1、中望河源綠色蔬菜生產基地項目建議書深圳市中望農業科技園有限公司 TOC o 1-5 h z 一、項目提出 3二、建設的條件4（一）良好的政策支持 4（二）廣闊的市場需求 5、蔬菜消費量特別巨大5、供應缺口大 6、價格優勢.6、河源市的綜合優勢 8、科技優勢9.0 三、工程總體規劃設想 111（一）規劃原則 111（二）工程規模 121四、組織結構與經營管理 123（一）組織結構 123（二）經營管理 133（三）人事制度和人員培訓 133五、投資估算與資金籌措 135（一）固定資產投資估算135（二）建設期利息 145（三）資金籌措 145六、經濟分析157（二）投資概算 157（二）經營收入

2、和銷售稅金計算157（三）產量和成本估算 157、產量和銷售額 157、成本計算1.6 3、還款期限 168、風險分析1.8 、 主要經濟 指標及經濟 平價結論.18附表 170表一、固定資產投資估算表（單位：萬元） 170表二、投資來源及使用計劃表（單位：萬元） 錯 誤 !未定義書簽。1表三、達產期經營收入估算表錯. 誤 !未定義書簽。1表四、達產期總成本估算表（單位：萬元） 192表五、利潤估算表（單位：萬元） 203表六、借款償還平衡表 （單位：萬元） 214表七、主要經濟指標（單位：萬元）：25、項目提出為貫徹黨中央的全國扶貧會議精神，響應深圳市政府的深圳河源對口 幫扶項目， 確保扶貧

3、項目發揮預期效益， 促進河源市經濟社會健康快速發展同時也為了滿足、 豐富深圳蔬菜市場的需要， 保障深圳市民能夠吃上價格穩定的放心的綠色蔬菜， 我公司決定發揮在農業生產及銷售上的優勢， 在深圳市政府和河源市政府的大力支持下擬在河源市建立一個20000 畝的中望河源綠色蔬菜生產基地。本著精心設計， 合理規劃的要求， 使建成后的中望河源綠色蔬菜生產基地具有深圳科技農業的代表性和示范性的作用， 成為深圳市農業的龍頭企業。 深圳市政府和河源市政府給予了本項目極大的關心和支持， 我們對該項目進行了深入細致的論證。本基地將建設在深圳市在河源專門開辟的綠色蔬菜種植地上， 占地約 20000畝，投資約 5000

4、 萬元。基地建成后將是一個集蔬菜種植、加工、配送一條龍完整服務的大型綜合的現代化農業生產企業， 屆時將向深圳市場大量供各種應擁有我公司注冊商標“中望”牌的無公害放心綠色蔬菜，以滿足、豐富廣大深圳市民的菜籃子二、建設的條件（一）良好的政策支持深圳從 1987 年起開始無公害蔬菜工程建設；從1997 年開始，參照國際有機食品和國家綠色食品的標準，實施無公害蔬菜系統工程； 2001 年被國家農業部列為“無公害食品行動計劃”的試點城市。一直以來，政府、專家都倡導市民消費無公害蔬菜，深圳市政府部門為此做了大量的工作宣傳無公害蔬菜常識、 普及并強化安全食品網絡、 幫助安全食品輸出企業降低成本 （給予相關的

5、優惠政策）等。深圳市政府希望通過上述的努力，讓無公害蔬菜早日占領市場。現全市建成無公害蔬菜生產基地近1333 公頃， 其中已通過省農業部門驗收的無公害基地近400 公頃。 深圳市政府決定將用 3 年時間，建立一個融生產、科研、銷售、檢驗等一體的無公害蔬菜系統工程，建設2000 公頃無公害蔬菜基地（暨中望河源綠色蔬菜生產基地） ，在 3 年甚至更短時間內實現主要農產品無公害消費。但由于深圳市近十幾年來工業的高速發展， 土地資源十分珍貴， 特區內外基本上已經無農業土地資源可利用開發，周邊東莞、惠陽也相類似，再加上深圳、東莞、 惠陽及珠三角地區工業污染， 己經沒有無污染的農業灌溉水源， 所以建設無公

