1、 XX賓館裝修改造擴建項目工程可行性研究報告 TOC o 1-5 h z 第一章總論 11.1項目名稱及承辦單位 .11.2項目承辦單位概括 11.3可行性研究報告編制依據和原則 21.4項目概況 21.5項目總投資及財務評價指標 41.6項目主要技術經濟指標 41.7小結4第二章 項目提出背景及建設必要性 62.1項目提出背景62.2項目建設的必要性7第三章需求分析與建設規模 123.1項目需求分析123.2建設規模1.3第四章 項目建設地點及建設方案 154.1項目建設地點 .1.54.2項目規劃設計方案.1.54.3項目建筑工程方案1.74.4加固工程 1.84.5裝修方案 1.94.6

2、項目配套工程22 TOC o 1-5 h z 第五章節能專篇 05.1編制依據05.2節能措施0第六章環境保護方案 36.1設計依據3.6.2項目執行的環境質量標準 36.3項目主要污染源及污染物 36.4項目產生污染物分析及治理措施 36.5施工期的環境保護措施 56.6環境影響分析結論 5第七章勞動安全衛生 77.1安全衛生工作.77.2餐廳安全衛生&.7.3安全消防措施9第八章組織機構與人力資源配置 13第九章 項目實施進度與工程招標 159.1項目實施進度 .1.59.2項目工程招標.1.6第十章投資估算與籌資方案 1710.1編制依據1.710.2投資估算說明1.810.3編制基礎數

3、據 1.810.4項目總投資估算 1.810.5籌資方案26第十一章財務評價 2611.1編制依據2611.2項目運營成本估算 2711.3項目經營費用估算 3011.4財務評價結論 30 TOC o 1-5 h z 第十二章社會效益分析 3112.1項目實施對社會影響分析 31.12.2項目與所在地區互適性分析 32.12.3社會風險分析 32第十三章 敏感性分析 33第十四章 可行性研究結論 3714.1可行性研究結論3.714.2問題和建議 37附件：附表1 :項目銷售收入分析表附表2:項目經營收入估算表附表3:項目經營收入及稅金估算表附表4 :項目達產年總經營費用表 附表5 :項目現金

4、流量表附圖1:賓館項目區域位置圖 附圖2 :賓館項目總平面圖附圖3:賓館項目軸立面圖附圖4 :賓館1區、3區一層平面圖附圖5:賓館大堂一層平面圖附圖6 :賓館大堂立面圖附件一：土地證（地號） 第一章總論1.1項目名稱及承辦單位項目名稱：金龍賓館改擴建項目承辦單位：甘肅農墾張掖農場法人代表：王希天企業性質：國有企業企業地址：甘肅省張掖市東郊老寺廟1.2項目承辦單位概括甘肅農墾張掖農場始建于1955年，是甘肅省最早建設的省屬國營農場之一。建 場時以當地地名“老寺廟”命名為“甘肅省國營老寺廟農場”，由甘肅省農墾局管轄。 1964年由老寺廟農場、頭墩農場、山羊堡農場、林蔭農場合并組建為“農建一師第 四

5、團”。1969年成立蘭州軍區生產建設兵團，編制序列為兵團第二師一團。1975年 1月兵團撤銷，十一團更名為“甘肅省張掖地區國營張掖農場”，由張掖地區（現張掖 市）管轄。1984年5月交甘肅省農墾總局管理，改名為“甘肅省國營張掖農場”。2004 年6月注冊為“甘肅農墾張掖農場”，現隸屬于甘肅省農墾集團有限責任公司。主營業務：企業以農作物種植、銷售為主，實行自產自銷、制造、加工和銷售。 企業的發展以市場為導向，以場辦工業為依托，重點發展啤酒原料、醬用番茄、優質 果品、飼料玉米、特藥、金盞菊為主的六大產業基地建設；建成了啤酒原料種植及加 工、蕃茄種植及加工、金盞菊種植及加工產業鏈等。人員構成：據20

6、09年年終統計報表顯示，農場總人口 4500人，在冊職工1430 人，管理人員128人，離退休人員622人。具有各類專業技術人員121人，其中高級 職稱18人、中級職稱42人、初級職稱61人。社會經濟發展概況：張掖農場是一個以農業生產為主，工、商、建、運、服綜合經營的國營農墾企業，下設1個農業分場、9個農業生產隊、林業隊、啤酒花管理站、 林果管理站；工副業有番茄制品公司、老寺廟酒廠、金龍麥芽廠、金龍賓館、老寺廟 肥料廠、惠民磚廠、綜合加工廠、建筑公司、農業工程機械公司、水管所、金盞菊加 工廠和酒花顆粒加工廠等。1.3可行性研究報告編制依據和原則1.3.1編制依據國家發改委工程建設項目可行性研究

