1、騰沖縣西山壩片區控制性詳細規劃匯 報云南省城鄉規劃設計研究院 騰沖縣位于西南邊陲，緊鄰東南亞，是古代西南絲綢之路的要沖，也是云南省的主要僑鄉和最早的國際通商口岸之一，又是歷代軍事重鎮，人稱“三宣門戶，八關鎮鑰”和“極邊第一城”。現階段，騰沖是實施云南走向南亞、東南亞戰略的重要的“橋頭堡”，是實施“南亞大通道”的戰略的重要節點。 規劃背景 近年來隨著騰沖社會經濟的發展，城市產業的拓展，人口的不斷聚積及發展環境的改變，上版城市總體規劃（騰沖縣城市總體規劃修編（20062025）中的部分內容已不能適應新形勢下騰沖的城市建設和管理。因此，基于原規劃的基礎上，2009年對上版總體規劃進行了調整，以便為能

2、高起點、高標準地編制出更符合騰沖實際情況、能更好地指導騰沖城市建設的城市總體規劃作鋪墊。1、區域發展條件的改善，要求對城市發展方向進行重新調整；2、城市產業的拓展，省級旅游產業發展綜合改革試點的建設、要求對城市功能結構進行重新調整 產業市場及發展分析 1、城市定位 騰沖城市是國際性休閑旅游勝地，中國連接南亞陸路大通道的樞紐和門戶，面向南亞的物資集散地和轉口貿易加工基地，保山市域城鎮體系的兩個中心城市之一。2、城市性質 騰沖是中國連接南亞陸路大通道的樞紐和門戶，國際性休閑旅游城市和歷史文化名城，是面向南亞的物資集散地和轉口貿易加工基地。上版總體規劃對片區的闡述 3、總規調整關于西山壩片區定位的描

3、述 1）未來城市的主要發展方向； 2）結合省級旅游產業發展綜合改革試點的建設，為推進旅游產業的發展提供用地保障，完善騰沖城市的休閑度假、旅游服務及居住等功能； 3）騰沖特色工藝品生產加工產業發展用地 規劃理念與方法 為了打造騰沖城市特色，制定合理的規劃方案，本規劃引入“開敞空間體系”、“綠道”、“城市文化策略”“中央活力區CAZ”等新的規劃設計理念，以“生態優先”為原則，運用“反規劃”的方法，同時引入“城市設計”的內容進行規劃設計。 優勢一區位優勢 騰沖縣位于西南邊陲，緊鄰東南亞，是古代西南絲綢之路的要沖，也是云南省的主要僑鄉和最早的國際通商口岸之一。現階段，騰沖是實施云南走向南亞、東南亞戰略

4、的重要的“橋頭堡”，是實施“南亞大通道”的戰略的重要節點 。 優勢二交通優勢 騰沖機場已建成通航，并開通了昆明、成都等6條航線，全年進出港25.8萬人次，成為全省最繁忙和最具發展潛力的支線機場之一； 中國連接南亞的陸路大通道之一的保山騰沖猴橋高速公路及中緬印鐵路正在建設，這兩條交通干線的建成將使騰沖成為滇西重要的交通樞紐； 縣域內已形成以騰沖縣城為中心多條二級公路組成放射狀旅游交通干線。 片區優勢分析 優勢三環境優勢 整個規劃區三面環山，西有云峰山，北有侍郎壩水庫、董庫山、鳳山，南面為南詔古城遺址將規劃區與主城區隔離開，自然生態環境優美。 優勢四旅游優勢 騰沖縣是滇西旅游帶上的重要城市，擁有北

5、海濕地公園、火山熱海、和順古鎮等多個旅游名片，同時，新興的口岸游、跨境游正穩步發展。 優勢五政策優勢 西部大開發的宏觀國策；城鄉一體化的城鎮建設指導思想；旅游業“二次創業”以及省級旅游產業發展綜合改革試點的建設帶來的相關產業、政策上的優惠。片區優勢分析 西山壩片區的定位為：騰沖縣城市拓展的新區，是以居住、旅游服務產業為主導產業，集居住、休閑度假、商貿、科教等為一體，特色鮮明、生態宜居的城市綜合新區。 片區定位： 片區建設目標： 從發展來看，建設路西山壩片區是城市產業和功能結構躍遷的戰略選擇，是城市發展的必然。西山壩片區將成為騰沖縣的特色形象展現區，標志著城市旅游文化內涵的轉變。因此，新區的建設

