1、房地產中小企業融資(rn z)渠道構造與運作主講人：陳德強1共一百四十頁陳德強 2課堂要求：專注(zhunzh)、反饋2共一百四十頁陳德強 3陳德強碩士研究生導師，博士。公開發表論文(有CN,ISSN刊號)六十余篇，出版(chbn)專著六部。 教育背景 工作經歷 3共一百四十頁陳德強 4教育(jioy)背景1980.9-1984.7 西南財經大學會計系會計學專業學習（獲經濟學學士）；1990.9-1995.7 重慶建筑大學建筑經濟與管理專業房地產經營與管理方向(fngxing)碩士研究生學習（獲工學碩士）；1995.9-1996.7 重慶大學外語學院專業外語師資培訓班學習；1999.7-200

2、4.1重慶建筑大學建設項目管理專業博士研究生學習。 4共一百四十頁陳德強 51984.7-1996.1 重慶建筑大學管理學院經濟教研室教師1996.1-1999.4 重慶建筑大學管理學院教師兼經濟教研室副主任 1999.4-2000.3 重慶建筑大學審計處副處長(主持(zhch)工作)2000.4-2001.5 重慶市人民政府駐香港辦事處暨香港渝豐國際有限公司（重慶市府在香港的窗口公司）董事長助理工作(gngzu)經歷5共一百四十頁2001.6-2002.10重慶工程建設總公司暨重慶民用機場建設總公司黨委委員、副總經理(副廳級)2002.11-2005.12 新華人壽保險股份有限公司培訓部黨支

3、部書記、副總經理(主持工作)2006.1-2007.12 重慶東源產業股份有限公司(股票代碼:000656)董事.財務總監2008.1- 重慶大學城市發展(fzhn)與建筑技術集成實驗室主任工作(gngzu)經歷6共一百四十頁房地產中小企業融資渠道構造(guzo)與運作 的內容第一講、房地產中小企業融資思路與決策第二講、房地產中小企業債權融資渠道構造與運作第三講、房地產中小企業股權融資渠道構造與運作第四講、房地產中小企業資產融資渠道構造與運作第五講、房地產中小企業衍生融資渠道構造與運作第六講、房地產融資觀念總結與運用(ynyng)解剖 7共一百四十頁第1種模式、銀行信貸融資(rn z)第2種模

4、式、工程墊付融資 第3種模式、預售融資 第4種模式、拆借典當融資 第5種模式、租賃融資房地產中小企業債權(zhiqun)融資 房地產中小企業股權融資 第6種模式、權益合作融資第7種模式、股權轉讓融資第8種模式、企業并購融資第9種模式、權益管理融資房地產中小企業融資渠道構造與運作 的內容8共一百四十頁第10種模式、票據貼現融資第11種模式、項目融資 第12種模式、債務重組融資 第13種模式、無形資產(w xn z chn)營運融資房地產中小企業資產(zchn)融資 房地產中小企業衍生融資 第14種模式、資產證券化融資第15種模式、房地產投資基金融資 第16種模式、回租回購融資 第17種模式、遠期

5、合約融資房地產中小企業融資渠道構造與運作 的內容9共一百四十頁第一(dy)講、房地產中小企業融資思路與決策 1.1、房地產中小企業融資的原因 1.2、房地產中小企業融資的特點 1.3、房地產中小企業融資的分類框架(kun ji) 1.4、房地產中小企業融資的評價選擇標準設定 1.5、房地產中小企業融資的過程環節分解10共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因中國(zhn u)中小企業總數約在1000萬家左右，在工商注冊登記的中小企業占全部注冊企業總數的99%以上。中小工業企業總產值、銷售收入、實現利稅和出口總額分別占全部工業總量 的60%、57%、40%、60%。中小流通企業占

6、全國零售網點的90%以上。 美、日、中對比美國2000萬個 2億 人均0.1 個 10人一個 中國的13倍日本650萬個 1.3億 人均0.05個 20人一個 中國的6.5倍中國1000萬個 13億 人均0.0077個 130人一個 按美國標準中國應有1.3億家；按日本標準中國應有6500萬家。 1.1.1、宏觀分析-中小企業的重要性11共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.1、宏觀分析(fnx)-房地產開發企業市場份額12共一百四十頁萬科04年-07年主營業務收入分別為76.67億元,105.59億元, 178.48億和355.27億元, 萬科主營業務收入中,商品

