1、行業深度研究內容目錄 HYPERLINK l _TOC_250011 近期策略觀點更新 4 HYPERLINK l _TOC_250010 數據跟蹤 10 HYPERLINK l _TOC_250009 新房成交 10 HYPERLINK l _TOC_250008 二手房成交 12 HYPERLINK l _TOC_250007 重點城市庫存與去化周期 15 HYPERLINK l _TOC_250006 300 城土地市場 16 HYPERLINK l _TOC_250005 涉房貸款 18 HYPERLINK l _TOC_250004 行業政策 19 HYPERLINK l _TOC_

2、250003 公司動態 20 HYPERLINK l _TOC_250002 非房業務 21 HYPERLINK l _TOC_250001 行業估值 22 HYPERLINK l _TOC_250000 風險提示 22圖表目錄圖表 1：2020 年各行業漲跌幅-房地產行業漲幅倒數第 1 名 4圖表 2：技術平移后全國房價地價比（樣本統計） 4圖表 3：2020 年初至今房地產指數復盤 6圖表 4：2019 年銷售額 Top50 房企資債指標情況 7圖表 5：樣本房企銷售均價 vs 剔預資產負債率 9圖表 6：42 城新房成交面積及同比增速 10圖表 7：各能級城市新房成交面積月初至今累計同比

3、 10圖表 8：各能級城市新房成交面積年初至今累計同比 10圖表 9：42 城新房成交明細 11圖表 10：2021 年 2 月重點城市商品住宅成交量價環比變化 12圖表 11：17 城二手房成交面積及同比增速（周） 12圖表 12：高能級城市二手房成交面積月初至今累計同比 13圖表 13：高能級城市二手房成交面積年初至今累計同比 13圖表 14：17 城二手房成交明細（萬平米） 13圖表 15：84 城二手房銷售面積環比（月度） 14圖表 16：84 城二手房銷售面積同比（月度） 14圖表 17：84 城二手房銷售面積累計同比（年度） 15圖表 18：12 城商品房庫存和去化周期 15圖表

4、19：12 城按城市能級的庫存去化周期 15圖表 20：12 個重點城市商品房庫存及去化周期 16圖表 21：11 個重點城市商品住宅庫存及去化周期 16圖表 22：周度 300 城用地供應建面及同比增速 17敬請參閱最后一頁特別聲明- 2 -行業深度研究圖表 23：年度累計 300 城住宅類用地供應建面同比增速 17圖表 24：周度 300 城土地成交建面及同比增速 17圖表 25：年度累計 300 城土地成交建面同比增速 17圖表 26：周度 300 城成交土地樓面均價及同比增速 17圖表 27：年度累計 300 城住宅類用樓面均價同比增速 17圖表 28：周度 300 城住宅類用成交土地

5、溢價率 18圖表 29：月新增居民中長期貸款及同比增速 18圖表 30：年累計新增居民中長期貸款及同比增速 18圖表 31：月新增開發商貸款及同比增速 19圖表 32：年累計新增開發商貸款及同比增速 19圖表 33：首套房貸平均利率 19圖表 34：二套房貸平均利率 19圖表 35：政策新聞匯總 19圖表 36：上市公司動態 20圖表 37：非住行業資訊 21圖表 38：非住行業公司動態 21圖表 39：A 股地產行業 PE-TTM 22圖表 40：香港內房股 PE-TTM 22圖表 41：覆蓋公司估值情況 22敬請參閱最后一頁特別聲明- 3 -行業深度研究近期策略觀點更新 2020 年房地產

6、股并未享受到牛市，行業指數表現不佳，主要由于：1）銷售毛利率繼續下行。我們以合同銷售時間軸為依據，將地價數據平移兩年 處理，同時考慮公開市場土地出讓競自持規則等因素的影響逐漸擴大，對 地價做修正處理。根據平移對應后的房價地價關系，可以發現銷售毛利率 自 2018 年 5-6 月起開始出現明顯下滑，且這一趨勢一直延續到了 2020 年。（考慮到開發商傾向于推遲高價地項目的開發時點，而 2016-2017 年地價整體都較高，所以我們做了兩年的平移處理）。2）結算毛利率首次出現重大向下拐點。銷售毛利率下行最終傳遞至結算毛利率。結算毛利率的向下拐點在 2020 年 3 月份后的年報中首次顯現。市場對于

7、行業利潤率持續下行的擔憂顯現在股價上，行業整體表現不佳。考慮到行業平均銷售至結算周期約兩年，預計 2020-2022 年結算毛利率仍將持續下行。圖表 1：2020 年各行業漲跌幅-房地產行業漲幅倒數第 1 名76.6% 74.4%69.1%49.0%43.2%38.3%32.2% 31.9%29.0% 26.6%24.6% 23.1%17.5% 15.0%11.2% 10.0% 8.8%6.5% 4.0% 2.7%0.2% 0.1%-1.5%-4.4% -4.7% -5.9% -7.5%-9.5%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%來源：wind，國金證券

