1、第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分市場定位產(chǎn)品去化整合宣傳方案媒體策略階段性媒體計(jì)劃開盤推廣計(jì)劃 價格定價銷售渠道第一部分一.主題定位語：繁華之尚國際之心二、廣告語：生活享方便，商業(yè)贏未來（整體）亦商亦住，兩用從容（住宅、辦公）動感商業(yè)，時尚之選（商業(yè)）三、目標(biāo)客戶的定位個體經(jīng)營者（池洲市個體經(jīng)營者為主）；中小企業(yè)主；周邊單位集團(tuán)購買；政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員的換房；周邊其它中高收入的客戶；其它區(qū)域置業(yè)的客戶。市場定位特征描述：擁有穩(wěn)定收入，家庭儲蓄在2050 萬之間，家庭月入在 2500 以上元收入的家庭，年齡在3550 歲之間，有子女。多為二次置業(yè)或投資

2、，購買大戶型或投資（自營）商業(yè)的意向較大。四、 樓盤檔次定位. 住宅立足于中高檔，突出品牌；建中高層階層的精品住宅。商業(yè)立足于中高檔，與商之都錯位經(jīng)營；如專業(yè)市場等。與商之都一起做成貴池集中商業(yè)區(qū)，成為一個老百姓休閑購物的商業(yè)中樞。五、價格定位先期低價入市（由于價格申報到主管部門以后不可變更的特殊性，建議在定價的基礎(chǔ)上加大折扣力度） ，以樹立品牌，聚集人氣為根本目的，后期價格自然提升（定價的基礎(chǔ)上降低折扣） 。 （具體價格及價格策略見后）六、 賣點(diǎn)梳理：A 、地段 無可比擬的地段優(yōu)勢位于主城區(qū)未來商圈核心占據(jù)城市至高點(diǎn)，遠(yuǎn)眺浩瀚長江，近享池城繁華商之都和項(xiàng)目對市場地影響使地塊升值潛力明顯攀升B

3、 、 “商之都” 繁華之中贏得未來與安徽第一品牌“商之都”東西呼應(yīng)，形成未來核心商圈隨著城市濱江發(fā)展戰(zhàn)略的即將實(shí)施，項(xiàng)目將成為城市雙核心中的 CBD 桂冠C、產(chǎn)品一一實(shí)力鑄就完美尊貴商住空間公建外立面高檔飾材四季花園及品牌電梯星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修挑高入戶大堂層層迎賓級精裝走廊及電梯廳公共部位豪華裝修智能五維高級安防系統(tǒng)領(lǐng)先智能化社區(qū)系統(tǒng)D 配套 一一完美的生活配套，濃厚的人文環(huán)境經(jīng)典園林小品精典不失文化底蘊(yùn)長江中路百牙路交匯，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)緊鄰市政府、市醫(yī)院、旅游碼頭、秋浦影劇院、池口小學(xué)、貴池三中、池州學(xué)院等行政文化中心E、物業(yè)引進(jìn)國家一級資質(zhì)上海招商局物業(yè)擔(dān)綱顧問將“以人為本，以客為先”的服務(wù)理

4、念貫穿于整個物業(yè)管理過程引入“氛圍管理”和“酒店管理”的模式F、人文一一丞相府邸舊址人杰地靈據(jù)有關(guān)史料及詩篇記載，項(xiàng)目所在地曾建有“蕭丞相樓” ，蕭丞相，姓蕭名復(fù)，曾在唐朝大歷年（公元 766 779 年）任池州刺史，世代為貴族，其中有八人做了宰相，代代為皇室聯(lián)姻，蕭復(fù)即為新昌公主所生。蕭復(fù)勤政愛民，深受百姓愛戴， “蕭丞相樓”一度被視為大運(yùn)之城，歷代達(dá)官顯貴、文人雅士爭相頌贊。第二部分產(chǎn)品去化方式商業(yè)部分方案一：劃線分割，產(chǎn)權(quán)銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，回收三年經(jīng)營權(quán)。小面積劃線分割帶租約銷售、回收三年經(jīng)營權(quán)： A 、 C 單元部分一層以底商獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式銷售（確保了商業(yè)約 40%價值無風(fēng)險） 、 B 座