7、房銷售(xioshu)占99%以上。 可見04年-07年萬科在全國的市場份額分別為0.73%,0.59%,0.85%和1.18%。可見房地產開發企業的主體是中小企業。 1.1.1、宏觀(hnggun)分析-房地產開發企業市場份額13共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.1、宏觀分析(fnx)-房地產行業資金來源構成14共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.1、宏觀分析-房地產行業(hngy)資金來源構成15共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.2、微觀分析(fnx)-中小企業資本經營分析(fnx)債務資本的索取

8、權 債權人支付企業價值支付額度16共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.2、微觀分析-中小企業資本(zbn)經營分析權益資本的或有索取權 股東支付企業價值支付額度17共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.2、微觀分析-中小企業資本(zbn)經營分析債務資本與權益資本的或有索取權 債權人支付 股東支付企業價值支付額度18共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.3、中小企業財富積累(jli)觀念的樹立 實例1：自有資本經營項目全為自有資本100萬元資產收益率20%100X20%=20萬元資本收益率=資產收益率=20%

9、19共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.3、中小企業財富(cif)積累觀念的樹立 實例2：權益合作經營項目擴大化，需500萬元自有資本100萬元權益合作融資400萬元，資本成本15%500X20%=100萬元100-60=40萬資本收益率=40萬/100萬=40%20共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.3、中小企業財富積累(jli)觀念的樹立 實例3：長期負債經營項目擴大化，需1000萬元自有資本100萬，權益合作融資400萬長期負債500萬，資金成本10%1000X20%=200萬元200-60-50=90萬資本收益率=90萬/10

10、0萬=90%21共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.3、中小企業財富積累(jli)觀念的樹立 實例4：流動負債經營項目擴大化，需1500萬元自有資本100萬，權益合作融資400萬,長期負債500萬，短期負債500萬，資金成本6%1500X20%=300萬元300-60-50-30=160萬資本收益率=160萬/100萬=160%22共一百四十頁1.1、房地產中小企業融資(rn z)的原因 1.1.3、中小企業財富積累觀念(gunnin)的樹立 實例5：股權轉讓經營自有資本轉讓作價：160/10%=1600萬元資本收益率=1600萬/100萬=160%800萬元分拆

11、出售800萬元控股23共一百四十頁1.2、房地產中小企業融資(rn z)的特點 1.2.1、房地產中小企業融資的項目化 1.2.2、房地產中小企業融資的階段(jidun)化 1.2.3、房地產中小企業融資的組合化 1.2.4、房地產中小企業融資的證券化24共一百四十頁1.3、房地產中小企業融資的分類(fn li)框架 1.3.1、房地產中小企業融資的資金(zjn)分類25共一百四十頁1.3、房地產中小企業融資的分類(fn li)框架 1.3.2、房地產中小企業融資的標的屬性(shxng)分類房地產中小企業債權融資房地產中小企業股權融資房地產中小企業資產融資房地產中小企業衍生融資26共一百四十頁

12、1.3、房地產中小企業融資的分類(fn li)框架 1.3.3、房地產中小企業成長與融資(rn z)的關系27共一百四十頁1.4、房地產中小企業融資的評價(pngji)選擇標準設定 1.4.1、房地產中小企業融資的資金成本(chngbn)標準開發項目投資收益率(資產收益率)資本成本率加權平均資本成本率=（不同資金來源所占比重不同資金來源的資金成本率）經營收益資本成本率投資總額自有資本收益率=資產收益率+(資產收益率-資本成本率) 融資額/自有資本28共一百四十頁1.4、房地產中小企業融資的的評價選擇標準(biozhn)設定 1.4.2、房地產中小企業融資(rn z)的流動性標準融資構成的期限配

13、合與搭接與開發項目流動性的匹配與資產構成的匹配與房地產周期的契合29共一百四十頁1.4、房地產中小企業融資(rn z)的的評價選擇標準設定 1.4.3、房地產中小企業融資的風險(fngxin)控制標準(全行業)指標 程度 優秀值 良好值 平均值 較低值 較差值資產負債率45.658.778.892.398.5已獲利息倍數6.34.82.60.8-1.7速動比率134.199.258.842.828.9現金流動負債比率17.510.61.7-5.2-13帶息負債比率21.431.8447084.6或有負債比率0.41.36.114.723.830共一百四十頁1.4、房地產中小企業融資(rn z)