8、研究所圖表 2：技術平移后全國房價地價比（樣本統計）銷售均價樓面價房價地價比1600081400071200065100004800036000240001200002016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年01月2019年03月2019年05月2019年07月2019年09月2019年11月2020年01月2020年03月2020年05月2

9、020年07月2020年09月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月0-1敬請參閱最后一頁特別聲明- 4 -行業深度研究來源：中指數據庫，國金證券研究所2020 年初至今房地產行業經歷了上半年的疫情影響、結算盈利能力下降體現以及疫情后重點城市房價上漲和多方政策調控，其指數也表現出疫情前后的下跌及反彈，年報后下跌，伴隨房價上漲帶來的波動和調控陸續出臺的下跌，在各行業漲幅中位列倒數第 2 名，跑輸大盤。新冠疫情：1 月底-3 月初，受到

10、新冠疫情影響，地產指數呈現出先下跌后反彈。房企年報發布：3 月，房企集中發布 2019 年年報，年報數據體現整體盈利能力下降，地產指數再次下跌。房企一季報發布：4 月，房企集中發布 2020 年一季報，充分表達了盈利能力下降的事實，地產指數橫盤數月。市場意識到房價上漲：實質上部分重點城市房價從 3 月起一直在抬升，但直至 7 月初，市場開始意識到房價上漲，并預期房價上漲將使得房 企進入存貨質量提升周期，可以緩解毛利率下行壓力，地產指數開始 上漲，地產迎來行業機會。房地產工作會議的講話：中央 7 月 24 日主持召開房地產工作座談會，表示要堅持從全局出發，進一步提高認識、統一思想，牢牢堅持房子是

11、用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發，采取差異化調控措施，及時科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。就此，房企存貨彈性重新受到壓制，房價上漲的邏輯收窄。多城市出臺調控：7 月 5 日深圳發布樓市調控；24 日，住建部召集北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等 10個熱點城市房地產工作座談會，明確指出地方政府應高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。截至 11 月中旬，30 余城市出臺調控政策，期間指數波動收窄。三條紅線發布

12、：8 月 20 日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被稱為“三道紅線”。“三道紅線”包括房企剔除預收款后的資產負債率不得大于 70%；房企的凈負債率不得大于 100%；房企的“現金短債比”小于 1 。三條紅線規則出臺后相當于監管介入運營，房企融資增速、規模擴張受限，敬請參閱最后一頁特別聲明- 5 -行業深度研究圖表 3：2020 年初至今房地產指數復盤上證指數深證成指滬深300房地產(申萬)CELLRANGECELLRANGECELLRANGECELLRANGE40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0

13、%-20.0%來源：wind，國金證券研究所 關于三條紅線政策，我們認為：1）三條紅線是房地產調控的進一步細化。過去政府主要通過需求端和價格端進行管控。現在“因企施策”，監管直接 介入運營，對每個房企的融資行為進行“家長式管理”，有利于控制杠桿水 平，防范金融風險。2）有助于平抑地價。土地市場價格總是由樂觀者決定，過去市場上總是存在“只重規模，不看利潤”的開發商，通過不斷加杠桿，抬高地價，導致項目利潤越來越薄。三條紅線通過管控行業杠桿水平，能 夠起到平抑地價的作用。3）持續觀察監管范圍是否會擴大。但由于該紅線 標準目前僅明確針對 12 家試點房企，部分中小房企仍然趁著窗口期繼續加 大杠桿，部分

14、市場尤其是熱點城市的土地市場并未出現明顯的降溫。后續 需要持續觀察監管范圍是否會擴大，以真正起到平抑地價的作用。整體來看，熱衷于加杠桿的房企被管控后，萬科、保利等資債指標良好的房企將 迎來更加公平的競爭環境。敬請參閱最后一頁特別聲明- 6 -行業深度研究圖表 4：2019 年銷售額 Top50 房企資債指標情況代碼企業簡稱分子分母剔除預收款的資產負債率（%）凈負債率（）現金短債比超過臨界值指標個數600048.SH保利地產67.556.92.100688.HK中國海外發展53.830.54.101109.HK華潤置地56.432.5300960.HK龍湖集團66.551.14.40001979

15、.SZ招商蛇口57.429.31.40600383.SH金地集團67.257.71.303377.HK遠洋集團69.980.63.40002244.SZ濱江集團69.778.11.502007.HK碧桂園82.755.32.11000002.SZ萬科 A76.534.81.81601155.SH新城控股76.66.42.610813.HK世茂房地產70.663.61.410884.HK旭輝控股集團7569.12.710817.HK中國金茂68.183.10.916158.HK正榮地產76.297.51.413900.HK綠城中國73.563.21.513383.HK雅居樂集團72.796.61