7、報告增加招標內容和核準招標事項暫行規 定國務院關于投資體制改革的決定1998年8月經國務院批準國家旅游局發布的中華人民共和國評定旅游涉外酒店 星級的規定土地證(地號) 建設工程項目管理規范(GB50326-2001) 中華人民共和國環境影響評價法(7)中華人民共和國招標投標法1.3.2編制原則嚴格按照國家有關標準、規范、規定進行編制，以提升功能、改善環境、招商引 資、擴大經營范圍為主線。1.4項目概況1、項目占地面積：1000 m22、建筑面積：21800 m3、項目投資：6000萬元4、建設性質：改擴建5、建設地址：張掖市人民東街 23號6、建設期限：2010年4月一2011年10月。7、原

8、建筑物概況：原建筑物建筑年代：1993-1994 年原設計使用功能：金龍賓館建筑物的主樓高為六層，副樓高為兩層。主樓為南北向，副樓為東西向。主樓臨張 掖市人民東街，副樓位于主樓南側并與主樓垂直。主樓建筑高度：21.3米主樓各層層高：一層 3.9米、二層3.6米、三層至五層3.3米、六層3.6米具體改造裝修方案如下：門市房6間，共229 m2大會議室1個,可容納234人中會議室3個可容納128人小會議室1個,可容納22人會議室總計接納人數:384人大餐廳1個,可容納180人小餐廳12個,可容納156人就餐接納總人數:336人客房標準間74間，最多可入住148人客房套房間7間，最多可入住14人客房

9、單人間15間，最多可入住15人接納入住總人數:177人1.5項目總投資及財務評價指標工程總投資：3600萬元其中：房屋主體建筑購置費：1300萬元；改造裝修總投資：2300萬元。固定資產折舊期：35年本項目經營期：建設期一年，經營期14年達產年凈利潤可達549.87萬元本項目經營期凈現金流量（年）：2010年為571.84 , 2011年2012年為567.25 萬元，2013年2014年為550.50萬元，20152023年為549.87萬元。本項目經營期累計凈現金流量：6,116.49萬元本項目經營期累計凈現值：924.98萬元8.內部收益率14.3%1.6項目主要技術經濟指標1.規劃用地

10、面積6778平方米2.建筑面積11553平方米3.項目總投資3600萬元4.綠化率30%5.新增稅金288.75萬元/年6.財務內部收益率14.3%7.財務累計凈現值（i=10%）577.31萬元8.靜態投資回收期（含建設期）7.43 年9.動態投資回收期（含建設期）11.88 年1.7小結（1）根據本項目的可行性研究分析，本項目符合地方經濟發展需要，符合吉林省民航事業發展需要本項目實施有利于開發吉林省旅游資源，推動旅游事業發展。本項目經營期內可實現凈現金流量 6116.49萬元，累計凈現值924.98萬元, 有較好的經濟效益。本項目投資靜態回收期為 7.43年，動態回收期為11.88年，內部

11、收益率為 14.3%(5)本項目建設項目中符合國家節能環保政策要求。綜上所述，豐滿賓館項目具有較強的社會效益和較好的經濟效益，該項目投入使 用后將會為吉林市航空市場的未來發展提供廣闊的增長空間，同時也會為吉林省民航 機場集團公司帶來新的利潤增長點，為地方經濟的發展做出較大貢獻。本項目具有較 強可行性。問題和建議項目生產過程中，要特別注意加強污染防治與治理，嚴格按照國家標準搞好環 境保護。對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環境保護的設備，進行全面更新 造及周邊環境的綠化、美化、亮化。并根據整體布局，對隱蔽管線走向作相應的調整， 為賓館整體經營的經濟性、安全性、環保性和舒適性打下良好的基礎。

12、加強管理，提高經濟效益，縮短投資回收期。第二章 項目提出背景及建設必要性2.1項目提出背景吉林市距長春龍嘉國際機場 68公里,人口 432.4萬，轄4區5縣78個鄉鎮。總面 積27120公里，2007年GPD為906.1億元。吉林市旅游業發達，有AAAA級景區2 個（松花湖景區、北大湖滑雪場）,AA級景區10個。吉林霧淞與“泰山日出、錢塘潮涌、 黃山云海”并稱為中國四大奇觀。吉林市擁有10座滑雪場，被譽為中國的”滑雪天堂”。 2007年全市共接待境內外游客 980萬人次，旅游總收入102.3億元，是全國31個重 點旅游城市之一。吉林市由于與長春地理距離較近（高速公路距離89公里），吉林二臺子機

13、場市場拓 展一直受長春機場制約。截至2005年，吉林二臺子機場只開通北京、上海、廣州等 3 個城市的航線。每周僅飛行10余個航班。因航線少，通達城市有限，吉林市的旅客出 行一般選擇鐵路或到長春大房身機場乘機。這使得航空市場發展愈加緩慢，吉林二臺 子機場2004年全年旅客吞吐量僅為28354人次。2005年8月27日，長春龍嘉國際 機場落成通航，吉林二臺子機場同時停航歇業。龍嘉國際機場成為長春、吉林二市共 用機場（龍嘉機場距吉林市62公里）。龍嘉機場通達國際國內32個城市，開通航線42 條，這極大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市場也隨之快速發展。據統計2007 年進出龍嘉機場的吉林市旅客約

