1、企 業(yè) 融 資 全 過 程大家好。今天我講的問題叫做企業(yè)融資，嚴(yán)格來說，這個話題叫做資本運營，資本運營就像一座大廈它有兩個門，你可以從投資這個門進去，也可以從融資這個門進去，但是無論你從哪個門進去，學(xué)的道理都是一樣。很多人就問了，從投資這個門進去和融資這個門進去，到底有什么區(qū)別？用一句通俗的話來講，用投資這個門進去，就要把學(xué)問越做越深，而從融資這個門進去要把學(xué)問越做越淺，道理很簡單，投資者都是什么人？投資者實際上是替別人管錢的人，不是街上那些大款或者投資公司的董事長，投資公司的總經(jīng)理，他們是投資人，實際上他們口袋里的錢也不完全是他的，真正的投資人是所有我們在座的老百姓，我們掙了工資，花掉了自己

2、消費的一部分，剩下那部分投進銀行或者股市，其實我們每個人都是投資者，這個國家所有投資的錢都來自我們老百姓，所以，所謂的投資者就是給別人管錢的人。他憑什么給人管錢？所有的投資者都會給你講一個故事。說管錢可不是所有人都能管的，那是一門很深的學(xué)問，不是阿貓阿狗都能管錢的。美國就算一個窮人，你忽然發(fā)了財，如果你不會管錢，你一定會破產(chǎn)的。很多人連續(xù)12年跟蹤了得彩票大獎的人，有的人中了上億，結(jié)果其中有11個人最后破了產(chǎn)，最后他們得出一個結(jié)論，就是如果你不會管錢，你有再多的錢你照樣破產(chǎn)，他們就會跟你講，又是公式又是曲線，又是MBA的所有理論，把所有人搞蒙了，最后所有人 想，管錢真是太難了，這不是我等能夠?qū)W

3、得會的，這樣吧，干脆我的錢都拿給你管算了。所以，投資者為什么要讓學(xué)問越做越深呢？他就要造成這樣一個后果，不是所有人都能進行投資的，所以你們各位把錢拿來給我管算了。融資者，就要把學(xué)問越做越淺，道理很簡單，因為無論是你讓別人把錢投到你的口袋里給你用，無論你的項目多深奧，你都要給別人講明白。 在座的各位，你們誰會把自己口袋里的錢，投給一個你聽不明白的項目？不可能的。所以，到最后融資者就要深入淺出，把所有最深奧的道理用最淺的話講給大家聽，所以，從融資者這個門進去，要把學(xué)問越做越淺。 好了，那我們下一個話題，就是為什么要融資。企業(yè)有兩種發(fā)展戰(zhàn)略，我們把它總結(jié)為一個是上樓梯戰(zhàn)略，一個是上電梯戰(zhàn)略。所謂上樓

4、梯戰(zhàn)略，就是自身的積累，像滾雪球一樣，從小發(fā)展到大，而所謂上電梯戰(zhàn)略，就是借助金融資本的力量，一步到頂，一下子壯大自己，然后使自己成為行業(yè)的龍頭老大。上樓梯戰(zhàn)略，企業(yè)冒的是非系統(tǒng)風(fēng)險。什么叫非系統(tǒng)風(fēng)險？就是海出了風(fēng)險，海起風(fēng)浪，這叫系統(tǒng)風(fēng)險，也就是你周圍的大環(huán)境出了問題，這叫系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險是你不能控制的。而上樓梯戰(zhàn)略你冒的是系統(tǒng)風(fēng)險，也就是你的船太小，如果海出了問題，你將冒很大的風(fēng)險。第二，上樓梯戰(zhàn)略入門的門坎太低，你要是發(fā)了財了，所有人一看，這東西好，這個行業(yè)能發(fā)財，所以人們?nèi)M來了，所以，就沒你什么事了，競爭馬上就會變得非常激烈，而如果上電梯戰(zhàn)略，就可以使你的船，最大限度地擴大你的船，

5、就可以最大限度地抵抗系統(tǒng)風(fēng)險，所以，你冒的只是一個非系統(tǒng)風(fēng)險。什么是非系統(tǒng)風(fēng)險呢？船出了問題才是非系統(tǒng)風(fēng)險，海起風(fēng)浪是風(fēng)險，而船出故障是非系統(tǒng)風(fēng)險。也就是說，如果你采取上電梯戰(zhàn)略的話，你的船大，你只需要冒非系統(tǒng)風(fēng)險，而不需要冒系統(tǒng)風(fēng)險。這個道理我是在一個深刻的教訓(xùn)中體會出來的。 2000年的時候，我曾經(jīng)做過一個比較成功的資本運營的項目，我親手賣掉了一個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。我不知道大家現(xiàn)在知不知道，你要是坐飛機的話，在飛機場會有人給你發(fā)訂酒店、訂機票的那個卡，打折卡，在20世紀(jì)90年代末的時候，我們曾經(jīng)做過這樣一個企業(yè)，專門為人們訂酒店、訂機票，這就是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，后來我2000年時候把這個企業(yè)賣掉了，賣

6、給誰了呢？賣給攜程了，大家都知道現(xiàn)在攜程卡，可以說是全中國最大的企業(yè)，這個交易是很成功的，攜程在兼并了我們的企業(yè)之后，就變成了全中國的NO.1，就是全中國的老大。在兼并運通的時候，攜程開了一個盛大的記者招待會，那時候攜程躊躇滿志，在記者招待會上，他們打出了一個大標(biāo)幅，要打造旅游業(yè)和電子商業(yè)的航空母艦，現(xiàn)在它做到了。去年攜程已經(jīng)在美國上市了，已經(jīng)成為一個世界性的公司了，也是全國最大的公司。 這個兼并是成功的，但是其中有一點，一直讓我心中不平衡，也就是攜程在兼并我們公司的時候，攜程是一個比我們公司小一半的公司，當(dāng)時我們的網(wǎng)站已經(jīng)運行了兩年半了，而攜程的網(wǎng)站只有七個月，一個七個月的孩子吃掉了一個兩歲

7、半的孩子，而當(dāng)時攜程的市場份額還不夠我公司的50%，它僅僅是我們公司的一半。但是攜程憑什么吃掉我們公司？道理很簡單，因為它比我們先拿到了一筆風(fēng)險投資資金，它從美國帶了幾百萬美金回來，回過頭來，就把我們公司吃掉了。假如這筆錢我們先拿到的話，攜程我還看不上，我要吃其他公司的話，我還不會收購攜程，攜程還看不上。但是現(xiàn)在問題是一個快魚吃掉了慢魚，一個上電梯的人吃掉了上樓梯的人，這就是我的親身經(jīng)歷。 我們現(xiàn)在進入主題。我們今天講的是投資和融資。投資和融資實際上是一回事。我們把融資就當(dāng)成一個簡單的商品交易，這樣就很容易理解投資和融資了。交易，那么交易什么呢？假設(shè)我們交易任何一個產(chǎn)品，在商場上，你交易的是商