16、13883.HK中國奧園81.974.91.61601186.SH中國鐵建75.814.71.91600466.SH藍光發展70.879.11.313380.HK龍光地產76.141.73.111813.HK合景泰富80.889.42.211966.HK中駿集團控股73.575.71.61000069.SZ華僑城 A70.184.51.111233.HK時代中國控股74.476.71.412768.HK佳源國際控股71.796.11.211628.HK禹洲地產79.294.71.91000671.SZ陽光城77.61351.32000961.SZ中南建設84168.41.12000656.SZ

17、金科股份74.8120.21.123301.HK融信中國73.2115.91.821638.HK佳兆業集團75.9162.21.12002146.SZ榮盛發展7383.20.923990.HK美的置業81.1114.22.120137.HK金輝集團77.542.40.522868.HK首創置業74.6159.31.121908.HK建發國際集團82.9170223333.HK中國恒大82.7183.10.431918.HK融創中國84.2214.20.93600606.SH綠地控股82.8155.60.832772.HK中梁控股80.8120.90.73600340.SH華夏幸福77.8182

18、.80.732777.HK富力地產79.5218.30.432103.HK新力控股集團76107.50.93600376.SH首開股份75.4169.813600325.SH華發股份75.3162.40.73000732.SZ泰禾集團80.2243.80.23來源：wind，國金證券研究所 關于土地集中供應制度，我們認為：有利于約束地方政府的供地行為，有助于增加供地數量，平抑地價。1）土地集中出讓實際上是對地方政府供地行為的約束，有利于提高土地供應的透明度。通過集中供地，一方面有助于增加供地數量，另一方面，批量供應能夠在一定程度上起到平抑地價的作用。政策總體上更有利于資金實力雄厚的大型開發商。

19、1）對于 22 個熱點城市的熱點區域，增加供地難以緩解供需不平衡的問題，這些區域的利敬請參閱最后一頁特別聲明- 7 -行業深度研究潤率仍將維持較低水平。但對熱點城市的郊區增加供地，整體上將使得地價更為可控，生意更加能夠持續。 我們認為，2021 年及往后銷售毛利率將企穩回升，考慮三個影響因素：歷史上的高價地的問題逐漸解決。2016-2018 年，房企錯拿了許多“算錯帳”的項目，本質在于錯估了政府對于房價調控的周期和決心。經過幾年時間的消化，同時得益于 2020 年熱點城市房價整體漲幅較大，目前高價地項目已逐漸消化。展望未來，調整好“算賬方式”后，在熱點城市核心區域拿地，即便利潤微薄，也不至于再

20、出現較大虧損。考慮到大量負利潤率的尾部項目已經被消除，銷售毛利率大概率會企穩回升。拿地競爭趨于理性。原先政府更多考慮房價調控，忽視地價因素，因而競爭激烈。未來，隨著供給端改革政策持續深入，調控更加細致，地價可能得到有效控制，有助于穩定銷售毛利率。房價進入比較明顯的上行周期。2020 年開始，房價進入比較明顯的上行周期，我們認為 2021 年仍然延續。原因在于全國平均房價漲幅與貨幣政策的累計效應有關，而與邊際變化關系較小。我們認為 2021 年全國房價仍然能夠實現平穩上漲，預計全年平均房價漲幅 6%，但上漲的區域將偏向于小城市以及熱點城市的非核心區域。需要注意的是，銷售毛利率企穩回升，并不代表會

21、出現大幅改善：我們認為，當前房地產市場被切割成了兩個部分。1）熱點城市的熱門區 域趨于“福利房”化。熱門區域容易遇到“價格天花板”，使得這些區域出 現嚴重的一二手房價格倒掛現象。價格倒掛的存在，降低了項目銷售難度，加快了回款速度，實際上風險極大下降甚至趨近于無風險，理應獲取更低 的收益率。利潤率被極大壓低，熱門區域的商品房的商業模型被破壞，成 為“跑量”的生意，房企成為“代建方”。2）廣大的非熱點城市及區域仍然存在周期性波動。廣大的非熱點區域，包括一二線的郊區和廣大的三四 線城市，普遍還未出現“價格天花板”的問題，因此仍然存在價格波動、 項目不確定性等周期性因素。對整個行業而言，銷售利潤率的向

22、上和向下彈性都變小了，但穩定性有所提升。房行業銷售金額仍將平穩增長，頭部公司的估值將會長期修復。如何理解行業持續增長的邏輯：中國的房地產市場投資和投機性需求占比較高。投資本質上量價相關，一旦賺錢效應消失，投資行為將轉而進入觀望期，銷量可能受到較大影響。盡管由于人口等因素的影響，長期來看商品房銷售面積呈下行趨勢。但只要銷售價格能夠保持平穩上漲，銷售面積總體上將表現為緩慢下滑，行業能夠維持金額的小幅增長。頭部公司將會迎來估值修復。行業供給側改革，整體更有利于資債指標優 質的頭部企業。我們認為，綠檔和黃檔的企業能夠在資債指標不惡化的前 提下，保持 10-15%的可持續增長。未來兩年，毛利率回升疊加銷