14、為 50萬人次，相比2004年增長18倍左右。2008 年預計將達到60萬人次左右，吉林市航空市場因龍嘉機場的落成使用得到了跳躍式發 展。2003年民航體制改革，原民航吉林省管理局一分為二，成立吉林省民航機場集 團公司和民航吉林安全監督管理辦公室。民航吉林省局在吉林市區內的唯一商務辦公 樓吉林市民航賓館被劃給民航吉林監管辦。吉林機場集團公司駐吉林市多家單位只能 擠在吉林市民航中心售票處營業部辦公。目前，吉林省民航機場集團公司在吉林市有3個單位，一是吉林二臺子機場留守處，二是龍嘉機場駐吉林市客貨銷售公司，三是龍 嘉機場運輸公司駐吉林市營業部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公，使原 本場地就

15、狹小的售票處更加擁擠。尤其是乘坐機場巴士的候車旅客，只能在路邊露天候車，遇有雨雪惡劣天氣時，簡陋的服務設施給廣大乘機旅客帶來的不便更加突出。同 時東北地區屬寒溫帶氣候，冬季多雪，龍嘉國際機場因降雪關閉機場和延誤航班的情 況在冬季時有發生。由于集團公司原有賓館被劃走，而此時正值旅游旺季，各大賓館 房源緊張，旅客安置也成為了一個棘手的問題。為解決上訴問題，經吉林省機場集團公司與吉林市政府協調，吉林市將正在營業 中的吉林市豐滿賓館停業，將該場地低價售給吉林省民航機場集團公司，作為吉林市 新民航營業部和旅客過夜用房使用。豐滿賓館位于吉林市城區中心，地理位置優越，距著名的松花江和吉林市政府僅有 3分鐘車

16、程，距國家AAAA級風景名勝區松花湖景區 也只有20分鐘車程左右，屬于吉林市的黃金地段，升值潛力巨大。豐滿賓館建筑面積11553平方米，土地占地面積6778平方米。吉林省民航機場集團公司目前已付完全 部合同款1300萬元，豐滿賓館產權已過戶到吉林省民航機場集團公司名下。2.2項目建設的必要性1、民航業發展的需要近年來民航業的迅速發展讓我國大中型樞紐機場接近飽和，各大航空公司還都在批量引進新飛機，新飛機未來幾年將以每年 100架左右的速度增加，機場的擴容已成“當務之急”。這也意味著，在“十一五”期間國家民航總局除加強原有機場的改造外,加緊了對原有機場的修復利用。那么隨著機場的擴容，首先是機組過夜

17、用房量的增加，其次是由于天氣和氣候的原因造成誤航班的旅客住宿，這些都要求有足夠的保證資源， 吉林市距長春龍嘉國際機場的距離為六十多公里，行車時間四十多分鐘，是建設機組 過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。本項目的建設完成客觀上為推進吉林省民航事業發展發揮直接的積極作用，將為民航事業發展創造更高的經濟效益。同時，民航事業的發展將大大推動吉林市經濟快速發展和社會進步。2、旅游業的發展旅游業是一個新興產業，它以其特有的消費功能和生產功能得以長足發展，正在 成為規模最大、增長最快和創造就業機會最多的產業。僅在1992年，全球旅游業收入就超過了石油工業和汽車制造業，成為世界第一大產業。從國內來講，近幾

18、年來旅 游業迅速發展。2000年全國旅游外匯收入和國內旅游收入分別比上年增長15.1%和12.1%。隨著旅游業的快速發展，旅游已成為經濟發展的新增長點，旅游業在國民經濟中的地位和作用日益凸現。吉林市是一個四季分明的城市，一年四季可游覽的景點數不勝數，是聞名中外的 旅游圣地,近年來隨著吉林市在旅游業的宣傳和重視，旅游呈現出蓬勃發展的勢頭，很多 中外游客慕名而來。一年四季接待的中外游客達 60萬人次，在旅游旺季，各酒店賓館 爆滿。隨著社會主義市場經濟的蓬勃發展，人們的收入水平逐年提高，人們不再滿足傳 統的吃、穿、住的需求，人們的消費理念正在逐步與國際化接軌，特別是現行休假制 度（五天工作制和各類黃

19、金周的實施）更多的人們開始了旅游消費。吉林市現有旅游涉外飯店21家，其中四星級4家，三星級7家，年接待能力100 萬人左右。我國的很多行業的淡季在冬季，特別是南部沿海經濟發達地區常年處于炎熱地帶， 他們對北方風情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風景霧淞十分仰慕。每當霧淞來臨，吉林市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，柳樹結銀花，松樹綻 銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。吉林市具有豐富的冬季旅游資源，迫切需要加強 航空交通保障，需要加強旅館建設。3、吉林市的旅游資源世紀廣場位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長 900余米，東西長200余 米，占地面積228公頃。由博物館建筑群、旱