8、品，但是在資本市場上，你交易的是資產(chǎn)，說白了就是項目。咱們交易的標(biāo)的就是融資的項目，那么賣家是誰呢？賣家是融資者，買家就是投資者，雙方買賣的就是項目，當(dāng)然是項目的股權(quán)。既然如此，你作為賣家，首先你要考慮兩個問題，第一個，買家在哪，第二個，他們在想什么。如果你們知道了這兩個問題，有了這兩個問題的答案，那么你就知道該怎么包裝產(chǎn)品，該怎么包裝項目了。 怎么了解買家呢？一個最好的辦法就是交換立場，叫換位思維，你自己當(dāng)一把買家就知道買家在想什么了，你知道買家想什么了，就知道該怎么包裝產(chǎn)品了。于是，資本運營的一個很重要的原則，就是要兩面打算盤。我過去曾經(jīng)當(dāng)過投資者，十年前我從美國回來的時候是投資基金駐中國

9、的代表，我經(jīng)常跟那些融資者談判，因為我是投資者，他們賣項目，我買項目。我發(fā)現(xiàn)一個很讓我不高興的問題，我的談判對手大部分人只打自己的算盤，他不替你打算盤，很多已經(jīng)快垮臺的國營企業(yè)，我給他帶來的資金，我給他帶來的技術(shù)，他出土地，他出勞力，我實際上是把他的土地盤活了，把他的勞力盤活了，給他的勞力發(fā)工資，最后談判的結(jié)果，他還要控股，他說我出土地，我出勞力，我出錢，你出技術(shù)，你出市場，到最后我控股，這世界上哪有這么便宜的事？但是沒話說，這幫人只打自己的算盤，不打你的算盤。 所以我現(xiàn)在提出一個原則，在資產(chǎn)運營交易項目的時候，算盤要兩面打。但是，這個兩面打不能打到底，有些人是這樣的，我的談判對手經(jīng)常這樣，在

10、簽約之前只打自己的算盤，等到簽約之后，他開始扒拉你的算盤了，發(fā)現(xiàn)你掙的錢比他多，最后開始后悔，一后悔就開始搞小動作，一搞小動作雙方就開始摩擦，一摩擦合作就很不愉快，到最后不歡而散。所以，正確的做法應(yīng)該是在簽約之前算盤兩面打，在簽約之后算盤只打一面，你自己掙錢就行了，不要管別人掙多少錢，別人掙得多是別人的本事，最后的結(jié)果一定是雙贏，不是雙贏的買賣是一錘子買賣，要想雙方合作下去一定要贏，因為投資者和融資者最后會成為一個合作伙伴，只有雙贏才會使雙方愉快地合作下去。 剛才我們說了，要想研究買家，兩個問題，第一個，買家在哪，他們是誰，第二，他們在想什么，下面我們再講買家的問題。第一個問題，買家在哪，他們

11、是誰。 我們可以把買家分成三個層次，第一個，實業(yè)投資者，第二，金融投資者，第三，證券投資者。為什么這么分呢？我是把三者的商務(wù)模式進行了這樣的劃分，也就是他們靠什么環(huán)節(jié)掙錢。實業(yè)投資者的商務(wù)模式是買雞賣蛋，金融投資者的商務(wù)模式，是買蛋賣雞，而證券投資者的商務(wù)模式是買雞賣雞。實業(yè)投資者他是這個項目的，最終消費者，他買的是雞，雞就是項目，就是企業(yè)，蛋就是利潤，他買了這個企業(yè)，等著這個企業(yè)下利潤，下蛋，這是實業(yè)投資者，他是這個雞的最終消費者。而金融投資者，是買蛋賣雞，也就是說，金融投資者不是項目的最終消費者，他是個二道販子，他買雞只是一個半成品，他要把這個半成品孵出小雞來，再把小雞養(yǎng)大，最后在雞市上把

12、大雞賣掉。金融投資者掙的是什么錢？它是雞和蛋之間的差價。所以，金融投資者注重的是過程，而實業(yè)投資者注重的是結(jié)果，實業(yè)投資者是摘桃子派，金融投資者是要當(dāng)園丁的。我們用一個更形象的比喻來說。上一次我已經(jīng)比喻過了，實業(yè)投資者，假如你的融資項目是一個待嫁的姑娘，實業(yè)投資者就是你未來的丈夫。當(dāng)然，在座很多女同志都知道，要找一個好丈夫，后半輩子吃喝不愁。比如你的項目嫁了一個好丈夫，世界性的跨國公司，這個跨國公司會給你帶來市場、帶來技術(shù)、帶來管理，給你帶來一切東西，甚至帶來資金，但是別忘了，下面的兩句話，要進行得失對比，要進行優(yōu)劣對比，也就是這三個投資者中間，哪一個對你更有利，而且你得到對方的市場、資金、管

13、理、技術(shù)之后，你會付出什么。咱們中國婦女都知道，咱們嫁了一個丈夫的話，最后的解決就是改姓從夫，主權(quán)沒有了，本來自己掙錢自己花，現(xiàn)在要看別人的眼色了，保險柜在別人的手里。如果是一個大的跨國公司，人家有跨國公司自己的文化，不要說董事長當(dāng)不成，甚至總經(jīng)理都不當(dāng)不成，甚至部門經(jīng)理有可能給你換得干干凈凈，也就是說你完全喪失了主權(quán)。當(dāng)然，你要找一個好丈夫，還算你運氣，萬一找一個壞丈夫，恐怕你離婚都難，這就是我的親身經(jīng)歷。 我們曾經(jīng)看中過兩個項目，都是國企，一個是在天津，一個是在黑龍江，一看見外資要入資了，說明這是個肥肉了，就把原來的廠長，或者原理的總經(jīng)理，調(diào)到局里，給他升了半級，然后派了一個親信副局長，派

14、到這里當(dāng)總經(jīng)理，人換了，你知道我們最后的結(jié)果是什么呢？當(dāng)時我就馬上給他們發(fā)了一封信，就說，我們現(xiàn)在堅持原來的那個總經(jīng)理人選。后來對方就說，咱們簽的協(xié)議不是我們推薦總經(jīng)理，但是我們外方控股，但是由你們推薦總經(jīng)理，外方批準(zhǔn)。他說我們推薦，我說我不批準(zhǔn)，最后的結(jié)果是雙方一個天津，一個黑龍江都僵了半年，最后天津投降了。 那么金融投資者是什么人？金融投資者是你的情人，他會跟你同居，但是不會娶你為妻，你放心好了，你不要指望他會忠于愛情，終于有一天他會把你轉(zhuǎn)手賣掉，另尋新歡。他假如把你娶回家了，這是他的失敗，他不成了養(yǎng)雞戶了嗎？他養(yǎng)那么多雞干什么？金融投資者他是要賣雞的，結(jié)果這雞賣不出去，全部壓在手里了，他

15、不成了養(yǎng)雞戶了？所以，大家聽說北京有四大傻，叫炒股炒成股東，炒房地產(chǎn)炒成房東，練練成了法輪功，泡妞泡成了老公。如果要是金融投資者，沒把你賣出去，把你娶回家了，他就泡妞泡成老公了，這是他的失敗。證券投資者是買雞賣雞，如果像剛才那樣形容的話，他就是嫖客，打一槍換一個地方，但是證券投資者也有可愛的地方，他會把錢給你用，但是，永遠(yuǎn)不會過問你的家務(wù)事，管你娶幾個二奶，他不管。所以，有些人喜歡用證券投資者的錢，好用，也不用承擔(dān)最后。所以，這三種投資者之間各有各的長處。 既然我們知道三種投資者的特點，我們就知道跟他打交道的方式。實業(yè)投資者注重的是結(jié)果，所以，他是摘桃子派，沒看清楚的事情，他是不會下手的，而且