23、售金額 增長，銷售利潤率可能實現雙位數增長。當前行業平均 PE 估值 6 倍左右，反映的是長期零增長的預期，但如我們所述，頭部房企業績可能實現雙位 數增長，估值水平長期來看將逐漸得到修復。行業供給側改革大背景下，可以從兩個維度尋找投資機會。1）剔預資產負債率相對低的房企。三條紅線所涉及的指標中，現金短債比和凈負債率 相對更容易達標，但剔預資產負債率調整難度相對更大，因此指標更高的 企業將在更長的時間內受到較大的限制。2）銷售均價更低的房企。銷售均 價更高的房企，項目儲備往往更傾向于熱點城市和核心區域。如前文所述，限價調控政策的存在一定程度上壓制了熱點區域的市場周期，對這些區域 的商業模型形成了

24、較大的破壞，利潤率更低，彈性更小。而小城市和非熱敬請參閱最后一頁特別聲明- 8 -行業深度研究點區域的市場周期仍然存在，考慮到未來兩年房價平穩上漲的預期，我們總體上更加看好銷售均價低的房企。圖表 5：樣本房企銷售均價 vs 剔預資產負債率來源：克而瑞，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 9 -行業深度研究數據跟蹤新房成交根據 wind，本周（3 月 6 日- 3 月 12 日），42 個城市商品房成交合計 691萬平米，環比-6.7%，同比+80%，月度累計同比+109%，年度累計同比+114%。其中：一線城市：周度環比-4%；同比+173%；月度累計同比+188%；年度累計同比+136

25、%；二線城市：周度環比-6%；同比+91%；月度累計同比+102%；年度累計同比+98%；三四線城市：周度環比-9%；同比 38.3%；月度累計同比+87%；年度累計同比+133%。圖表 6：42 城新房成交面積及同比增速9008007006005004003002001000單周成交面積（萬平米）商品房成交面積：周環比商品房成交面積：周同比500%400%300%200%100%0%-100%-200% 來源：wind，國金證券研究所圖表 7：各能級城市新房成交面積月初至今累計同比圖表 8：各能級城市新房成交面積年初至今累計同比一線二線三四線8000%7000%6000%5000%4000%

26、3000%2000%1000%0%-1000%一線二線三四線160%120%80%40%0% 來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 10 -行業深度研究圖表 9：42 城新房成交明細城市本周成交上周成交周環比周同比月累計值月同比年累計值年同比北京32.931.35%163%61452%24680%上海44.748.8-8%208%79132%401132%廣州35.438.5-8%112%62228%317231%深圳15.614.94%381%2878%160125%杭州27.753.7-48%224%75135%287149%寧波18.71

27、5.421%109%34312%174177%南京39.136.28%328%72179%261120%蘇州22.325.3-12%99%4536%21458%武漢48.747.72%136%860%437186%濟南9.35.375%-53%15-50%20770%青島33.039.2-16%151%63108%27799%成都65.364.91%64%12641%57044%福州10.212.8-21%114%20113%8079%廈門17.015.510%24%17206%126322%佛山31.932.1-1%50%5261%302113%東莞5.29.8-46%44%1235%141

28、153%南寧23.617.436%126%3795%20741%無錫11.713.2-11%-24%12-27%11977%揚州13.610.826%149%24196%75133%常州9.68.217%226%1716%6815%泰州2.64.8-46%56%675%30234%鎮江12.116.3-25%27%2495%114118%淮安9.715.2-36%-18%2299%156171%連云港22.626.3-14%46%44176%233248%江陰3.96.7-41%-13%855%6094%常熟-鹽城19.215.921%63%1918%110145%紹興3.97.3-47%75

29、%1098%4192%溫州19.225.8-25%-18%35109%22899%金華6.43.962%69%9136%67348%舟山1.93.5-48%202%469%2071%惠州12.56.689%594%17210%77154%汕頭7.44.658%181%1272%51115%江門3.99.8-60%-32%784%44223%清遠7.36.88%69%1424%8083%韶關2.43.3-26%-20%520%3067%泉州4.81.8167%229%617%3637%莆田8.25.355%74%12102%47100%蕪湖14.017.0-17%18%27268%138667%

30、淮南4.95.7-14%191%1093%38128%岳陽2.64.2-38%-26%541%3870%泰安5.68.4-34%138%13255%52186%注：成交數據為各地房管局備案口徑，可能較實際市場情況滯后來源：wind，中指數據，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 11 -行業深度研究圖表 10：2021 年 2 月重點城市商品住宅成交量價環比變化注：本圖樣本城市 39 個，將根據披露數據進行動態跟蹤，截至 3 月 14 日，已公開數據城市 36 個來源：中指數據，國金證券研究所二手房成交根據 wind 數據，本周（3 月 6 日- 3 月 12 日），17 個重點城市二手房