14、的的評價選擇標準設定 1.4.3、房地產中小企業融資的風險控制(kngzh)標準(中型企業)指標 程度 優秀值 良好值 平均值 較低值 較差值資產負債率46.762.581.491.598.5已獲利息倍數7.55.13.11.4-0.3速動比率118.990.857.940.826.8現金流動負債比率18.711.53-3.1-8帶息負債比率20.730.242.669.788.1或有負債比率0.41.36.114.723.831共一百四十頁 1.4.2、房地產中小企業融資(rn z)的風險控制標準(小型企業)指標 程度 優秀值 良好值 平均值 較低值 較差值資產負債率56.370.485.9

15、9399已獲利息倍數6.24.22.10.3-2.5速動比率137.1104.36144.727.2現金流動負債率147.3-1.2-8.3-16.5帶息負債比率20.933.544.473.287.4或有比率0.41.36.114.723.81.4、房地產中小企業融資的的評價選擇標準(biozhn)設定32共一百四十頁 1.4.4、房地產開發(kif)企業資產負債率狀況1.4、房地產中小企業融資的的評價(pngji)選擇標準設定33共一百四十頁1.4、房地產中小企業融資的的評價選擇標準(biozhn)設定 1.4.5、房地產及其他行業(hngy)資產負債率標準34共一百四十頁1.5、房地產中

16、小企業融資的過程環節(hunji)分解 1.5.1、房地產中小企業融資的準備環節：信用(xnyng)管理 1.5.2、房地產中小企業融資的營運環節：成本控制 1.5.3、房地產中小企業融資的回收環節：策劃營銷 1.5.3、房地產中小企業融資的退出環節：包裝運作35共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地產中小企業融資模式之一-銀行信貸融資 2.2、房地產中小企業融資模式之二-工程墊付(dinf)融資 2.3、房地產中小企業融資模式之三-預售融資 2.4、房地產中小企業融資模式之四-拆借典當融資 2.5、房地產中小企業融資模式之五-租賃融資36共一百四十頁第二(d r)

17、講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)受理階段2.1.1、銀行信貸融資模式遞交申請受理調查評價階段項目評估審批階段核查審批37共一百四十頁第二講、房地產中小企業債權(zhiqun)融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)審批階段2.1.1、銀行信貸融資模式審核審批發放階段辦理手續資料歸檔貸后階段貸后管理收貸拆保38共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)1、信用業務書面申請報告（必須明確用途、金額、期限、效益、

18、償還資金來源及償還計劃）。2、企業基本情況簡介，以及法定代表人、總經理和財務負責人等主要領導成員身份證明文件以及簡歷情況。3、經年檢有效的“企業營業執照”復印件，法人代碼證。 4、企業貸款卡，公司章程，法定代表人證明文件。 5、企業驗資報告，注冊資本數額，企業股東構成。6、董事會貸款決議及授權委托書、董事會成員簽章。 2.1.2、銀行企業貸款(授信)需提供資料39共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)7、經會計（審計）師事物所審計的前三年的年終財務報告。8、近期的資產負債表、損益表、現金流量表，并書面說明與

19、上年比較的變化原因。9、企業在其他銀行開戶、貸款情況，以及企業融資、對外擔保、授信情況。10、資產明細表。 11、擔保人資料（內容同上述29項）。12、擔保人同意擔保的有關證明文件原件。2.1.2、銀行企業貸款(授信)需提供資料40共一百四十頁第二講、房地產中小企業債權(zhiqun)融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)13、抵押物、質押物清單，抵押（質押）物所有權、使用權證書，估價文件、保險證明文件。14、有權處分人同意抵押的證明文件。15、房地產項目“五證”。 16、房地產項目可研報告及相關文件。2.1.2、銀行企業貸款(授信)需提供資料41共一百

20、四十頁第二講、房地產中小企業債權(zhiqun)融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)1、個人貸款業務送審表。2、個人貸款申請表。3、借款人收入證明（夫妻雙方）。 4、借款人身份證明（夫妻雙方身份證及戶口本）。5、借款人婚姻證明復印件（結婚證、離婚證、法院離婚判決書，以及民政、街道（非居委會）、派出所出具婚姻狀況證明）。2.1.3、銀行個人額度循環貸款應提供的資料42共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)6、銀行要進行征信系統查詢，如有逾期、欠息記錄需由貸款銀行作出說

21、明。 7、貸款抵押物預評估報告及照片（抵押率在40-50%）抵押物購買發票、合同（或收據、如是自建留用由自建公司作出說明自建時的價格），抵押物目前用途，如是公司財產作抵押的需出具董事會決議、股東簽字模版，如抵押物對外出租的還應附租賃合同、協議。承租人在租賃合同上簽字：“知曉該抵押物抵押給XX銀行如貸款不能按時歸造成的租賃損失銀行不承擔責任”。8、貸款的真實用途說明。2.1.3、銀行個人額度循環貸款應提供的資料43共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)9、款人資產例出清單（如房產、汽車等證復印件。盡量多提供此資