20、噴泉、國旗平臺、“世紀之舟”巨塔、音 樂噴泉、望江平臺等部分組成，是吉林市一座反映城市特色的風景園林。博物館建筑群是廣場南部觀賞性很強的背景裝飾景觀。音樂噴泉廣場由每座長50米、寬18米的三座大型音樂噴泉組成。美國在1948年2月28日，發現一顆名為“諾頓”的隕石，重 1079公斤，稱世界最 大的隕石。1976年5月23日，吉林市隕石雨展覽會向世人宣布：1976年3月8日 呈雨狀隕落在吉林市區的隕石總重量 2700公斤，其中最大的1號隕石重1770公斤， 體積為117 X93 X84立方厘米，從而吉林隕石成為“世界上隕石之最”。宇宙是神秘的， 夏夜，靜望星空之時，往往會看到流星劃過天際，使人產

21、生無邊的遐想。朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實驗林場，海拔817米，吉林市四大名山之一，距國家級風景名勝區松花湖僅 2公里，從市區的吉林大橋出發，南行 8公里，即可到 達。朱雀山山勢陡峭，怪石嶙峋，又名豬山。站在東峰下遙望峰頂，有10多米長巨型豬形怪石作欲奔狀，5頭仔豬尾隨其后，石豬頭向山頂，尾巴向下，好像在行走，栩 栩如生，可謂一座天然的石雕藝術。吉林霧淞儀態萬方、獨具豐韻的奇觀，讓絡繹不絕的中外游客贊不絕口。 然而很少有人知道霧淞對自然環境、人類健康所做的貢獻。吉林霧淞正迎合了時下非常流行的一句話：“我美麗、我健康！”每當霧淞來臨，吉林市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”

22、，柳樹結銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。北山王峰海拔二百七十公尺，東西兩峰之間有拱形石橋相連名鸞佩橋。古建筑有玉皇閣、藥王廟、坎離宮和關帝廟，全部坐落于東峰上玉皇閣始建于清乾隆三十九年，平面略呈長方形，布局嚴謹，有明顯的中軸對稱線。建筑物依地勢構筑，分為前低后高兩組，錯落有致。前院由山門、鐘樓、鼓樓、 祖師廟、觀音殿、老郎殿及胡仙堂組成。山門內兩側有東方持國天王、南方增長天王、 西方廣目天王、北方多聞天王塑像。在吉林省吉林市東部，與北山、長蛇山及小團子山合稱吉林四大名山。風景幽美， 是個度假勝地。龍潭山是以位于西北角山麓一個稱為龍潭的秀麗水池而得名。龍潭約長五十三公尺，約寬二十六公

23、尺，深九公尺。疊石為堤，水清見底，每當皓月懸空，倒影蕩漾湖心，那就是叫人留連忘返的“龍潭印月”。龍潭又名水牢，相傳古時有條孽龍給鎖在潭 底，鐵鏈系于潭邊一棵樹上，有人拉動鐵鏈，立刻就會風云變色，潭水翻涌。官馬溶洞位于吉林省磐石市官馬鎮西南 7公里處。官馬溶洞具有鮮明的中國北方型 溶洞特征。洞體分為上、中、下三層，目前已經開發的是溶洞的中層，總長度 480 米, 總面積1700多平方米，其它部分正陸續開發過程中。目前，這里已經開發的部分由6個景區組成，景觀奇麗多姿，變幻莫測，共有 4種類型和20多種形態的鐘乳石。巨大 的石花壁和露滴石國內罕見，堪稱東北之最；地河水清澈見底，據傳在“圣水仙河” 里

24、洗洗手、洗洗臉，會給游人帶來好運氣。松花湖在吉林市的西南，距市中心 15公里。是攔截松花江水建設豐滿水電站，疊 壩成湖形成的。它水域遼闊，湖叉繁多，狀如蛟龍。湖形呈狹長形，如坐飛機俯瞰， 松花湖像一串閃光的珍珠。這串“珍珠”長 200公里，最寬的地方10公里，最深處 是75米。湖區面積500平方公里，最大蓄水量108億立方米。1988年松花湖被國務 院批準為全國重點風景區。面積達 700平方公里。松花湖以得天獨厚的地理位置、四 季分明的氣候條件、明媚秀麗的湖光山色吸引了大量的游客。吉林市豐富的旅游資源需要加強旅館建設，旅館建設是旅游事業健康發展的必要 保障。改造裝修吉林市豐滿賓館是民航事業和吉