16、實業(yè)投資者要跟你長期合作，要把你綁上戰(zhàn)車，跟你生兒育女，跟你過一輩子。由于這樣，所以實業(yè)投資者是能控股盡量控股，他是用手投票，他要參加董事會，然后要控制董事會，用手投票，但是有一點，在座的各位女同志都知道，滿街都是男人，找個好丈夫容易嗎？所以，找到一個好的實業(yè)投資者，就相當(dāng)于找到一個好丈夫，這種機會是可遇不可求的，你不要滿街去找，可能找一個不好的丈夫，離婚都難。所以這就是金融投資者的優(yōu)點了。金融投資者是情愛，金融投資者的錢是比較好找的，滿街都是人，滿街的人都可以給你當(dāng)情人。第二，金融投資者的青草比較高尚，他要當(dāng)園丁，他注重的是過程，把你養(yǎng)大，最后把你賣掉。所以，金融投資者跟你是短期結(jié)盟，能用手

17、投票他當(dāng)然用手投票，如果不能用手投票，他就用腳投票，他是手腳共投。也就是說，見到形式好，他就用手投票，見到形式不好，他用腳投票，拔腳就溜。另外，金融投資者的錢是資金市場上的錢，它是一個巨大的生產(chǎn)鏈，也就是說，買企業(yè)賣企業(yè)是整個金融投資者本身的運營，你的企業(yè)、你的項目進入了它這個資金循環(huán)的鏈，只是中間資金循環(huán)鏈的一個環(huán)節(jié)。所以，金融投資者的錢應(yīng)該是比較好拿的。在中國，咱們現(xiàn)在沒有完善的資金市場，如果咱們有完善的資本市場的話，你就會發(fā)現(xiàn)，像美國那種資本市場，憑幾張商業(yè)計劃書就可以拿到好幾百萬美金。所以，金融投資者的錢是比較好掙的，證券投資者就是游客，見到好的東西拿來用一下，然后不行再拿去包換，雞便

18、宜了他買進，雞貴了他賣出，當(dāng)然很多人都是反著來的，要不然這么多人在股市上虧損，對不對。 我們看一下投資機構(gòu)的定位。我們要想了解投資者，要了解投資者的運營模式，我們設(shè)計了一個標(biāo)準(zhǔn)模式，大家看到那個蛋了，誰來孵蛋呢？種子資金，種子資金的功能，是播種插秧孵化可研成果，也就是說，如果你實驗室研究出來一個高新科技產(chǎn)品，只是實驗室里的東西，怎么把它孵化完成，拿到專利，這之前的事情，是種子資金的事情。種子資金冒的是技術(shù)風(fēng)險。 好了，當(dāng)這個蛋的技術(shù)過關(guān)了，小雞孵出來了，種子資金要掙錢，怎么掙錢？它把部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給風(fēng)險資金，這樣的話它可以套一部分現(xiàn)走人，或者它全部轉(zhuǎn)讓，或者它留一部分，剩下的跟著你走，但是總之他

19、要把他投資的本錢收回來，所以下一半傳給了風(fēng)險資金，風(fēng)險資金的作用是商品化，是包裝可行性項目，我們經(jīng)常聽到有人說包裝可行性項目，包裝項目的核心是什么？包裝項目的核心是市場策劃，也就是說，當(dāng)一個科研產(chǎn)品從研究室里出來的時候，它怎么用于市場，它怎么跟市場結(jié)合，中間有一大堆工作要做，中間是漫漫長路。我是做風(fēng)險投資的，我投過很多高科技的產(chǎn)品，有的時候你看著挺容易，說這東西出來以后馬上進入市場，但是從實驗室到市場中間這條路那是漫漫長路，中間充滿著巨大的風(fēng)險。所以，風(fēng)險資金干的是包裝項目，當(dāng)這個項目已經(jīng)跟市場結(jié)合了，成為一個可行性的項目了，也就是說，能夠跟市場有穩(wěn)定的結(jié)合點了，風(fēng)險資金的功能完成了。 我舉個

20、例子。比如說我曾經(jīng)在一個著名的大學(xué)，看到了一個好項目，這個項目叫燃料電池，叫空氣鋁電池。什么叫空氣鋁電池呢？它的陽極是空氣，陰極是鋁，中間的電解液是海水或者鹽水，只要把陰極和陽極一接通，燈泡就亮了。空氣多便宜啊，空氣是沒有成本的，鋁是一個很便宜的原料，海水更不要錢了，就算是要錢，鹽水吧，你加點開水，加點自來水，灑上鹽就是鹽，所以這個電池的燃料是非常便宜的。誰來研究呢？是這個老教授。這教授他只管研究，研究技術(shù)理論，天天在研究室點燈泡，今天這個燈泡亮了，高興，明天那個燈泡亮了，高興。然后他寫論文，寫論文申請職稱。咱們的科研人員考慮的是職稱問題，職稱可以分房子，可以加工資，他考慮的是這個問題，至于這

21、項技術(shù)怎木樣跟市場結(jié)合，這不關(guān)他的事，也不是他的責(zé)任。 有一次有一幫美國人來跟他進行學(xué)術(shù)交流，就看中了他這個東西，一看這個東西是好東西，說你這個鋁片能賣嗎？行啊，他說你給我美元，我就給你鋁片，所以美國人就付了他一堆美元，買了他一堆鋁片回家，所以美國人研究出來一個產(chǎn)品，什么產(chǎn)品呢？就是救生衣。他把小燈炮和鋁片焊在救生衣上，把那個鋁片焊上燈泡，然后插到救生衣上，救生衣不接觸海水不亮，一下海水之后，所有燈泡全亮了，點72個小時。美國人為什么要發(fā)明這個東西呢？是前些日子，美國剛好出了一個事故，小肯尼迪的飛機掉到海里去了，海岸巡邏隊黑燈瞎火地搜了半天沒搜到，結(jié)果人凍死了，淹死了。所以美國人就想，如果這個

22、救生衣上邊能夠有燈泡亮著，晚上在救生的時候不就是很容易了嗎？咱們跟美國撞飛機的飛行員王偉也是，掉到海里以后，我們搜尋了三天沒有搜到，如果他的救生衣上有燈光，有亮點，那上面搜尋的飛機不是很容易發(fā)現(xiàn)了嗎？這就是一個產(chǎn)品。也就是說，我們從美國人身上得到一個啟發(fā)，他們把一個實驗室里的科研項目，開發(fā)出來一個可以拿去賣的、有商業(yè)價值的產(chǎn)品，中間的這段過程，由誰來負(fù)責(zé)呢？是由風(fēng)險投資資金。 好了，產(chǎn)品開發(fā)出來了，但是打市場還是一個問題，也就是說，你要大批量進入市場，需要一大筆資金，要打廣告、中間一系列操作，進行市場運作，這筆錢誰出呢？培育資金。這個時候風(fēng)險資金要退出了，因為它要掙錢，所以它讓出部分股權(quán)給培育

