1、藍山一號大足市場調研方案大足房地產市場宏觀環境分析經濟環境圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 10 大足市生產總值及增幅走勢圖數據來源：大足市統計局數據顯示，近幾年大足經濟的增長速度保持著一個高速發展的水平，除2006年增幅在8%左右，其余全年增速保持在10%以上的水平。目前從大足的經濟發展水平來看，同重慶主城區以及萬州、涪陵等發展居于全市前列的區縣有一定的差距，但正是因為這種差距，為其經濟增長提供了較大的發展空間。從增幅來看，在2008年全國遭遇經濟危機的前提下，大足經濟增幅高達19%，充分說明了大足較強的抗風險能力。在成渝經濟區區域規劃中，大足提出“成渝之心、未來之城”的定位，在四川15

2、個地市和重慶31個區縣中脫穎而出。大足在經濟發展的核心要點上，鎖定成渝經濟區這一“中國經濟第四極”，其未來經濟發展的增速難以限量。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 10 大足市人均生產總值及增幅走勢圖數據來源：大足市統計局數據顯示，2009年大足市人均生產總值15432元，其增幅在16%左右，其人均經濟發展水平與全市經濟總體發展水平相當，同樣表現出了較快的發展速度。根據國際以及我國發達地區發展經驗，當城市GDP增長速度高于8%時，城市房地產業的發展處于高速狀態，市場需求容量逐步增加。而人均GDP處于超過3000美元時，城市房地產需求將逐步由原來的生存需求轉向改善性需求，城市住房消費向數量與

3、質量并重階段延伸。我們可以預見，在“成渝之心、未來之城”的定位之下，未來其發展的速度將得到更加迅猛的增長。預計在2012年人均生產總值突破3000美元的大關，而目前則處于由數量型需求向質量需求轉型的階段。一方面，其大量的住房需求能保證商品房項目的銷量，另一方面，改善型需求的涌現將保障項目的未來高端產品的需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 GDP增速與房地產發展關系圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 13 人均GDP與房地產發展關系區位交通環境大足縣位于四川盆地東南部，重慶市西北部，東連銅梁縣，南臨永川市，西接榮昌縣，北依潼南縣、四川省安岳縣，西距成都市269公里，東離重慶市80

4、公里，其地理排布恰好處于成渝經濟區的中心地段，使其具備了良好的先天區位條件。正因為所處地理位置的優勢，大足縣也必將成為成渝經濟區的交通咽喉，成渝經濟區經濟發展的核心城市。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 三環高速建設規劃圖大足市上圖顯示，從重慶市內交通網絡的規劃來看，大足通過三環高速與重慶周邊14個區縣有效串接。三環高速全長約500公里，這一重慶市內交通體系的形成，保障了重慶1小時經濟圈的形成，也加快了大足連接市內各區、縣的交通速度。交通建設的快速發展，將引導重慶主城乃至周邊區縣對大足市房屋需求的提升，為大足商品房項目帶來新的客源。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 成渝高速

5、復線規劃圖上圖顯示，由于成渝地理位置的分布特征，決定了重慶通過成渝高速復線能夠更快的與成都相連，而規劃的高速復線中將連接璧山、大足、安岳、樂至、簡陽等縣市級城市，將大幅提升各縣市級城市通達成渝兩地的交通速度。而與此相輔相成的即是成渝客運系統的建設，2010年3月，大足爭取成渝客運站的設立成功，更奠定了大足經濟發展的基礎。據目前的批復來看，線路自成都東站引出，經四川簡陽、資陽、資中、內江、重慶榮昌、永川、璧山至重慶站，線路全長308.6公里，估算投資總額398.9億元。設計時速250公里/小時，2010年3月底正式開工建設，建設期4年。城市發展格局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 大足

6、城區總體規劃圖從大足的城區總體規劃來看，目前大足的發展以龍崗組團和龍水組團兩個核心進行開發。據上圖顯示，龍崗組團位于大足北面，為大足城市的老城區，目前政府的重點發展方向為向南拓展，遠期將與龍水組團相連接。龍水組團目前處于大足中心城區較遠的位置，目前向北發展，龍水組團也為龍崗組團提供了較多客源。從大足的目前的房地產市場發展來看，商品房的開發建設主要集中在龍崗組團內。龍崗組團目前主要的商品房項目分布于三個板塊內，如下圖所示，分別西門板塊、老城板塊、東關板塊。從板塊來看，老城區有固有的先天優勢，但預計未來放量將逐漸減少；西門板塊區域環境較差，主要以區域消化為主；而東關板塊屬城市未來中心區域，也就是龍

7、崗組團目前重點發展的南城新區，該板塊內放量較為集中，大盤云集，競爭激烈。因此，從目前的板塊競爭來看，主要的競爭關系存在于老城板塊與東關板塊之間。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 大足房地產市場板塊分布圖東關板塊老城板塊西門板塊表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 大足房地產市場板塊分析表板塊城市地位供應特征戶型代表樓盤老城地段價值較高各項資源聚集基礎配套完善土地供應有限片區認知度最高以96-130三房為主，其次70-95的兩房少量的一房和單配香榭香堡、御墅林風、翰墨山水西門通往鄉鎮的交通要道大環境較差城市的邊緣地帶居住認可度較低供應產品較少樓盤售價為城市最低緊湊性的三房和兩房為主