25、林市旅游事業的需要，是必要的第三章需求分析與建設規模3.1項目需求分析旅游是一項集經濟、社會、生態效益于一體的現代朝陽產業。以“行、游、住、吃、購、娛”為主要內容的旅游活動對經濟社會的加快發展有著巨大的帶動和促進作用，據專家分析，一個人的一次外出旅游活動，為其直接服務的部門有17個，為其直接拉動的行業高達120多個。旅游業在第三產業中被認為的發展最迅速，效益最明顯 的行業。依托于旅游可以發展帶動各種類型不同的制造業和服務性行業，發展旅游可 謂“一業興，百業旺”。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對精神生活的需要和質量有了新的選擇和更高要求，現代

26、人們在忙碌 完工作的時候，都非常渴望走進大自然，去享受輕松、閑適、娛悅的生活情調，越來 越多的家庭把旅游列進了家庭開支的計劃，作為了家庭消費的四大項目之一。吉林市是個一年四季分明的城市，四季旅游景點各有突出，很多旅游城市到了冬 季就成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季興旺。原因是吉林有山有水，有古跡有 自然，有風俗有文化，有特產有風味，還有的就是特點 ，吉林霧淞全國聞名。豐滿區是以高新技術產業為重點、教育、科研、旅游、商貿、居住等協調發展的新城。豐滿區緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發旅游、娛樂和度假場所的最理想去處 之一，前景十分誘人。在此建設集旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建 設的

27、需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區吉林大街的中心路兩側及松花江兩側 擇地建設涉外旅游賓館的數量和意向增多，正是順應吉林市及豐滿區跨世紀發展的需 要，有利于旅游經濟帶動城市經濟建設和城市建設的同步發展。吉林市目前有星級以上賓館 34家。其中四星級4家，三星級7家，年接待能力100萬人左右。隨著我國人民生活質量的改善，國內旅游需求市場呈現迅速增長的態勢，據統計2000年以來我國旅游經濟發展的平均速度達到 25% ,遠遠超過GDP增長 的速度，城鎮居民收入不斷增加，國務院為了擴大內需拉動經濟的有效增長，啟動了 五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經濟、旅游經濟快速發展。人們在物質生

28、活得到較大滿足以后，對精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多 的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大 自然的奧秘，利用閑暇時間進行旅游已經成為一種時尚。根據調查，如今國內63%的工薪階層崇尚旅游消費，并有35%的人有年度旅游計劃。國內旅游市場已形成產業規 模，2003年國內旅游總收入30億元。在這樣的大環境前提下，吉林市接待游客的比 例每年以200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游56萬人次，實現旅游業總收入3920 萬元。隨著國內旅游市場的不斷發展， 保守地估計吉林市未來10年以后，將實現年接 待游客達到160萬人次的水平。幾年前來吉林的旅游消費者還多是海

29、外游客，近幾年已 發展為沿海經濟發達地區的國內游客。由為突出的是去年開始很多大型產品展銷會、 定貨會議都來到吉林召開，這些會議多為全國性的會議，參會的代表來自全國各地，會議 召開前各廠商就已預定好了賓館酒店，并出現很多參會代表住宿緊張的情況。改造裝修吉林市豐滿賓館能夠較好的滿足民航事業和吉林市旅游事業的需求。3.2建設規模吉林市豐滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553平方米，占地面積6778平方米。 裝修改造后主樓用于賓館（旅客過夜用房）經營，副樓用于吉林市民航中心售票處，航空 貨運營業部、機場巴士站使用等。主要建筑指標如下：占地面積：6778平方米建筑面積：11553平方米賓 館:7860平

30、方米民航中心售票處及航空貨運營業部：3693平方米停車場：500平方米吉林市豐滿賓館緊鄰吉林市民航機場，客流量較大，飛機班次按平均每天兩班航班，50%的旅客入住，再加上當地游客和商人，夏季入住率能達到70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能達到40%。該賓館的建立滿足當地客流量需求，為過往旅客提供 了方便的休息場所。同時，本項目嚴格按照國家規定的三星級賓館裝飾裝修標準進行 裝飾裝修，符合相關要求。第四章 項目建設地點及建設方案4.1項目建設地點吉林民航集團吉林市豐滿賓館位于吉林市豐滿區吉林大街60號，是豐滿區的中心地段，原為豐滿賓館原址。項目土地權屬類別：國有土地使用權，吉林省民航機場集團公司擁有

31、本項目土地 使用權。項目占地面積：6778 m2建筑面積：11553m 2主樓建筑面積：7860m 2 副樓建筑面積：3693m 2。4.2項目規劃設計方案方案一：拆除原有建筑物，新建吉林豐滿賓館。原有建筑物是“吉林豐滿賓館”其功能與本項目一樣，進行加固工程和合理裝飾 裝修就可營業，相對新建投資比較低。而且如果將原有建筑物拆除，造成資源浪費， 并給投資方帶來更大經濟負擔。因此方案一不是最佳方案。方案二：對原有建筑物進行改建，裝飾裝修后營業。對原有建筑物不做重大調整的原則下進行設計，設計上考慮賓館功能上的滿足和 后期經營的需要。對原建筑物進行加固，增加消防、節能及環保措施，投資較合理， 同時也合