23、資金，然后下一棒交給了培育資金。培育資金的功能是試產(chǎn)試銷，開拓新興的市場。大家看到?jīng)]有，那個雞還沒下蛋呢，這說明什么呢？說明這個雞還沒掙錢，這個項目還沒掙錢，在培育資金的培育支持下，這個項目終于盈利了，也就是雞開始下蛋了，培育資金把下一棒傳給了成長資金，它要退出了。成長資金的功能是什么呢？是擴大經(jīng)營范圍，擴大規(guī)模，你的產(chǎn)品在某一個市場上成功了，比如你的產(chǎn)品在北京市場成功了，現(xiàn)在我要把它打到全國市場，我要收購企業(yè)。比如說我要在沈陽收購一個生產(chǎn)廠家，我要在上海收購一個生產(chǎn)廠家，我要在重慶收購一個生產(chǎn)廠家，廣州收購一個生產(chǎn)廠家，這需要大筆的錢，擴大自己的生產(chǎn)規(guī)模，誰出錢呢？成長資金。成長資金專門投資

24、那些盈利的項目，現(xiàn)在這個企業(yè)走向成熟了，規(guī)模也足夠大了，下一步要上市了。為什么要上市？上市的公募資金，可以讓所有前面的投資者解套，大家都要掙錢，最后大家都需要一個地方賣雞，你不賣雞，中間這些人怎么掙錢？所以，大家可以看到，整個的運作就有點像我們玩的擊鼓傳花的游戲，擊鼓傳花，花落誰家，最后誰替你這個項目買單，最后誰買單？股民買單。當(dāng)然上市是最好的出路，其實有的企業(yè)它沒必要上市，比如說有一些民營企業(yè)，我碰到很多民營企業(yè)家一見面就說，房老師，我們要上市，我們企業(yè)的目標(biāo)就是上市，我問他一句話，你干嘛要上市？有的時候企業(yè)是你自己的，你自己掙錢你自己花，你愛怎么花怎么花，上市公司不一樣，上市公司你花一分錢

25、都要公告，那成了大家的公司了，上市公司的老總?cè)兆硬缓檬艿?，你的一舉一動都要公告，都要讓公眾知道，因為你掌著他們的錢呢。所以上市公司有的時候，你一個私營企業(yè)老板掙錢掙得好好的，你沒有必要上市，那是你自己的公司，你干嘛要變成大家的公司呢？但是為什么很多企業(yè)熱衷于上市呢？中間進來的這些投資者他要上市，他們才能盈利，他們把他們以前投的資賺回來。好，繼續(xù)我們的話題。 我們用一個實例來說明這個過程。假設(shè)我們現(xiàn)在有一個小的科技項目，這個科技項目拿到了第一筆風(fēng)險資金，這筆風(fēng)險資金多少錢呢？二百萬，但是技術(shù)創(chuàng)業(yè)者，包括管理創(chuàng)業(yè)者，他們也需要有利益，所以，他們跟風(fēng)險資金做了一個交易，也就是說，風(fēng)險資金給他們50%

26、的空股，他們的技術(shù)股、創(chuàng)業(yè)股、管理股總共占20%，價值50萬，風(fēng)險資金投了200萬現(xiàn)金，50萬空股再加200萬的現(xiàn)金，所以這個公司的市值總共是250萬。假如我們把公司整個股權(quán)分為一千份，你分成一百份也可以，一萬份也可以，我們覺得一千份比較適合，所以，分成一千份，這樣的話，用250萬除一千，也就是每一個股票的股值是2500塊錢，下面的圓餅可以看到，現(xiàn)在就是兩大類股東，兩者的股權(quán)比例，風(fēng)險資金占80%，而創(chuàng)業(yè)股占20%。 好了，時間過去了一段時間，這個項目在擴大，也就是說，項目開始走向成熟，原來的錢花光了，現(xiàn)在要進行第二期融資，怎么融呢？在原來一千股的基礎(chǔ)上，再印600張股票，也就是再發(fā)行600張

27、股票，咱們可以形象地考慮，也就是說，你用打印機印出600張股票來，你自己印，要不要經(jīng)過證監(jiān)會呢？不需要，因為你這個股票不是在公共市場上買賣，那是私下買賣，私下買賣證監(jiān)會不管不著，這叫私募，所以，你就可以打印機印出600張股票，賣掉，每一張股票賣多少錢呢？原價是2500塊錢一股，現(xiàn)在我當(dāng)然不能按照原價賣，因為我公司比以前大了，更有希望了，雖然沒掙錢，但是更有希望了，資產(chǎn)多了，所以我要漲價四倍，2500塊錢我要賣一萬塊錢。大家想想，600張股票，每一張股票賣一萬塊錢，二期融資是多少錢呢？600萬。公司的市值增加了，原來的一千股，加上新發(fā)行的600股，總共是1600股，股價是一萬，1600股乘上一萬

28、的股價，最后公司的市值是1600萬，你看，原來是250萬的公司，現(xiàn)在變成了1600萬，股權(quán)也稀釋了，新股東的加入，大家可以看到現(xiàn)在的圓餅，新股權(quán)的加入，沖淡了原來的股權(quán)，也就是說原來80%的風(fēng)險投資基金現(xiàn)在退到了50%，而原來20%的創(chuàng)業(yè)資金股，現(xiàn)在退到了12.5%，新股東占到了37.5%。隨著公司繼續(xù)前進，公司開始盈利了，這時候，培育資金花完了，現(xiàn)在需要大批量收購企業(yè)，需要新的大批資金，這時候，企業(yè)面臨第三次融資。第三次融資跟第二次也是一樣的，在原來1600股的基礎(chǔ)上，再發(fā)行500股，每一股賣多少錢呢？這次我當(dāng)然更要漲價了，因為我公司已經(jīng)盈利了，原來的股價是一萬塊錢一股，現(xiàn)在我漲十倍，每一股

29、賣十萬，新發(fā)行了500股，每一股賣十萬塊錢，500乘10萬，最后三期融資5000萬，公司的市值是多少呢？原來的股本是1600股，再加上新發(fā)行的500股，總共是2100股，股值10萬，2100乘10萬，最后公司的市值是2.1億。隨著新股東進來，股權(quán)再一次被稀釋，股權(quán)結(jié)構(gòu)又一次發(fā)生了變化。大家可以看到，原來的風(fēng)險資金現(xiàn)在退到了38.1%，原來的創(chuàng)業(yè)股退到了9.5%，培育資金的股權(quán)從37.5%變成了28.6%，最后新股東的股權(quán)占到了23.8%，股權(quán)再一次重新分配了。 好了，下邊要進行第四步了，大家可能已經(jīng)猜到了，上市。為什么要上市？因為前面的投資者都要解套，他們要掙錢，這個就不言而喻了，但是在上市之

30、前，我們要做一個小的手術(shù)，為什么呢？因為2100股不夠分，上市你面對的是千百萬股東，這2100股狼多肉少，不夠分。那怎么辦呢？細(xì)拆一萬倍，做一個小手術(shù)，把2100股拆成2100萬股，細(xì)拆一萬倍，股價也要除一萬，所以，原來的股價是十萬塊錢一股，現(xiàn)在除一萬變成了十塊錢一股。這個手術(shù)做完之后，我們現(xiàn)在可以上市了。 上市之后，在原來2100萬股的基礎(chǔ)上，再發(fā)行900萬股給股民，每一股賣多少錢呢？原價是10塊錢一股，現(xiàn)在我當(dāng)然不能按照十塊錢賣，因為一大幫人要掙錢，比如說，律師要掙錢，會計師要掙錢，證券公司要掙錢，中間一大幫都等著掙錢，所以這個股票應(yīng)該漲價賣，漲多少呢？10塊錢漲到50塊錢，900萬股，每