22、產不作抵押只用于參考借款人的資產實力資產越多貸款的可能性越大)。10、此項貸款借款人原則上應是法人代表（私營企業主）還應提供：經年檢的公司執照、企業代碼證、法人代表資格證書、法人身份證、稅務登記證（地、國），前二年末財務報表、近期（月、季）財務報表（蓋公章），并對近期財務報表中的貨幣資金、短期投資、應收票據、應收帳款、其他應收款、存貨、固定資產、短期借款、應付票據、應付帳款、其他應交款、其他應付款等科目金額在50萬元以上列出清單并說明帳齡，公司章程、驗資報告、貸款卡、近期三個月納稅憑證、開戶銀行三個月對帳單、公司業務往來所簽訂的協議或合同或相關文件或銷售授權書。2.1.3、銀行個人額度循環貸款

23、應提供的資料44共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之一-銀行信貸融資(rn z)房地產項目貸款封閉式管理模式與實例2.1.4、房地產銀行信貸融資案例45共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.3、房地產中小企業融資(rn z)模式之二-工程墊付融資(rn z) 2.3.1、工程墊付融資模式硬墊融資軟墊融資簽訂交易合同結算抵付46共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.3、房地產中小企業融資模式之二-工程(gngchng)墊付融資 一個下不來 ，二個上不去。 1、墊資工程招標時價格下不來。2、墊資工

24、程進度上不去。3、墊資工程質量上不去。拖欠鏈：業主建筑商分包商農民工。 2.3.2、工程墊付融資的影響與規避47共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.3、房地產中小企業融資模式之二-工程(gngchng)墊付融資 建筑施工合同與墊資補充協議的案例 2.3.2、工程墊付融資的案例48共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.4、房地產中小企業融資模式(msh)之三-預售融資 分期付款2.4.1、預售融資模式一次付清銀行按揭定金集資套期保值49共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.4、房地產中小企業融資模式(msh)之三-預售融資 會員卡融資

25、案例。2.4.2、預售融資案例50共一百四十頁第二講、房地產中小企業債權(zhiqun)融資 2.5、房地產中小企業融資模式(msh)之四-典當拆借融資 2.5.1、典當拆借融資模式典當登記價格評估合同文件213公證保險451共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.5、房地產中小企業融資模式(msh)之四-典當拆借融資 2.5.1、典當拆借融資模式公證保險抵押登記取得他項權利證546出票放貸752共一百四十頁第二講、房地產中小企業債權(zhiqun)融資 2.5、房地產中小企業融資(rn z)模式之四-典當拆借融資(rn z) 1、簡單：認物不認人。2、 靈活：每個客戶都是一

26、個新品種。3、快捷：時間取勝。2.5.2、典當拆借融資優勢53共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.5、房地產中小企業融資模式之四-典當(din dng)拆借融資 典當收費包括綜合費用及貸款利息。綜合費用包括各種服務及管理費用，每月收取標準為：動產質押典當不超過4.2，房地產抵押典當為2.7，財產權利質押典當為2.4，綜合費用在當金中預扣。當金利率按中國人民銀行公布的銀行機構6個月法定貸款利率及典當期限折算后執行。2.5.2、典當拆借融資成本54共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.5、房地產中小企業融資(rn z)模式之四-典當拆借融資(rn z) 銀

27、行貸款置換業務案例2.5.2、典當拆借融資案例55共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權類融資 2.6、房地產中小企業融資(rn z)模式之五-租賃融資(rn z) 2.6.1、租賃融資模式商業地產融資租賃56共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房地產中小企業融資模式(msh)之五-租賃融資 1、項目融資2、設計信托3、購買信托計劃 4、信托方式5、租賃合同2.6.1、租賃融資模式商業地產融資租賃6、購買合同7、價值往來8、實物往來 9、租金支付57共一百四十頁 2.6、房地產中小企業融資模式(msh)之五-租賃融資 2.6.2、租賃融資(rn z)模式設備

28、融資(rn z)租賃(9)58共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房地產中小企業融資模式(msh)之五-租賃融資 1、項目融資2、設計信托3、購買信托計劃 4、信托方式5、租賃合同2.6.2、租賃融資模式設備融資租賃6、購買合同7、價值往來8、實物往來 9、租金支付59共一百四十頁 2.6、房地產中小企業融資模式(msh)之五-租賃融資 2.6.3、租賃融資(rn z)模式基礎設施融資(rn z)租賃60共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房地產中小企業融資(rn z)模式之五-租賃融資(rn z) 1、項目融資2、設計信托3、政府支持4、信