5、、底層不動，作為二層（整層）和三層（整層）的進(jìn)商場大門和大堂優(yōu)點(diǎn)：可降低客戶入市門檻（控制總價每個鋪位 10 20 萬以內(nèi)最佳并可以按揭）方案二：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪銷售。優(yōu)點(diǎn)：回籠資金較快，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險度最高，且?guī)缀鯖]有任何后遺癥。推廣思路： 從 4月初開始對商業(yè)進(jìn)行“試水” ，通過 4、 5兩個月的商業(yè)廣告媒體宣傳，重點(diǎn)體現(xiàn)出商業(yè)升值及自營的商機(jī)，并借助“商之都”的人氣和人流量， （估計(jì)“商之都”五月份左右可確定模式體現(xiàn)）根據(jù)市場反饋、找到最佳銷售模式。住宅部分 推廣思路 ：一：概念炒作：主打人文牌，結(jié)合丞相樓的人文底蘊(yùn)，讓客戶心理上得到滿足！1 、在池洲這個“江南水鄉(xiāng)”氛圍濃郁的城市，在沒有真正確定

6、“丞相”的真實(shí)位置時，炒作概念可從三個方面可 以入手，一是“虛”的文化，做“丞相”的形象（如畫像等） ；二是“實(shí)”的“丞相” ，做如恢復(fù)“丞相”肖像及涼亭等;三是做上述活動時要緊密結(jié)合尚華國際項(xiàng)目，使大家一看到或聽到丞相文化，就能馬上聯(lián)想到本案，形成品牌互動關(guān)系。實(shí)現(xiàn)手法：丞相樓征文活動工地圍墻： 以大型廣告噴繪（與商之都的路口大牌同）內(nèi)容打出“蕭丞相”字樣和圖片、圍墻刷白同時漆上宣傳口號以配合樓盤的宣傳定位；宣傳單頁體現(xiàn)產(chǎn)品（院內(nèi)） ： “丞相”造型肖像，擋土墻用水泥和石膏塑造蕭丞相圖案、擋土墻上下端地面種綠色植物點(diǎn)綴（要有“丞相府”的生活感覺）增加一些有藝術(shù)氣息的休閑椅，并在園林小品中建造

7、微型“文化之窗” ，如木亭子、擋土墻上做“丞相”生前介紹等造型縮影；入口： 恢宏渾厚且突顯高貴的“丞相府”造型，金黃色的外顏色（待定） ，配上各種圖案、大型石獅子，大門為金色木藝雙開，給人們一種純正的“丞相府”風(fēng)情庭院。二： 樣板房策略（另述） ；三：推廣時以商住樓概念入市，且弱化概念，并在 B 棟大堂內(nèi)設(shè)置公司銘牌。重心放在沿街房型的推廣上，并針對每種房型制定銷售說辭，去化水到渠成。第三部分 整合宣傳方案一、 公共傳播媒體部分：1 、 報紙廣告A 、媒體選擇以池洲日報為主， 廣播電視報為輔。B、宣傳方式前期以文章及新聞報道的軟廣告為主，向觀眾傳遞樓盤信息，公開發(fā)售后以硬廣告為主，以強(qiáng)有力的訴

8、求點(diǎn)， 促使客戶購樓。2 、 電視廣告根據(jù)現(xiàn)有情況，計(jì)劃持續(xù)15 秒三 D 投放電視廣告， 6-7 月開始各兩次5 分鐘的三 D 實(shí)景模擬，開盤前加大力度投放。、電臺根據(jù)項(xiàng)目具體情況，做整點(diǎn)報時、一兩句話的電臺廣告。、雜志廣告根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放雜志廣告。印刷媒體部分、樓書，折頁、DM 單頁及戶型圖等插頁。建議少印樓書，以折頁或 DM 代替。、郵寄、派發(fā)海報。做單頁雙面A4 （A3 ）的海報，既可隨報附送，亦可在促銷點(diǎn)大量派送。、業(yè)主通訊開盤后，可考慮做開盤“大捷”增加潛在業(yè)主對產(chǎn)品的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)本大廈的銷售。戶外媒體部分：、 戶外廣告牌根據(jù)本公司對區(qū)域地段交

