1、僑福芳草地 商業(yè)案例分析1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址北京市朝陽區(qū)東大橋路9號(hào)開業(yè)時(shí)間2012年12月投資30億占地面積13.8萬平方米建筑面積20萬平方米物業(yè)組成購物中心、寫字樓各物業(yè)建筑面積4.65萬商業(yè)+8.2萬辦公、酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲30%+40-50%時(shí)尚品牌+20%精品手表和珠寶車位1000個(gè)開發(fā)商北京僑福置業(yè)有限公司開發(fā)周期1995年拿地，2000規(guī)劃，2004年開建，2010年建成緊鄰北京CBD中心，是僑福集團(tuán)在中國大陸地區(qū)的第一個(gè)大型項(xiàng)目，是一座集頂級(jí)寫字樓、時(shí)尚購物中心, 藝術(shù)中心和精品酒店于一身的創(chuàng)新建筑2.項(xiàng)目成就北京潮流時(shí)尚新地標(biāo)北京最為獨(dú)特的購物中心模式236米亞洲最長(zhǎng)室內(nèi)步行

2、吊橋中國第一個(gè)獲得美國綠色建筑協(xié)會(huì)“鉑金認(rèn)證”的綜合體商業(yè)建筑與藝術(shù)品相結(jié)合的純正式體驗(yàn)式購物中心3.項(xiàng)目區(qū)位北京市朝陽區(qū)東大橋路9號(hào)（東大橋路西側(cè)，朝外南街和日壇北路間）,緊鄰北京CBD地帶地鐵10號(hào)線: 呼家樓站，A出口，乘126，440東大橋站即到1號(hào)線: 永安里站，A出口，往北步行15分鐘即到6號(hào)線: 東大橋站，A出口，往南步行7分鐘即到搭乘公交芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下車即到東大橋東站：乘坐101，109，112，118電車以及75，403，420，615，619，750路公交車，下車往南步行200米即到交通路線4.商業(yè)定位以領(lǐng)先綠色思維，打造匯聚頂級(jí)購物、辦

3、公，酒店與藝文的北京新地標(biāo)。立足芳草地濃郁的國際氛圍與低端優(yōu)勢(shì)，致力打造多元的商業(yè)及文化休閑綜合體，成為北京時(shí)尚風(fēng)格與高品質(zhì)的新復(fù)合生活板塊。其領(lǐng)先的環(huán)保設(shè)計(jì)、永續(xù)大展的理念和豐富多遠(yuǎn)的藝術(shù)氛圍構(gòu)成了芳草地獨(dú)有特色，為每一位到訪者帶來充滿新意的獨(dú)特體驗(yàn)。5.“非傳統(tǒng)”的商業(yè)建筑 整個(gè)建筑外觀，盡顯時(shí)尚設(shè)計(jì)感，使用獨(dú)特、時(shí)尚的金字塔外罩，將四座塔樓建筑連接在一起。由ETFE膜和三重玻璃幕墻覆蓋籠罩，保證內(nèi)部舒適優(yōu)美的環(huán)境不受外界干擾。底層的下沉式設(shè)計(jì)，擴(kuò)展了空間的使用效率。6.鋼鐵與藝術(shù)的結(jié)合7.一條橫貫整棟建筑的長(zhǎng)橋，長(zhǎng)達(dá)236米，是國內(nèi)首座室內(nèi)步行橋。它橫跨在建筑復(fù)合體之間，增大顧客的視野；

4、整條長(zhǎng)橋與建筑配套的系列觀光電梯、直升梯與十八座六米長(zhǎng)的自動(dòng)扶梯相配套，亦可讓來訪客戶和顧客盡享便利國內(nèi)首座長(zhǎng)達(dá)二百三十六米的步行橋“綠”色人文8.內(nèi)外“環(huán)保”理念能源使用量是同等建筑的50%，是中國第一個(gè)獲得綠色建筑評(píng)估體系LEED鉑金級(jí)認(rèn)證的綜合性商業(yè)項(xiàng)目此外，項(xiàng)目的節(jié)水設(shè)備也非常豐富，不僅包括電子水龍頭，衛(wèi)生間節(jié)水潔具以及低流量淋浴設(shè)施等，雨水過濾后也可循環(huán)利用被用作綠化灌溉，從而提高水使用率保護(hù)膜覆蓋下的空氣流動(dòng)環(huán)保罩將四個(gè)商業(yè)建筑完全包裹，為了滿足里面建筑的高度要求，其形狀為三角形，屋頂沿西面和北面傾斜平面120X150米，高度超過80m的結(jié)構(gòu)，立面采用單層玻璃，頂采用ETFE半透明