29、用增級5、信用成本6、國資盈利2.6.3、租賃融資模式基礎設施融資租賃7、購買信托計劃8、信托方式9、項目合作10、委托資金11、租賃合同 12、購買合同13、價值往來14、實物往來 15、維護保養16、租金支付16、折舊資源 61共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房地產中小企業融資(rn z)模式之五-租賃融資(rn z) 第二條 租賃，是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人，以獲取租金的協議。 第三條 下列各項適用其他相關會計準則：出租人以經營租賃方式租出的土地使用權和建筑物，適用企業會計準則第3號投資性房地產。 第三十條 承租人和出租人應當根據本準則

30、第二章的規定，將售后租回交易認定為融資租賃或經營租賃。2.6.4、企業會計準則第21號租賃62共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房地產中小企業融資模式(msh)之五-租賃融資 商業企業（有融資租賃資質），將貨物銷售的分期付款業務，改為融資租賃業務，稅法適用從對銷售額按17%征增值稅變為對租金收入減承擔的實際成本后的余額按5%征營業稅。有融資租賃資質的租賃企業，將不動產的經營租賃，改為融資租賃，房產稅從按租金收入的12%計征變為按不動產原值適度減值后之余值的1.2%計征。2.6.4、融資租賃避稅行為 63共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房

31、地產中小企業融資(rn z)模式之五-租賃融資(rn z) 無融資租賃資質的租賃企業，將貨物以經營租賃的方式出租給承租方，租賃期滿后以極低價格轉讓給承租人，稅法適用從全價適用17%的增值稅變為租金按5%計征營業稅和轉讓額按17%計征增值稅。增值稅一般納稅人（無融資租賃資質），將設備平價轉讓給非一般納稅人的關聯企業，再用融資租賃方式出租給有購買意愿的承租人，承租人期滿購入，出租人只須按4%繳納增值稅。2.6.4、融資租賃避稅行為 64共一百四十頁第二(d r)講、房地產中小企業債權融資 2.6、房地產中小企業融資模式(msh)之五-租賃融資 商業物業的租賃融資模式。2.6.5、租賃融資案例65共

32、一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.1、房地產中小企業融資模式之六-權益合作融資 3.2、房地產中小企業融資模式之七-股權轉讓(zhunrng)融資 3.3、房地產中小企業融資模式之八-企業并購融資 3.4、房地產中小企業融資模式之九-權益管理融資66共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.1、房地產中小企業融資模式(msh)之六-權益合作融資 資源互補型3.1.1、權益合作融資模式聯合獲地整體開發業外結盟顧客群體對等價值觀兼容交叉營銷型67共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之六-權益合作

33、融資(rn z) 分工協作型3.1.1、權益合作融資模式垂直供應鏈分解項目資金游合作板塊區域結盟宣傳布局造勢市場瓜分型68共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.1、房地產中小企業融資模式之六-權益(quny)合作融資 保底條款共管帳戶借貸權益3.1.2、權益合作融資要素69共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.1、房地產中小企業融資模式之六-權益(quny)合作融資 項目分解合作案例3.1.3、權益合作融資案例70共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.2、房地產中小企業融資模式(msh)之七-股權轉讓融資 3.2.1、股權轉讓融

34、資模式便利的組織形式設計項目的包裝與具象化財務顧問的聘請優質資金的選擇71共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.2、房地產中小企業融資(rn z)模式之七-股權轉讓融資(rn z) 3.2.1、股權轉讓融資模式合約中的進退選擇法律風險的規避優質資金的選擇長遠規劃的實現72共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)類融資 3.2、房地產中小企業融資模式之七-股權( qun)轉讓融資 業主權房地產開發組織模式營業個體房地產開發組織模式基金本位房地產開發組織模式剩余權房地產開發組織模式3.2.2、股權轉讓融資中便利組織形式的設計73共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權

35、( qun)類融資 3.2、房地產中小企業融資模式(msh)七-股權轉讓融資 金融平臺資源配套項目合作案例3.2.3、股權轉讓融資案例74共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.3、房地產中小企業融資模式(msh)之八-企業并購融資 3.3.1、企業并購融資模式確定并購對象進行可行性論證職代會討論兼并方案報國有資產管理部門審批75共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.3、房地產中小企業融資模式(msh)之八-企業并購融資 3.3.1、企業并購融資模式并購協議履行進行資產評估確定成交價格簽訂并購協議報國有資產管理部門審批發布并購公告76共一百四十頁第三講