9、通流量分析及視覺效果評估，以下地方可供本項(xiàng)目作據(jù)點(diǎn)廣告：長江路段已做（可考慮更換畫面）進(jìn)入池洲市國道（已做可考慮更換畫面）作為流動的廣告牌可供選擇有：長江路、步行街等路段考慮做燈箱廣告戶外廣告牌一律采用電腦噴繪，具體規(guī)格依現(xiàn)場廣告位而定。、 路旗：在開盤前后幾天，使用路旗廣告來烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方：A 、工地現(xiàn)場；B、售樓處前主干道的道路兩邊。、 指示牌：放在售樓處門口和現(xiàn)場引導(dǎo)客戶參觀的路牌。現(xiàn)場包裝部分：（一） 售樓處（道具增加及改造）售樓處是期房的“臉面” ，未來的項(xiàng)目如何在很大程度上是通過售樓處的第一印象來判別的，因此要花大力氣對售樓處進(jìn)行設(shè)計(jì)與包裝：A 、 售樓處分接待、展

10、示區(qū)兩大部分，現(xiàn)有面積約為 100 平方米。采用簡約現(xiàn)代造型的家私，凸顯了時尚韻味。置業(yè)顧問前臺及背景現(xiàn)代風(fēng)格，效果表現(xiàn)較好。D 、 展板布置： 4 塊看板是前期制作的對現(xiàn)下效果并不理想，商業(yè)部分沒有體現(xiàn)也沒有突出住宅部分“丞相”的文化。E、沙盤已制作完成，考慮到成本，園林綠化效果不變，用銷售資料彌補(bǔ)。建議： 售樓處原有室內(nèi)看板4 塊，除一塊“整體效果圖” 不變外，建議更改以“丞相”為主題的住宅效果2 塊，剩余 1 塊做商業(yè)部分描述。案場做“丞相”時期感覺的飾品點(diǎn)綴。增設(shè)五圍智能化系統(tǒng)展示板。樣板房（做后期考慮）樣板房是促使消費(fèi)者購買決定的最有力的催化劑，是現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷中必不可缺的宣傳媒體。

11、因本項(xiàng)目有高層資源（ B 單元 15+1F ） ，項(xiàng)目因素決定，建議后期在 B 座 5 層以上選 01 、 06 房共建兩套樣板房（分別展示辦公、住宅各兩種，建議樓層不要過高） ，樣板房的裝修費(fèi)用以后可以折價加在房價里賣掉。（三） 工地圍墻、看板和彩旗五、 活動宣傳1 、 促銷活動：此類活動時間靈活，根據(jù)銷售情況具體制定，既可與前兩方面活動搭配開展，也可以單獨(dú)在某個時間節(jié)點(diǎn)采用。如：舉辦丞相文化發(fā)展研討會及丞相生活模式推廣會舉辦業(yè)主聯(lián)誼會等第四部分媒體策略（一）廣告準(zhǔn)備階段（開盤前，蓄水及內(nèi)部認(rèn)購階段）時 間： 2008 年 4 月至 2008 年 6 月廣告策略：以“事件炒做”為主，配合“單

12、張”派發(fā)吸引部分受眾關(guān)注。內(nèi)容：以丞相樓炒作為主賣點(diǎn)吸引眼球，附加其他賣點(diǎn)常規(guī)展示。目標(biāo)：引起廣泛關(guān)注，懸念高掛，蓄勢推出，何事時期可接受內(nèi)部認(rèn)購。（二）廣告入市階段（開盤階段+ 強(qiáng)銷階段）時間：2008 年 7 月至 2008 年 8 月廣告策略：集中主媒體廣告對市場進(jìn)行強(qiáng)勢轟炸內(nèi)容：、 “丞相”潮流擋不住！ ！ ！ “丞相”文化風(fēng)情 高級智能“丞相”府邸 精彩亮相！、開盤當(dāng)天熱銷 40 套！ ！ ！ （虛廣宣傳開盤大捷）、尚華精彩不斷系列活動目 標(biāo)：、項(xiàng)目登臺亮相，引爆市場2、迅速扭轉(zhuǎn)原有的普通形象，樹立嶄新品牌3、將銷售引向高潮（三）廣告推廣階段（持銷階段）時 間：2008年9月2009