8、，面積為73118西棠錦城、書香世家東關未來城市的行政、商務中心城市發展的重點延展區供應量巨大，且多為大盤產品檔次較高集中在五星大道和大郵路兩側緊湊性的三房和兩房為主，面積為70115此外還有少量的53左右的一房供應藍湖麗都龍騰御錦華地印象藍山一號房地產市場環境圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 大足商品房銷售面積走勢圖從大足的商品房市場來看，近幾年的商品房成交量出現了一定的波動。大足商品房市場的波動性可以從兩個方面來看，其一、商品房市場消費較為理性，房地產市場環境的變化為直接影響消費者的購房行為，如08年的金融危機，雖然對大足的經濟未構成影響，但其觀望行為直接導致商品房需求量下降近3

9、0%；其二、商品房的波動上漲趨勢明顯大于下滑的幅度。其跳躍型的增長，說明商品房需求依然旺盛。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12 大足商品房銷售價格走勢圖大足商品房市場的價格波動與商品房銷售面積出現了較為一致的表現，其一，08年的金融危機導致成交量大幅下滑，09年的成交價格受此影響，出現了較大幅度的下降。其二、從總體趨勢來看，商品房價格呈現快速上漲的形式，2008年價格甚至出現30%以上的漲幅。因此，從大足商品房的量價走勢來看，大足擁有較大的房地產增長空間和快速的發展趨勢，同時，大足的房地產消費者較為理性，對市場環境的變化較為敏感。項目自身研究項目區位研究圖表 SEQ 圖表 * ARAB

10、IC 12 項目中觀區位圖從項目所處的城區整體環境來看，項目處于大足龍崗組團內，龍崗組團由老城區及城南新區組成。老城區為大足傳統的居住中心，商業及配套也相對完善，人流也主要集中于老城區。城南新區為目前市政府大力發展的新興板塊，從規劃職能來看，其主要的功能為未來的住宅集中區域，周邊其商業、運動、休閑配套也將不斷完善。而項目的具體區位則處在城南新區及老城中心區域之間。項目周邊配套：項目位于城南隧道西側，從目前的配套情況來看，由于從項目入口外正馬路處于較為偏離中心的區域，周邊居住人口較少，目前無任何配套資源。但從地圖上的具體位置關系來看，項目臨近主城中心，通過規劃中的翠溪路，到達老城中心僅需10多分

11、鐘的步行路程，仍然能夠享受到老城中心的各類配套資源。項目交通：項目目前交通較次，目前通過城南隧道環繞較遠的距離才能到達老城中心，但從位置關系來看，翠溪路亦能夠大幅改善項目的交通瓶頸。另一方面，由于大足公交系統較次，目前公交配套較不完善。項目景觀資源：項目景觀具有較大的優勢，項目由兩山環繞，緊臨南山公園，具有較好的自然景觀資源。項目環境清幽，空氣清新，具有較高的居住環境。項目特征研究總體量達45萬方：項目總建筑體量達45萬方，在大足市的所有商品房項目中，屬于居于前列的規模性大盤，目前僅有藍湖國際其80萬方的建筑規模超越本項目。同時，項目自身具備近5萬方的商業配套，體現大盤優勢。復合型居住社區：項

12、目擁有洋房、別墅、高層等多種物業形態，為大足少有的復合型人文社區，其多元的化的產品能夠為客戶提供較多的選擇空間。產品的大面積贈送：項目目前在售的房源為退臺式洋房，產品通過院館、花園、露臺、挑空等多種方式為客戶爭取最多的贈送空間，一般產品贈送面積能夠達到10多平方米以上，而贈送面積最為突出的底層及頂層產品，贈送面積能達到100平方米以上。目前大足市場上產品贈送面積均不能與本項目競爭。外部景觀資源突出，內部景觀匱乏：項目緊鄰南山公園，被兩山環繞，周邊自然資源突出，項目居住舒適度較高。但正因為項目過于注重項目周邊資源的依托，對項目內部景觀的打造較為欠缺，售房部的設置較為隨意，對項目的品質感造成了影響

13、。地理位置認同感不足：項目目前營銷包裝對項目的交通和配套方面沒有做出較大的投入，因此，客戶的認同感還較為缺失。目前由于項目的交通便利度較低，周邊配套相對匱乏，客戶對項目的認同感稍顯不足。競爭市場研究御墅林楓項目經濟技術指標表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 御墅林楓項目基本指標項目名稱御墅林楓項目地址大足縣政府辦公樓東側熱線43712333/43760999開發商大足永宏地產建筑設計香港美筑群景設計事務所物業管理重慶大正物業容積率密度綠化率32%建筑風格中式簡約建筑類型多層、別墅、高層園林風格江南水鄉總建面16萬方均價4500面積區間戶型結構聯排疊加別墅 花園洋房：二房二廳/三房二廳戶型