32、理利用了原有資源。(1)設計原則原建筑為豐滿賓館，主樓高六層為磚混結構，副樓高三層為框架結構。主樓為南 北向廂房，副樓為東西向正房。主樓臨吉林大街，副樓位于主樓南端并于主樓垂直。重 新做裝飾設計的方案時充分考慮到了原建筑的特點，在對原結構不做重大調整的原則下進行設計。設計主要考慮的是功能上的滿足和后期經營上的需要。（2）設計方案將原主入口大堂的二層空間擴大，營造出一個寬廣空間，給賓客一個良好的初步 印象。將原來的一步電梯增加為兩部。改造原有的外墻裝飾和內部裝飾，改造原有的采暖系統、照明系統、給排水系統 及消防系統。新增空調系統、消防噴淋系統、智能廣播系統及弱電系統。設計方案見附圖15。（3）規

33、劃方案門市房6間，共229 m2大會議室1個,可容納234人中會議室3個可容納128人小會議室1個,可容納22人總會議接納人數:384大餐廳1個,可容納 182人小餐廳12個,可容納156 人總就餐接納人數:338人客房（標準間）74間，最多可入住148人客房（套房）8間，最多可入住16人客房（單人大床房）13間，最多可入住26人總入住接納人數：190人吉林市豐滿賓館裝修改造工程位于吉林市南部經濟開發區，豐滿賓館裝修改造工程應體現時尚文化、成為具有時尚風格的標志性建筑。通過線條、色彩的運用，與原建 筑形成統一的整體。賓館主、畐I樓分別設有賓館出入口、貨物出入口。人、車、貨流 線清晰，互不干擾。

34、4.3項目建筑工程方案431規模和使用功能吉林市豐滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553平方米，占地面積6778平方米。 裝修改造后主樓用于賓館（旅客過夜用房）經營，副樓用于吉林市民航中心售票處，航空 貨運營業部、機場巴士站使用等。主要建筑指標如下：占地面積：6778平方米建筑面積：11553平方米賓 館：7860平方米民航中心售票處及航空貨運營業部：3693平方米停車場：500平方米4.3.2功能定位吉林市目前有星級以上賓館 34家,其中三星級以上賓館7家，裝修后的豐滿賓館 定位為三星級。賓館主要功能見表 1：表1賓館主要功能表序號酒店功能數量面積1豪華套房8411.88 m22標準間、單人

35、間872253.51 m23商務中心161.7 m4美容、美發161.7 m5超市161.7 m6鮮花店139.7 m7書店130.85 m8會議室2822.04 m9餐廳包房12間及餐飲大廳692.40 m10棋牌室125.2 m11VIP室120.78 m4.4加固工程1、加固方案根據圖紙、檢測和現場實際情況，針對因改造引起的承載力不足構件進行相應的 加固處理。2、技術依據1、建筑結構檢測技術標準 GB/TS0344-20042、 回彈法檢測混凝土抗壓強度技術規程JGJ/T23-20013、 鉆芯法檢測混凝土強度技術規程CEC S03:884、建筑工程質量檢驗評定標準 GBJ 301 88

36、5、民用建筑可靠性鑒定標準 GB 50292 19996、 混凝土結構工程施工及驗收規范GB50204 927、混凝土結構設計規范GB50010 20028、混凝土結構加固設計規范 GB50367-20063、加固措施樓板封堵采用植筋現澆鋼筋混凝土樓板的方法，對于因封堵樓板而增加荷載引起的相關構件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。新增電梯井道需將原建筑物樓板開洞，重新設置基礎，然后作現澆鋼筋混凝土電梯井道，采用植筋方法將井道與原結構連接。對于因增設電梯井道引起的相關 構件承載力不足采用增設鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加 固。層局部承重橫墻開洞采用“托梁換柱”技術將墻體

37、拆除，并且對相應梁、墻、地梁及基礎做加大截面及增設承力構件的加固補強方法進行處理。4.5裝修方案4.5.1原建筑物概況1、主樓現狀建筑物主樓臨吉林大街，高為六層。主樓南北向廂房，為磚混結構。2、副樓現狀副樓位于主樓南端并于主樓垂直，高為三層。副樓為東西向正房，為框架結構 4.5.2外裝飾改造方案1、設計依據吉林市地區基本風壓：0.50KN/m 2基本雪壓：0.45KN/ m 2地震基本烈度：7度2、設計規范建筑幕墻JG3035玻璃幕墻工程技術規范JGJ102金屬、石材幕墻工程技術規范 JGJ133建筑裝飾裝修工程質量驗收規范 GB50210-2001飾面板磚工程施工技術標準與質量驗收規范3、改