31、股賣50塊錢，發(fā)行價是50塊錢，最后在市場上的融資又圈了4.5個億，公司的市值是多少？原來是2100萬股，再加上新發(fā)行的900萬股，總共是3000萬股，乘上股值50萬，50塊錢一股，最后公司的市值是15億元。 大家可以看到一個小公司從250萬一直漲到了15個億的大公司，它中間經(jīng)歷了三級跳，也就是說，它通過三次融資而達到了這個規(guī)模。那么投資者是什么？大家可以看到，投資者就像把你送上藍天的火箭，燒一截甩一截，到最后直到把你送上藍天。新的股民進來了，股權(quán)再一次稀釋，大家看下面那個圓餅，股權(quán)再一次被重新分配了，大家可以看到，誰控股？看出誰控股了嗎？最后是風(fēng)險投資控股。表面上股民占的比例是最大的，但是股

32、民是分散的，股民占了30%幾，股民是分散的，所以，最大份的股權(quán)還是原來的風(fēng)險資金，所以，風(fēng)險資金控股。 在這里大家還可以看到第二個問題，誰得到的利益最多？后面還有一系列表格統(tǒng)計，這是一個真實的案例，我不過是把所有的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)化了。最后的結(jié)果是風(fēng)險資金得了200倍的利潤，最后它投入了200萬，最后它的股權(quán)值四個億，培育資金得了50倍的利益，它投入了600萬，最后它的股權(quán)價值三個億，而成長資金掙到了五倍的利潤，它投了5000萬，最后它的股價大概值兩個億。 我們下面介紹一下有哪些融資方式，我們可以歸納一下融資方式。所有的融資戰(zhàn)略可以分為兩種融資方式。一種方式叫做產(chǎn)權(quán)融資，一種方式叫做信用融資。什么叫做

33、產(chǎn)權(quán)融資？產(chǎn)權(quán)融資就是用你的股權(quán)交換對方的資金，就是用資產(chǎn)換資金，這叫產(chǎn)權(quán)融資。用一個形象的話來形容，什么叫做股權(quán)？股權(quán)就是你的骨肉，你要用股權(quán)換資金的話，就砍了大腿換汽車，你看到別人坐車跑得挺快，你要想坐車的話，對不起，拿腿來交換。你上車倒是跑得快了，但是別忘了，你永遠(yuǎn)失去了一條腿。咱們在座的要是有公司的人，可以體會到其中的痛楚，也許沒有公司的人對股權(quán)沒有概念，當(dāng)你真正有了自己的公司時候就會發(fā)現(xiàn)，割股是很疼的。所以原則是能用債解決的不用股解決，叫做先債后股，先內(nèi)后外，融資的原則，能內(nèi)部解決的不用外部解決，能用債解決的不用股解決。 下一個就叫信用融資。信用融資就是用債來解決問題，就借錢。借錢有

34、很多借法，我們看一下。產(chǎn)權(quán)融資基本上可以分成三大類，第一類是公募，上市發(fā)行，所謂公募就是上市。第二類是私募，私募的形式很多，就是前面我們講的后面我們可能介紹的很多形式都屬于私募，就是你私下交易，設(shè)計一個商業(yè)模式，愛怎么交易怎么交易，這叫私募。第三叫合資，對方出錢，然后你把你的資產(chǎn)作一個價，雙方成立一個資產(chǎn)公司，這叫合資，或者對方也是資產(chǎn)。 信用融資可以分成幾大類，第一個是企業(yè)長期債券，這里的長期債券是用作股本金的，我在這里宣布一下，我們今天講的問題，不涉及流動資金，我們在銀行界的短期貸款是流動資金，中國的企業(yè)家經(jīng)常把流動資金當(dāng)成股本金來用，這是錯誤的。在這里我說的企業(yè)發(fā)行的長期債券是作為股本金

35、用的，另外的幾種我們介紹一下。 第一個是融資租賃，它可以歸為賣方信貸。比如說，你現(xiàn)在生產(chǎn)了一個產(chǎn)品，假設(shè)是一個設(shè)備，你的客戶要買你的設(shè)備，但是沒錢，跟你商量，你先這樣，我先付一個定金，你把這個設(shè)備給我用，只要這個設(shè)備轉(zhuǎn)起來了，就能掙錢，然后我掙了錢以后慢慢還你，分期付款，這種方式叫賣方信貸。在咱們國家所有的航空公司全部飛機沒有都是他們自己的，都是賣方信貸來的，就是你先把飛機拿給我用，只要飛機一飛我就掙錢了，掙了錢我就分幾年還你，分期付款，我們所有航空公司的飛機都是租賃來的。 第二叫補償貿(mào)易，補償貿(mào)易又叫買方信貸。比如日本人要來買煤，跑到中國的煤田，中國的煤田說煤還沒有挖出來，你挖，沒錢，日本人

36、說這樣吧，我投資給你挖煤，你就不用還我錢了，直接拿煤還我就行了，這叫補償貿(mào)易，或者買方信貸，是買方出錢給你投資的。 第三種叫未來收益抵押貸款，或者未來收益抵押投資，換句話說叫BOT。什么叫未來收益呢？比如說，咱們建一個高速公路，沒錢，我們把高速公路未來十年的收費權(quán)，抵押給別人，借錢來建這條高速公路，高速公路建成之后，借錢投資給你的投資者，享有十年的收費權(quán)，有本事就十年到那卡子收錢之后。收了十年之后，假如你投了兩個億，十年收了三個億算你掙了一個億，但是十年之內(nèi)收了1.5個億，虧了五千萬怎么辦呢？那你自己倒霉，誰叫你當(dāng)時算走了眼呢？所以，投資者也要冒風(fēng)險。過了十年怎么辦？過了十年以后，對不起，你就

37、把卡子還給我，你沒掙夠錢也要把卡子還給我，你掙夠錢是你的本事。 我們舉個例子，看一下賣方信貸。這是我自己的公司，我的公司做的一個商務(wù)模式，我怎么運營。我的公司是做什么呢？是做電表、水表、煤氣表的遠(yuǎn)程機抄，就是通過電力線來抄表，我架起一臺電腦，把電腦擱在這兒，只要我把電腦接進電力線，北京的幾千萬、幾百萬個電表、水表、煤氣表，到底走了多少個字我可以在電腦上查到。不交錢怎么辦？我只要按一個鍵就可以把你的電表關(guān)掉，包括你的水表、煤氣表關(guān)斷，這就是我生產(chǎn)的東西。我不生產(chǎn)電表、水表、煤氣表，我生產(chǎn)中間那顆奔騰的芯，就是那個集成電路，當(dāng)然表殼子我買就行了。但是我是一個小公司，我說我做風(fēng)險投資的，投資的公司是

