1、房屋銷售個案分析表案名中海錢塘山水工地位置濱江區錢江一橋西南側東信大道與聞濤路交叉口投資興建中海地產(杭州)有限公司售樓處工地現場電話87788118/87788168企劃銷售自銷建筑設計梁黃顧建筑師事務所工程進度結構體8F、排屋封頂規劃用途住宅、商業總建面積約15萬平米交房日期2010年9月基地面積47735平米總銷金額約15億元調查日期2008年8月17日銷售面積約11萬平米主力面積89平米、260平米（排屋）基地位置圖規劃戶數1090戶可售戶數302戶建筑樓層18-34F（5幢）、2F（1幢）、排屋3F（8幢）銷售率高層：92.4%排屋：56.4%規劃面積35-310平米（公寓）258-

2、328平米（排屋）銀行貸款銀行中行、建行、招行平均單價11160元/平米（高層）、29998元/平米（排屋）額度70%單價范圍10500-13500元/平米（高層）26100-55000元/平米（排屋）年限30年主力總價約100萬元/套（高層）約780萬元/套（排屋）折扣優惠按揭9.9折、一次性9.8折車位價格未定公開日期第1批：08年6月21日第2批：08年9月中旬綜合分析環境分析該案位于錢江一橋西南側東信大道、聞濤路交叉口。項目東依萬科逸天廣場，南至規劃路、西臨沿江公園，北靠東信大道。濱江，位于杭州市東南，西北面臨江，東南面接蕭山區，是杭州未來的城市副中心，同時也是杭州高新技術產業開發區。

3、開發區建于1990年3月，1991年3月經國務院批準為國家級高新區，目前是浙江省唯一的國家級高新技術產業開發區。開發區（濱江）總規劃面積85.64平方公里，其中江北區塊11.4平方公里，毗鄰眾多高等院校和科研單位。江南區塊73平方公里，沿錢塘江而建，與西湖隔江相望。全區人口23萬。該區域距離市中心約15公里，車行至武林廣場約30分鐘。首先，從環境上來看，區域內生態環境良好，江景資源也比較優越，同時沿江有50米寬的沿江公園。其次，從配套上來看，區域擁有相對齊全的商業配套、醫療配套和教育設施。商業配套：華潤萬家、聯華超市、十全十美、外婆家、龍禧大酒店、麥當勞等等。醫療配套：武警醫院。教育設施：社區

4、規劃幼兒園、東冠幼兒園、新生幼兒園、杭二中、浙江中醫學院、浙工大國際學院、浙江醫學高等專科學校等等。其他配套設施還包括：建行、杭州戴斯酒店等。再次，從交通上來看，該案出行較為方便，自駕車業主可經錢江四橋、中河高架至武林廣場約40分鐘，周邊有多條公交線路：527、501、假日16線、315、317、522、82、849、322、337、k402等等。總體來看，該案定位于中檔商品房，由于該區域絕大多數為新建住宅小區，周邊小區檔次較為統一，居住氛圍較好，但目前入住率低，缺乏人氣；該案雖為臨江小區（西面臨江），觀江效果較差，且絕大多數房源為二線江景，部分無江景，一線江景房為大戶型（1號樓，面積：205

5、-310平米）；區域內配套較為完善，交通也較為方便，但與該案距離較遠（車行至華潤約5-6分鐘，步行至菜場10多分鐘，步行至公交新勝站約10分鐘）。規劃分析該案占地約47735平米，總建約15萬平米，其中地上總建約12萬平米，容積率2.5，建筑密度19.8%，綠化率30%。 小區整體規劃有5幢18-34F的高層（1、2、3、5、7）、1幢2F單身公寓（4）與8幢排屋（815）。規劃面積為35-310平米（公寓），258-328平米（排屋），主力面積為89平米（公寓）、260平米（排屋）；小區共1090戶，其中單身公寓22戶，高層1029戶，排屋39戶。（詳見面積配比表）整個小區呈自由式布局，5幢

6、高層與1幢2F單身公寓和8幢排屋呈C字型排布，最大限度的利用了江景資源，小區中央有近10000平米中央花園，溪水池等等。規劃有1個商務會所，位于北側入口處（2、3號樓之間），面積不足1000平米，內有咖啡吧、棋牌室等。高層底層為少量沿街商鋪。此外，該案在位于小區西側12000平米的沿江公園（紅線外）內規劃有網球場以及部分健身器材等，滿足業主的日常生活。該案建筑風格為新古典主義，三段式立面簡約典雅，高層層高2.9米，贈送大面積露臺，棟距為90-120米。 排屋層高3-4.2米，每戶附帶兩個車位。該案物業為中海物業，物業管理費為2元/平米/月，小區內部為人車分流的道路體系，車位價格未定。23457