31、成交合計 206 萬平米，環比+7%，同比+104%，月度累計同比+159%，年初至今累計同比+103%。其中：一線城市：周度環比+9%；同比+132%；月初至今累計同比+176%；年初至今累計同比+102%；二線城市：周度環比+10%；同比+96 %；月初至今累計同比+137%；年初至今累計同比+92%。圖表 11：17 城二手房成交面積及同比增速（周）單周成交面積（萬平方米）二手房成交面積：周環比二手房成交面積：周同比300250200150100500600%500%400%300%200%100%0%-100%-200% 來源：wind，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 12

32、-行業深度研究圖表 12：高能級城市二手房成交面積月初至今累計同比圖表 13：高能級城市二手房成交面積年初至今累計同比一線城市二線城市5000%4000%3000%2000%1000%0%-1000%一線城市二線城市120%80%40%0%-40% 來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所圖表 14：17 城二手房成交明細（萬平米）城市本周成交上周成交周環比周同比月累計值月同比年累計值年同比北京43.539.90%93%58.6166%276.0166%深圳14.413.40%494%77.6164%354.6164%杭州17.014.20%448%27.822%126.2

33、22%南京22.321.40%50%28.4178%121.0178%蘇州17.517.80%49%42.5140%206.3140%成都11.210.70%97%35.2104%171.9104%廈門12.910.00%184%21.7-2%90.7-2%南寧3.53.00%85%22.2109%106.7109%青島14.011.80%194%6.453%31.953%佛山17.416.40%38%25.3120%112.1120%東莞3.93.10%133%30.1100%163.0100%無錫11.310.30%295%6.826%40.626%揚州4.53.10%209%21.388

34、%82.288%衢州3.93.70%18%7.7147%27.8147%金華5.25.80%21%7.7953%45.6953%江門1.11.70%-26%11.0300%69.2300%清遠2.65.70%41%2.8115%19.6115%注：成交數據為各地房管局披露，為各地交易中心口徑，可能較實際市場情況滯后來源：wind，國金證券研究所根據中指數據，2021 年 1 月，84 個樣本城市二手房成交合計 2170 萬平米，環比-10.6%，同比+37.7%，年度累計同比+37.7%。其中，一線城市： 1 月環比+0.9%， 同比+91.8%； 年初至今累計同比為+91.8%；二線城市：

35、1 月環比-17%，同比+13.4%；年初至今累計同比為+13.4%。三線城市：1 月環比-8.3，同比+52.5%；年初至今累計同比為+52.5%。敬請參閱最后一頁特別聲明- 13 -行業深度研究圖表 15：84 城二手房銷售面積環比（月度）一線二線三四線84城30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月來源：中指數據庫，國金證券研究所圖表 16：84 城二手房銷售面積同比（月度）一線二線三四線84城120%100%80%60%40%20%0%-20%-4

36、0%-60%-80%-100%來源：中指數據庫，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 14 -行業深度研究圖表 17：84 城二手房銷售面積累計同比（年度）一線二線三四線84城100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%來源：中指數據庫，國金證券研究所重點城市庫存與去化周期根據 wind 數據，本周（截至 3 月 12 日），12 城商品房庫存（可售面積）為 1.69 億平米，環比 0%，同比+14%。以 3 個月移動平均商品房成交面積計算，去化周期為 14.4 月，較上周-0.1 個月，較去年同期-7.8 個月。本周，11 城商品住宅庫存（可售面積）為 6189 萬平米，

37、環比-5%，同比+17%。以 3 個月移動平均住宅成交面積計算，去化周期為 7.2 月，較上周-0.5 個月，較去年同期-4.8 個月。圖表 18：12 城商品房庫存和去化周期圖表 19：12 城按城市能級的庫存去化周期20,00015,00010,0005,00003540商品房成交面積（萬平米） 商品房去化周期（月，右軸）一線城市二線城市30353025252020151510105500 來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 15 -行業深度研究圖表 20：12 個重點城市商品房庫存及去化周期可售面積( 萬同比去年同3 個月移動平均去化周

38、期同期增減城市方）期銷售面積（月）（月）北京2,40316%13218.2-11.2上海2,734-3%19713.9-15.4廣州1,57467%1629.7-5.1深圳6878%6810.0-6.1杭州1,15525%11210.3-2.7南京2,30114%11120.7-8.0蘇州1,47020%10214.4-2.6福州1,44842%3640.0-5.4南寧8502%909.5-0.6泉州690-1%1642.3-7.7溫州1,1238%1249.0-8.8莆田450-22%2121.2-51.6來源：wind，國金證券研究所圖表 21：11 個重點城市商品住宅庫存及去化周期城市可