6、害蔬菜基地只有向廣東鄰近地區發展。深圳市政府還對農業建設進行財政支持， 對符合條件的企業給予深圳市農業專項資金；另外還可獲得河源市政府的扶貧專項資金。此外， 河源市政府也給予了到河源投資的企業以一系列的優惠政策 （詳見附件中的河源市政府 【河府 （ 2003 ） 107 號河源市鼓勵外來投資若干規定】 ） 。（二）廣闊的市場需求1 、蔬菜消費量特別巨大目前， 深圳市有兩家大型農產品市場： 布吉農產品批發市場和福田農產品拍賣市場。 布吉農產品批發市場占地20 多萬平方米， 去年市場農產品交易量達260多萬噸，交易額達180 多億元。 10 多年來，該市場一直是全國市場交易量、交易額最大的農產品批

7、發交易市場，并且還在以每年增加 10 多億元交易額的速度增長。目前，深圳市居民消費的 40 50 糧油、 80 蔬菜、 90 水果都來自該市場。 福田農產品拍賣市場是全國最早的農產品拍賣市場。 從調查情況看， 深圳市蔬菜、水果市場呈現以下兩大特點：深圳市場需求量大。 深圳全年需消費蔬菜約 21 9 億公斤、 水果約 11 億公斤，這足以說明， 深圳本地市場就是一個相當大的消費市場； 周邊市場需求量大。 目前，香港的絕大部分蔬菜、水果靠深圳市場供應，去年上半年，深圳供香港蔬菜89304 噸，全部合格且未發現病蟲、農藥等，輸出量與前年同期相比增加了27 5 ，廣州相當一部分蔬菜、水果也靠深圳市場供

8、應；出口需求量大。深圳是我國蔬菜、 水果出口到東南亞各國的主要集散地， 每年都有大量的蔬菜、 水果出口到東南亞國家。品種多、檔次高、門檻低。由于深圳市場需滿足各地不同口味的需求，各種蔬菜、水果都有一席之地，不但要求產品內在品質好，而且對外觀、包裝等方面也有較高的要求。 蔬菜、 水果市場準入門檻較低， 只要符合無公害農產品檢測要求，就可直接進入市場交易。深圳市民的飲食習慣是蔬菜消費量特別巨大的一個相當重要的因素， 很多市民與記者談道： “我是一天都少不了吃青菜的，否則幾天腸胃都會不舒服。但現在的市場行情就是這樣，貴就貴一點吧，也沒辦法。 ” 深圳人一天不能無菜。2 、供應缺口大目前深圳市投資7

9、千多萬元建成了 20452 畝無公害蔬菜基地，占深圳市蔬菜生產基地的 42.6% ，市售的無公害蔬菜6 至 7 成是深圳本地自產的，但是到了夏季， 深圳的蔬菜產量就會下降， 本地自產的無公害蔬菜的自己率將下降到 3 至 5 成，特別是入夏進入八月份以后。因為深圳目前的氣候不太適宜種蔬菜，尤其是葉菜類的蔬菜，就算是長成了，口感也會比平時差一點。據有關業內人士介紹， 除少量蔬菜由本市菜農及無公害蔬菜基地提供外， 目前市面上大多色澤好的青菜都是從外地運過來的。巨大的市場缺口和快速增長的消費總量，使得綠色無公害蔬菜生產前景看 好。3、價格優勢深圳夏天的氣候不太適宜種蔬菜，尤其是葉菜類的蔬菜，就算是長成