13、年2月，共6個月廣告策略 : 以定期廣告的形式不斷延續(xù),成為市場持續(xù)不斷的熱點(diǎn)內(nèi)容:、 詩篇暢抒心聲建筑詮釋格調(diào)2、其它賣點(diǎn)配合標(biāo)： 1. 以賣點(diǎn)為訴求點(diǎn),將賣點(diǎn)一盤盤端出來，形成一桌豐盛“宴席”,將項(xiàng)目完整地展示于消費(fèi)者面前2. 樹立房產(chǎn)五洲的房地產(chǎn)品牌3、達(dá)至最大限度的銷售率，爭取接近清盤標(biāo)準(zhǔn)。（四）商業(yè)亮相開盤階段時 間： 2008 年 9 月廣告策略 : 以住宅及商之都抄做廣告的形式,成為市場新的熱點(diǎn)內(nèi)容:1 、住宅銷售業(yè)績體現(xiàn)出人氣2、商之都的人氣、人流商機(jī)無限3、其它賣點(diǎn)配合（如：低總價輕松入伙， 10 萬元園您老板夢）目 標(biāo)： 3 、商業(yè)賣點(diǎn)提煉推出3、達(dá)至最大限度的銷售率（五）

14、廣告鞏固階段（尾盤期）時 間： 2008 年 3 月廣告策略：硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房配合公關(guān)活動內(nèi) 容：1、隆重封頂，承諾是金2、最后單位，絕版機(jī)會3、全城聚焦一一引池洲新生活、見證高品質(zhì)生活目 標(biāo)：將尾盤全部消化掉，力求實(shí)現(xiàn)圓滿銷售第五部分階段性媒體計(jì)劃前階段已完成媒體推廣工作：市中心戶外大牌（長江路秋浦路交匯處）開發(fā)區(qū)戶外大牌池州日報報廣亮相一次（2007年12月20日）池州廣播電視報報廣一次現(xiàn)場圍墻雪天溫馨提示短信一次春節(jié)前拜年短信一次 池州房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推廣（ 2008 年 2 月 18 日 2009 年 2 月 17 日）尚華國際網(wǎng)站即將建好總結(jié)：通過前階段雙方的通力合作及媒體推

15、廣工作的執(zhí)行，已經(jīng)在市場上初步建立了項(xiàng)目形象，但凡提到“尚華國際”時人們都津津樂道，成功打開了項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。但根據(jù)已有的到訪客戶詢問重點(diǎn)來分析，發(fā)現(xiàn)客戶更加關(guān)注樓盤品質(zhì)，因此后期的推廣將對產(chǎn)品進(jìn)行分賣點(diǎn)的解讀，并舉辦系列活動增加客戶對產(chǎn)品的認(rèn)知度和好感度。開盤前營銷計(jì)劃（以 7 月 6 日開盤預(yù)演，開盤前三個月，即： 4 月、 5 月、 6 月）四、五月份：戰(zhàn)略目標(biāo)：增加蓄水期儲客量，進(jìn)一步打開項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。工作重點(diǎn)：通過與池州日報合作舉辦“尚華國際杯丞相樓故事”征文大賽進(jìn)一步打開項(xiàng)目在池州市場的知名度，并 積累更多的意向客戶。“尚華國際杯丞相樓故事”征文大賽策劃安排目的：增加尚

16、華國際歷史厚重感，提升樓盤品質(zhì)，吸引更多關(guān)注目光，從而達(dá)到促銷的目的。征文活動安排：征文由五洲房產(chǎn)冠名，在征文啟事中提及“本次征文由五洲房產(chǎn)大力協(xié)助”等內(nèi)容，后期每刊登一篇征文，文末都附上“本欄目由五洲房產(chǎn)協(xié)辦”及廣告語、電話等。征文從 4 月 10 日開始，計(jì)劃每周刊登兩篇，至5 月 18 日結(jié)束，刊登篇數(shù)在10 篇左右，征文作品應(yīng)以“昨日的丞相樓，今天的尚華國際”為題，要求內(nèi)容健康，藝術(shù)性強(qiáng)，底蘊(yùn)豐厚，題材不限，但應(yīng)具有一定的開拓性，文筆流暢。征文活動結(jié)束后，于 5 月 28 號前組織一次活動。具體議題a.評選出一等獎1名、二等獎2名、三等獎3名，優(yōu)秀獎若干名，凡入圍并刊登的稿件均為優(yōu)秀獎