38、造裝修內容：原有外墻面做保溫處理，正立面一層為25mm 厚銅色旋轉門。商店采用12+12A+12 中空雙鋼化玻璃幕墻，無框地彈門和框均為氟碳噴涂。二層以上及造型 為火燒板及石材，窗戶選用隔熱保溫推拉窗氟碳噴墨綠色(玻璃為5+9A+5)白玻。在材料選擇上，鋁合金型材進行了陽極氧化，石材鋼龍骨均進行熱浸鍍鋅處理，裝飾鋼 結構表面噴砂除銹后刷防銹漆，然后再刷面漆。所用的連接件除具有一定的強度外， 所有鋼制零部件均進行了與其功能和位置相宜的防護處理。不同金屬材料之間加設絕 緣墊片，以防止電化腐蝕。其它立面墻刷外墻涂料及保溫處理，符合民用建筑節能 設計標準(采暖居住建筑部分 JGJ26-95)。4.5.

39、3內裝飾改造方案1、設計依據建筑工程施工質量驗收統一標準 CB50200-2001建筑內部裝修設計防火規范GB5022-95建筑電氣工程施工質量驗收規范 GB50303-20022、改造裝修內容：主樓賓館裝修方案：大堂：原大堂墻、地、天花裝修進行拆除。原大堂二層凹型回馬廊改為一字型走廊造型，具體加固方案詳見加固報告。墻面重新進行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級造型四周暗藏 日光燈帶標準客房：原有墻面、地面、天花裝飾材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙， 地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型。客房衛生間天花 改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設防滑地磚。

40、餐廳小包房：原有房間清除處理。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面 造型。地面滿鋪阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型四周暗藏 日光燈管。宴會廳：原有宴會廳材料拆除。拆除后宴會廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾 面造型局部為波浪板金漆飾面，天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型， 四周暗藏日光燈管，天花造型中心懸掛水晶吊燈。走廊：原有走廊地面，天花，墻面飾面材料拆除。墻面重新粘貼墻壁紙， 天花改為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，地面滿鋪阻燃地毯，客房門為成 品木質門扇。大會議室：原有大會議室飾面材料拆除。地面重新鋪設地膠材料，天花四 周采用紙面石膏板飾面造型，中心部位采用鋁板飾面造型，墻面為阻燃木 質吸音

41、板。中小會議室：原有房間飾面材料拆除。拆除后墻面采用阻燃吸音板與鋁塑 板相結合造型，地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型內 藏日光燈管。副樓培訓中心裝修方案： 民航售票出及航空貨運營業部：原有房間重新裝飾，地面滿鋪800 X800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面干掛墻磚飾面。辦公室：地面鋪設800 X800地磚，天花為礦棉吸音板飾面，墻面刮白刷乳膠漆大小會議室：地面鋪設阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面為木質吸音板飾面。走廊：地面鋪設800 X800地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造 型，墻面刮白刷乳膠漆。辦公室門為成品門。 宿舍：地面鋪設

42、800 X800地磚，天花重新刮白刷乳膠漆，墻面掛白刷乳 膠漆。4.6項目配套工程4.6.1給水排水改造1、設計依據(1)建筑給排水設計規范(GB50015-2003)建筑設計防火規范(GB50016-2006)(3)建筑滅火器配置設計規范(GB50140-2005)2、給排水情況本項目用水來自市政給水管網水質符合生活飲用水衛生標準(GB5749 85)標準要求。本項目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后經化糞池處理排入城市排水管網，進入吉林市水務集團(二級)污水處理廠。3、改造裝修內容：更換給排水管材原賓館排水管采用DN50mm的普通鑄鐵管。本項目排水管道采用UPVC排水塑料管，

43、粘接。節水措施原賓館衛生間采用普通座便器，用水量較大。本項目衛生間座便器采用 6L兩檔沖水量水箱，蹲式便器和小便器采用自閉式沖洗閥或自動感應式沖洗閥。462暖通改造1、設計依據采暖通風與空氣調解設計規范 GB50019-2003建筑設計防火規范GB50016-2006建筑給排水及采暖工程施工質量驗收規范GB50242-20022、熱源及熱媒設計參數熱源采用熱水。室外設計參數冬季室外采暖計算溫度tw = -25 C冬季室外風速U = 3.1m/s采暖天數：171天賓館用房20 C；衛生間16 C。3、改造裝修內容：更換散熱器原賓館采用大60型號組裝暖氣片。本項目采用鋼制高頻焊翅片管對流型節能散熱

44、器，同時新增空調系統，空調系統采用風機盤管加新風系統，新風分層取風，每層側墻開設新風口。更換采暖管線原賓館采暖管線采用焊接鋼管本項目采用UPVC塑料管，粘接。4.6.3電氣改造1、設計依據供配電系統設計規范(GB50052-95)民用建筑電氣設計規范(JGJ/T16-2008 )建筑照明設計標準(GB 50034-2004 )2、改造裝修內容更換燈具、開關箱內管線改造鋪設網絡布線系統配電線路、電線、電纜選型及敷設方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在地面下暗設，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。電源本工程為二級負荷，供電電源應采用雙回路或自備柴油發電機組。當1路電源斷電時，2路電源應能保證樓內照

