1、最新實用文案滲漏堵塞章節(jié)導語：管道堵塞、墻體滲漏是十分常見的維修工作，在具體工作中，切忌推脫，將住戶的問題“踢皮球”。平時應對管道進行定期疏通，以維護設施的正常運行為重點，而不是出了問題之后的修復。在遇到緊急維修時也應注意自身行為的合法性，以免好心辦了壞事。污水管道返水怎么辦去年秋天的一個上午，3#樓某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內物品搬出進行了保潔。然后，主管及時安排有關人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調責任

2、方與業(yè)主就賠償問題達成共識（三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。業(yè)主對物業(yè)公司的處理問題解決了，但污水管返水因何而起呢？物業(yè)管理分公司及時組織有關人員進行檢查分析，最后認定是該樓剛剛入伙，污水管的管道內殘留建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水高峰期時則排水不暢。為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調和督促有關方面對全樓的排污管道進行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進而徹底消除了管道返水的隱患。點評：聰明的人不是不犯錯誤，而是不重復犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經驗教訓，避免再蹈覆轍。如果吃豆

3、品不出豆腥味，肯定不能算做聰明人。我的讀后感想：最新實用文案最新實用文案專業(yè)標準規(guī)范專業(yè)標準規(guī)范可疑的霉點案例1998年，某小區(qū)某號6樓的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房頂有大面積的霉點，且有滲水現(xiàn)象。該業(yè)主到物業(yè)管理處進行了報修。維修中心接到報修后，馬上派人到現(xiàn)場進行查勘，確定該戶房頂滲水。查勘人員與專業(yè)技術人員一起進行了分析，并制定了修理方案。由于此項修理費用較大，特向分公司領導作了匯報。在得到分公司領導認可后，維修中心派了專業(yè)施工隊伍對該戶的房頂進行了全面修補，事后也對該戶進行了多次回訪，均未發(fā)現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，而該戶對修補質量也較滿意。時隔半年，該業(yè)主家的中廳、廚房頂又出現(xiàn)了霉點，特別是廚房間的霉點非常多，該業(yè)主

4、說要將物業(yè)公司的維修質量進行曝光。公司派分公司領導和有關專業(yè)技術人員到該業(yè)主家中實地了解情況。經過查勘、分析認為，該戶女主人抱病在家，長期在家中煎中藥，而門窗又經常關閉，水汽不易散出，水管上都是水珠，這是造成房頂發(fā)霉的主要原因。該業(yè)主不能接受物業(yè)公司的說法，認為修理質量有問題，并限定時間要求予以修復，否則就曝光。物業(yè)公司的專業(yè)技術人員提出，將廚房霉點最嚴重地方的粉刷層敲掉至樓板處，查找滲水點，該業(yè)主表示可以試一試。于是，物業(yè)公司馬上組織力量進行施工，三個多月的數(shù)場暴雨過后，樓板一直保持干燥狀態(tài)。該業(yè)主在確認原修理質量沒有問題后，主動要求物業(yè)公司將原來敲掉的粉刷層再復原，并向管理處的人員賠禮道歉

5、。分析房屋原來存在一定的質量問題，雖經修理，但由于業(yè)主某些生活因素導致了房屋的再次發(fā)霉，而業(yè)主卻主觀地認為是由于維修不到位造成的。對物業(yè)公司而言，對于業(yè)主的報修，首先要到現(xiàn)場勘察，正確判斷情況，采取正確處理措施，避免造成不必要的損失。房屋的質量問題是直接影響業(yè)主生活的重要問題，物業(yè)公司接到報修后，一定要對引發(fā)房屋質量問題的原因進行認真分析，不能修修就完事。對確系房地產開發(fā)商責任的，要積極與他們取得聯(lián)系，協(xié)商解決；但在具體工作中，切忌推卸責任，將業(yè)主遇到的問題當作“皮球”，那樣會使業(yè)主對物業(yè)公司失去了信任，給今后的工作帶來不必要的麻煩。我的讀后感想：細致入微住戶室內墻體滲水怎么辦某物業(yè)管理的個別

6、大廈，由于埋在單元內墻中的水管內銹外腐，偶爾發(fā)生室內墻體滲水，業(yè)主住戶頗有怨言，維修起來亦有一定的難度。針對這種情況，公司有關部門進行深入調查，認真總結了幾個管理處的實踐經驗。并在此基礎上，進一步完善治理滲水的工作程序和工藝要求維修人員在接到報修25分鐘內到達現(xiàn)場，邊善言安撫住戶，邊主動幫助其清理或移動浸水物品，消除他們心中的怨氣（邊消氣邊消災，問題還沒解決就暖了住戶的心）；馬上關閉室內所有用水閥門，檢查水表轉動與否，以確認墻體滲水是否為墻中水管破裂所致；認定了墻中水管破裂，關閉水表前總閥，然后提出破墻換管和外走明管兩種維修方案，供業(yè)主選擇（給業(yè)主自主選擇的余地，充分體現(xiàn)了尊重業(yè)主、全心全意為