17、b 組織文化研討，具體討論內(nèi)容：回顧歷史，展望如何借助厚重的歷史文化來打造今日的尚華國際大廈。研討內(nèi)容摘登在池州日報上。邀請所有媒體參加并進(jìn)行相關(guān)報道。c.授牌儀式，將“丞相府邸”冠于尚華國際。邀請人員：市委宣傳部、市文化局、池州日報社專家領(lǐng)導(dǎo)及征文獲獎?wù)叽怼Ｏ嚓P(guān)媒體。4）征文的傳送方式多樣：A 網(wǎng)站博客，可開辟一個博客網(wǎng)站，專門接受該征文活動的稿件，歡迎大眾跟帖。B 手機(jī)短信，可通過電信手機(jī)短信，在70 字內(nèi)傳達(dá)信息。C 平信郵件5）獲獎作品將被以銅雕的形式制作成一塊匾額，和歷代贊頌蕭丞相的名家詩歌文章一起流傳后世。6）獲獎作品還請省內(nèi)著名書法家書寫下來，懸掛在尚華國際大廈的大堂和走廊內(nèi)。

18、3. 費(fèi)用安排：1） 本次征文活動由池州日報社舉辦，五洲房產(chǎn)協(xié)辦，協(xié)辦費(fèi)用為 3 萬元。具體安排： （ 1 ）刊登征文啟示及稿件11 篇，每篇字?jǐn)?shù)1000 字左右； （ 2 ）發(fā)布頒獎新聞、研討會新聞及后期策劃（如授牌儀式）新聞等，其中研討會及頒獎活動安排半個版面予以刊登。2）稿費(fèi)安排。每篇稿件一經(jīng)錄用，頒發(fā)基本稿酬 200元，一旦獲獎，一等獎1500元，二等獎每篇800元，三 等獎 500 元，優(yōu)秀獎 300 元。小計(jì)費(fèi)用 200*10+1500+800*2+500*3+300*4=7800 元。3）評選費(fèi)用。邀請文化局、池州日報社等相關(guān)部門評委計(jì)6名，五洲房產(chǎn)專家2名，對稿件進(jìn)行評選，每人

19、安排評選費(fèi)用400元，計(jì)3200元。4）文化研討費(fèi)用。參與者每人贈送一份精美禮品。5）銅雕和書法費(fèi)用估計(jì)為10000元。三、工作具體執(zhí)行：4、5月份廣告計(jì)劃：引發(fā)高度的市場關(guān)注度，進(jìn)一步打開項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。五洲.尚華國際08年4、5月媒體組合及廣告計(jì)劃表媒體月日/星期規(guī)格/數(shù)量主題工作擔(dān)當(dāng)五洲金貝池州日報4.8周六半版硬廣*1悠久歷史，激情尚華“尚華國際杯丞相樓故事”征文大獎賽繽紛揭幕版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿4.26周六半版硬廣*1尚華國際大廈地段篇 池州城市核心CBD, 桂冠地段領(lǐng)秀全城版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿4. 30半版硬廣*1池州尚華國際祝全市人民勞動節(jié)快樂版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿5.17周六半版硬廣*1

20、“商之都”篇作伴“商之都”品牌商業(yè)，描繪時尚繁華版圖版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿短信4.5/4.19周六2次征文大賽通知/項(xiàng)目地段篇形象推廣短信運(yùn)營商文案撰寫5.1/5.17周六2次勞動節(jié)問候/項(xiàng)目“商之都”篇形象推廣短信運(yùn) 營商文案撰寫池州電視臺4月整月12次專題報道尚華國際征文活動報道監(jiān)督文案撰寫5月整月12次專題報道尚華國際項(xiàng)目整體介紹監(jiān)督文案撰寫池州房產(chǎn)網(wǎng)持續(xù)項(xiàng)目整體介紹監(jiān)督協(xié)助戶外路牌全部推廣時段市中心、開發(fā)區(qū)各一質(zhì)量效果檢視內(nèi)容（隨推廣時段更 換）單頁現(xiàn)場繁華之尚國際之心現(xiàn)場發(fā)放系列報廣文案一：由池州日報社舉辦、五洲房產(chǎn)協(xié)辦的“尚華國際杯.丞相樓故事”征文大獎賽從2008年4月10日開始在池州