10、了， 口 感也會比平時差一點。據有關業內人士介紹，除少量蔬菜由本市菜農及無公害蔬菜基地提供外，目前市面上大多色澤好的青菜都是從外地運過來的。據有關人士透露，在7月份，上海青的批發價每500克還只需0 .4 0 .5元，但是，進入八月份批發價要在2.2 2 .6元之間，都是從北京過來的，光空運費每公斤都要1. 8元，加上包裝費等，每500克平均要攤1 .1元的成本。而且深圳市的蔬菜批發價格和零售價格都要高于全國其他城市，甚至個別品種是遠遠高于其他城市，下面對省內幾個主要蔬菜批發市場的蔬菜價格進行比較。以2005年2月為例價市疏蔡深圳布吉批發市場廣州白云山農產品綜合批發市場汕頭市農副產品批發中心市

11、場廣州江南蔬菜批發市場菠菜2.5元/公斤1.6元/公斤1.55元/公斤1.55元/公斤生菜1.7元/公斤1.3元/公斤1.3元/公斤空心菜3.0元/公斤3.2元/公斤2.75元/公斤3.4元/公斤大白菜0.8元/公斤0.7元/公斤1.1元/公斤0.8元/公斤黃瓜1.8元/公斤1.5元/公斤1.15苦瓜3.6元/公斤2.7元/公斤3.2元/公斤茄了1.9元/公斤1.7元/公斤1.6元/公斤1.8元/公斤四季豆2.9元/公斤2.2元/公斤2.5元/公斤金針菇10.5元/公斤10.0元/公斤5.6元/公斤8.0元/公斤青見椒3.2元/公斤3.6元/公斤2.7元/公斤2.6元/公斤韭菜1.7元/公斤2

12、.1元/公斤1.6元/公斤1.6元/公斤生姜4.6元/公斤5.0元/公斤4.2元/公斤中望蔬菜生產基地建成后可有效的緩解深圳市場目前這種蔬菜價格偏高的狀況，特別是入夏以后的市場價格。我公司的宗旨是不僅要讓廣大深圳市民吃上 放心菜，還要讓大家吃上平價菜。4、河源市的綜合優勢河源粵東寶地，資源豐富，山清水秀，歷史悠久，人杰地靈。1988年1 月7日建市，是廣東省一個年輕的城市，也是京九線上的一個新興城市，轄東源、 連平、和平、龍川、紫金和源城區等五縣一區。全市總面積1 .58萬平方公里， 人口 334萬人。河源，靠山近海，區位優越。河源位于廣東省東北部，東江中上游，歷史上與惠州、東莞、深圳、汕尾曾

13、處同一地區，市區距廣州、香港均不到200公里，距深圳176公里，處于珠江三角洲2小時經濟圈內，河源實際上是內陸與沿海 的結合部，珠三角的后花園，這種獨特的區位，既有利于接受沿海地區的經濟幅 射，又有利于溝通國內外大市場。河源，交通四通八達，基礎設施日臻完善。河源是京九入粵第一市。京九鐵 路經過江西省進入河源境內，穿越三縣和市區，并在龍川縣城與廣梅汕鐵路、 梅 坎鐵路接軌，設立 華南最大編組站。105和205國道縱貫全市，河惠高速公路 直達廣州、深圳，粵贛、河龍等高速公路于 2005年底建成通車。河源是廣東省 擁有高速公路最多的地級市，由此構成了河源市四通八達的交通網絡， 使河源成 為粵東北的交

14、 通樞紐。以市區為中心的現代通信網絡已經形成，實現了城鄉電話交換程控化、傳輸數字化。河源擁有一類口岸，經海關封關后的貨物可直接進 境。河源地處粵北山區，氣候涼爽，又有山地，非常適應種植喜涼的蔬菜和反季節蔬菜，可大大緩解深圳市夏天的蔬菜緊缺。在河源市建設不僅有河源市政府的相關政策的大力支持，還依托于河源相對較低的投資成本。請看河源市與珠三角地區投資成本分析對比表（以年用電量300萬KWH、年用水量20萬噸、用工1000人工廠規模計珠三角河源市河源市對比珠三角費用增（+ ）減（一）繳費標準年繳費額1000人年繳費額繳費標準年繳費額1000人年繳費額1電費0.85元/KWH以大工業用電計算，年用電量