38、一個很小的公司，那我怎么去打市場呢？ 首先，我綁上一個上市公司，我跟這個上市公司之間的關(guān)系叫做市場孵化關(guān)系，我說服這個上市公司的老總，我跟他講，我說你這個上市公司是一個高科技的公司，他本來辦了好多技術(shù)孵化器，但都失敗了。有一次他來上我的課，這也是我的學(xué)生，他就跟我講，我現(xiàn)在都不知道該怎么孵化，你老說孵化資金，這孵化資金，我辦了很多孵化器都失敗了。我跟他講，你不要孵化技術(shù)，你辦一個市場孵化器，他說什么叫市場孵化器？我說你去孵化那些技術(shù)已經(jīng)完成了的項目，比如說，像我這種項目，你不需要冒技術(shù)風(fēng)險了，我的技術(shù)已經(jīng)完成了，我已經(jīng)拿到專利了，我已經(jīng)通過國家檢驗了，現(xiàn)在問題是我要進入市場，你能不能幫我？從實

39、驗室到市場的這一段期間里，你把我送進市場，他說我怎么幫你呢？第一，我們倆聯(lián)合起來打市場，你允許我用你的招牌，他說那問題不大。咱們聯(lián)合拿下客戶之后，拿到了訂單，這時候我需要錢，需要生產(chǎn)的流動資金。比如我拿到一筆訂單我需要買原材料，你給我錢。我說你給我錢沒有風(fēng)險，咱們倆不是把訂單都拿到了嗎？你再給我錢有什么風(fēng)險？后來他想明白了，行，咱們就搞一個市場孵化器。市場孵化器的意思就像一輛公共汽車，我買票上車，到時候咱們拿下這個訂單以后，咱們分錢，等于給你買公共汽車票。 好了，我的客戶是誰呢？我的客戶是供電局，供電局要給一個城市換電表，但是沒錢，于是我找到他了，我跟他這么說，換電表沒錢，我給你全城換新電表，

40、不要你一分錢，難道他不干嗎？當(dāng)然了，他要招標(biāo)。好了，供電局招標(biāo)了，全城換電表，新電表，然后我和上市公司一起去投標(biāo)，他是主承包，他是總包，我是分包，他拿下這個標(biāo)之后，具體的生產(chǎn)是我來干。實際上上市公司也會進行資本運營，錢不是他出的，誰出呢？他后面跟著租賃公司，然后租賃公司跟上市公司，跟供電局簽了一個租賃協(xié)議，租賃協(xié)議簽了以后我就開始生產(chǎn)了，由上市公司提供資金我來買原材料，生產(chǎn)完了以后交貨，交貨之后誰付我錢？租賃公司一筆把我所有的工錢全付清了，現(xiàn)在電表變成了租賃公司的資產(chǎn)，現(xiàn)在我沒有任何風(fēng)險了，我交了貨以后有人給我付錢了，我拿到錢以后走了，剩下的事情不關(guān)我的事了，然后供電公司給居民裝電表，從居民那

41、兒收繳電費，然后用收繳的電費，分三年到五年逐步還清租賃公司的錢。 大家可以看到，這叫賣方信貸，最后的錢是誰出的？是租賃公司出的，但是我在這里強調(diào)的是這整個方案是一個全贏的方案。咱們在設(shè)計融資的過程中，我已經(jīng)強調(diào)了，這是投資者和融資者是一個全贏的方案，只有全贏雙方才能合作愉快。大家全贏了，首先我的公司贏了，因為我是一個小公司，我拿下了一個大的訂單，上市公司也贏了，分錢對它來講倒是小事，大家知道，上市公司最看重的是業(yè)績，如果它能夠?qū)擅裾f，這個城市電表是我裝的，那個城市電表是我裝的，它的股票價格就會上漲，供電公司也贏了，它沒有花一分錢，把所有的電表都裝新了，而且它不用再費那個勁收電費了，坐在家里架

42、起一臺電腦，就知道全城的電表每個走了多少字。最后租賃公司也贏了，租賃公司的錢從哪里來？從銀行來，它從銀行借的錢，把銀行的錢揣到自己的口袋里，把這個錢放出去，讓它去錢生錢，你想想，中間這個環(huán)節(jié)可是驚險一跳。它萬一把錢放錯了地方，這個錢要是回不來，它用什么錢去還銀行的錢？所以，租賃公司的在放款的時候一定要非常小心，要選好項目，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)能夠把錢收回來的項目，但是在這里，有什么錢能夠比收電費更穩(wěn)當(dāng)？所以，租賃公司找到了一個好項目，對它來講是一個千載難逢的好機會。最后居民，反正羊毛出在羊身上，電表的錢還得居民出。但是居民一次出500塊就不高興了，收錢也困難，但是現(xiàn)在我們把他們凌遲處死了，一刀一刀割里，小

43、刀割你，今天割你兩塊，明天割兩塊，他也不疼，所以，居民也就忍耐了，到最后電表錢也付清了。所以整個的操作模式中大家全贏了。 剛才講的賣方信貸，現(xiàn)在看一下買方信貸。這個案例比較復(fù)雜，我介紹一下背景。 某著名大學(xué)的科技園被一個開發(fā)區(qū)看上了，這家集團公司決定給科技園提供兩個億的資金，因為這家集團公司是一個上市公司的大股東，條件是你要買我10%的國有股。2000年大家聽過，叫國有股減持，現(xiàn)在很多國營企業(yè)，大企業(yè)，要把它的股權(quán)轉(zhuǎn)讓叫減持，轉(zhuǎn)讓給其他公司，最后轉(zhuǎn)讓給誰呢？當(dāng)然要選對象，最后他們選中了科技園。為什么呢？因為科技園的腦袋上有高科技的光環(huán)，現(xiàn)在上市公司圈了一大筆錢，是個大財主了，大財主現(xiàn)在需要的是

44、漂亮姑娘，所以，他就要找一個漂亮的姑娘，腦袋上戴著高科技光環(huán)的漂亮姑娘，然后到股市上拐著手繞一圈，然后股價就開始上漲。所以，他就看中了科技園，我要娶你，先給你兩個億的嫁妝，但是條件你要用兩個億的反過來買我10%的國有股。這倒也是個好交易，為了這事，科技園大學(xué)就開了一個黨委會，定出了三項基本原則，錢可以拿，有三項基本原則。第一，要合法，拿錢要合法，不能進行違規(guī)操作。第二，不能欠債，我堂堂大學(xué)怎么能欠債。第三，無論怎么交易，不能受制于人，所有地方我們都要控股，人家出錢它還得控股，這事多難。現(xiàn)在的問題就是咱們怎么才能把這兩個億拿到手，中間有一個繞不過去的環(huán)節(jié)，這個科技園的注冊資金只有五千萬，大家知道

45、，咱們的企業(yè)法規(guī)定投資的資金不能占到注冊資金的50%，五千萬最多能投2500萬，但是買10%的國有股按凈資產(chǎn)值算多少呢？是1.25個億，蛇吞不下象，也就是說，憑科技園本身的注冊資金是拿不下這兩個億的，那怎么辦呢？最后的結(jié)果說，干脆咱們用學(xué)校出面。 好了，我是這個科技園的顧問，最后這個球踢到我這兒來了。首先，上市公司的大股東提供兩個億的資金給大學(xué)，什么名目？購買學(xué)校的高科技的項目，收購高科技項目。好了，大學(xué)有了這兩個億以后，給科技園增資，科技園原來的注冊資金是五千萬，現(xiàn)在加上兩個億，注冊資金變成了2.5億，這樣的話，我就可以買1.25億的資產(chǎn)了。然后注冊資金增資為2.5億，變有限公司為控股公司，