5、膜，形成獨(dú)立的微氣候環(huán)境。不僅做到了冬暖夏涼，從而也節(jié)省了空調(diào)系統(tǒng)的使用。擁有獨(dú)特的微型氣候系統(tǒng)，室內(nèi)能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)溫控租戶們能夠在水、電等能耗方面長(zhǎng)遠(yuǎn)地降低開支從內(nèi)在來說，穩(wěn)定的內(nèi)部微循環(huán)系統(tǒng)，結(jié)合樓群VAV冷水吊頂系統(tǒng)和智能BMS系統(tǒng)，可以至少節(jié)約60%的能源使用率，最高達(dá)到80%的比率。同時(shí)，模塊化辦公格局的靈活性和兼容性也為租戶節(jié)省了10-15%的裝修成本9.“藝術(shù)” 氛圍僑福芳草地中擺放著的41件達(dá)利雕塑，是世界上最豐富的達(dá)利真品收藏之一，它們與建筑相融合，散發(fā)出屬于僑福芳草地的獨(dú)特氣質(zhì)。用藝術(shù)品留住客戶，“顧客們會(huì)因此多停留，他們待在這里的時(shí)間越長(zhǎng)，就越有購物的可能。10.“藝術(shù)” 細(xì)

6、節(jié)帶有藝術(shù)氣息的廁所指示牌別出心裁的垃圾桶設(shè)計(jì)帶有智能溫水清洗系統(tǒng)的坐便器11.共分兩個(gè)展廳，占地總面積4000余平方米。致力于積極推動(dòng)和參與中國當(dāng)代藝術(shù)的發(fā)展和研究。秉持以人為先的理念，實(shí)現(xiàn)從過去展覽館“以物為中心”的完美蛻變。“藝術(shù)” 展覽館12.業(yè)態(tài)與品牌芳草地逾50%品牌首進(jìn)中國，品牌稀缺性成競(jìng)爭(zhēng)性。僑福芳草地沒有給任何商家提供“裝修補(bǔ)貼”，也沒有減免租金，現(xiàn)在的租金水平是1000-2000元/平方米/月采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠寶等精品抽成比較高，但餐飲低一點(diǎn)。”也并不是純粹的奢侈品消費(fèi)場(chǎng)所，既有快時(shí)尚的GAP，也有高檔的精品手表和珠寶，既有花18塊

7、錢就可享受的臺(tái)灣老字號(hào)度小月，也有米其林三星主廚開的純正西餐13.業(yè)態(tài)分布但是僑福芳草地在未來的三到五年，也要有一個(gè)調(diào)整適應(yīng)期，這么多第一次來中國或北京的品牌，能否獲得北京消費(fèi)者的認(rèn)可，還有待檢驗(yàn)14.辦公四棟建筑共有8200m的辦公空間，50%以上的辦公室可以直接通向空中花園、觀景橋和露臺(tái)，美麗的室外空間提供了除了傳統(tǒng)空間之外的愜意環(huán)境，也為辦公用戶提供一個(gè)交流輕松的工作空間。寫字樓、酒店全部自持，招商、運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)都由僑福集團(tuán)自己的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)15.酒店大樓的最頂層是擁有60套客房的精品酒店，通過觀光電梯可從大堂直接到達(dá)。豪華客房都擁有寬大的戶外陽臺(tái)、個(gè)性化泳池、按摩浴缸和娛樂設(shè)施等。玻璃與

8、鋼結(jié)構(gòu)的空中大廳位于大樓最高點(diǎn)，在這人們可將北京的景色盡收眼底。寫字樓、酒店全部自持，招商、運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)都由僑福集團(tuán)自己的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)16.僑福芳草地 - 中國綠色建筑先鋒ParkviewGreen芳草地的能源使用量?jī)H為同等規(guī)模建筑的50%，是中國第一個(gè)獲得美國綠色建筑協(xié)會(huì)LEED（LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem）“鉑金級(jí)預(yù)先認(rèn)證”的綜合性商業(yè)建筑，此外，ParkviewGreen芳草地更分別獲得以下獎(jiǎng)項(xiàng)：2010年: MIPIMAsia年度最佳綠色建筑2011年: FuturArc綠色先鋒獎(jiǎng) Perspective透視優(yōu)秀獎(jiǎng) 國際綠色大獎(jiǎng)最佳綠色智能建筑項(xiàng)目銅獎(jiǎng)2012年: GBA環(huán)保建筑大獎(jiǎng)中獲得亞太區(qū)綠色建筑大獎(jiǎng)項(xiàng)目所獲獎(jiǎng)項(xiàng)17.開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回籠周期較長(zhǎng)，需要有雄厚的資金支撐；需要很長(zhǎng)時(shí)間培養(yǎng)市場(chǎng)，目標(biāo)消費(fèi)群體比較小眾，需要城市規(guī)模足夠大的支撐；前期消費(fèi)者的好奇心過后，