1、.：.；市場(chǎng)推行簡(jiǎn)報(bào)市場(chǎng)個(gè)案精武大廈：工程概述：本工程位于東寶興路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線附近。今年年底交房。產(chǎn)品分析：本案總共有層，裙房層，只需獨(dú)立一幢。兩梯四戶，房型為四房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d。得房率%屬于商住較高一類。銷售情況良好，只剩六套。價(jià)錢分析：樓層差價(jià)元/層M，朝向差價(jià)：東西元/M、南北元/M。單價(jià)范圍：元/M元/M；總價(jià)為：萬萬。物業(yè)管理.元/M天辦公，.元/M天住家客戶分析：主要購(gòu)買者以辦公為主要用途。以外貿(mào)公司，外地公司，私人企業(yè)、國(guó)企辦事處為主，客戶以中小面積需求為主。銷售情況：銷售率為%。產(chǎn)品的樓層、朝向去化較均勻

2、，虹口商城工程概述：本工程位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線附近。與今年年底開工集中綠地隔街相望。產(chǎn)品分析：層為商業(yè)裙房。層為商住。面積.平方米，北向以小房型為主,面積從.M；南向房型M。五梯戶，得房率%。價(jià)錢分析：南北差價(jià)元/M，單價(jià)元/M朝向面積單價(jià)范圍總價(jià)套數(shù)配比南向./.北向./.南北.客戶分析：以在四川北路經(jīng)商的外地人士為主，以商住兩用為主。以私人業(yè)主為主。銷售分析：朝向分析：朝向剩余總套數(shù)銷售率南北南北合計(jì)面積分析：面積M配比%剩余套總套總價(jià)銷售率.%.%.%.%合計(jì)%市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)區(qū)域：四川北路是悠久人文歷史名街與黃浦區(qū)

3、市級(jí)商業(yè)中心聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，本身商業(yè)昌盛度較高。為迎接APEC會(huì)議，四川北路沿線棚戶區(qū)將大規(guī)模改呵斥集中綠地。將改善沿街景觀現(xiàn)狀。四川北路商業(yè)效力半徑，涉及蘇州河以北各區(qū)。對(duì)周遍各臨界區(qū)域，有次一級(jí)市中心的效力作用。區(qū)域配套齊選集中。公共交通線路：徐家匯方向游人民廣場(chǎng)路中山公園路楊浦方向路普陀方向路供需：四川北路沿線商務(wù)樓數(shù)量有限，等級(jí)不高。產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，構(gòu)造靈敏優(yōu)勢(shì)四川北路商業(yè)區(qū)域等級(jí)層次不高，短少集中辦公氣氛商住兩用辦公樓影響本身的辦公質(zhì)量短少純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。相臨商務(wù)區(qū)域：曲陽(yáng)商務(wù)中心、四平路溧陽(yáng)路商務(wù)區(qū)，對(duì)本案有分流客戶的要挾、時(shí)機(jī)內(nèi)外銷商品房的并軌制，擴(kuò)展了市場(chǎng)的需求量，提高了

4、市場(chǎng)的購(gòu)買力。四川北路景觀規(guī)劃將提高其商業(yè)質(zhì)量，添加市場(chǎng)吸納力。四川北路辦公樓供應(yīng)量有限，需求趨勢(shì)被看好。四川北路商業(yè)價(jià)值、人文價(jià)值、區(qū)位價(jià)值前景看好。產(chǎn)品分析：房型：面積配比F房型面積朝向套數(shù)配比/.南%/.西%.西%.南%.南%.南%/.北%.北%.北%朝向配比朝向房型面積套數(shù)配比總面積金額南/.%./.%.%.%.西/.%.%.北/.%.%.%.特點(diǎn)：大限制的自在分割，面積從M可恣意分層高.M，可按裝中小型中央空調(diào)。客戶分析：行業(yè)：物流運(yùn)輸、外貿(mào)公司、律師行、廣告公司、IT公司等效力性質(zhì)公司外地公司駐上海辦事處等聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)國(guó)企下屬的分支機(jī)構(gòu)四川北路各商家的公司駐地客源區(qū)域：虹口區(qū)為主楊浦區(qū)