45、明、消防與弱電電源供電。3、電氣容量部分賓館部分1、賓館原有用電設備190kw(根據檔案圖紙)2、賓館新裝修部分(1 )、賓館樓內用電設備420kw(2)、鍋爐房內空調設備311kw合計：731kw電氣增容：731kw-190kw=541kw辦公樓部分1、辦公樓原設備安裝容量50kw 2、辦公樓重新裝修用電量115kw電氣增容：115kw-50kw=65kw賓館電氣增容總量：541kw+65kw=606kw464消防設計設計依據建筑設計防火規范(GB50016-2006)建筑滅火器配置設計規范(GB50140-2005)火災自動報警系統設計規范(GB50116-98)自動噴水滅火系統設計規范(

46、GB50084-2001)(5)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范(GB50067-97)鍋爐房設計規范(GB50041-2008)滅火器配置規范(GB50140-2005 )給水排水防火專篇室外消火栓系統成環狀布置，每個室外消火栓服務半徑為120-150m。建筑室內消火栓管道均布成環狀，單層和多層建筑室內消火栓間距不應超過50m 10%項目敏感性分析詳見第十三章。第十二章社會效益分析12.1項目實施對社會影響分析吉林市是個一年四季分明的城市，四季旅游景點各有突出，很多旅游城市到了冬季 就成了淡季,而吉林的旅游冬季不淡，四季興旺。原因是吉林有山有水，有古跡有自然, 有風俗有文化，有特產有風味，

47、還有的就是特點，吉林霧淞全國聞名。豐滿區是以高新技術產業為重點、教育、科研、旅游、商貿、居住等協調發展的 新城。豐滿區緊貼松花江邊，是吉林市沿江開發旅游、娛樂和度假場所的最理想區塊 之一，前景十分誘人。在此建設集體旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城 建設的需要，也是投資者的明智選擇，目前豐滿區吉林大街的中心路兩側及松花江兩 側擇地建設涉外旅游賓館的數量和意向增多，正是順應吉林市及豐滿區跨世紀發展的 需要，有利于旅游經濟帶動城市經濟建設和城市建設的同步發展。吉林市目前有星級以上賓館34家。其中四星級4家，三星級7家，年接待能力 100萬人左右。隨著我國人民生活質量的改善，國內旅游需求市場

48、呈現迅速增長的態 勢，據統計2000年以來我國旅游經濟發展的平均速度達到 25%，遠遠超過GDP增 長的速度，城鎮居民收入不斷增加，國務院為了擴大內需拉動經濟的有效增長，啟動 了五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經濟、旅游經濟快速發展。 人們在物質生活得到較大滿足以后，對精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多 的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大 自然的奧秘，利用閑暇時間進行旅游已經成為一種時尚，根據調查，如今國內63%的工薪階層崇尚旅游消費，并有 35%的人有年度旅游計劃。國內旅游市場已形成產業規模，2003年國內旅游總收入30億元。在

49、這樣的大環境前提下，吉林市接待游客的比例每年以200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游 56萬人次，實現旅游業總 收入3920萬元。隨著國內旅游市場的不斷發展，保守地估計吉林市未來10年以后, 將實現年接待游客達到160萬人次的水平。幾年前來吉林的旅游消費者還多是海外 游客,近幾年已發展為沿海經濟發達地區的國內游客。由為突出的是去年開始很多大型產品展銷會、定貨會議都來到吉林召開，這些會議多為全國性的會議，參會的代表來自 全國各地,會議召開前各廠商就已預定好了賓館酒店，并出現很多參會代表住宿緊張的 情況。項目的實施不僅在一定程度上緩解了吉林市旅游客源的住宿緊張問題，也是建設機組過夜用房和誤航班的旅

50、客住宿的首選位置。而且賓館的重新裝修越來越注重運用 適應時代潮流的裝飾設計新理念， 突出賓館經營的主體性和個性，滿足客人在快節奏 的社會中追求完善舒適的心理需求。12.2項目與所在地區互適性分析吉林市豐滿賓館裝修改造工程位于吉林市南部經濟開發區，是民航集團龍嘉機場配套服務工程，改造裝修工程的實現將提高民航機場的服務能力，提高城市交通運輸 水平，有利于促進地方經濟發展，與地方經濟發展形成互動，是促進地方經濟發展的 有效措施。12.3社會風險分析項目投資方向符合國家產業政策。與地方經濟形成互動，促進地方經濟發展。解決社會就業問題。項目建設符合構建和諧社會的目標，具有較強的社會意義。提高民航機場的服務能力，有利于促進地方經濟發展。促進吉林市經濟和旅游業的快速發展。第十三章敏感性分析該項目在外部條