21、舉辦，至5月結(jié)束。活動將繼承唐代“蕭丞相樓”歷史淵源，演繹今朝 尚華國際翩翩風(fēng)采。昨日的丞相樓舊址， 今日的尚華國際!系列報廣文案二:位于池州市核心地段CBD 區(qū)域，城市主干道長江路和百牙西路交匯處，池州黃金地段，集商業(yè)、辦公、居住為一體的城市商務(wù)中心。系列報廣文案三：本案與安徽商業(yè)第一品牌“商之都”位置緊鄰，東西呼應(yīng)，形成未來核心商圈，俯瞰城市的繁華與時尚，絢爛生活繽紛揭幕。六月份：戰(zhàn)略目標(biāo)：形成第一個市場搶購高潮。工作重點(diǎn)：通過尚華國際開盤慶典極其有效地向目標(biāo)購房群和社會公眾傳遞尚華國際開盤活動信息，從而形成第一個市場推廣高潮。“穿越時空千年，讓財(cái)富與文化對話”尚華國際產(chǎn)品說明會策劃安排（

22、 一 ） 目的：根據(jù)尚華國際開盤需要，在開盤前（ 6 月中旬）進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品說明會。以增加項(xiàng)目優(yōu)勢，通過解說讓客戶動心，從而達(dá)到銷售的目的。（ 二 ） 活動安排：、活動主辦方：五洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司。活動主題： “穿越時空千年，讓財(cái)富與文化對話”、活動形式：冷餐會形式、活動地點(diǎn)：池州某酒店、活動擬邀嘉賓：池州房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)、各媒體記者、風(fēng)水大師、投資理財(cái)專家、香港招商局物業(yè)，建筑規(guī)劃公司，景觀設(shè)計(jì)公司、潛在客戶、房產(chǎn)行業(yè)資深專家等人士。 （防止現(xiàn)場人員過少，可保證現(xiàn)場人數(shù)和氣氛）（ 三 ） 活動流程1 、正式開始（電聲提琴組合表演）2、主持人致開場白介紹本次活動、介紹嘉賓3、尚華國際領(lǐng)導(dǎo)致辭、池州房產(chǎn)

23、局領(lǐng)導(dǎo)致辭4、建筑規(guī)劃公司講解建筑規(guī)則：產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念、戶型設(shè)計(jì)等（PPT演示）5、景觀設(shè)計(jì)公司講解：項(xiàng)目園林、景觀規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念等（ PPT演示）6、香港招商局物業(yè)公司講解為業(yè)主服務(wù)及回答業(yè)主提問等。風(fēng)水大師講解風(fēng)水投資理財(cái)專家講解投資尚華國際的理財(cái)前景。（四）費(fèi)用安排：. 預(yù)計(jì)參會人數(shù)： 100 人。以每人40 元標(biāo)準(zhǔn)冷餐計(jì)算即為 4000 元。.記者費(fèi)用： 1200 元（以 6 人計(jì)） 。.主持人出場費(fèi)： 500 元。.場地租賃費(fèi)：500 元.禮儀公司費(fèi)用（含迎賓 2 名及現(xiàn)場布置，彩虹門等） ： 2000 元.食品水果等：800 元.到場者每人贈送一份精美小禮品（LOGO手袋外包）

24、：1500元。7聘請風(fēng)水大師、投資理財(cái)專家、房產(chǎn)專家等人員，共計(jì)費(fèi)用：5000元。上述費(fèi)用合計(jì)為：15000元三、工作具體執(zhí)行：6月份廣告計(jì)劃：高調(diào)造勢，形成第一個搶購高潮。6月媒體組合推廣計(jì)劃表:媒體月日/星期規(guī)格/數(shù)量主題工作擔(dān)當(dāng)五洲金貝池州日報6.4周六整版硬廣*1尚華國際大廈產(chǎn)品篇尊貴建筑亦商亦住，挑高大堂盡現(xiàn)豪奢版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿6.15周五半版硬廣*1繁華之尚，國際之心“尚華國際產(chǎn)品說明會”盛大召開版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿6.25周三半版硬廣*1尚華國際大廈配套篇完美高尚生活配套，便捷交通連接全城版間確定設(shè)計(jì)發(fā)稿6.28周六半版硬廣*1尚華國際大廈物業(yè)篇金牌物業(yè)細(xì)致呵護(hù)，四季花園美景流連版間