39、售面積( 萬同比去年同3 個月移動平均去化周期同期增減方）期銷售面積（月）（月）北京1,19810%8414.3-11.5上海341-54%1532.2-9.4廣州83773%1326.3-4.4深圳243-7%544.5-4.9杭州50173%915.50.6南京68822%1036.7-2.3蘇州80946%918.9-0.0福州72567%2825.70.0廈門3263%3010.7-20.1寧波2989%694.3-2.4莆田223-15%1911.7-27.3來源：wind，國金證券研究所300 城土地市場根據中指數據，本周（3 月 8 日-3 月 14 日），300 城土地供應建面

40、 1,970萬平米，周同比-4%。年初至今累計供應 4.1 億平米，同比+16%，其中一線、二線和三四線同比分別為+40%、+4%和+22%。本周 300 城土地成交建面 3,664 萬平米，周同比+123%。年初至今累計成交建面 4.1 億平米，同比+29%，其中一線、二線和三四線同比分別為+63%、+26%和+29%。本周 300 城土地成交樓面均價為 1,850 元/平米，周同比-8%。年初至今樓面均價為 2,528 元/平米，同比+8%，其中一線、二線和三四線同比分別為- 28%、+10%和+19%。本周 300 城成交土地溢價率為 19%，其中一線、二線和三四線同溢價率分別為 0%、

41、14%和 26%。敬請參閱最后一頁特別聲明- 16 -行業深度研究圖表 22：周度 300 城用地供應建面及同比增速圖表 23：年度累計 300 城住宅類用地供應建面同比增速6,0005,0004,0003,0002,0001,0000200%土地供應建面：周（萬平方米）土地供應建面：周同比（%）150%100%50%0%-50%-100%200%150%100%50%0%-50%300 城一線城市二線城市三四線城市來源：中指數據庫，國金證券研究所來源：中指數據庫，國金證券研究所圖表 24：周度 300 城土地成交建面及同比增速圖表 25：年度累計 300 城土地成交建面同比增速5,0004,

42、0003,0002,0001,0000150%土地成交建面：周（萬平方米）土地成交建面：周同比（%）100%50%0%-50%-100%300%300 城二線城市一線城市三四線城市250%200%150%100%50%0%來源：中指數據庫，國金證券研究所來源：中指數據庫，國金證券研究所圖表 26：周度 300 城成交土地樓面均價及同比增速圖表 27：年度累計 300 城住宅類用樓面均價同比增速成交土地樓面均價: 周（元/平方米）成交土地樓面均價: 周同比（%）4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500040%20%0%-20%-40%-60%40%300 城二

43、線城市一線城市三四線城市20%0%-20%-40%-60%來源：中指數據庫，國金證券研究所來源：中指數據庫，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 17 -行業深度研究圖表 28：周度 300 城住宅類用成交土地溢價率300 城一線城市二線城市三四線城市40%20%0%-20%來源：wind，國金證券研究所涉房貸款 根據 wind 數據，2021 年 2 月新增居民中長期貸款為 4113 億元，同比+1008.6%；年初至今累計新增居民中長期貸款為 1.36 萬億元， 同比+72.5%。2020 年 12 月新增開發商貸款款為 2420 億元，同比+9.2%；年初至今（2020 年）累計新增

44、開發貸款為 2.67 萬億元，同比+5.7%。2021年 2 月 5 年期 LPR 為 4.65%，環比保持平穩；首套房貸款平均利率為 5.26%，環比+4BP；二套房貸款平均利率為 5.56%，環比+3BP。圖表 29：月新增居民中長期貸款及同比增速圖表 30：年累計新增居民中長期貸款及同比增速10,0008,0006,0004,0002,0000當月值（億元）當月同比1200%1000%800%600%400%200%0%-200%70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000年度累計值（億元）年度累計同比80%70%60%50%40%30%20%1

45、0%0%來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所敬請參閱最后一頁特別聲明- 18 -行業深度研究圖表 31：月新增開發商貸款及同比增速圖表 32：年累計新增開發商貸款及同比增速3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000當月值（億元）當月同比25%20%15%10%5%0%-5%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000年度累計值（億元）年度累計同比7%6%5%4%3%2%1%0%-1%來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所圖表 33：首套房貸平均利率圖表 34：二套房貸平均利率5.265.265.

46、585.255.245.245.245.235.225.565.565.555.555.545.545.53 來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所行業政策圖表 35：政策新聞匯總時間城市/機構內容2021/3/1洛陽洛陽市住房公積金管理中心發布關于啟動住房公積金流動性風險一級預警防控措施的通知。截至 2021年 2 月末，洛陽市住房公積金個貸率為 98.17%。為有效防范化解住房公積金流動性風險，從 2021 年 3 月6 日起，啟動流動性風險一級預警防控措施。2021/3/1南京2021 年全市經營性用地擬上市地塊前期工作推進會議方案（代會議通知）提到，根據最新自然資