46、變更營業(yè)范圍，控股公司就不受那50%的限制了。第三步最重要，咱們不是還要控股嗎？第三步，科技園用45%的股權(quán)交換上市公司的10%的國有股，三千萬的國有股，這一步，為什么要交換股權(quán)？交換股權(quán)有個好處，大家不用現(xiàn)金，股權(quán)不換股權(quán)，第二，不用談價格，一談價格傷感情。上市公司的人說不能按原價賣，國有資產(chǎn)流失了，你給我一個好價錢，我說我也是國有資產(chǎn)，你也是國有資產(chǎn)，咱們國有資產(chǎn)的凈資產(chǎn)換凈資產(chǎn)，誰也不虧，不用談價格了。交換的結(jié)果是什么呢？雙方各得其所。上市公司作為一個大財東，娶到了一個高科技的漂亮小姐，于是可以在股市上招搖過市，然后股價可以往上升了，這個漂亮小姐呢，嫁了一個大款，后邊的錢都不成問題了，假

47、如這個科技園要到銀行借錢的話，往那兒一坐，銀行，咱們商量一下，借點錢給我，銀行說，借錢誰來擔(dān)保？你沒看到我后邊這個爺是誰？上市公司，那是大財東，看在他的面子上，借點錢不行嗎？所以，雙方互為第二大股東，交換的結(jié)果就是雙方互為第二大股東，上市公司成了科技園的第二大股東，科技園成了上市公司的第二大股東，雙方各得其所，無形資產(chǎn)都有了。還剩下最后一個問題，上市公司老總問我，你萬一，我兩個億都給你了，萬一你提供不了產(chǎn)品怎么辦？用什么東西抵押？我說這三千萬股權(quán)有沒有分紅的？他說當(dāng)然有分紅。我說去年分紅多少錢？他說去年五毛錢一股，我說三千萬股，五毛錢的分紅，每年1500萬的分紅，這分紅不要了行不行？把這分紅作

48、為資金，押在你那兒，不拿回去，這叫風(fēng)險抵押。有了這2.5個億，我們可以對這些高科技的項目進行孵化了，然后分五年供貨，不是花了兩個億買我的高科技產(chǎn)品，我把高科技產(chǎn)品給你，不叫供貨嗎？大家可以看到這是一個非常典型的買方信貸。當(dāng)時那個大學(xué)校長問我，說房老師，咱們沒欠債吧？我說沒欠債，那兩個億算什么呢？我說兩個億是別人拿著兩個億買你的產(chǎn)品，你的產(chǎn)品還沒交貨，人家的錢已經(jīng)到了。這不是欠債，這叫業(yè)績，這是業(yè)績。這叫買方信貸。好，繼續(xù)我們的話題。 這個項目是什么呢？叫污水處理設(shè)備。咱們都知道，咱們的城市要經(jīng)過污水處理站把這些污水處理了，當(dāng)做中水回過來。現(xiàn)在北京是一個缺水的城市，現(xiàn)在很多地方都要使用中水來沖廁

49、所了，這水從哪來呢？ 現(xiàn)在有一個公司生產(chǎn)了一個小型設(shè)備，很簡單，洗浴中心可以裝一個這個設(shè)備，使水不斷地循環(huán)，保持清潔，當(dāng)然清到什么程度，取決于你的成本，如果你投入成本高一點的話，這個水可以喝，哪怕沖廁所的水，經(jīng)過了這個設(shè)備，出來的水，你拿一杯水，照喝下去沒問題。當(dāng)然這是心理問題了。但是，一般來說，達到中水的效果就可以了，就算達到了能喝的水平，心理上你也過不去，所以，干脆當(dāng)做中水算了。 它的原理很簡單，把這個污水抽上來，然后經(jīng)過了中間很多化學(xué)的過濾，出來的水就是清水。這個設(shè)備很小，比如說一個設(shè)備可以處理五萬噸水，如果50萬噸水、500萬噸水，你拼設(shè)備就行了，把十個加在一起，就是50萬噸水，把10

50、0個連在一起，就是500萬噸。當(dāng)然你不用那么樣，做一個大的也可以。技術(shù)原理我就不說了，主要講的是怎么運作。 后來我們想了一下，中國北方180個城市缺水，而且中國北方有很多城市有洗浴中心，我們發(fā)現(xiàn)洗浴中心是我們最大的客戶。大家知道北京洗浴中心的水多少錢一噸嗎？60塊錢。咱們家里用水也就是五塊錢吧，洗浴中心的水是60塊錢。怎么辦呢？我們采取了兩種辦法。首先，環(huán)境工程公司制造出設(shè)備來，賣給洗浴中心，第一種方式，叫做租賃。什么叫做租賃呢？租賃就是產(chǎn)權(quán)最終是要轉(zhuǎn)移的，你分期付款還我，等你把所有的設(shè)備款還清了，最后這架機器就是你的了，這是第一種方式。但是這種方式試行了一段時間發(fā)現(xiàn)效果不太好，很多洗浴中心不

51、愿意買這東西，好幾萬塊錢一下買，對它來講風(fēng)險比較大。我們采取了另外一個辦法，叫做租賃，經(jīng)營租賃。我把這個設(shè)備租給你的洗浴中心，設(shè)備是我的。比如說在北京這個城市，我成立一個出租公司，設(shè)備生產(chǎn)出來以后，出租公司一大堆設(shè)備，就把出租公司設(shè)備，這個洗浴中心擱一個，那個洗浴中心擱一個。我怎么掙錢？按水表計價掙錢，來算錢。我給你循環(huán)了一噸水，就按照一噸水的水位，你不是60塊錢一噸嗎？我這個水循環(huán)過來還可以用的，收你十塊錢行不行？每個禮拜找個人去抄表，看水表走了多少個字，就按水表收你錢，設(shè)備是我的，你也不用花錢，只要交租金就行了。 這是兩種方式，一種方式叫經(jīng)營租賃，一種叫做融資租賃，或者叫做金融租賃，一種叫

52、做經(jīng)營租賃。這兩種方式實際上也是賣方信貸。錢是誰出的呢？我們跟銀行談了一個交易，銀行愿意干這種事。為什么？水錢也是穩(wěn)收的。 我們再看一個融資模式，是一個綜合性的融資模式，叫做產(chǎn)權(quán)公寓，現(xiàn)在大家都應(yīng)該聽說過產(chǎn)權(quán)公寓了，大概在1999年的時候，我替別人設(shè)計的，那時候在中國產(chǎn)權(quán)公寓還是一個新生事物，當(dāng)時在海南島，在?？冢瑒倓傔^了亞洲金融危機，這個產(chǎn)權(quán)公寓的開發(fā)商是個港商，亞洲金融危機已經(jīng)讓他受不了了，所以他已經(jīng)挺不住了，趕緊這個樓多少錢賣出去就算了，處理掉。趁著這個機會，我的朋友組成了一個項目公司，跟開發(fā)商談判，買下這棟樓，收購價格是2600塊錢一平米，分五年支付，對方急著脫手就同意了。 好了，現(xiàn)在

