1、房地產及建安業營改增政策解讀及應對策略山東省稅務干部學校 許明本次課堂疑難問題提交郵箱： 授課內容引子全國范圍內營改增，為何還叫試點納稅人？第一講 什么是增值稅第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀第三講 營改增后房地產特殊業務的增值稅處理第四講 營改增后建筑業特殊業務的增值稅處理第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略第六講 營改增的后續管理及風險管理第一講 什么是增值稅一切從“0”開始第一講 什么是增值稅一、增值稅是個什么東東？二、增值稅計稅原理。三、增值稅的計算方法。四、營改增后，發票管理有何變化1.銷售發票。2.購進發票。五、營改增后，會計科目有何變化。六、2016年4月份應當完成的

2、工作。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀夯實基礎，才能游刃有余第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀一、納稅人與扣繳義務人（一）納稅人1.納稅人的劃分原則（1）一般納稅人的條件。（2）辦理一般納稅人資格登記程序。（3）輔導期管理要求。（4）達到一般納稅人標準，納稅人是否可以選擇按小規模納稅人繳納增值稅？第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解（5）成為一般納稅人后，企業稅負加重，當年銷售額低于一般納稅人標準時，想改回小規模納稅人，是否可以？（6）哪些情況下不需要成為一般納稅人。（7）原增值稅納稅人兼營營改增項目進項稅額的銜接。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解2.承包、承租、

3、掛靠經營政策及風險。3.合并納稅規定。（二）扣繳義務人。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀二、征稅范圍界定（一）屬于征稅范圍的1.境內銷售服務房地產企業可能涉及到的“銷售服務”項目。2.境內銷售無形資產。3.境內銷售不動產。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀（二）不屬于征稅范圍的1.行政單位收取的同時滿足三個條件的政府性基金或者行政事業性收費。2.單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。3.單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀4.財政部和國家稅務總局規定的其他情形：（1）房地產主管部門或者其指定機構、公積金管

4、理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金，不征收增值稅。（2）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。至于13號公告問題。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀三、稅率和征收率（一）稅率。（二）征收率。（三）房地產與建筑業老項目選擇簡易計稅方法與一般計稅方法技巧。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀四、應納稅額的計算（17條）（一）一般計稅方法應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。1.銷項稅額。2.進項稅額（1）進項稅額的概念及抵扣條件。（2）

5、進項稅額的抵扣憑證包括哪些？（3）不動產進項稅額抵扣規定。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀（4）不得抵扣進項稅額的情況。（5）自建建筑物進項稅額抵扣時間：A、新建不動產進項稅額抵扣問題。B、改擴建等進項稅額抵扣問題。C、不動產發生非正常損失等進項稅額抵扣問題。D、自建建筑物進項稅額征收管理。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀（二）簡易計稅方法。1.簡易計稅方法的計算公式應納增值稅額=銷售額*征收率2.簡易計稅方法注意的幾個問題。3.簡易計稅方法是否可以向付款方開具專用發票。4.簡易計稅方法下，是否不需要關注取得增值稅專用發票了？（三）一般納稅人特定項目可以選擇簡易計稅方法1.

6、新老項目劃分原則。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀五、銷售額的確定（一）銷售額+價外費用。（二）折扣銷售。（三）外幣銷售額折算。（四）兼營行為。（五）混合銷售行為。（六）視同銷售或銷售價格明顯偏低或偏高的銷售額的確定。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀六、納稅義務發生時間。七、納稅地點。八、納稅申報期限。九、征收管理（一）營改增后國稅局的征管范圍。（二）暫停預繳增值稅條件。（三）匯總繳納增值稅。（四）試點前營業稅的銜接。（五）征收管理措施。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀十、發票使用。十一、增值稅發票開具。第二講 房地產及建安企業營改增稅制要素解讀十二、房地產、建安

7、業可能涉及到的增值稅優惠政策1.個人銷售自建自用住房免征增值稅。2. 2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅3.將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產免征增值稅4.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅5.小微企業增值稅優惠政策。第三講 營改增后房地產特殊業務的增值稅處理 切入要害，深挖細節第三講 營改增后房地產特殊業務的增值稅處理一、二手房稅總發【2016】145號（一）銷售取得的不動產。（二）個人和個體工商戶銷售住房。（三）銷售自建房產（二手房）的增值稅處理。二、一手房。三、不動產經營租賃。第三講 營改增后房地產

