,市場對老產品的需求減少。造成開工不足,現在生產線的的實際產量為15000對。使用規模經濟效益指數法求其經濟性貶值率。依照統計數據，該類型發動機生產線的規模經濟效益指數為0.8。則： 第四

46、節 機器設備評估中的市場法 機器設備評估的市場法，也稱為市場比較法,這種方法是依照市場上類似設備交易的價格資料,通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法。 使用市場法的條件是必需存在具有可比性的市場參照物。一、 市場法評估的差不多步驟 (一)對評估對象進行鑒定，獵取評估對象的差不多資料(二)進行市場調查,選取市場參照 （三）因素比較 （四)計算評估值二、比較因素機器設備的比較因素包括:個不因素、交易因素、地域因素、時刻因素四大類。（一）個不因素1設備規格型號。2.設備制造廠家。3.設備的役齡。 4設備的安裝方式。 5設備的附件。 6.設備的實體狀態。 （二）交易因素

47、 1市場狀況。 2.交易動機及背景 交易數量 (三）時刻因素(四）地域因素第四章 建筑物評估第一節 建筑物評估的特性一、 建筑物及其特性 建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分房屋和構筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所;構筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在內進行生產和生活活動的場所。房屋建筑差不多組成有基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構。 由于建筑物是用于滿足人們不同的生產、生活的需要，決定了它不同于一般的商品,具有其專門的屬性，要緊表現在如下幾方面。 （一)不可位移性(二)產權邊界復雜性 (三）功能變異性二、建筑物的分類(一)按房屋承重結構分類

48、 1鋼結構。 鋼筋混凝土結構。 3混合結構。（1）磚混結構。 (2)磚木結構。 4其它結構。 （二)按房屋建筑物使用功能分類 建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業用建筑物；另一類為民用建筑物。1. 工業用建筑物。是指工業生產部門作為差不多生產資料使用的房屋、構筑物。 2. 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。三、 建筑物價值的內涵特點 建筑物作為與土地相結合的建設成果,是不能夠脫離土地而獨立存在的。在企業核算和房地區產業務中,往往把征用土地費或開發費用核算在建筑物價格中,因此，建筑物價格中通常隱含地價。從資產評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異,土地價格會隨

49、社會經濟進展及開發利用狀況而增值，而建筑物價格則因使用會貶值。因此， 為了準確客觀地評價地產價值和建筑物價值,有必要把建筑物與其所占用的土地分開,針對其價值阻礙特性進行分不評估。 (一)建筑物產權受土地使用權年限的制約 按照房地產治理法的規定，土地使用權出讓最高年限,依照出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況: （)居住用地70年;(2)工業用地0年; (3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年； （4)商業、旅游、娛樂用地4年; （)綜合或其他用地50年。而且國家還規定,在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。 在評估已出讓土地上的建筑物時，

50、就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經濟壽命年限間的吻合關系,而且還應考慮土地是否能夠輸續期等因素。正常條件下,即使土地剩余出年限小于建筑物經濟壽命年限，在用成本法進行評估時，建筑物的成新率確定能夠不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進行計算。因為在房地分離評估中出年限的約束差不多在土地使用權評估中予以充分考慮。而關于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權年限的限制。因為土地使用權劃撥具有無償性、無期限性和不可轉讓等特點。 （二）建筑物功能、用途及評估方法建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的,而且,常常與建筑物自身的功能和用途有關。四、建筑物評估時需考慮的因素 1

51、物理因素。2環境優劣的阻礙。 3.經濟地理因素。4新舊程度。 5.用途。 6.產權。7政策因素。 8.供需狀況。 9.其他。五、建筑物的評估程序 (一）明確評估目的 (二)資料預備 (三)預備有關文件 (四)資產評估明細表的預備（五)評定測算(六）確定評估結果，撰定評估講明或評估報告第二節 建筑物評估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、供需原則四、 房地合一原則第三節 建筑物評估的成本法 建筑物評估的成本法建筑物評估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建筑費用或投資的角度來考慮。成本法一般適用于不改變用途持續使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況。 通常可選擇各類不中的典型建筑物和價值量大

52、的重點建筑物作為重點勘察對象,進行詳細分析和測算,其余建筑物可參照其進行修正，得出評估值。建筑物評估中的成本法要緊涉及到四個差不多要素,即建筑物的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。 (一)前期費用 （二）建筑安裝工程費 一般包括直接工程費、間接工程費、打算利潤、定編費、稅金等。 (三)其他費用 （四)間接費用 在計算間接費用時應注意,不應把資金成本和投資方向調節稅及合理利潤計算在內。（五）合理利潤 應該注意的是在計算工業用廠房時一般不考慮合理利潤。 （六) 資金成本資金成本是依照額定工期、平均投入資金及適當的貸款利率測算的建筑期利息。 .資金成本計算時建設工期是指政黨建設條件下，完