5、為輔外地、港臺(tái)駐上海公司特點(diǎn)：公司規(guī)模較小外地私人購(gòu)買行為較多公司普通處在起步或開展階段價(jià)錢定位根據(jù)：市場(chǎng)供應(yīng)參照定價(jià)市場(chǎng)需求才干市場(chǎng)供需趨勢(shì)定價(jià)原那么見附件價(jià)目表及各類目的統(tǒng)計(jì)見附件市場(chǎng)切入分析：一產(chǎn)品分析：產(chǎn)品定位：%商業(yè)辦公樓向市場(chǎng)公開根據(jù)：產(chǎn)品：產(chǎn)品本身的建筑構(gòu)造，不適宜作為居家住宅。如：室內(nèi)大體積承重柱；規(guī)范層總面積中有%面積朝向在西向、北向。產(chǎn)品大彈性自在分割的格局，更適宜辦公運(yùn)用市場(chǎng)：市場(chǎng)對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃需求日益提高。四川北路在本區(qū)域定位是以商業(yè)、商務(wù)為中心，而與本工程主力總價(jià)相近的住宅區(qū)域，目前主要集中在周家嘴路、臨平路、大連路沿線。區(qū)域位置決議了本產(chǎn)品，適宜辦公。現(xiàn)有的四川北路

6、成熟商業(yè)街，便利交通，直通市區(qū)中心及市區(qū)其他各類重要商業(yè)、交通、金融節(jié)點(diǎn)。四川北路沿線定位于商住兩用的樓盤如精武大廈、虹口商城，其多數(shù)業(yè)主以辦公為主四川北路沿線辦公樓形狀多以：商場(chǎng)、酒店、餐館與辦公混合型為主。層為商業(yè)方式為主，其他樓層以辦公為主。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果證明，四川北路的各商務(wù)樓出租情況較好，商主兩用物業(yè)出賣率在%，因此辦公樓需求潛力較大。四川北路沿線各類物業(yè)出租率：物業(yè)稱號(hào)物業(yè)形狀租金元/M/天出租情況租客備注七百新凱福酒店商場(chǎng)、公寓式酒店.M七百下屬企業(yè)、裝飾公司、美容中心最近剛開場(chǎng)向外出租空余客房福海商業(yè)中心商場(chǎng)、茶室休閑、商務(wù)辦公.%以上物流、儲(chǔ)運(yùn)、外貿(mào)、咨詢、廣告、外資駐中辦事處

7、、律師行、通訊技術(shù)、教育文化公司規(guī)模較大、注重公司對(duì)外籠統(tǒng)和質(zhì)量感。在行業(yè)中屬于較知名的企業(yè)高寶新時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)、商務(wù)辦公.%以上聯(lián)華、上海黃頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、外駐、通訊技術(shù)、房地產(chǎn)、外貿(mào)、儲(chǔ)運(yùn)、廣告與福海商務(wù)中心的物業(yè)定位同一層次上。業(yè)主與福海類似。福德商務(wù)中心商場(chǎng)、餐廳、健身、商務(wù).%物流、廣告、房地產(chǎn)、律師行、咨詢以物流公司為主。福德商務(wù)租金與其本身的硬件設(shè)備不配套市場(chǎng)切入：從外在客觀環(huán)境分析：四川北路商業(yè)、商務(wù)已具備一定規(guī)模氣候，適宜商務(wù)。從市場(chǎng)需求來看：對(duì)四川北路商務(wù)樓需求量較大。需求方式多樣化，不同層次需求并存。產(chǎn)品的構(gòu)造、房型設(shè)計(jì)具有做辦公樓的優(yōu)勢(shì)。四川北路現(xiàn)有的商住可售準(zhǔn)現(xiàn)房被市場(chǎng)根