47、源部集中供應住宅用地的要求，切實掌握調控主動權，南京市規劃和自然資源局、南京市土地儲備中心牽頭前期手續部門及各運動主體對接 2021 年經營性用地擬上市地塊各項前期工作。2021/3/2福建福建銀保監局近日表示，將結合轄內實際，明確地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度上限劃檔標準。同時適當延長過渡期，對于調整確有困難的超標機構，經申請，業務調整過渡期最長可為 6 年，以確保超標機構平穩過渡。2021/3/2上海上海市人民政府印發關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見的通知，加快推進 5 個新城規劃建設，探索差異化購房和租賃政策。2021/3/2無錫無錫市住建局印發關于規范我市二

48、手房交易秩序的通知，通知稱，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源信息、惡意哄抬房價、經營貸挪用購房、捏造和散布不實房地產消息等違法違規行為進行嚴肅查處。2021/3/3杭州發布關于進一步規范房地產市場秩序的通知，從加強司法拍賣住房限購，嚴格防范經營貸、消費貸違規流入市場，嚴厲打擊中介機構違法違規行為等方面進一步規范市場秩序。2021/3/3上海上海市住房和城鄉建設管理委員會等聯合發布關于進一步加強本市房地產市場管理的通知指出，實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿 5 年后方可轉讓；在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價；房管部門

49、進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。敬請參閱最后一頁特別聲明- 19 -行業深度研究2021/3/4上海上海市房屋管理局發布關于進一步加強本市房地產經紀機構和住房租賃經營機構主體管理的通知，提出加強房地產經紀機構備案管理、加強住房租賃經營機構開業報告（信息記載）管理、加強經營主體入網認證管理、建立健全行業信用體系和加強從業主體管理信息化支撐等五方面措施。2021/3/4安慶住房和城鄉建設局發布消息稱，該局多部門聯動，加大對房地產市場事中事后監管力度，健全和完善以“雙隨機、一公開”為基本手段，以重點監管為補充，以信用監管為基礎的新型監管模式體系，營造誠實守信

50、的房地產市場環境。2021/3/5遼寧省遼寧省市場監督管理局表示，該省市場監管系統將持續強化對利用合同格式條款侵害消費者權益違法行為的監管，促進合同公平、優化市場秩序，改善消費環境。2021/3/6海口海口市住建局出臺海口市房地產中介行業信用信息管理辦法，有效期 5 年，海口將對房地產中介服務機構實施信用等級量化評分，年度信用分值不足 70 分者將被評定為 D（差）級，停止使用存量房網上交易管理系統權限資格。來源：各地政府網站，國金證券研究所公司動態圖表 36：上市公司動態公司名稱公告時間類型內容融資新聞中國奧園2021/3/8借款融資公司作為借款人進行有抵押雙幣種定期銀行貸款融資，公司借款融

51、資 15.98 億港元及2,000 萬美元，并就所有未償還款項向該等貸款人支付利息。金科股份2021/3/9發行票據債券“21 金科 03”將于 2021 年 3 月 10 日正式掛牌交易，發行規模 22 億元，債券期限為 4年期，票面年利率為 6.3%。金地集團2021/3/11發行票據發行 2021 第二期中期票據 15 億元人民幣，產品簡稱為“21 金地 MTN002”，發行規模 15億元，發行期限 3 年，發行利率為 3.96%。中南建設2021/3/12發行債券面向專業投資者公開發行債券（第一期），債券簡稱“21 中南 01”；發行規模不超過 10億，面值為 100 元。經營和定期報

52、告金科股份2021/3/8經營公告2021 年 2 月，金科地產集團股份有限公司（以下簡稱“本公司”）及所投資的公司實現銷售金額約 153 億元，房地產銷售面積約 156 萬平方米；2021 年 1-2 月，本公司及所投資的公司實現銷售金額約 295 億元，房地產銷售面積約 296 萬平方米。中國金茂2021/3/8經營公告2021 年 2 月，公司及其附屬公司取得簽約銷售金額約人民幣 202 億元，銷售建筑面積約115.9 萬平方米；1-2 月，集團取得簽約銷售金額共人民幣 403 億元，累計簽約銷售建筑面積約 257.3 萬平方米。龍光集團2021/3/9經營公告2021 年 2 月，歸屬

53、于本公司股東權益的合約銷售金額約為人民幣 120.9 億元，同比增長357.2%，歸屬于本公司股東權益的合約銷售面積約 54 萬平方米；1-2 月，歸屬于本公司股東權益的合約銷售金額累計約人民幣 281 億元，同比增長 221.6%，歸屬于本公司股東權益的合約銷售面積累計約 101.5 萬平方米。龍湖集團2021/3/9經營公告截至 2021 年 2 月末，集團累計實現合同銷售金額約人民幣 352.8 億元，合同銷售面積212.9 萬平方米；其中，2 約單月實現合同銷售金額人民幣 157.7 億元，合同銷售面積95.8 萬平方米。綠地控股2021/3/10經營公告2021 年 2 月，公司新增