15、300萬0.5.31元/KWH以大工業用電計算，年用電量300萬KWH ,繳-113.7萬元KWH,繳費額為255萬元費額為141.3萬元2水費1.20元/噸以年用水量20萬噸計算，繳費額為24萬0.70元/噸以年用水量20萬噸計算，繳費額為14萬-10萬元3工人工資800元/月.人9600元/人960萬元500元/月.人6000元600萬元-360 萬元4社保金繳費額220元/月.人2640元/人264萬元55.5元/月.人666元/人66.6萬元-197.4萬元5堤圍防護費1.2%按年營業 額1億元計 算，年繳費額為12萬 元000-12萬元6勞動管理費8元/月.人96元/人9.6萬元00

16、0-9.6 萬元7外來勞動調配費1.5元/月.人18元/人1.8萬 元000-1.8 萬元8運費（以一年1200個40尺貨柜計算）1000元/個猿-深圳120萬元2200元/個 河源 深圳264萬元+144萬元合計1646.4 萬元1085.9萬元-560.5萬元5、科技優勢“深圳市中望農業科技園有限公司”成立于 1999年，注冊資金：1000萬元人民幣，主要以農業科技開發為主，近年在農業開發上主要業績為，2000年在安徽省金寨縣老區投資興建了 2400畝西洋參基地，現已初具規模，效益良好。并代理安徽省的板栗出口業務，交易額達1.2億元，利稅達1000萬元以上。中望河源蔬菜生產基地將聯合深圳市

17、蔬菜研究所和華南農業大學為技術依托，以最新的具有廣泛市場前景的研究成果直接引進到生產基地轉化為產品，大大縮短了從試驗轉向生產的周期。三、工程總體規劃設想（一）規劃原則1 、按照河源市經濟發展總體規劃要求和深圳市蔬菜市場需求的要求，設想生產基地的規模、功能和合理用地合理布局進行規劃設計。2、鑒國內外建設大型蔬菜現代化生產基地的先進經驗，參照目前國內先進蔬菜生產大型基地的做法，合理確定工程布局和建設標準。3、考慮投入資金的效益，力求在現有經濟、自然、技術條件下，建設一個集生產、加工、配送一條龍的大型農業龍頭企業，成為深圳市的菜籃子。4、擬在當年內完成，生產基地和市場的前期準備工作，包括道路建設、青

18、苗補償、前期規劃設計；以及建設大棚、加工工廠、冷庫、辦公樓、配送中心等都將在一年內完工，當年建設當年投產。（二）工程規模本項目占地面積約 20000 畝，用地規劃為：、停車場、道路計劃用地50 畝；、 基地 17000 畝， 充分利用自然資源， 主要采用現代化塑料溫室大棚配有一部分現代化程度更高的 PV 板溫室；、 加工車間 100 畝，加工車間全部設計為密封、低菌的現代化全程冷鏈流水作業加工車間，車間分為冷卻冷庫、分級車間、凈菜車間、包裝車間；4、菜苗生產車間 /基地 100 畝， 絕大部分蔬菜苗采用無菌組培生產，配有完整的無菌苗生產流水線；、 辦公樓、蔬菜檢疫站50 畝，中望綠色蔬菜生產基