6、目標可以概括為：1、適宜居住的生態園林城市新區；2、展現城市現代化和地方特色的風貌區；3、各項建設指標明確、用地布局有機完整、公共設施配置完善的城市生活區；4、滿足近期建設需求，協調長遠發展利益的城市新區。 （1）產業發展策略：近期現狀建成區內合理分流、用地置換改造，新區立足項目建設分期投入、滾動開發；遠期吸引多種資金，與縣城其他片區互動發展；新區和老區錯位發展。 （2）空間發展策略：構建景觀空間吸引、公共空間服務、交通空間帶動的聯動發展機制，引入山水田園景觀促成新區標志性特色形象。（3）公共投資策略：政府公共投資向新區傾斜，發揮公共投資對土地價值增長作用，引導社會資金向新區投入，形成良性循環

7、。（4）區域協調策略：積極推進區域城鎮經濟帶的建設，形成區域內各地區整合資源、優勢互補的發展格局；優化縣城主城區功能構成，與縣城其他片區形成相互依存的關系。（5）土地開發策略：依據規劃定位完善功能布局，提升土地價值，優地優用和集約利用。同時拓展開發融資渠道，劃片開發，實施土地開發、招商引資、投資收益一體化運作，利用土地市場調節開發動力。（6）人口發展策略：新區人口的增長近期一部分以老城區功能遷移轉入，另一部分以近期片區內旅游產業項目帶動三產服務業的發展，吸引就業人口；中遠期積極實施人口就業增長戰略，積極培育區域房地產功能，吸引外來人口。（7）建設時序策略：近期優先啟動片區東部居住社區的建設，逐

8、步配套建設片區中央活力區、道路交通等帶動片區發展；中遠期發展住宅、商貿、旅游服務等產業。片區發展策略： 現狀概述 西山壩片區位于騰沖縣城北部，東至總體規劃確定環城東路，西至總體規劃確定環城西路，南接南詔古城遺址，北至侍郎壩水庫、馬鞍山一線，規劃用地9.8平方公里。是騰沖縣城向北拓展的新區。區位分析： 土地利用現狀圖： 規劃區位于壩區，三面環山，地勢由北向南呈階梯狀逐漸下降。最高點1922米，最低點1689米，南北高差233米 。 高程分析 規劃區內大部分用地自然坡度小于，規劃區西側為云峰山，北側為董庫山，規劃區北部有一個自然形成的山頭馬鞍山，區域南部分布著兩條南北向的自然沖溝。坡度分析 坡向分

9、析 規劃區呈自南向北逐漸升高的臺地狀，大部分坡向為南向或東南向，適宜建設開發。地形模擬 規劃用地布局對比總規修編的調整： 1、根據在建或已批項目，對原總規用地布局和路網結構進行了相應的調整； 2、對用地進行了細化，細分到小類；“一心、一軸、三組團”“一心”：中心活力區 ；“一軸”：沿老滕板公路南北向的城市發展軸；“兩組團”：休閑居住綜合組團、旅游產業發展組團。規劃結構： 規劃結構用地布局居住用地（R） 整個規劃區的居住用地為一類居住用地和二類居住用地，一類居住用地主要布置于滕板公路和環城東路之間；二類居住用地主要布置于新、老滕板公路之間。 規劃區內布置有一所中學，2所小學。居住用地 居住以小區

10、為單元進行組織，按規范配備一定的中小學、幼兒園、小區公共服務設施等建筑，各個小區有獨立的管理系統，通過中心綠地與山體綠化和濱河綠化相連接，方便居民就近使用公共綠地，促進居民之間的交往。居住小區綠地要有一定的公共活動場地，綠地上的喬木比例不少于70%。 考慮到西山壩為半山坡地，規劃住宅以低層、多層為主，在城市主干道沿線、靠近城市商務區的地段設置底層商業，延續主大街的商業氛圍。建筑形式以帶有民族符號的現代建筑為主，屋頂形式以坡屋頂為宜。公共服務設施用地1、行政辦公用地規劃在老滕板路與規劃至經開區60米城市干道交叉口東北側布置區一級政府辦公用地。規劃在中央活力區綠帶西側布置非市屬辦公用地，配建旅游度