7、業(yè)主服務的精神）；按照業(yè)主認可的方案抓緊維修，破墻換管的恢復外墻原貌，外走明管的合理布線，維修后打開水閥檢查有無滲漏，修好還要清理好現(xiàn)場，并做好24小時跟蹤回訪。施行以后，滲水維修工作的反應更加快捷、服務更加周到、質量更加穩(wěn)定，業(yè)主住戶點評：我們的基層單位和廣大員工在管理實踐中，不斷創(chuàng)造出一些鮮活的東西。把這些東西及時地總結和提煉出來，并上升為企業(yè)規(guī)范，我們的工作就進了一步。我的讀后感想：居民樓下水管道堵塞臟水淹了整間房因下水管道被堵塞，昨天，家住海淀區(qū)小馬廠14號樓的68歲的劉大媽忙了一上午，才將涌出馬桶淹了整間房子的臟水清掃干凈。記者趕到劉大媽家里時看見，屋子里一片狼藉，拖布、掃把七零八落

8、地靠墻擺著，地上鋪滿了吸水用的報紙。樓下，維修工人正挖開路面維修堵塞的下水管道。劉大媽說，12月22日晚上7時許，她去上廁所，剛一開門就被驚呆了：馬桶正往外冒臟水。她馬上開始用拖布清理，可忙活了半天也不管用，不一會兒整個屋子就一片汪洋，屋里的家具都給浸泡了。后來，同她住在一個樓道的鄰居家馬桶也冒了水，她才知道下水管道又被堵塞了。劉大媽同時告訴記者，他們這里的下水管道被堵已不是第一次了。管道被堵塞后，像她這樣的一樓住戶不但要清理自己馬桶里的漏水，另外，二樓住戶家中的廁所馬桶也往外冒水，冒出的水還會漏到他們一樓，就像下雨一般，同時伴著臭氣，讓人根本無法睡覺。有一次，因為下水管道被堵，二樓漏下的水還

9、導致他們家房頂上剛裝修的灰漿全掉下來，把她的一個塑料盆子都給砸壞了。在管理該樓的北京市冶金建筑公司居委會，一位姓丁的工作人員告訴記者，獲悉該樓最新實用文案最新實用文案下水管道被堵塞后，他們馬上找來了維修工人，并且向公司領導進行了匯報，以盡快解決。同時他說，該樓是舊樓，不可避免會造成下水管道堵塞。但每次出現(xiàn)情況，他們都給下水管道進行了疏通。不過，劉大媽也有一定責任，因為居民家維修馬桶都是居委會統(tǒng)一安排，而劉大媽卻自行維修過馬桶，不排除磚頭等硬物掉進下水管道而將其堵塞的可能。北京義信律師事務所的周廣濤律師說，下水管道被堵塞，承擔主要責任的應是管理該樓的物業(yè)或者居委會，如果他們不給予解決，可以通過消

10、協(xié)來維權或者通過法律來解決。我的讀后感想：未雨綢繆大廈排水干管容易堵塞怎么辦某大廈有8條污水干管和16條雨水干管。這些排水干管一旦某個部位出現(xiàn)堵塞，就會發(fā)生室內急速返水現(xiàn)象，進而導致不同程度的水浸災害。搶修起來十分費力不說，業(yè)主住戶還怨聲載道。為了避免費力不討好，管理處堅持未雨綢繆，防范于前。他們采取了相應的針對性技術措施：一是每年2月，在征得有關方面同意之后，利用消防水強力沖刷鋪設在轉換層的污水干管（消防水用于它用，要事先取得有關部門同意，這道手續(xù)是萬萬不可簡化的），清除管壁沉淀的污垢；二是每年雨季之前，在做好4樓業(yè)主工作的基礎上，進入室內拆開從其陽臺頂部彎出室外的雨水干管疏通孔，清除彎角部

11、位積存的銹皮和雜物。進而，保證了排水干管的常年通暢。點評：對問題有三種處理方式：未出問題先行防范，出現(xiàn)問題立即解決，等問題成堆再說。人們自然都要推崇前者，因為這樣最主動、最經濟。但推崇不等于就能如此去做，沒有預見性和責任心，知之亦難為之。我的讀后感想：住戶家中無人大量冒水，應如何處理雷小姐住在二樓，三樓的鄰居國慶期間外出。一天，雷小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，意識到三樓鄰居家可能漏水了。她向該樓宇的物業(yè)管理公司反映情況，物業(yè)管理公司稱：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結果情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些物品受損相當嚴重，而物業(yè)管理公司仍然不來