25、確定設(shè)計(jì)發(fā)稿短信6.1/6.8/6.18兒童節(jié)/周日/周3次兒童節(jié)祝福/項(xiàng)目產(chǎn)品篇形象推廣/項(xiàng)目配套篇形象推廣短信運(yùn)營商文案撰寫池州房產(chǎn)網(wǎng)持續(xù)項(xiàng)目整體介紹監(jiān)督協(xié)助池州電視臺6月整月12次“尚華國際產(chǎn)品說明會”專題報道監(jiān)督文案撰寫戶外路牌全部推廣時段市中心、開發(fā)區(qū)各一質(zhì)量效果檢視內(nèi)容（隨推廣時段更 換）單頁現(xiàn)場繁華之尚國際之心現(xiàn)場發(fā)放系列報廣文案一：為宣傳 尚華國際 社區(qū)優(yōu)異的品質(zhì)，開發(fā)商五洲房產(chǎn)特在開盤前于 2008 年 6 月中旬舉辦“尚華國際產(chǎn)品說明會”活動主題為：鉆石品質(zhì)，邀您鑒賞。屆時將有池州房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)、香港招商局物業(yè)、建筑規(guī)劃公司、景觀設(shè)計(jì)公司、媒體記者、普通市民等人士參與大會。寶貴

26、機(jī)遇，不容錯過！系列報廣文案二：5.8 米豪華挑高入戶大堂，外立面采用高檔飾材，品牌電梯，公共部分豪華裝修，智能化社區(qū)安防系統(tǒng)。精品建筑魅力四射，亦商亦住兩用從容。系列報廣文案三：本案周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊鄰市政府、市醫(yī)院、旅游碼頭、秋浦影劇院、池口小學(xué)、貴池三中、池州學(xué)院等行政文化中心。系列報廣文案四：引進(jìn)國家一級資質(zhì)上海招商局物業(yè)管理擔(dān)綱顧問，以人為本，氛圍管理，細(xì)致呵護(hù)每位業(yè)主。四季花園美景引人入勝，打造宜居優(yōu)雅環(huán)境。第六部分開盤推廣計(jì)劃尚華國際開盤親典活動策劃安排一、目的：根據(jù)尚華國際開盤需要，在開盤前（ 7 月 8 日）舉行項(xiàng)目開盤親典。二、活動策略開盤現(xiàn)場，通過充分地準(zhǔn)備與合理地布置

27、，使開盤慶典現(xiàn)場熱鬧非凡，不但要非常有效地展示開發(fā)商的實(shí)力，讓購房者放心，還要通過舉辦一系列銷售解說、客戶聯(lián)誼、促銷活動等，驅(qū)使欲購房者作出購買行為，形成搶購之勢。開盤后，有效利用開盤時機(jī)，與各大新聞媒體合作刊出一系列軟新聞、軟文章、硬廣告，最終極其有效地整合第一階段市場推廣活動的成果。三、活動安排：、活動主辦方：五洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司。、活動主題：熱烈慶祝尚華國際盛大開盤！、活動形式：酒形式、活動地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場、活動擬邀嘉賓：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、各媒體記者四、活動流程1 、領(lǐng)導(dǎo)致詞2、業(yè)主代表致詞3、現(xiàn)場文藝表演（內(nèi)容待定）4、項(xiàng)目知識競猜（穿插項(xiàng)目概況介紹）CF 片展播。5 、業(yè)主聯(lián)誼活動：現(xiàn)場看

28、房活動、 電子樓書演示、樣板房參觀、項(xiàng)目形象6、開盤慶典酒五、費(fèi)用安排：. 預(yù)計(jì)參會人數(shù)： 150 人。以每人50 元標(biāo)準(zhǔn)冷餐計(jì)算即為 7500 元。.記者費(fèi)用： 2000 元（以 10 人計(jì)） 。.主持人出場費(fèi)： 500 元。.文藝表演隊(duì)出場費(fèi)： 2000 元.禮儀公司費(fèi)用（含迎賓 2 名及現(xiàn)場條幅、花籃、彩虹門等） ： 2000 元.食品水果等： 800 元.邀請函印刷費(fèi)： 500 元.到場者每人贈送一份精美小禮品（ LOGO 手袋外包） ： 1500 元。上述費(fèi)用合計(jì)為： 16800 元上述活動報廣文案如下： 尚華國際 將于 2008 年 7 月 8 日于池州盛大開幕，在池州房地產(chǎn)市場傳