11、假區管委會等。2、商業金融用地此類用地規劃主要分布于中央活力區綠帶西側。主要布置片區商業設施，旅館酒店等配套設施。 3、醫院用地：規劃在行政辦公用地西側布置一所綜合性醫院 用地布局4、文化娛樂用地：規劃在中央公園北側盡端布置圖書館和影劇院用地。5、教育科研用地結合已批準項目在片區西側布置科研用地。5、體育場用地規劃在中央公園北側盡端布置體育場用地。6、旅游產業發展用地集中分布在規劃區沿外環線臨近山體一側。公共服務設施用地 中心活力區是進入城市片區的主要入口地段，規劃通過行政辦公用地、商業金融業用地以及文化娛樂用地等公共設施用地的集中布置，并輔以廣場、綠化，形成片區的入口門戶景觀片區，通過大體量

12、、大尺度的建筑空間來集中體現片區形象。規劃本組團形成片區的管理、服務中心，快速的打造片區公共中心和門戶景觀區，聚集片區的“人氣”和“商氣”。公共服務設施用地 規劃充分利用主要街道與綠地之間的空間，在用地內部形成連續的步行空間，加強建筑的協調性和統一感，在街道一側形成商業內街，提高土地的利用率，并形成獨立的步行商業環境。從人購物活動的要求出發，合理安排休息設施、景觀小品等，并將地方文化元素運用其中，形成傳統與現代完美結合、獨具特色的步行商業環境。 在主要節點形成城市標志性開放空間和標志性建筑，開放空間和城市的自然山水遙相呼應。旅游產業發展用地 規劃在西側布置旅游產業發展用地，意圖引進除旅游地產之

13、外的旅游產業用地，用以補充和豐富旅游產品的結構，使現在騰沖旅游產品單一得局面得到較大調整。道路廣場用地 （S）規劃兩處城市公共游憩集會廣場規劃一處大型公共停車場市政公用設施用地 （U）電信設施郵政設施消防設施環衛設施加油站綠地（G） 規劃區綠地包括公園綠地和街頭綠地，公園綠地主要集中在老騰板公路西側中央公園，街頭綠地主要為干道兩側以及串聯各個片區組團的綠化景觀帶。道路路網格局 形成“一環四橫四縱”的骨架。 道路路網等級。 規劃道路等級分為主次干道和支路三級，主干道紅線寬度40-60米，次干道24-40米，支路為24米。步行交通規劃 道路交通規劃道路交通規劃道路斷面形式 步行交通規劃 規劃區內步

14、行交通由商業步行街、生活景觀步道和休閑游覽步道組成。 在商貿服務組團內規劃兩條從古城向北延伸的商業步行街。 規劃沿片區內綠化景觀帶的建議性道路為生活景觀步道，以步行交通為主，通過交通管制的方式限制車行交通。 在中央綠地公園內穿插休閑游覽步道。道路交通規劃綠地系統規劃以打造生態宜居城市為目標，規劃將建立以山體綠地為背景，以城市道路綠化為骨架，以街頭綠地為節點的點、線、面相結合的城市綠地系統。將馬鞍山打造為主要的城市公園，其余保留部分緩丘形成小游園，為居民提供日常的游憩、休閑空間，提升規劃區整體環境；在主要道路交叉口、大型公建前及各功能組團中心設置小塊的街頭綠地及組團綠地，緩解人流集中對交通的壓力

15、，豐富片區景觀；將綠地景觀通過居住用地內部的綠化步行道滲透到各地塊；沿主要道路均設置道路綠化帶，與人行道、建筑后退空間共同形成完整、連續的城市林蔭步行網絡，體現綠色生態城市的特色，豐富街道空間。綠地系統規劃綠地系統可結合步行道的設置成為以人為主的公共活動空間，并進行相應的無障礙設計并每隔200米設置休息平臺、活動場地或供人欣賞的雕塑、景觀小品等，使帶狀綠地在空間上有所變化，避免單調。在人群活動比較稀少的地段，在綠化種植上以自然種植為主，以降低投資。小區綠地要留有一定的活動場地，在各居住小區內形成各具特色、相互聯系的生活步行空間，營造良好的居住步行環境。整體格局：景觀界面景觀區域景觀節點 的整體

