1、.：.；房地產的投資風險及投資收益分析廣州市土地房產管理學校“有錢放哪兒升值得快？投資炒房去！這幾乎成了近兩年人們的共識。近兩年中國房地產價錢眼看著颼颼地漲了上去，2004年中國房價上漲了14.4%，其中商品住宅價錢上漲了15.2%國家統計局數據。漲價最厲害的地域如上海地域房價2001-2004年3年間，上海商品房均價從2572元每平方米漲到6489元每平方米，翻了一番多。2005年雖然整體房價漲幅呈平穩下降趨勢，到2005年四季度，房屋銷售價錢同比上漲6.5國家統計局數據，但部分地域上漲比2004年更高， 2005年北京全市商品期房平均價錢7392元/平方米，同比漲幅為23.2，2005年天

2、津全年商品住宅成交均價同比上漲23%，2005年深圳商品房價錢為7659.18元/平方米，同比上漲17.28%，就連房地產一向較成熟理性的廣州近兩年樓價升幅也達30%，2004年廣州樓市價錢上漲18.8%，2005年廣州樓市再度上漲10.76%其中，2005年廣州商品住宅價錢上漲17.38%廣州市國土房管局數據。這樣的房價漲幅，令人們眼熱心跳，于是有錢的買上三、兩套，沒錢的借錢也要趕上這一趟發財的好時機，人們的投資熱情空前狂熱。據業內人士估計，中國當前購房者中投資炒房者占了30%左右，大有1999年2001年間全民炒股的陣勢。投資房地產真的那么好嫌嗎？筆者當然不否認在特定的情勢下房價短期大幅度

3、上漲所帶來的高收益甚至是暴利，也不否認從長久看房地產是有升值的潛力。筆者在這里想討論的是對于房地產短期投資者和長期投資者應思索的問題與風險，讓人們在狂熱的投資大潮中作一個理性的思索。一、房地產短期投資者應思索的風險與影響收益的要素1、對于房地產短期投資者，首先應思索的是房地產市場風險與政策風險。回想我國十幾年的房地產市場，不難看出，同整個社會經濟的開展過程一樣，房地產市場也是有周期性的。而且相對其它房地產市場興隆的國家，我國的房地產市場法律法規更不完善，操作更不規范，炒作投機性更強，因此我國的房地產市場更脆弱，投資風險更大。縱觀我國的房地產開展歷程，1990年1993年是我國房地產迅速擴展時期

4、，緊接著的1994年1997年房地產走向低潮，然后是19972001年的房地產恢復期，從2001年起，房地產市場又進入了一個快速上升期。人們應該不會忘記前一次房價上升期也曾有一段全民瘋狂炒樓的歷史，當泡沫破裂以后，不少開發商和炒樓者血本無歸，然后是很長一段時期樓市不能恢復元氣。我國如今的樓市正處于上升期，近兩年樓市上漲的幅度過大，業內專家學者呼吁房地產市場投機過度，有泡沫正在構成。這應該成為投資炒樓者的預警信號。如上海樓價自2005年8月起，已延續3個月成為內地70個城市中房價環比降幅最大的城市，超越一半樓盤跌幅在20%左右，價錢下調額度約2000元/平方米，部分高檔樓盤甚至下跌5000元/平

5、方米。這就是非理性的房地產投資行為引起的投資市場風險的明證。另外，國家房地產政策對樓市價錢的影響立竿見影，對短期房地產投資是一個最大的風險要素。國家的土地供應政策、房地產開發政策、房地產金融信貸政策、房地產稅費政策影響著房地產的本錢、購房者的信貸本錢以及房地產持有本錢和房地產買賣本錢，也是國家對當前房地產市場發出的信號，引導著房地產市場的走向。國家近幾年出臺了一系列房地產政策與法規，如2003年6月13日的121號文，對房地產開發企業提高銀行貸款門檻，對商業用房貸款和購買第二套以上住房個人房貸取消優惠條件；2004年8月31日土地出讓政策的“8.31大限，規定運營性的用地的出讓必需經過招標拍賣

6、掛牌的方式；2005年3月17日央行調高房貸利率；2005年6月1日起生效的建立部、國家發改委、財政部等七部門結合出臺了，提出加強土地供應調控，個人購房2年內轉讓按售房收入全額征營業稅，單套120平方米以下方可享用優惠政策，制止轉讓未開工的預售商品房等。2006年4月28日開場，央行又將一年期貸款基準利率上調0.27個百分點；2006年5月17日國務院常務會議又在調整住房供應構造，控制城市房屋拆遷規模和進度、規范房地產市場次序，加快城鎮廉租住房制度建立，規范開展經濟適用住房，積極開展住房二級市場和租賃市場，加強房地產市場信息透明度等六個方面提出有針對性的措施(“國六條)。從以上可看出,一切這些