8、本去化。四川北路商務(wù)樓出租率較高，闡明四川路由單純的商業(yè)、文化街，逐漸向商務(wù)、商業(yè)街綜合性的、高級(jí)集中的、商業(yè)形狀開展。價(jià)錢定位二客戶分析：、客戶定位：行業(yè)：物流儲(chǔ)運(yùn)、律師行廣告業(yè)、咨詢業(yè)外貿(mào)、裝潢設(shè)計(jì)通訊技術(shù)、房地產(chǎn)公司性質(zhì)：以私人企業(yè)為主，其規(guī)模不大外地公司駐上海辦事處知名品牌銷售公司駐地、市場(chǎng)根據(jù)：虹口區(qū)商務(wù)區(qū)域比較：各類商務(wù)區(qū)代表物業(yè)租金出租情況業(yè)主來源四川北路福海、高寶.%行業(yè)種類多、公司層次較高溧陽(yáng)路、臨平北路、四平路家紡大廈.%行業(yè)較單一，東方國(guó)際內(nèi)的系統(tǒng)單位較多，紡織品外貿(mào)為主國(guó)貿(mào)大廈、.%多以國(guó)外公司駐上海代表處為主曲陽(yáng)路、中山北路商務(wù)中心.%區(qū)政府下屬經(jīng)濟(jì)實(shí)體，外地經(jīng)濟(jì)區(qū)來

9、招商由上表可知，四川北路可吸納的公司，行業(yè)范圍較廣，層次規(guī)模多樣。作為辦公商務(wù)區(qū)，四川北路的人氣漸已初現(xiàn)。市場(chǎng)推行方案推行要點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)四川北路少有的現(xiàn)房層高.米的大空間，是普通辦公樓不具備的。內(nèi)部空間分割自在度大。從MM的辦公面積，都可以整體供應(yīng)，完全的大空間，適宜辦公規(guī)劃。四川北路現(xiàn)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：交通、商業(yè)配套、效力區(qū)域半徑、市場(chǎng)認(rèn)知度四川北路潛值發(fā)掘：人文價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、景觀規(guī)劃、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)必要支出，額外收益：辦公地必要租金支出，普通辦公樓只需運(yùn)用權(quán)。選擇榮欣大廈不僅擁有一切權(quán)，還有獲得一切權(quán)的收益權(quán)益。弱化四川北路商業(yè)區(qū)域等級(jí)層次不高，短少集中辦公氣氛商住兩用辦公樓影響本身的辦公質(zhì)量短少

10、純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。推行案名：商界名家：商界空間上指四川北路商業(yè)街；暗指商業(yè)辦公。名家空間實(shí)體指榮欣大廈，在四川北路上較有知明度；特指入主榮欣，為商界勝利人士。名家了解為曾與多倫多名人街，有嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)的歷史名人，為榮欣大廈增添人文內(nèi)涵。推行主題：四川北路稀有現(xiàn)房。租金含義：租金投資，輕松擁有榮欣區(qū)域位置：經(jīng)典坐標(biāo)位四川北路商業(yè)街與多倫多名人街的鉑金坐標(biāo)位自在大空間：.M罕有層高，讓您逼真掌握空間自在度升值潛力：搶主榮欣，利潤(rùn)零風(fēng)險(xiǎn)廣告方案預(yù)熱期/訴求點(diǎn)：租金投資，輕松擁有榮欣媒體選擇媒體稱號(hào)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)元合計(jì)解放日?qǐng)?bào)二版半版新民晚報(bào)彩色廣告版*.第一強(qiáng)銷期/訴求點(diǎn)：經(jīng)典坐標(biāo)位四川北

11、路商業(yè)街與多倫多名人街的鉑金坐標(biāo)位媒體選擇媒體稱號(hào)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)新民晚報(bào)A版*.新聞晨報(bào)頭版半版/彩色第二強(qiáng)銷期/訴求點(diǎn)：.M罕有層高，讓您逼真掌握空間自在度媒體選擇媒體稱號(hào)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)解放日?qǐng)?bào)版通欄/彩色新民晚報(bào)A版*.清盤期/訴求點(diǎn)：搶主榮欣，利潤(rùn)零風(fēng)險(xiǎn)媒體選擇媒體稱號(hào)版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)新民晚報(bào)A版*.廣告預(yù)算媒體稱號(hào)解放日?qǐng)?bào)新聞晨報(bào)新民晚報(bào)合計(jì)頻次報(bào)價(jià)銷售戰(zhàn)略：租金對(duì)比表租金計(jì)算七、銷售戰(zhàn)略：租金對(duì)比表以年為年限實(shí)踐付款總額租金計(jì)算單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)踐付款總額H、J單元號(hào)實(shí)踐付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)元/天MH、J.按揭租金計(jì)算單元號(hào)面