36、、房地產中小企業股權( qun)融資 3.3、房地產中小企業(qy)融資模式之八-企業(qy)并購融資 3.3.2、合并、兼并、收購的關系創新合并(兼并)吸收合并(兼并)合并承擔債務式購買式吸收股份式控股式收購77共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.3、房地產中小企業融資模式(msh)之八-企業并購融資經營性3.3.3、企業并購的動機戰略合作型資源重組型產業組合型業務擴張型78共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.3、房地產中小企業(qy)融資模式之八-企業(qy)并購融資財務性3.3.3、企業并購的動機財務處理型差額利潤型預期效應型稅費規避型79

37、共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.3、房地產中小企業(qy)融資模式之八-企業(qy)并購融資證券性3.3.3、企業并購的動機杠桿式權益交換式抵押式股權互換式80共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.3、房地產中小企業融資(rn z)模式之八-企業并購融資(rn z)并購步驟設計案例3.3.4、企業并購的案例81共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資(rn z)模式之九-權益管理融資(rn z)3.4.1、權益管理融資模式成立公司設計產品交易平臺托市交易市場化營運82共一百四十頁第三(d sn)講、房地

38、產中小企業股權融資 3.4、房地產中小企業融資模式之九-權益(quny)管理融資1、投資管理公司為投資者捕捉高成長性投資機會，提供高附加值的增值服務，獲取超越自我期望價值的超額利益。受托內容：基金管理，項目營運，公司經營。3.4.2、權益管理融資營運83共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資模式之九-權益(quny)管理融資1、投資管理公司-基金管理模式投資方式：以受托基金現金投入公司占有股權。管理方式：通過董事會參于項目決策，根據公司實際情況適時派出或推薦高管人員參與管理，有針對性地提供增值服務。融資方式：通過與海內外各類基金及投資公司的相互合作,

39、募集新基金,直接受托管理或合作組建新的基金管理公司受托管理。退出方式：股權轉讓，境內外公司上市。3.4.2、權益管理融資營運84共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資(rn z)模式之九-權益管理融資(rn z)1、投資管理公司-項目營運模式投資方式：以受托現金投入項目占有股權。管理方式：通過董事會參于項目決策，根據項目實際情況適時派出或推薦高管人員參與管理，有針對性地提供增值服務。融資方式：通過本金制、會員制、證券制,受托管理公司或產品。退出方式：股權轉讓，境內外產品上市。3.4.2、權益管理融資營運85共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企

40、業股權融資 3.4、房地產中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資1、投資管理公司-公司經營模式投資方式：以受托現金投入公司占有股權。管理方式：通過董事會參于項目決策，全程設計和參與管理營運，實現增值。融資方式：設計和實施本金化、會員化、權益證券化,擴大公司或產品。退出方式：折價入股，經營權轉讓。3.4.2、權益管理融資營運86共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.4、房地產中小企業融資模式之九-權益(quny)管理融資2、成立投資公司以企業和會員制進入，開放式。普通股、優先股都設計。返還稅收地方部份。 3.4.2、權益管理融資營運87共一百四十頁第三(d sn)講、

41、房地產中小企業股權融資 3.4、房地產中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資3、設計產品基本產品，如應收(付)款項，借(貸)款，應收(付)債券等。衍生產品，如遠期，期貨，掉期，期權等。產品管理：以農民的心態/專業的技能去管理。法律規范：股權分解，工商登記；抵押登記委托貸款。 3.4.2、權益管理融資營運88共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.4、房地產中小企業融資模式之九-權益(quny)管理融資4、產權交易所解決出口問題。借用已經成熟的活躍交易和控制風險并重的運作模式，外包登記、掛牌、簽約、結算、鑒證等交易程序。借用已有綜合性產權交易平臺，將社會所有產權(包括物

42、權、債權、股權、知識產權)進行策劃、設計、包裝與推廣，通過產品的形式進行交易。 3.4.2、權益管理融資營運89共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.4、房地產中小企業資模式(msh)之九-權益管理融資5、強大的營銷體系銀行可以售，連鎖店可以售。利用橫向與縱向協會，整合現有的中介服務組織與渠道，建立強大的營銷推廣與深度服務體系,實現企業間、行業間的互動與共振。3.4.2、權益管理融資營運90共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.4、房地中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資6、托市銷售產品，自我托市。前期產品到手就售，后期包裝就可銷售。3.4.