8、特殊業務的增值稅處理四、營改增后房地產企業會計處理。五、營改增后房地產企業涉及到的實務問題處理1. 差額繳納增值稅的扣除憑證是什么？【了解，不講】2.還建房是否視同銷售繳納處理，進項稅額是否可以抵扣。3.股權收購拿地存在什么樣的涉稅風險。第三講 營改增后房地產特殊業務的增值稅處理4. 安裝電梯、門窗等應當取得什么發票。5.園林綠化工程應當取得什么樣的票據。6.水電費抵減工程款如何操作。7.營改增后毛坯房與精裝修房的選擇。8房企受托代建房屋如何繳納增值稅。9. 企業重組業務的增值稅處理。10.合作建房的增值稅處理。第三講 營改增后房地產特殊業務的增值稅處理11. 紅線外附加工程增值稅處理。12.

9、房地產企業收取的訂金、定金、誠意金等的增值稅處理。13.買住房送閣樓的增值稅處理。14.委托代銷不動產增值稅處理。15. 關聯方無償使用房產增值稅處理。16.房企開發的商超對外出租柜臺按什么項目繳納增值稅。第三講 營改增后房地產特殊業務的增值稅處理17.租入房屋作為售樓處，裝修發生的原材料等是否可以抵扣進項稅額？18.房地產企業對業主贈送物業費的風險。19.房企設立的物業公司代收費用還能節稅嗎。20.物業公司營改增后應當注意什么問題。21.房產中介公司如何繳納增值稅。22.房地產代理公司如何繳納增值稅。第四講 營改增后建筑業特殊業務的增值稅處理 適應新政，流程再造第四講 營改增后建筑業特殊業務

10、的增值稅處理一、總包與分包增值稅處理。二、新老項目增值稅的對接（一）新老項目的劃分原則。（二）新老項目的增值稅處理的不同點。（三）差額繳納增值稅的扣除憑證。（四）多預繳增值稅的處理。（五）預繳增值稅時納稅申報報送的資料。（六）發票開具。第四講 營改增后建筑業特殊業務的增值稅處理（七）會計核算要求。（八）納稅義務發生時間和納稅期限。（九）處罰和后續管理。三、營改增后建筑服務業會計處理。第四講 營改增后建筑業特殊業務的增值稅處理四、甲供材與甲控材增值稅處理的不同點。五、銷售使用過的施工機械的增值稅處理。六、對外租賃施工機械的增值稅處理。七、BT、BOT、PPP增值稅處理對比。八、集中采購與增值稅抵

11、扣是否存在沖突。九、勞務（外包）公司是否可以差額繳納增值稅。第四講 營改增后建筑業特殊業務的增值稅處理十、營改增對建筑業計價原則的影響及風險管理。十一、營改增對建筑業合同簽訂的影響及風險管理。十二、施工合同怎樣約定收款時點。十三、土地一級開發應當如何操作。十四、“三場一站”有何涉稅風險、如何防范？第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略未雨綢繆，方可閑庭信步第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略一、調整思維模式，重視營改增對企業帶來的正面和負面的影響（一）營改增對房地產企業的影響。（二）營改增對建筑業的影響。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略二、全體人員應當掌握的營改增問題（一）發票問題1.

12、發生的費用支出，除明確規定不能抵扣的費用外【如：行政事業性收費、與融資相關的利息、財務顧問費、手續費等融資費用、高速公路通行費、客票（包括汽車票、飛機票、船票、火車票、出租車票、公交車票、地鐵票等】，盡可能取得增值稅專用發票2.出差過程中取得的“XX省汽車補充客票”（俗稱“條形票”），必須套印國家稅務局發票監制章才能報銷，如果套印XX省道路運輸票證專章的不能報銷。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略3.與交際應酬有關的消費不需要取得專用發票【比例零煙、酒、食品、服裝（不含工作服）、鞋帽、化妝品等消費品等】。4.審查發票是否在開票方所在省或直轄市稅務機關監制的發票5.審查發票是否加蓋發票專用章