19、地的辦公核心，是“中望”品牌蔬菜市場戰略的策劃地。四、組織結構與經營管理（一）組織結構成立深圳中望科技園河源綠色蔬菜生產有限公司，負責項目的規劃論證、資金籌建、工程建設、人才培訓和經營管理等工作。在項目建設期，公司內先設市場部、生產經營部、財務部、工程部，配備精干人員開展工作。公司實行董事會領導下的總經理負責制。 以后根據公司管理和經營需要再設置若干部門， 包括人事、財務結算、交易場管理。公司章程和機構另起方案。（二）經營管理蔬菜基地借鑒國內外大型蔬菜生產基地的管理經驗， 采用現代企業制度的經營管理方法，做好生產經營、組織、指導、監督、協調、管理、服務等方面的工作。、 搞好生產經營工作。 一絲

20、不茍的嚴格按照深圳市有關無公害蔬菜標準進行蔬菜種植， 生產期間和采收后對蔬菜進行不間斷的農藥抽檢， 確保蔬菜生產的質量。、 做好配送的組織工作。蔬菜自采收后全程采用冷鏈流通，加工包裝好的“中望” 牌無公害蔬菜將裝上冷藏運輸車，直接開進深圳市的各大超級市場和蔬菜批發市場銷售， 也有部分蔬菜采用客戶直接訂單式采購， 這部分蔬菜將按照客戶的要求準時送達客戶。（三）人事制度和人員培訓生產基地需要大量的專業人員和訓練有素的熟練人才， 主要包括： 市場分析、 市場營銷、交易管理、 蔬菜栽培、 計算機系統等方面的管理人才和技術人才， 公司員工采取聘任制和合同制，按需擇優錄用。報酬制度采取優先效率、兼顧公平的

21、原則。五、投資估算與資金籌措（一）固定資產投資估算 本項目固定資產投總額預計為 5000 萬元，詳見表一。在固定資產投資中，土建工程投資約為 3500 萬元，占 70% ；其它費用包括征地補償費、土地開發、設計、市政、施工監理設備購置及安裝，蔬菜種植前期投入等費用共1500 萬元，占 30% 。建筑工程和安裝工程造價是照廣東省建委廣東省建設標準定額結合當地實際情況定額計算， 設備和材料是按當前市場價格和廠家價格估算， 其它費用是根據國家有關規定或參照同類項目數據確定。（二）建設期利息本項目固定資產投資5000 萬元，按 5% 的綜合年利率計算，建設期利息總額為 515 萬元。在資金核算表上，無

22、論是銀行貸款、政府補貼、還是自籌資金上都按年息 5% 來核算。（三）資金籌措本項目需固定資產投資3560 萬元， 這樣大的投資僅靠我公司現有的收入是很難解決的。我們擬從如下幾個方面進行籌措：1 、向市、區農業局及銀行爭取1000 萬元的農業低息貸款；2、深圳市政府和河源市政府給予的財政支持和扶貧農業項目專款預計可以達到 1000 萬元；3 、股份制等形式籌措資本金3000 萬元。投資來源及使用計劃詳見表二。4、動資金估算本項目流動資金預計為 1500 萬元，相當于經營成本的 30% ，即年周轉三次。 在投資概算上沒有列入， 到正式投產后再根據市場情況短期借貸， 其利息計 算在生產成本中。六、經

23、濟分析 （一）投資概算基本數據、經濟分析中的有些數據參照省內類似項目確定。計算期定為 20 年，其中建設期 3 個年度，第一年投資完成2000 萬元，第二年完成 2000 萬元，并初步形成生產能力第二年生產能力的 50% ，第三年完成 1000 萬元，達到正常生產能力，計算中經營能力按最高生產能力 70% 計算。（二）經營收入和銷售稅金計算本項目是集生產、銷售、配送、觀光于一體的綜合項目，經營收入包括生產銷售、配送服務等方面的收入。正常年也就是達產期銷售額5600 萬計算，是本項目的主要收入來源；其次為脫毒苗木銷售收入，年成交額500 萬，占10% ，合計銷售額為 6100 萬元。銷售稅金包括