43、2、權益管理融資營運91共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資7、后臺制度業務流程設計。從業、監管、誠信、資金、法律、評估等規范。建立行業監管規范、評價準則與信用檔案。3.4.2、權益管理融資營運92共一百四十頁第三(d sn)講、房地產中小企業股權融資 3.4、房地產中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資8、信用增級建立自己的信用體系：經紀、審計、評估、保險、典當、擔保、拍賣、法律等服務機構。市場監督機制(資深委員會和市場化機構)形成。實現信用擴展與增級。3.4.2、權益管理融資營運93共一百四十頁第三講、房地

44、產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資9、構建標準推自己的產品，創自己的品牌。未來金融體系的接口：有規模、客戶和市場，進入民營銀行，進行演變。構建行業標準。 3.4.2、權益管理融資營運94共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資(rn z)模式之九-權益管理融資(rn z)10、拓展空間產品體系：二個維度：資金屬性、時間屬性。表達體系：交易、抵償、轉換、典當、拍賣等。載體平臺：管理公司、投資公司、論壇與交易會、雜志。地域網絡：覆蓋全國，形成全國體系；東南區互動平臺；與國際市埸的接口。 行業空間：采用

45、聚焦專注原則，選擇房地產為入口，拓展到具有投資屬性的泛金融性產品。 3.4.2、權益管理融資營運95共一百四十頁第三講、房地產中小企業股權( qun)融資 3.4、房地產中小企業融資模式(msh)之九-權益管理融資lioequity Assetsliabilities, and owners or stockholders equity.經勢濟利，偉業鴻開3.4.3、權益管理融資營運案例96共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.1、房地產中小企業融資模式之十-票據貼現融資 4.2、房地產中小企業融資模式之十一-項目融資 4.3、房地產中小企業融資模式之十二-債務(zhiw

46、)重組融資 4.4、房地產中小企業融資模式之十三-無形資產營運融資97共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之十-票據貼現融資4.1.1、票據貼現融資模式遞交申請書提供相關材料確認匯票和貿易真實性合法性計算票據貼現的利息和金額 按照實付貼現金額發放貼現貸款98共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.1、房地產中小企業融資模式(msh)之十-票據貼現融資2006年8月，我國票據融資總額占貸款總額的比例為8%。美國，商業票據成為金融市場非政府類機構第一大短期融資工具。2005年12月，美國未到期商業票據余額已超過1.6

47、萬億美元，商業票據余額與貸款余額的比例為1：3。4.1.2、票據貼現融資的地位99共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.1、房地產中小企業融資(rn z)模式之十-票據貼現融資2004年山西省民間借貸規模占民間融資總規模的63%，有價證券融資占到16%，民間票據融資規模大約有45億元，占比約11%。2005年，民間融資方式中票據貼現增加較多，占全部民間融資額的比重大幅上升至40%以上。利用信托融資平臺進入票據市場，形成信托與投資并舉的局面，既可以低吸高拋進行短線投資，又可以持有到期獲取固定的回報。4.1.3、票據貼現融資的操作100共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(

48、zchn)融資 4.1、房地產中小企業融資模式之十-票據(pio j)貼現融資保理融資案例 。4.1.4、票據貼現融資案例101共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中小企業融資(rn z)模式之十一-項目融資(rn z)4.3.1、項目融資程序編制建議書簽訂項目諒解備忘錄簽訂特許權協議或意向書項目安排和組織102共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中小企業融資模式(msh)之十一-項目融資4.3.1、項目融資程序項目安排和組織實施施工項目運行設施移交103共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中

49、小企業融資(rn z)模式之十一-項目融資投資者直接安排融資的模式投資者通過項目公司安排融資的模式以“設施使用協議”為基礎的融資模式 以“杠桿租賃”為基礎的融資模式 以“生產支付”為基礎的融資模式 以“黃金貸款”為基礎的融資模式 BOT 項目融資模式 4.3.2、項目融資模式104共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中小企業融資(rn z)模式之十一-項目融資BOT（buildoperatetransfer） 即建設經營移交BOOT（buildownoperatetransfer） 即建設擁有經營轉讓BOO（buildownoperate） 即建設擁有經營 4