53、成整個建設項目的合理工期。 2.建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同為年或同為月。 3.計算資金投入時,通常按建設期內均勻投入進行測算。 （七）投資方向調節稅二、建筑物重置成本核算估算方法 測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中,經常采納的是預決算調整法、重編預算法、指數調整法等。（一）預決算調整法1.項目決算與重置價值的聯系。 運用預決算調整法確定房屋建筑物的重置全價,高速的內容和要點如下: (1）三材差價。即鋼材、木材和水泥價格調整進行。 （）地材價差額。地材價差額可依據當地建委定額站公布的地材價格指數計算： （3）人工費和機械調整費。人工費的調整可按下述公式計算： 機械費的

54、調整一般可依據當地建筑工程定額治理部門公布的取費系數計算，即: 調整后的機械費=定額直接費當地規定的取費系數 （)其他直接費調整。通常可依據當地建筑定額治理部門規定的費率計算,即:調整后的其他直接費=工程決算直接費評估基準日其他直接費取費標準(5)計算重置基價。首先計算出高速后的工程直接費，即:工程直接費=調整后的人工費+調整后的材料費+調整后的機械費高速后的其他直接費其次,在計算出工程直接費的基礎上，按當建筑工程定額治理部門規定的間接費、其他間接費、稅金、利潤。最后，將上述直接費、間接費、其他間接費、利潤、稅金相加即為重置基價。 (6)計算重置成本。計算出重置基價后,應計加附加稅費。 2.預

55、決算調整法適用前提和范圍。由于預決算高速法是以待估建筑物預決算資料中的工程量為基礎進行現行價格的調整而確定評估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。用預決算調整法進行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預算資料。預決處調整法要緊適用于用途相同、結構相同且數量較多的建筑物評估。能夠通過選擇若干有代表性的典型建筑物按此法評估得出重置成本。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預決算價格比較,求出一個調整系數，推算出其他楨、相似建筑物的重置成本。 (二）重編預算法 重編預算法是指按工程預算的編制方法,對待估建筑成本構成項目重新估算其重置成本。即依照待估建筑物工程竣工

56、圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預決算方法,在計算工程量基礎上按現行工程預算價格和費率,編制工程預算書，再按現行標準計算間接成本，從而計算出建筑物重置成本。其計算公式如下： 用重編預算法計算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。要緊緣故是：(1)由于技術進步出現新材料代替了舊材料，特不是以價廉質優的材料代替; （)設計或結構改進、項目工程量發生變化; (3)材料價格和費用項目、收費標準發生變化。由于重編預算法所需的技術經濟資料較多,而且費時,工作量較大,因此，此法要緊適用于測算建筑物更新重置成本或構造較簡單的建筑物。 (三）價格指數調整法 價格指數高速法是指依照房屋建筑物的賬

57、面成本,運用建筑業產值價格指數或其他相關價格指數推算出建筑物重置成本的一種方法。 價格指數法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準確性方面略顯不足,應盡量操縱其使用范圍。這種方法一般只限用于單位價值小、結構簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。 建筑業產值價格指數是直接反映建筑產品價格變化趨勢的一個綜合性指標。該指標可向統計部門調查取得。由于統計資料中的價格指數是年度價格指數,而待估建筑物可能是許多年往常建成的，因此，需要計算出待估建筑物竣工年度至評估基準日的綜合價格指數。在具體測算綜合價格指數時，還應注意統計資料中的年度價格指數是定基價格指數依舊環比價格指數。不同性質

58、的價格指數,在計算綜合價格指數時方法有所不同。 關于定基價格指數,在計算綜合價格指數時,其公式為： 關于環比價格指數,在計算綜合價格指數時,其公式為： 式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評估基準日年度的各年環比價格指數。 價格指數調整法計算公式為:待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價格指數 三、建筑物有形損耗率及成新率的測算建筑物有形損耗率或成新率的測算要緊采納使用年限法和打分法。 （一）使用年限法 使用年限法是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命的(年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命(年限)的比率作為建筑物的成新率。 運

59、用使用年限法的關鍵在于,測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限。（二）打分法 打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對比打分,得出或匯總得出建筑物的成新率。建筑物成新率評分標準可參考和借鑒原城鄉建設環境愛護部于1984年1月8日頒發的房屋完損等級評定標準。依照上述標準，按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞量程度,劃分為個等級。 1完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的結構、構件、裝修、設備齊全完好，成色新,使用良好。 .差不多完好房,包括了成新率在0%之間的房屋。房屋的結構件、裝修、設備差不多完好，成色略舊

60、并有少量或微量損壞，差不多能正常使用。 3.一般損壞房,包括了成新率在40%9之間的房屋。房屋的結構件、裝修、設備有部分損壞或變形、老化,需進行中、大修理。 . 嚴峻損壞房,成新率在39%以下的房屋。房屋的結構構件、裝修、設備有有明顯的損壞和變形，同時不齊全，需進行大修或翻建。 5. 危房。房屋的結構構件已處危險狀態，隨時有倒塌的可能。 統一的房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結構、裝修和設備三個部分分不規定標準，并具體規定評定的部位內容。成新率=結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S設備部分合計得分B 式中：G結構部分的評分修正系數； S裝修部分的評分修正系數; B設備部分的評分修正系數