12、積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款物業(yè)費(fèi)租金H、J.租金對(duì)比工程海福商務(wù)中心高寶新時(shí)代廣場(chǎng)精武大廈虹口商城榮欣租金._.投資報(bào)答明晰表*租金報(bào)答單元號(hào)面積租金月租金月還貸月物業(yè)月支出月收益H、J.單元號(hào)面積首付月支出月收益月收益率H、J.%單元號(hào)面積房?jī)r(jià)首付租金收益實(shí)踐收益每月實(shí)踐收益回本年限H、J.租商務(wù)樓與買商辦樓工程租商務(wù)樓東寶新時(shí)代廣場(chǎng)買商務(wù)樓榮欣首付款較少個(gè)月押金萬.年租金租金.年后收益萬元每天/月/M收益.出租權(quán)收益權(quán)無有銷售方案：可售總套數(shù)：套平均每套面積：M可售總面積：M均價(jià)：元/M總銷金額：.億元銷售階段銷售套數(shù)銷售率銷售面積M銷售金額萬元預(yù)熱期%第一強(qiáng)銷期%第二強(qiáng)銷期%

13、清盤期%精武大廈租金計(jì)算：?jiǎn)卧?hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)踐付款總額F/D單元號(hào)實(shí)踐付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)月支出元/天MF/D.虹口商城租金計(jì)算：?jiǎn)卧?hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)踐付款總額F.單元號(hào)實(shí)踐付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)月支出元/天MF.榮欣價(jià)目表 單元 樓層A座.B座.C座.D座.E座.F座.G座.H座.I座.合計(jì).均價(jià)F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.F.合計(jì)均價(jià)榮欣定價(jià)原那么價(jià)錢分析、價(jià)錢定位：?jiǎn)蝺r(jià)定位：元/M均價(jià)為：元/M總銷金額：元總價(jià)范圍：萬元、市場(chǎng)根據(jù)：?jiǎn)蝺r(jià)起價(jià)：以市場(chǎng)比較法設(shè)定而得主要

14、以虹口商城價(jià)錢為參照起價(jià)虹口商城與本工程價(jià)錢影響要素比較比較要素榮欣大廈虹口商城備注區(qū)域位置虬江路四川路多倫路四川路區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)差不多商業(yè)形狀商業(yè)、商住商業(yè)、商住商業(yè)形狀類似建造時(shí)間現(xiàn)房今年年底交房榮欣大廈建造時(shí)間較長(zhǎng)建筑立面面磚涂料榮欣比虹口商城立面更適宜辦公樓空間格局大空間、自在分割部分可以分割榮欣比虹口商城空間格局更適宜辦公樓綜合上述要素榮欣單價(jià)起價(jià)定位高于虹口商城元為了均勻去化不同朝向、不同樓層的房型，最大限制將每套商品房的市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)。每套房屋的單價(jià)都思索朝向、樓層系數(shù)。虹口商城與榮欣價(jià)錢比較：工程榮欣大廈虹口商城單價(jià)范圍元/M元/M均價(jià)元/M元/M總價(jià)范圍萬萬主力總價(jià).萬萬差價(jià)幅度

15、元/M元/M市場(chǎng)切入：目前在售的虹口商城、精武大廈銷售已接近尾聲。單價(jià)、主力總價(jià)已充分被市場(chǎng)驗(yàn)證接受。榮欣此時(shí)進(jìn)入，正好補(bǔ)充四川北路暫時(shí)市場(chǎng)空白情況。因此，榮欣價(jià)錢定位會(huì)被市場(chǎng)接受。價(jià)錢系數(shù)：、設(shè)定基準(zhǔn)價(jià)：FE座、F座、G座元/M、樓層系數(shù)：%幅度元每層：+%元/層根據(jù)：辦公環(huán)境不講究朝向，注重景觀。環(huán)線內(nèi)限造高層。使高樓層的去化較均勻。、朝向差價(jià)：%幅度元設(shè)定E座、F座、G座H座、I座A座B座C座D座，逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)方向，為價(jià)錢系數(shù)添加方向。E座、F座、G座H座、I座朝向系數(shù)添加%元H座、I座A座朝向系數(shù)添加%元，累計(jì)%元A座B座朝向系數(shù)添加%元，累計(jì)%元 B座C座朝向系數(shù)添加%元 ，累計(jì)%元C座D座朝向系數(shù)添加%元，累計(jì)%元、設(shè)定朝向與