7、政策的出臺都是國家為了規范房地產市場行為、抑制房地產市場過熱景象、防止房地產泡沫的產生而采取的調控手段，這也表達了當前房地產市場確實存在著很大的問題和風險，以及政府對調控當前房地產市場的決心和態度。短期炒樓者應認識到當樓市價錢非理性上漲，樓市投資過熱時，國家往往會出臺抑制炒樓的政策，購房時機不對時，往往會令到投資者損失繁重。2、其次，短線投資應思索投資本錢。短線投資最大的投資本錢是買賣本錢即買賣稅費、產權登記辦理費用、中介費及銀行按揭費用假設需辦理個人住房按揭貸款的話。投資者不能只看短期內樓價上升了多少，還應算一筆投資本錢的帳。樓價的上升收益扣除掉投資的本錢才是投資的收益。以2005年廣州房地

8、產市場的某商品住宅的買賣為例，假設投資者2004年1 月買入一單價5000元每平米建筑面積90平米的普通商品住宅一套一次付款，無按揭，2005年7月該房單價上升為6000元每平米。一年半時間內房價上升收益為90*1000=9萬元。但需扣除掉該投資者的買賣稅費等才是投資收益。那么需扣除的稅費為：買房稅費：契稅=90*5000*1.5%=6000元買賣印花稅=400000*0.05%=200元 房地產買賣效力費=400000*0.1%=400元賣房稅費： 按2005年6月1日起執行的房地產稅費政策：個人購買普通住房2年內轉手買賣按售房收入全額的5.5%征營業稅及其附加； 5年內轉手買賣按售房收入的

9、1%普通住房或1.5%非普通住房征個人所得稅。此房地產購買不滿2年就轉手買賣，那么其賣房稅費應為：營業稅及其附加=6000*90*5.5%=29700元個人所得稅=6000*90*1%=5400元房地產買賣手續費=90*3=270元買賣印花稅=540000*0.05%=270元上述買房和賣房的稅費之和為：+=4.224萬元房價上升收益和買賣稅費相抵，那么該投資者的投資收益=9-4.224=4.776萬元。此項收益扣除中尚未思索買賣過程中的產權登記辦理費用、中介費等零雜費用。假設買房懇求購房貸款的話，銀行按揭費用也是一筆為數不少的費用。一年半時間內該商品房房價上升了20%，兩年內轉讓需扣除的稅費

10、約為該商品房購入價的10%左右，假設該房價上升的幅度不超越10%，那么該短期投資的收益為零甚至為負。超越兩年的普通住房免征營業稅及其附加，那么其稅費少了賣出價的5.5%，其贏利的空間會大很多, 房價上升的幅度只需超越6%便有凈必益。但凈收益能否足夠到可行,那么應參考該行業基準投資收益程度。后面的內容會詳細論述這個問題。 對投資非普通住房及非居住用房的投資者來說，投資房地產所需交的稅費還要高出許多，比如說買房契稅無優惠，按3%征收；購房2年后轉手買賣仍要征營業稅銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人所得稅率為1.5%，高過普通住房，且無免征條件。廣州市還從2006年1月1日

11、起，對個人轉讓房產按照“財富轉讓所得工程適用稅率20%征收個人所得稅，這對那些升值較大的房產就意味著又要交更多的個人所得稅。初步估算一下，在新的稅費政策下，兩年以內的普通住房投資只需在樓價升值幅度大于10%買房時稅費約2%，賣房時稅費約8%時，投資者才有凈收益。而非普通住房及非居住用房的投資無論能否兩年以后轉讓，只需在樓價升值幅度大于13%買房時稅費約4%，賣房時稅費約8%時，投資者才有凈收益。另外，短線投資者假設需借貸部分購房款，那么借貸本錢也是一項較大的投資本錢，投資者更應慎重思索其投資的收益性。二、房地產長線投資者應思索的風險與影響收益的要素普通來說，五年以上的房地產投資可算作長線投資。