7、89111415131面積配比表：戶型面積（平米）戶數（戶）會所比例單身公寓35-50 2212%兩房8992785.1%四房205-21868126.2%復式278-31134103.1%排屋258-328393.6%總計35-3281090100%售樓處價格分析該案首批推出3號樓與排屋，3號樓均價約為11160元/平米，單價范圍約為10500-13500元/平米，主力總價約為100萬元/套；排屋均價約為29998元/平米，單價范圍約為26100-55000元/平米，主力總價約為780萬元/套。該案總銷金額約為15億。從差價上來看，高層樓層差價約為30-80元/平米，位置差價約為300-15

8、00元/平米，排屋位置差價約為500-9000元/平米，與周邊樓盤相比，該案價格適中（六合天寓：11800元/平米、錢江水晶城：11500元/平米、逸天廣場：10000元/平米）去化分析該案首批推出3號樓（263套）以及39套排屋，自6月21日開盤以來，高層去化率達92.4%，排屋去化率達56.4%，高層89平米小戶型由于附加值高市場反應良好，去化速度較快，目前剩余房源主要集中在5F以下與34F頂層。排屋由于總價較高，去化相對較慢，目前排屋剩余房源主要是非江景中間套（集中于8-14內），而沿江首排高總價大戶型房源目前僅剩余1套（共9套 每套總價約1100-1800萬元）。客源分析該案客源從區域

9、上來看，主要以濱江和市中心客源為主，另外也有部分外地人士，客戶年齡主要集中于35歲以下青年與50歲以上的中年人，客源職業廣泛。家庭構成以年輕夫妻、一家三口與多代同堂為主。購房動機多為自住，投資客較少。銷售分析該案為開發商自銷，售樓處位于項目西側沿江公園內，為臨時搭建的，整體裝修風格簡潔明亮，共約1000平米，單1F，售樓處內外布置多處水景噴泉，內部主要分為三大區域，銷售區，辦公區，樣板房區，每個區域互相獨立，其中銷售區約200平米，內有小區模型1個，戶型單體模型3個，銷售桌椅4套，復印機1臺，飲水機1臺，另附帶大面積觀景露臺，露臺上放置3套遮陽棚及桌椅，供客戶觀景。此外，排屋樣板房已出售，現場

10、目前僅有1套樣板房可供參觀，為89平米小戶型，樣板房裝修風格與該案建筑風格相呼應，為新古典主義。現場銷售員約有7-8名，制服統一，精神面貌好，但專業素質欠佳，市調當日，搜房網看房團至該案看房，約40余人，無其他客戶。 媒體分析媒體主要有報紙稿（都市快報、今日早報、每日商報、青年時報、錢江晚報等）、工地圍墻廣告、引導旗、網絡媒體等。主打媒體為報紙稿；訴求語：中海錢塘山水2期，心悅山水間，270江景復式/平層大宅，9月心悅全城。主訴求：江景、戶型、開盤時間。建材分析外墻：面磚、涂料內墻：毛坯結構：鋼混門窗：朔鋼，雙層中空玻璃。發展商分析中海地產集團有限公司是香港恒生指數成份股-中國海外發展有限公司

11、的旗艦企業。中國海外發展有限公司1992在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。從1988年開始，中海地產發揮在成熟的香港地產市場積累的豐富經驗與競爭優勢，大力拓展中國內地和澳門市場，先后在深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、中山、西安、南京、蘇州、佛山、寧波、重慶、杭州、珠海、青島、大連、沈陽、天津、濟南等地進行房地產開發和物業管理服務，以優良的產品質量、完善的售后服務與超乎期望的客戶體驗贏得了置業者良好的口碑。2004年至2007年，中海地產連續4年被國內權威機構評為中國房地產行業領導公司品牌第一名。2007年品牌價值超過八十億元。近年來，中海地產還相繼榮獲中國

12、房地產百強企業綜合實力TOP10第一名、中國大陸在香港上市房地產公司綜合實力TOP10第一名、中國最佳品牌20強、中國藍籌地產榜首企業、中國25大典范品牌企業、國家質量信譽AAA等級企業等榮譽稱號。利多利空分析利多：發展商實力強；該案所處區域環境較好；戶型設計好，該案高層全為奇偶錯層陽臺，每戶贈送面積可達20-30平米，89平米兩房可自由設計為小三房，產品附加值大，廣受年輕人青睞。社區內規劃有排屋，提高了該案的定位。現場銷售表現好，樣板房等銷售道具配備齊全。與周邊個案相比，單價適中，總價控制也較好。小區景觀設計較為出色，媒體訴求鮮明。西側50米寬，1.2萬平米的沿江公園內景觀為該案開發商建造，同時也布置有網球場以及部分健身器材等設施，從一定程度上彌補了該案規模小，配套少的缺陷。內部規劃有幼兒園，日后業主子女就學便利。90-120米的寬棟距，保證了低樓層的采光。利空：該案周邊入住率較低，缺乏人氣。與周邊樓盤相比，該案地段最遠。小區規模小，內部會所配套也較少，周邊商業設施距離