14、特色大氣、個性化、雙陽臺廣告推廣坡地別墅級社區，目前主要靠形象展示推廣交房標準國家節能標準、行業標準項目規劃圖 SEQ 圖 * ARABIC 2 御墅林楓規劃圖項目占據大足縣品質地段，設計規劃秉承以人為本的宗旨，是目前大足最高品質地產項目。項目布局安排合理，集山、林、水、墅、風、葉為一體。園林綠化突出，建筑質量嚴格，休閑健身場所、石雕藝術擴展等為廣大市民提供高品質的居住環境。項目包含花園洋房、多層、高層及別墅產品。在園林綠化設計上頗有層次感，不但色彩豐富，而且制造著最新鮮的氧氣。中心景區的園林小品、水體，有機地把住戶和景點、居家和出行、生活和居住、娛樂和休閑融為一體。點評：項目依勢造景，將江南

15、園林與自然地貌風格融為一體，力度打造成大足最為高端的高尚住宅區，綜合評斷項目當屬大足的上品之做。遺憾的是項目將獨棟，聯排以及高層建筑混在一起，沒有明顯區分開來，其建筑界線也不是按照地貌特征來分割，致使項目別墅等高端住宅的品質感稍顯不足。產品設計圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 御墅林楓戶型展示圖前兩個戶型是本案2010年7月推出樓棟的主力戶型，從圖上我們可以看出第一個戶型并沒有什么特別之處，只是板式結構更通透和陽光。第二個戶型增加了一個休閑廳，應該是亮點之處，只可惜是不能直接采光。另外主臥采用了內嵌步入式衣帽間設計和衛生間，干濕分離。后一個戶型為聯排別墅，上下全采用套房設計，有地見天，私密

16、性強項目主打建筑節能概念，是項目戶型競爭力的另一表現手法。銷售概況項目分四期開發，一期為多層和部分別墅，二期與一期相同，搭配推出，三期為多層，四期為四棟高層，剩余開發期限還有一年左右。在2010年7月推出第二期的18號樓花園洋房，銷售率達到75%。從銷售數據上看，項目得到大足居民的認可。華帝印象項目經濟技術指標表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 華帝印象項目基本指標項目名稱華帝印象項目地址大足五星大道387號總戶數820開發商重慶華川置業建筑風格徽派風格建筑類型花園洋房、小高層、高層占地面積70畝綠化率45%建筑面積特點共10棟、以板式結構為主、一梯兩戶項目規劃華地印象項目位于大足縣城南

17、新區，華地王朝大酒店背后，占地70畝。項目建筑風格采用徽派風格，整體設計為花園洋房、小高層及高層。項目采用圍合式布局，外圈層為小高層及高層產品，中心為洋房產品，整體布局合理。建筑結構多為板式結構，采用“一梯兩戶”的配置。另外銷售中心為別墅級接待中心，展現了項目較高的格調。圖 SEQ 圖 * ARABIC 2 華帝印象規劃圖圖 SEQ 圖 * ARABIC 2 華帝印象售樓中心產品設計圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 華帝印象二房戶型展示圖由于項目多為板式結構，采光好，通風佳。產品戶型設計合理，功能齊全，包含大面積花園及陽臺等。另外主臥配備了衛生間，確保了私密性。銷售概況項目2011年1月入

18、市，共推出400多套房源，在較短的時間內去化完畢，目前項目處于無房源可售的狀態，可見項目受到當地居民的高度認可。龍騰御景項目基本情況表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 龍騰御景項目基本指標發展商開發商項目地址龍騰地產集團大足天成旅游開發城南新區五星大道占地面積建筑面積容積率420畝36萬方2建筑風格園林風格業態組合中式仿宋中式仿宋高層、多層、別墅面積區間戶型戶型特色83-138兩、三、四室多變空間、空中花園在售價格推廣語4000活力之城、大足未來生活所向圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 龍騰御景項目規劃圖項目采用“宋風宋韻”仿古建筑風格并融合了大足石刻的悠久歷史氛圍，打造出一個集居家

19、生活、商貿旅游、休閑購物、餐飲娛樂為一體的國際化大型社區綜合體。項目住宅區和商業區完全分離，“龍騰御錦”是商貿城中全封閉式高檔住宅區，以花園洋房，高層住宅為主。項目周邊配套情況項目緊鄰大足政務中心、大足體育館、大足二中、大足職業中學、大足醫療中心、南山石刻和龍水湖風景區，交通、公務、就學、就醫、旅游都十分便利迅捷。項目建設風格圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 龍騰御景項目效果圖龍騰地產集團在四川部分地區有一定的品牌影響力，本項目的出現，勢必會對大足城南新區和建筑風格產生一定的影響。項目以仿宋建筑為元素，加入現代簡約風格，以古韻園林和江南園林相融合。從目前規劃來看，應該比較有吸引力。項目銷售情況圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 龍騰御景項目開盤現場項目于2010年10月10日首次開盤發售，推出一組團1期房源，推出的是花園洋房，戶型面積在83-138平方米，整體均價在4000元/平方米左右。項目產品圖 SEQ 圖 * ARABIC 3 龍騰御景產品戶型圖前后雙花園設計是本項目戶型設計的一大亮