53、這棟樓到了項目公司手里要賣樓了，賣給誰呢？當(dāng)時?？跇堑膬r格已經(jīng)降了一千塊一平米以下，?？诘娜撕茱@然是沒有能力去買樓的，要是海口人能買樓的話，樓就不會荒在這兒了。什么地方的人有錢買樓呢？比如說深圳、北京、上海，找那個地方去賣樓。但是大家想了，作為深圳、北京、上海的大款，他憑什么要跑到?？谌ベI樓？他只有一個動機，就是到?？诙燃?，所以就要在這上面做文章了。 首先，這樓是抵押貸款的，30%的首期付款，然后用30%的首期付款裝修酒店，裝修為四星級的產(chǎn)權(quán)公寓式酒店。誰付錢？銀行付錢，這個銀行已經(jīng)談好了，銀行一把把錢付清了，剩下的錢是銀行向買樓的人追錢了，分期付款?，F(xiàn)在碰到問題了，是我剛才提出的問題。北京人

54、憑什么要到?？谫I樓？只有一個動機，度假。有的大款一到春節(jié)，到?？谌ラ_會，那個地方咱有公寓，到?？谌チ耍瑔栴}是機票誰出？很多人說到?？谌ネ妫l替你出機票？你放心好了，航空公司替你出機票。 我們跟航空公司簽了一個協(xié)議，以每平方米支付400塊錢的協(xié)議，交換30年的優(yōu)惠服務(wù)，包括每年五張免費機票，30年的半折機票，也就是說，我每賣一平方米，我給你400塊錢，我的業(yè)主就得享有這個優(yōu)惠，航空公司簽了協(xié)議。好了，現(xiàn)在北京人可以到海口度假了，機票不用你出，航空公司替咱出了，或者機票我包了，其實他一分錢沒出，都是航空公司出的，還有30年的半折。后來到了今天我才明白了，其實這個半折，我一點便宜沒占?，F(xiàn)在海航從頭到

55、尾的機票都是半折的，買樓的人每年有一個月的產(chǎn)權(quán)消費，因為樓是他的，他是業(yè)主，他最多到海南，北京人、上海人最多到海南呆一個月，你說他一天到晚呆在海南干嘛？所以他就一個月的產(chǎn)權(quán)消費。在這一個月之內(nèi)，他什么都不要錢，物業(yè)管理費不用交、水費、電費不用交，有人伺候著你。剩下這11個月怎么辦呢？我把這11個月委托給項目公司，要項目公司出租給旅游者，然后從旅游者身上收到的錢，跟買樓者分紅，這是一個綜合的融資模式了，它涉及到銀行，涉及到航空公司，它叫什么？叫資產(chǎn)組合。資產(chǎn)全部都是一堆廢資產(chǎn)，要是組合起來就能把廢鐵賣成金。 剛才我們介紹了幾種融資的方式，還有最后一種，我們介紹一下，叫做以未來的收益抵押貸款，用未

56、來穩(wěn)定的現(xiàn)金流抵押融資，最典型的案例是BOT。BOT一般都是用在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，比如說我們現(xiàn)在假設(shè)用一個真實的案例假設(shè)。我們現(xiàn)在要建一個電場，誰要建呢？政府立項，一般都是政府的項目，政府立項以后向銀團貸款，就是不是一個銀行，一般大的項目都是幾個銀行聯(lián)合起來，有一個銀行進行主承銷，然后其他銀行為輔，組成一個銀團，要建的項目是個發(fā)電廠。首先，政府要指定一個發(fā)起公司，一般來說發(fā)起公司都是大的國營公司，政府能夠控制住的，然后政府要給予一系列的優(yōu)惠政策，過去政府要進行信譽擔(dān)保，有信譽擔(dān)保，有優(yōu)惠政策，然后發(fā)起公司成立一個項目公司，要專門成立一個項目公司，這個項目公司的意義何在？叫阻斷追索權(quán)。所謂的項目公

57、司本身，它并沒有實力去承接這個項目，項目公司也就十幾二十個人，十幾二十個電腦，項目公司主要做各種各樣的方案，做計劃，然后做各種各樣的文件，這是一個空殼公司。萬一這個事情失敗了，咱們清盤，就把這個項目公司清了，十幾臺電腦不要了，都給你，不至于拖累到后面大的國營公司，所以成立一個項目公司。政府給予信譽擔(dān)保，然后要給予優(yōu)惠政策。所謂的優(yōu)惠政策就是給你的電上網(wǎng)，意思就是說，你生產(chǎn)出來的電我肯定買，市場保證了。 好了，銀團可以貸款了，提供資金了。誰來建電廠呢？項目公司把電廠所有的工程大卸八塊給分包下去了，比如說，設(shè)備安裝包給誰？包給許繼集團，比如說，土建工程包給當(dāng)?shù)氐囊恍┙ㄖ荆G化包給誰，管道包給誰

58、，所有的工程大卸八塊全包下去了，實際上建設(shè)不需要它，項目公司就是用來管理的，就像房地產(chǎn)開發(fā)公司，真正蓋樓那是建筑公司的事，電廠建成了，發(fā)電，把電賣給了供電公司，回收的資金進入了項目公司的賬戶，然后由項目公司去還款，比如說，分十年還給貸款銀團。在這十年中，發(fā)電廠所有的收入，首先還貸，也就是說，我現(xiàn)在發(fā)電廠十年之內(nèi)所有的現(xiàn)金流是我的，你不是用現(xiàn)金流抵押了嗎？所以這十年所收的錢都是貸款銀團的。還完了款怎么辦？十年以后，到了第十一年，貸款銀團把這個發(fā)電廠還給政府，還是我說的那句話，如果貸款銀團提供了十個億給你，十年收的電費不到十個億，你就虧了，誰讓你當(dāng)時算走了眼？你得承擔(dān)風(fēng)險。如果你掙了15個億，那5

59、個億就算你掙的。 下面我們介紹一下投資者是怎么想的。前面我們介紹了投資者是誰，他們在哪，然后一些融資的方式，現(xiàn)在我們看一下，投資者是怎么決策的。你知道投資者怎么決策了，他們腦子里考慮什么問題，后面我們繼續(xù)講，就是怎么樣包裝項目了，你就知道怎么對付投資者了。 投資決策四項基本原則，第一個原則，風(fēng)險須與收益平衡原則。也就是說，你讓投資者冒了多大的風(fēng)險，投資者就會問你要多大的利益。額外的風(fēng)險需要額外的利益，投資者問你，這事辦得怎么樣？項目怎么樣了？你說項目剛剛開始，八字還沒一撇呢，然后投資者就開始折騰你。第一，他要有很高的股權(quán)，投一百萬他就要占80%，你說不公平，誰要你讓他冒更大的風(fēng)險呢？所以，他冒

60、了風(fēng)險就要問你要更多的利益，他要控股。第二，他開始折騰你，為什么？他心里沒有底，今天要你補充一個材料，每天要你補充一個材料，今天要你算一遍，明天再叫你算一遍。如果投資者問你說這事辦得怎么樣了？你告訴投資者，這事八字已經(jīng)有兩撇了，快完了，你出點錢跟著收錢就行了。投資者一看這事快成了，馬上拎著錢袋跟在你屁股后面，咱們什么時候參一股？這個時候不是你求他了，是他求你了。所以，投資者的邏輯叫未成之事，求全責(zé)備，將成之事，委曲求全。對于未成之事他就開始求全責(zé)備，到處挑你毛病，但是將成之事，這事快成了，你說什么就是什么了，哪怕他虧一點，他也跟著你干，這就是投資者。 第二，貨幣計算時間價值原則。這個原則，如果