54、房地產項目 2 個，合計計容建筑面積約 91.46 萬平方米。招商蛇口2021/3/10經營公告2021 年 2 月，公司實現簽約銷售面積 76.43 萬平方米，同比增加 589.79%；實現簽約銷售金額 172.17 億元，同比增加 580.24%。2021 年 1-2 月，公司累計實現簽約銷售面積173.97 萬平方米，同比增加 214.76%；累計實現簽約銷售金額 418.36 億元，同比增加189.94%。保利地產2021/3/11經營公告2021 年 2 月，公司實現簽約面積 207.57 萬平方米，同比增加 58.08%；實現簽約金額320.04 億元，同比增加 59.52%；1-

55、2 月，公司實現簽約面積 418.03 萬平方米，同比增加44.71%；實現簽約金額 750.77 億元，同比增加 72.00%；近期新增房地產項目 15 個。陽光城2021/3/11經營公告2021 年 1-2 月，公司實現銷售金額 305.62 億元，權益銷售金額 195.78 億元；銷售面積合計 186 萬平方米，權益銷售面積合計 127.17 萬平方米；2 月，公司獲得 1 個土地項目，新增計容面積 22.15 萬平方米。融創中國2021/3/12業績預告截至 2020 年 12 月 31 日止年度，集團合同銷售金額約為人民幣 5,752.6 億元；收入約為人民幣 2,305.9 億元

56、，同增 36.2%；毛利約為人民幣 484 億元，同增 16.9%；核心凈利潤約人民幣 302.6 億元，同增 11.8%。華潤置地2021/3/12經營公告2021 年 2 月，本集團實現總合同銷售金額約人民幣 175.3 億元，總合同銷售建筑面積約110.4 萬平方米，同比增長 220.7%及 222.1%；同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建筑面積分別為 108.3 億元及 74.5 萬平方米，同比增長 159.1%及 166.9%。華潤置地2021/3/12經營公告2021 年 2 月，集團再太原、北京、無錫、長沙、鄱陽、青島及福州收購了 7 幅地塊，總敬請參閱最后一頁特別聲明- 2

57、0 -行業深度研究樓面面積約 170.1 萬平方米，應付權益土地出讓金約為人民幣 139.9 億元。非定期報告華夏幸福2021/3/9權益變動公司控股股東華夏控股導致華夏控股累計被動減持 337,757,079 股股份，占華夏幸福目前總股本的 8.63%。華夏幸福2021/3/10債務違約公司及下屬公司新增債務違約涉及本息金額 83.82 億元，包括銀行貸款、信托貸款、債券、債務融資工具等債務形式。截至目前，公司累計債務違約涉及本息合計 194.24 億元。中南建設2021/3/13股份增持2021 年 3 月 12 日，公司接到公司控股股東中南城市建設投資有限公司（簡稱“中南城投”）的通知，

58、稱中南城投已通過公開方式增持公司股份 1,100,400 股，占公司 2021 年 1月 12 日總股份的 0.029%。重大交易中國金茂2021/3/11股權收購公司間接全資附屬公司廣州金茂與廣州萬科及項目公司簽訂合作開發協議，收購項目公司49%股權并就位于廣州的標的地塊展開合作。藍光發展2021/3/12股權轉讓碧桂園物業香港擬受讓藍光和駿持有的藍光嘉寶服務全部股份（包括內資股） 115,840,200 股，股份轉讓價款為人民幣 49.6428 億元的等值港元，每股受讓價格約為人民幣 42.8546 元的等值港幣。來源：公司公告，國金證券研究所非房業務圖表 37：非住行業資訊時間行業部門/

59、機構/相關主體內容2021/3/8購物中心昆明/金地商置近日，云南昆明市自然資源和規劃局公示了 2 月份過規項目，金地中心二期過規，將建 2棟住宅樓（21 層、40 層）、1 棟辦公樓（32 層）、4 層商業裙樓，總建面 25 萬平方米。2021/3/10免稅/物流深圳前海3 月 9 日，深圳市前海管理局與深圳市國有免稅商品集團在前海簽署戰略合作協議。雙方將在免稅貿易新業態、免保融合新商業以及免稅品供應鏈建設等領域展開戰略合作，前海將出臺支持商貿物流等企業發展的專項政策，推動前海綜合保稅區高質量發展。2021/3/10城市商業北京今年北京市將推動地鐵站周邊用地一體化綜合開發，建設 71 個城市活力微中心，打造軌道上的都市生活。2021/3/10寫字樓昆明/招商蛇口3 月 8 日，昆明市自然資源和規劃局發布了招平商務中心（KCGD2018-12 號地塊）項目的過規公示，地塊取得建筑工程規劃許可證，此前該地塊由招商蛇口競得。招平商務中心計劃 3 月開工，2024 年 3 月竣工，擬建 2 棟超高層辦公樓和 3 棟高層住宅及商業裙樓，限高220 米。來源：wind，觀點，國金