13、6.審查5月1日后支付的費用是否仍舊開具地方稅務局監制的發票7.取得定額發票應當關注發票的有效期限，超期發票一律拒絕接收第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略8.確保發票的開具單位與付款對象一致9.能夠以銀行轉帳方式支付的款項，盡可能通過銀行轉帳，減少現金支付。普通發票除外。10.開票單位如果在“貨物或應稅勞務”欄填寫大類貨物或勞務的名稱，必須要求開票單位提供的加蓋開票單位印章的銷售貨物或勞務清單，如：辦公用品、家用電器、電腦耗材、會議費、會務費、勞保用品等。11.取得電子發票（左上角有二維碼）的，盡可能使用手機微信掃描驗證真票還是假票第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略12.要求開票單位在

14、發票的“付款方”一欄開具單位全稱，不得以簡稱代替，也不得填寫“個人”或無抬頭發票13.出差住宿費，盡可能將餐費等雜費一并開具為“住宿費”或“房費”，但金額不能出現小數點后的數字。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略14. 取得的其他發票或扣除憑證最遲不超過年度終了后的兩個月內到財務部門報銷，逾期不以報銷。15.如果對是否需要取得發票沒有把握，及時咨詢財務部門。16.購買加油卡是否可以要求開具增值稅專用發票？第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略三、領導層迎接營改增應當關注的要點一、樹立發票風險意識發票犯罪二、重視財務管理工作（一）重視財務人員的業務能力的提升（二）重視稅控設備和計算機設備的更

15、新，提高工作效率（三）重視財務人員參與購銷合同簽訂的重要性，規避合同風險。（四）積極鼓勵財務人員進行納稅籌劃。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略四、采購人員應當樹立的稅收理念（一）簽訂采購合同時，合同中應當明確按規定提供發票的義務，包括但不限于：1、明確供應商（承包商）提供發票的時間，最好與增值稅納稅義務發生時間一致；2、明確供應商（承包商）提供發票的類型（增值稅專用發票或增值稅普通發票）；應當提供但無法提供增值稅專用發票的或只能提供按征收率代開的增值稅專用發票或無法提供發票的，簽訂合同金額不得超過按附件1所附的折扣率計算的金額。按附件所附的折扣率計算的金額=按取得增值稅專用發票的合同金額

16、折扣率第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略3、明確不符合規定發票所導致的賠償責任。附件2：合同中的發票條款模板。（二）機械使用費合同如何簽訂對企業及客戶最為有利？1.簽訂建筑機械租賃合同取得17%發票2.耗用的燃油費及修理費由建筑企業自行采購。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略（三）集中采購與增值稅抵扣的沖突化解。（四）勞務（外包）公司風險化解。（五）2016年5月1日后取得的分包方提供的發票，必須在“備注欄”注明：建筑服務發生地所在縣市區及項目名稱才能在計算應納增值稅時抵減銷售額。（1）選擇簡易計稅方法，無論預繳還是在機構所在地納稅申報，一律抵減分包款（2）選擇一般計稅方法，雖然納稅申

17、報時，不允許抵減分包款，但預繳時抵減分包款，可以享有稅款緩繳的貨幣時間價值。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略五、財務人員迎接營改增應當關注的要點（一）2016年4月30日前已經實際收到的預售房款、預收工程款應當按規定申報繳納營業稅。其中：1.預收工程款應當向建設單位及時開具建筑業營業稅發票。2.預售房款不需要開具發票，待交房后、辦證前開具發票。如果在5月1日前仍舊沒有交房的，應當在實際交房時，經國稅局審核開具增值稅普通發票，已繳營業稅不予退稅，補開增值稅發票不需要繳納增值稅。注意時間限制。第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略（二）2016年5月1日后已經完成的合同，盡可能按增值稅納稅義務發生時間向購買方催收合同價款并及時開具發票，并在建筑服務發生地或不動產所在地按規定預繳增值稅。（三）設立增值稅專用發票管理崗位專門負責增值稅專用發票的領購、歸集、審核、認證、測算和抵扣工作，盡可能避免出現滯留票。1.歸集是指負責收集所屬分支機構或各項目部及有關部室取得的增值稅專用發票發票聯和抵扣聯；第五講 房地產及建安企業迎接營改增策略2.測算是指每月月底根據企業的生產經營收入測算銷項稅額，并計算當期可以申請認證抵扣的增值稅金額，確定當月向稅務機關認證抵扣的增值稅專用發票數量和金額，以避免出現連續留抵，觸動稅務機關的預警指標，但臨近增值稅專用發票認證期限之日時，必須認證抵扣。3.滯留票，指