12、維修。雷小姐沒有辦法，打110電話，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開三樓房門入內維修，發(fā)現(xiàn)屋內的東西也被泡得不成樣子。對此，雷小姐極為不滿，斥責物業(yè)管理公司沒有盡到責任。物業(yè)管理公司則稱，住戶不在家，物業(yè)管理公司無權破門而入。當三樓住戶回來后，對于物業(yè)管理公司的破門而入行為感到很惱火，三方矛盾很大。這是個比較典型的問題，其實質是物業(yè)管理的緊急避險及免責問題。那么，什么是緊急避險呢？緊急避險是為了使第三人或本人的人身或財產或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。以本案為例，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的財產。在三樓住戶家中無人的情況下，為了

13、減少損失，就必須破門而入修復三樓水管、水道，但客觀上又會對三樓住戶的門窗、玻璃等財產造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險行為。緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國民法通則對此予以認可。但是，三樓住戶是無辜的第三人，由于緊急避險而遭受的損害，是否應受賠償，如何賠償，卻是個問題。由于我國沒有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，所以，本案中的物業(yè)管理公司生怕惹麻煩而不愿去搶修，也是可以理解的。對于責任問題，最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人

14、不承擔民事責任。受害人要求實償?shù)模梢载熈钍芤嫒诉m當補償。”從上面的法律規(guī)定可以看出，當出現(xiàn)漏水等嚴重情形時，是可以采取緊急避險行為的，措施得體的情況下，無論是物業(yè)管理公司還是二樓住戶，都不應承擔民事責任。就本案而言，從根本上看，物業(yè)管理公司沒有破門而入的權利，因此物業(yè)管理公司首先可以直接與業(yè)主或住戶聯(lián)系，如果聯(lián)系不上，在緊急情況下，可以通過110報警，當公安警察到來后，可以交由公安警察來采取破門而入或其他方式處理，物業(yè)管理公司可以協(xié)助，做好有關記錄，并請公安警察和相關的受益人簽字證明，必要時用將現(xiàn)場拍照以備作為證據(jù)。如果本案中，三樓的住戶受到一些財產損失，作為受益人，雷小姐應當給予其適當?shù)难a

15、償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓住戶家私的損害，所以該住戶實際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應當承擔一部分損失。另一方面，可以看出，對于物業(yè)管理公司而言，工作中，必然會由于特殊原因而對業(yè)主造成一些損害而不應該承擔民事責任，否則誰也干不下去。無論現(xiàn)在還是將來，物業(yè)管理公司都要依據(jù)物業(yè)管理合同的約定從事物業(yè)管理工作，這就迫使物業(yè)管理公司必須將相關的免責條款盡可能詳盡地寫在物業(yè)管理合同中以維護自己的利益，但又不能走向什么責任都不承擔的另一極端。因此，建議將物業(yè)管理公約中專業(yè)標準規(guī)范最新實用文案最新實用文案專業(yè)標準規(guī)范的免責條款約定為：物業(yè)管理者進行如下物業(yè)管理活動時，對業(yè)主造成的財產損失可不

16、承擔民事賠償責任：1、為救助人命而造成的必要財產損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業(yè)管理者為救助人命，不得不破門、破窗而入）；2、為避免業(yè)主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失（比如業(yè)主房間內漏水、失火又無人在內，為不使其造成巨大損失，物業(yè)管理者強行入內救治）；3、為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；4、其他類似上述情況的情形。這樣，看起來好像對物業(yè)管理者多了一些約束或控制，但實際上卻明確了其免責條件，使之具有可操作性，才能從根本上避免糾紛與麻煩我的讀后感想：業(yè)主居室遭水浸案例分析案例1999年3月21日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母

17、家中接到電話，稱其家中進水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒，廚房、北陽臺積水已達數(shù)寸，家中陳設包括音響、冰箱、洗衣機、衣櫥等均在水中。當天下午1時許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽臺雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽臺的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時間不長，遭此意外，受損嚴重。黃先生為維護自身的合法權益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。由于日常維護保養(yǎng)不力，才造成這一局面，

18、物業(yè)管理公司負有不可推卸的責任。后經法院調解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經濟損失4500元。分析業(yè)主不規(guī)范裝修，陽臺地漏被封，導致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導致水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都暴露了物業(yè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)。此事雖然最終通過法院調解解決，但在業(yè)主中產生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。如何加強裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項艱巨工作。同時，業(yè)主的法律意識不斷增強，不再像以前那樣“死纏濫打”。物業(yè)管理人員也要相應地提高自身的素質，轉變