12、房地產長線投資者的收益主要有兩個部分：一是租金收益；二是房產本身升值所帶來的收益。房產的投資時間越長，租金收益對房地產投資者的意義越大；反之，房產本身升值對房地產投資者的意義越大。由于房地產投資者在投資房地產時可運用貸款這個經濟杠桿來實現“四兩博千金的效果，而投資者有無運用房地產貸款時的收益構成完全不同，因此筆者下面就房地產投資者有無運用房地產貸款兩個方面來分析房地產投資的收益性。1、 房地產投資者完全運用自有資金時的投資收益分析及影響收益的要素。房地產投資者完全運用自有資金購房時，其租金收益及房產升值的收益完全為本人一切，其投資收益率多大時其投資才是可行的呢？普通說來，由于房地產投資有一定風

13、險，變現性較差，操作起來較費事，其投資收益率應大于同期貸款利率才可行。我國目前5年以上的貸款年利率為6.39%從2006年5月8日起執行,因此房地產投資的收益率應大于6%8%才是可行的，即基準收益率ic取值應在6%至8%之間，詳細取值應視房產投資的風險而定，普通說來，普通住宅投資風險小一些，其投資收益率可取小一些，而高檔商品房及商鋪投資風險大一些，其投資收益率應取大一些。以廣州某樓盤為例，假設投資者2005年1 月買入該樓盤83平米的普通商品住宅一套一次付款，無按揭，單價7300元每平米建筑面積，總價為60.59萬元。按目前的市場租金價錢，該商品房月租金可達每月3500元，扣除租賃稅月租大于1

14、000元/月的，租賃稅按月租的10%計、空置損失等費用，年租金凈收益按3.5萬元計,假設十年后投資者將該房產以每平米9000元的價錢賣掉,得總房價74.7萬。假定基準投資收益率取值為7%。從靜態看,該房產投資收益為3.5*10+(74.7-60.59)=35+14.11=49.11萬,平均每年收益=49.11/10=4.911萬,靜態投資收益率為4.911/60.59=8.1%7%,該投資是可行的。假設思索資金的時間價值(即用復利計息的方法計算投資收益,由于假設將這60.59萬購房款不買房,存入銀行,按7%的利率計息的話,銀行將按復利即利滾利的方式計息,用動態的目的凈現值NPV來計算:NPV=

15、-60.59+3.5*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+74.7*0.508=1.9416萬元0。這闡明了該投資除了得到7%的投資收益以外，還多出1.9416萬元,因此該投資是可行的。這里值得留意的是，該宗房產的投資收益中，筆者是假設了該房產未來的價錢會上升，有升值的收益。假設不計算房產本身的升值收益，單從租金收益方面思索，那么該房產靜態收益率即租金報答率為3.5/60.59=5.8%7%,該投資是不可行的;用動態的目的凈現值NPV來計算:NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10) +60.59*(P/F,7%,10)=-60

16、.59+3.5*7.024+60.59*0.508=-5.2263萬元7%,該投資是可行的。同樣的投資,用借貸資金的投資收益率13.3%遠高于上面全部用自有資金的投資收益率8.1%，為什么呢？原來該工程全部資金的靜態投資收益率8.1%6.12%,闡明該投資借貸部分的收益除了歸還貸款外,還有多余8.1%-6.12%=1.98%,也即本人投資的30.295萬元本身有8.1%的收益以外,還得到銀行資金帶來1.98%的額外收益,這就是“借雞生蛋的妙用。相反，假設工程全部資金的靜態投資收益率為6%0。這闡明了該投資除了得到7%的投資收益以外，還多出4.77萬元,因此該投資同樣是可行的。同樣，上述投資分析

17、是筆者假定房產未來有升值的情況下作出的。假設房產未來的升值很難預料或者能夠沒有升值，那么投資者就應經過計算租金報答率方面先簡單判別一下該房產能否有進展借貸投資的價值。單從租金收益方面思索，那么該房產全部自有資金的靜態收益率為3.5/60.59=5.8%6.12%,投資不可行。用動態的目的凈現值NPV來計算: NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+60.59*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+60.59*0.508=-2.398萬元0,該投資未到達7%投資收益底線,亦不可行。無論對短線房地產投資者還是對長線房地產投資者，在進展投資分析時都應思索其投資本錢和其投資收益，不過對于短線房地產投資者，其買賣本錢較大，而其投資的目的主要是房產的升值收益，因此在進展投資分析時忽略了其租金收益，單從升值收益扣除買賣本錢方面思索凈投資收益。而對于長線房地產投資者，