16、景觀格局。“景觀界面”城市界面（片區主要干道）“景觀區域”城鎮景觀風貌區、工業景觀風貌區、濕地景觀、果林景觀、農田景觀。“景觀節點”內部廣場、公共綠地、標志性建筑等。規劃區景觀結構為“一心、三軸、四廊、多點”景觀系統規劃核心區空間形態示意公共服務設施規劃避震防災體系規劃 騰沖縣城所處地域屬8度設防區，因此規劃區內各種建設工程按地震烈度8度設防。抗震疏散通道 規劃片區內主干道為主要防災疏散道路。避震疏散場地 根據國家相關規范要求，8度設防區域的人均避震疏散面積不低于2平方米。主要是利用區內的公園、綠地、廣場和其他開敞地（如中學、運動場）以及外圍農田作為避震疏散場地。規劃要求對此類區域進行嚴格控制

17、，不得隨意侵占和改變其用途。 救災應急指揮中心 規劃在縣政府設立救災應急指揮中心，區一級政府和消防支隊設立應急指揮辦公室。市政設施規劃給水設施規劃 結合規劃區近期供水需要，以縣城現狀自來水廠為水源，實施五級加壓，在2#、3#、4#、5#調節水池位置設置臨時加壓泵站，（現狀水廠5#調節水池，5#調節水池4#調節水池，4#調節水池3#調節水池，3#調節水池2#調節水池，2#調節水池1#調節水池）滿足規劃區近期用水要求 遠期由三水廠向整個規劃區供水。市政設施規劃排水設施規劃 規劃采用雨污分流的排水體制。 擬在本次規劃區外縣城西側，大盈江下游建立污水處理廠一座。規劃區污水經由污水管道排至污水處理廠統一

18、處理。中水設施規劃 本次規劃建議城市污水處理廠增加中水處理設施。（1） 建筑面積在2萬m以上的賓館、飯店、商場、綜合性服務樓及高層住宅；（2） 建筑面積在3萬m以上的機關、科研單位、大專院校和大型綜合性文化體育設施；（3） 建筑面積在5萬m以上或者可回收水量在150m/d以上的居住區或集中建筑區等。 市政設施規劃供電設施規劃 規劃近期由古城南側35KV變電站供電。 遠期結合縣城220KV變電站建設，將現狀35KV變電站擴容至110KV，同時，在規劃區北側，老騰板路入城口處新建一座110KV變電站。現狀35KV變電站規劃遠期擴容為110KV規劃110KV變電站規劃220KV變電站市政設施規劃燃氣

19、設施規劃 隨著中緬長輸天然氣管道的實施，其將途經龍陵和保山，并在龍陵設置分輸站和支線供應騰沖，這將為騰沖的天然氣供應提供有力的氣源保障。 建設開發控制控制性詳細規劃控制的內容詳細規定所規劃范圍內各類不同使用性質用地的界線，規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規定交通出入口方位、停車位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求。提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求。確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高。根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線。制定相應的土地使用與建筑管理規定。街區劃分與地塊編碼 根據地

20、塊的劃分，在街區編碼系統內對各個地塊進行編號，每個地塊均有一個特定的編號與之對應。規劃區共32個街區，根據具體建設需要，部分地塊可以合并建設。地塊指標控制體系 分為規定性和指導性兩類指標 規定性指標是在進行修建性詳細規劃或規劃管理時必須執行的指標。 指導性指標主要包括人口容量、投資強度、建筑的形式、體量、色彩以及其他環境要求。指導性指標可參照執行。控制體系控制內容指標、要素選擇備注指標控制土地使用強度控制容積率、建筑密度、建筑高度強制性環境控制綠地率、建筑退讓、建筑間距強制性交通控制交通出入口方位及數量和停車泊位（停車率）引導性要素控制配套設施排水設施、電力設施、環衛設施、電信設施強制性城市設