24、停車場和其它經營項目的營業稅以及城鄉建設維護稅和教育費附加，按經營收入的 3% 計算。正常年的經營收入和銷售稅金的計算詳見表三。 從表中可以看到， 經營收入和銷售稅金分別為 6100 萬元和 183 萬元。所得稅按利潤的 20% 計算。（三）產量和成本估算成本估算詳見表四。、產量和銷售額第一個年度為基本建設年， 第二年開始投產， 達產指標無公害蔬菜產量按每畝 4.7 噸最高產量計算，基地總產每年可達8 萬噸，而銷售商品按70% 計年銷 毛菜售額為 56000 噸。批發銷售單價按毛菜銷售價1000 元/ 噸計算，價格比較有競爭力，如按凈菜價格則菜價還可高一些。、成本計算成本中租地費用按每畝100

25、 元/ 年計，此價格比山東壽光租海南省海口市蔬菜用地最高價50 元/畝高出一倍， 凡被租地農民可進基地打工， 工資按 800-900元 / 月，高于當地民工工資；總投資 5000 萬元中自籌3000 萬元和低息貸款以及申請1000 萬元扶貧資金在計算利息均按5% 計算；企業在稅后利潤中按20% 計提，作為企業發展基金；、還款期限從表六、借款償還平衡表看出，企業當年投資，第二年形成部份生產能力，按生產能力一半計算，則可還貸488 萬左右，從第三年開始達產開始每年利潤和折舊還貨可達1990 萬元。 到第五年可基本還清銀行貸款及企業自籌股東的本金和利息，從第六年起股東可以分利。4、風險分析本報告對成

26、本、產量、價格分析都比較保守，如在正常經營期內，總收入得到保證，則經營利潤可得到保證。主要風險是廣東為多臺風地區，這屬于不可抗拒風險，抗拒這類風險要與保險公司合作才能解決。5 、主要經濟指標及經濟平價結論綜合分析如下：1 ) 本項目總投資5000 萬元；其中：第一年投資2000萬元;第二年投資2000萬元；第三年投資1000萬元；第三年達產年銷售無公害蔬菜 5.6萬噸，收入7680萬元；第三年達產年銷售苗木100萬株收入1000萬元；合計總銷售額為8680萬元，年均每畝收入4340元；4）年稅前利潤2235萬元；5）年上交稅費707萬元；6）投資凈態回收年限2.5年動態回收年限5年。本項目的各

27、項財務評價指標均較理想， 抗風險能力較強，經濟分析的結果表明項目是可行的。附表表一、固定資產投資估算表（單位：萬元）在舁 廳P項目占地投資額備 注基本建設42001、廣場、道路、停車場503002、辦公樓及中央控制室505003、蔬菜基地170001000大棚占三分一4、脫每化木田基地1004005、蔬菜加工車間806006、配送部門2007、冷庫2008、噴灌設施3009、電力管線10010、物料庫2030011運輸車輛及農機具20012外來工簡易住房100按500人建.其他8001青苗補償5002/、口預見費2503規劃設抽50表二、投資來源及使用計劃表（單位：萬元）在舁 廳P項目第1年第

28、1年第1年一投資來源200020001基建貸款100010002自籌資金10002000二投資使用2000200010001基地工程1000200010002征地及開辦前期費用1000表三、達產期經營收入估算表序號項目單位最高土舁 J里年批及里產地批發價銷售額萬元1蔬菜產量銷售收入噸80000480001600元/噸76802花木銷售收入100萬株10元/株10003合計868004銷售稅金3%260注：1、無公害蔬菜產量按每畝4.7噸最高產量，批發銷售按60%計算，生產銷售單價按毛菜銷售價1600元/噸計算；2、苗木銷售按每株10元計；表四、達產期總成本估算表（單位：萬元）在舁 廳P項目固定可父合計備注經營成本700475054501、水電費1005005002、工資2009001100定員1000人計3、種苗費5005004有機肥料100010005租地費用200200每山100兀/年6辦公及運雜費用1006007006消耗品及經銷費50450500