19、觀念，加強法律、法規(guī)的學習，努力提高服務質量，避免類似事件的發(fā)生。我的讀后感想：問計于技地下蓄水池容易跑水怎么辦某大廈采用的是二次供水。二次供水系統(tǒng)中控制市政管網(wǎng)向地下蓄水池注水的液壓閥，由于開關頻繁，閥芯時常損壞。其一旦出現(xiàn)故障，要么注不進水，不僅水位過低使空轉的水泵受損，而且影響向住戶正常供水；要么注水失控，既溢水造成水資源浪費，又容易形成水浸災害。而這種故障防不勝防，令維修人員十分頭痛。為了擺脫被動應付局面，管理處群策群力，在技改上動腦筋。他們將棄置的污水泵水位自動控制器整修一新（修舊利廢，物盡其用，大有可為，它不僅有利于降低物業(yè)管理的運行成本，而且有助于培養(yǎng)隊伍的創(chuàng)造精神），裝進地下蓄

20、水池，調整好超高超低水位，并通過線路分別與消防中心、維修班值班室的專門警鈴連接。只要蓄水池水位稍有異常，警鈴一直響個不停，手動復位后，警報才可解除（兩處報警雙保險）。這樣，就可以使值班人員迅速、準確地發(fā)現(xiàn)故障所在，并及時通知有關人員在第一時間內予以排除。經過一段時間的實際運行，證明管理處的這一小計確實管了大用，它有效地避免了因地下蓄水池水位異常引起的斷水、跑水現(xiàn)象。點評：解決類似問題，一般的思路是指定專人負責、加大巡查密度。然而，采取了這些措施也未必能夠確保萬無一失，因為人總難免有打盹的時候。遠不如派個不吃草料的先生在那兒值守可靠，省心、省力又省錢。我的讀后感想：現(xiàn)身說法頂板漏水而上層住戶不愿

21、維修怎么辦治理樓房室內漏水，應當算做物業(yè)管理中最棘手的事情之一。這倒不是因為維修工作有什么難度，而是因為有關方面的關系不好協(xié)調：維修責任在上家，但對其生活并無大礙，所以往往置之不理；遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡殼了完全歸咎于管理處。今年4月上旬，某大廈27T反映屋頂漏水，經查為28T廚房地漏滲水所致。然而，28T業(yè)主日常活動不規(guī)律，維修人員幾次上門都未見到。管理處便責成大堂護衛(wèi)員，發(fā)現(xiàn)業(yè)主回來及時通報。好不容易聯(lián)系上了，該業(yè)主對維修一事又不置可否。有關人員苦口婆心講道理，勸她設身處地為他人想一想。經過三番五次的努力，終于做通了28T業(yè)主的工作，維修得以進行，27T的漏水問題圓滿解決（先是找

22、不到，后是談不通，但只要鍥而不舍去做工作，再難的問題終歸還是能夠解決的）。時隔不久，28T的屋頂也出現(xiàn)了漏水。原來已很長時間不在家的29T業(yè)主，最近時常回來，其廚房下水管道接口密封不嚴，水流量一大就滲漏到樓下。有關人員費盡周折，找到了同樣行蹤難覓的29T業(yè)主，其態(tài)度與28T業(yè)主初始態(tài)度無二：既不明確應承，又不當面拒絕。費盡口舌，總算商定下上門維修的有關事宜。誰料到了約定時間，又找不到他的蹤影。這樣，約好了今天，又推到明天，一直拖了一個多星期。萬般無奈，管理處抓住時機，約請28T業(yè)主到29T家中現(xiàn)身說法，用自己態(tài)度轉變過程說明鄰里間要相互體諒、相互關照，使之回心轉意。由于工作量較大而該業(yè)主在家歇

23、息時間有限，維修人員概允許其要求，分兩次施工：馬上先行堵漏，擇時再修復堵漏損壞的地面。難題迎刃而解了。點評：涉及鄰里之間的有些工作，完全由我們物業(yè)管理者出面去做，可能事倍功半。如果創(chuàng)造一種和諧的氣氛，讓他們自己溝通一下，情況就大不同了。“遠親不如近鄰”嗎，相信絕大多數(shù)近鄰還是能夠互諒互讓的。我的讀后感想：物業(yè)公司管理疏忽導致空置房漏水案例案例2000年春節(jié)前夕，家家戶戶都在忙著準備年貨，但是某小區(qū)不愉快的事發(fā)生了。家住該小區(qū)某號101室業(yè)主家的一間朝北房間，遭到來自201室水斗溢出污水的“洗劫”。房間天花板滴水，床上用品一片狼藉，地板被浸泡在水中，并散發(fā)出一陣陣怪味。101號業(yè)主怒火沖天。物業(yè)管理處接報后，迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場。由于201室業(yè)主長期不在此居住，管理