21、計建筑風格、色彩引導性地下空間引導性分類用地類型容積率建筑密度備注體育中心0.6-1.020-30%中學0.8-1.220-30%小學0.8-1.220-30%幼兒園0.8-1.220-30%經營性用地商業金融區1.8-4.020%-40商務辦公區1.5-2.520%-30旅館業1.8-4.020%-30文化娛樂區1.0-1.220-30%多層低層住宅區（3- 6層）0.8-1.520-30%中高層住宅區（7 - 9層）1.2-1.820-30%高層住宅區（10層）1.5-2.520-30%配套用地道路交通略略消防、通訊0.6-1.0020%-30土地開發強度控制用地類型綠地率用地類型綠地率行

22、政辦公30以上醫療衛生30%以上商業金融30以上教育科研30%以上文化娛樂30以上居住用地（商品住宅）35%以上體育用地20以上綠地率控制投資強度概念投資強度是指項目用地范圍內單位面積固定資產投資額。計算：投資強度=項目固定資產總投資項目總用地面積經過核算居住用地投資強度不低于1360萬元/公頃；商業金融用地投資強度不低于3160萬元/公頃。引入投資強度的控制，有助于規劃建設管理部門對土地建設開發的管理，做到土地投資效益的最大化。建設高度控制I類（高層為主）：在新區商業金融中心、城市節點以及行政中心位置，由于地價較高、同時是展示城市形象的窗口，建筑限高40-60m。II類（多層低層住宅為主）：

23、中心區外圍和沿生活性大街的公共設施及住宅建筑高度控制在30m。III類（低層和空間控制區）：規劃區外圍緊鄰山體的的低層住宅或商業、文化娛樂設施、市政設施控制高度應為12m，城市公共開放空間（如公園、綠地）建筑高度應小于6m。構筑物不高于12米。 建設高度控制 她應該寧靜地仰臥在青山環抱之中，藍天白云之下，不與自然爭峰沿老騰板路南北向剖面沿主干道東西向剖面建設密度控制I類（高密度區）：30%建筑密度40%，主要為加工產業用地和商貿步行街；II類（中密度區）：20%建筑密度30%，主要為辦公，商業，居住，旅游產業等用地；III類（低密度區）：10建筑密度20%，主要為市政設施用地，停車場等用地；I

24、V類（限制建設區）：建筑密度5%，規劃允許在中央公園內，建設少量文化、休閑娛樂等設施。建設容積率控制I類（高強度區）：1.5容積率2.5，商業和辦公用地，集中在中央活力區；II類（中強度區）：0.5容積率1.8，為居住和旅游產業用地；III類（低強度區）：容積率0.5，主要為市政設施用地，停車場等用地；規劃允許在中央公園內，建設少量文化、休閑娛樂等設施。圖則主要內容與表現形式 城中村改造開發 在規劃區內分布有郭家寨、盧家寨等自然形成的村莊。 西山壩作為體現騰沖縣城文化內涵、提升對外形象的綜合片區。規劃建議采取引入開發商，對相應地塊進行統一拆除、統一改造，將其融入現代都市，村民施行貨幣補償和回遷

25、安置兩種方式安置。夜景照明規劃1、照明風格（1）自然風格:體現溫婉、靜謐、詩意與自然山水風光相襯。主要指規劃區內的自然山體、綠地公園等的照明風格。（2）現代城區風格:著重體現現代、活力和繁榮的現代城市氛圍，展現騰沖城市建設的成果。主要指展示現代城市建設發展成就的區域，也就是中心商務組團、居住組團的照明風格。（3）民族文化風格：民族文化風格應融入整個區域的照明風格中，民族文化風格應是整個西城區照明的靈魂，通過無形的燈光來反映無形的文化。通過對反映彝族文化的符號、小品及雕塑等的照明以及燈具本身造型的民族特色來體現民族文化風格。2、總體布局規劃將城市夜景照明主要分片區照明、線型照明、標志點照明三類控

26、制，以片區中心、城市主干道、重點片區和重要城市節點為重點照明區，一般道路、片區、節點為襯景，達到重點突出，風格協調，特色鮮明的效果。（1）片區照明重要的照明片區指中心商業區。（2）線型照明城市主干道照明作為整個西山壩夜景照明的骨架；綠地景觀帶照明著重體現休閑及人水交融的意境，突出河流、綠化的柔美。（3）標志點照明包括各區的重要公共建筑、構筑物、特色建筑、以及重要的交通節點等。1、標識安放的一般原則（1）標識的安放不遮蓋建筑的特征。（2）規劃區域中使用屋頂標識應避免破壞城市天際線。（3）在商業區中可適當設置凌空標識、店招，豐富內街景觀，突出商業氣氛。（4）標識內容和風格應與相應地段的整體景觀風貌