50、.3.3、 BOT三種具體的建設方式105共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中小企業融資模式(msh)之十一-項目融資BRO（buildrentoperate）即建設租賃經營 DBOT（designingbuildoperatetranefer）即設計建設經營移交 DOOST（buildownoperatesubsidizetranefer）即建設擁有經營補助轉讓4.3.3、 BOT的具體形式106共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中小企業融資(rn z)模式之十一-項目融資BOD（buildoperatedeliver）

51、即建設經營轉讓 DBOM（designingbuildoperatemaintain）即設計建設經營維護 FBOOT（fundbuildoperatetransfer）即籌資建設擁有經營轉讓 TOD（transit-Oriented Development）即公交導向開發經營4.3.3、 BOT的具體形式107共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.3、房地產中小企業融資模式(msh)之十一-項目融資集資建房的項目融資及BOT案例4.3.4、項目融資及BOT的案例108共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.4、房地產中小企業融資模式(msh)之十二-債

52、務重組融資4.4.1、債務重組融資模式提出重組申請簽訂重組協議擬定債務重組方案實施債務重組方案監督債務重組情況報告債務重組結果109共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.4、房地產中小企業融資模式(msh)之十二-債務重組融資以資產清償債務將債務轉為資本 修改其他債務條件，如減少債務本金、減少債務利息等 以上三種方式的組合 4.4.2、債務重組的方式110共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.4、房地產中小企業融資模式(msh)之十二-債務重組融資1、項目獲取階段債務重組的經營方案2、土地開發階段債務重組的經營方案 3、規劃設計階段債務重組的經營方案

53、4、施工安裝階段債務重組的經營方案4.4.3、債務重組的方案111共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.4、房地產中小企業融資模式之十二-債務(zhiw)重組融資5、營銷推廣階段債務重組的經營方案6、經營運作階段債務重組的經營方案7、后續服務階段債務重組的經營方案4.4.3、債務重組的方案112共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.4、房地產中小企業融資模式(msh)之十二-債務重組融資集資債務重組案例4.4.4、債務重組的案例113共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.5、房地產中小企業融資(rn z)模式之十三-無形資產營運

54、融資(rn z)調查階段4.5.1、無形資產營運融資模式無形資產現狀與有形資產的整合定位階段資產結構調整與優化營運階段核心能力的形成114共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.5、房地產中小企業融資(rn z)模式之十三-無形資產營運融資資產評估準則 無形資產無形資產，是指特定主體所控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。無形資產分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。可辨認無形資產包括專利權、專有技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。不可辨認無形資產是指商譽。4.5.2、無形資產構成115共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn

55、)融資 4.5、房地產中小企業融資模式之十三-無形資產(w xn z chn)營運融資企業會計準則第6號無形資產無形資產，是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離。4.5.2、無形資產構成116共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.5、房地產中小企業融資(rn z)模式之十三-無形資產營運融資無形資產開發融

56、資策略無形資產經營融資策略無形資產延伸融資策略 無形資產擴張融資策略 無形資產分配融資策略 4.5.3、無形資產營運融資策略117共一百四十頁第四講、房地產中小企業資產(zchn)融資 4.5、房地產中小企業融資(rn z)模式之十三-無形資產營運融資新農村地產項目案例4.5.4、無形資產營運融資案例118共一百四十頁第五講、房地產中小企業衍生(yn shn)融資 5.1、房地產中小企業融資模式之十四-資產證券化融資 5.2、房地產中小企業融資模式之十五-房地產投資基金融資 5.3、房地產中小企業融資模式之十六-回租回購融資 5.4、房地產中小企業融資模式之十七(sh q)-遠期合約融資119

57、共一百四十頁第五講、房地產中小企業衍生(yn shn)類融資 5.1、房地產中小企業融資模式(msh)之十四-資產證券化融資5.1.1、資產證券化融資模式-證券化收益流程 (現金流)原始權益人（發起人)特殊目的載體（SPV）投資者120共一百四十頁第五(d w)講、房地產中小企業衍生類融資 5.1、房地產中小企業融資模式(msh)之十四-資產證券化融資5.1.1、資產證券化融資模式-償付過程 (現金流)原始權益人或指定的資產池SPV或SPV指定的受托機構投資者121共一百四十頁第五講、房地產中小企業衍生(yn shn)類融資 5.1、房地產中小企業融資模式(msh)之十四-資產證券化融資5.1.1、資產證券化融資模式-運作流程(時間順序) 建立SPV組建資產池信用增級掛牌上市投資者償付本息122共一百四十頁債權形式股權形式信托(xntu)形式混合形式第五講、房地產中小企業衍生(yn shn)融資 5.1、房地產中小企業融資模式之十四-資產證券化融資5