27、相協凋，以增強城市空間的認知性。2、墻面標識（1）與建筑物和街景設計相協調，不得遮擋建筑物的特征。盡量設在設計中規定設標識的位置，標識、店招的大小、位置盡量統一。（2）應完全設在建筑物的外墻上，只占建筑物立面的一部分面積。（3）建筑物的每個立面只允許設一個標識。（4）開放空間上的標識離地面最大高度4m，每幅標識最大面積為20。（5）應與建筑形式相結合，注重標識內容的清晰明了和標識牌設計的趣味性。標識設置3、臨時性標識及其構筑物（1）所有臨時性標識及其構筑物應與永久性標識的設計和位置要求相同，但對于那些與社區重要活動有關、具有宗教或文化性質的標識，應根據實際情況予以具體的考慮。（2）除有特別的規

28、定外，臨時性標識最多只允許保留2個月。4、應禁止的危害公共交通安全的標識（1）遮擋道路交通標志或信號燈的標識。（2）影響對路面險情、對面機動車、其它車輛、行人觀察，干擾駕駛員和其它道路使用者對本應看到的路障防御能力的標識。（3）對交通使用“停止”字樣的命令或其它指令，易與交通標志產生混肴的標識。（4）在設計和布置上信息不明確或照明強度過大對駕駛員產生視線干擾或分散其注意力的，設置在需要駕駛員注意力高度集中的位置，如重要交叉口、匯流或分流的匝道出入口的標識。標識設置戶外廣告設置1、設置分區（1）集中設置區：是指為烘托城市商業氣氛，美化城市市容，增添城市魅力，需對戶外廣告設置進行集中、重點設置的區

29、域。該區域鼓勵有序地設置各種商業廣告、燈光廣告，強化商業氛圍，使之成為城市中集中展示商業繁榮與城市形象的重要區域。主要包括：商業繁華區、城市主要商業道路、重要城市節點等戶外廣告重點布置的街道、地段等區域。（2）禁止設置區：指城市中黨政機關，重要的歷史文化保護建筑區等不宜設置戶外廣告的地段，以及對城市設施功能、城市景觀、城市重要景觀視線節點、居住生活環境等會產生嚴重影響的區段，規劃將予以嚴格控制，禁止設立戶外廣告。a、利用交通安全設施、交通標志的；b、影響市政公共設施、其他公共基礎設施、交通安全設施、交通標志使用或者妨礙安全視距和車輛、行人通行的；c、妨礙生產或人民生活，損害市容市貌或者建筑物形

30、象的；d、影響公共綠化，利用行道樹或損毀城市綠化設施的；e、涉及影響軍事、外事等區域的區域；f、利用危房或可能危及建筑物和設施安全的；g、政府機關的建筑物、構筑物及其建筑控制地帶；h、縣級以上文物保護單位的建筑物、構筑物及其建筑控制地帶；i、市、縣人民政府規定禁止設置戶外廣告的其他區域。戶外廣告設置（3）控制設置區：指對城市景觀形象、城市建筑目標、設施使用功能等產生較大影響的城市區域或路段，戶外廣告可以設置，但需嚴格控制戶外廣告的形式和密度等。主要包括汽車站、廣場等重要城市對外窗口、大中院校及中小學校的建筑物、構筑物及其建筑控制地帶、主要對外交通出入路段、城市景觀性道路、休閑性綠地廣場、風景名勝區、快速路、交通性主干路等區域或路段。規劃中將西城大道、獅山路、汽車站、中小學、古城風貌協調及文化旅游組團及休閑綠化廣場等作為戶外廣告控制設置區。（4）一般設置區：指處于以上區域以外其他區域的戶外廣告。由于這類區域人流不集中，廣告的作用較弱，數量也較少，因此對戶外廣告的設置重點在布點和尺度上，管理上可適當放寬。小品設置 1