29、奇崛起，歡迎各位蒞臨現(xiàn)場品鑒指導(dǎo)！開盤后推廣計(jì)劃（以 7 月 8 日開盤預(yù)演）階段周期跨度主推產(chǎn)品面市期08年7月8日一8月底住宅持續(xù)穩(wěn)定期08年9月1日09年4月底住宅、商業(yè)尾盤期09年5月1日09年7月底住宅、商業(yè)1、第一階段：面市期本階段主推住宅，主要工作為積累新老客戶并簽約成交。通過相對密度大的廣告宣傳，吸引客戶關(guān)注項(xiàng)目，達(dá) 到項(xiàng)目品牌的宣傳認(rèn)知目的，積累新客戶并將意向客戶進(jìn)行跟進(jìn)預(yù)訂并達(dá)成銷售，在此基礎(chǔ)上對市場反映及時調(diào)整 銷售策略和推廣策略。本階段計(jì)劃用時二個月，完成住宅部分 30%的目標(biāo)。2、第二階段：持續(xù)穩(wěn)定期本階段繼續(xù)主推住宅，繼續(xù)提煉賣點(diǎn)，制造銷售火熱局面，并同時在廣告宣傳

30、上有針對性地調(diào)整，使得增加來 電來訪量的同時提高意向客戶質(zhì)量，達(dá)到客戶的累積與銷售額同步得到增長的目的。本階段內(nèi)因有 9.10教師節(jié), 且池州當(dāng)?shù)赜凶饚熤亟痰牧己妹赖拢饰覀儗⒅贫ㄒ浴袄蠋煟量嗔耍　睘橹黝}的SP活動方案，旨在為項(xiàng)目聚集人氣、并創(chuàng)造良好的社會效益及美譽(yù)度，進(jìn)而促進(jìn)本案的熱銷。（活動方案另附）。本期計(jì)劃用時八個月，完成住宅部分40%的銷售指標(biāo)本階段同時主推商業(yè)，考慮到該時期商之都部分商業(yè)已經(jīng)投入使用，且該有元旦及2009年春節(jié)黃金周等時間節(jié)點(diǎn)，故我們可借助主題為“大商業(yè)時代，誰與爭峰？ ”的 SP活動，為本階段商鋪的銷售帶來良好開端，計(jì)劃完 成商業(yè)60%的銷售目標(biāo)。3、第三階段

31、：尾盤期本階段主要工作為消化住宅尾盤部分及其他商業(yè)，制定老帶新優(yōu)惠政策等活動進(jìn)行尾盤銷售，同時與甲方完成客戶對接工作，處理與甲方的結(jié)案相關(guān)事宜。本期計(jì)劃用時三個月，完成住宅15%、商業(yè)20%的剩余銷售指標(biāo)。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況以及優(yōu)劣勢分析，我們對項(xiàng)目媒體推廣做出以下執(zhí)行計(jì)劃:1、 報紙媒體：投放時間媒體版面規(guī)格廣告主題預(yù)算（元）備注開盤期7.8/7.167.22/7.28池州日報半版項(xiàng)目形象兩篇/開盤信息各兩篇四篇持續(xù)穩(wěn)定期8.209.6/9.18池州日報半版建筑人文價值各一篇二篇10.1/10.1811.22池州日報半版根據(jù)前期推廣情況調(diào)整，主要為“產(chǎn)品功能訴求”二篇12.1/12.162

32、009 . 1.1池州日報半版我與尚華國際兩篇開啟財(cái)富引擎四篇六篇2009 . 2.1/2.142009 . 3.16池州日報半版尾盤期2009 . 5.12009 . 6.10池州日報半版最后珍藏與促銷信息兩篇2、流媒:方式媒體內(nèi)容時間費(fèi)用（元）備注電視專題節(jié)目7月及9月各12次2009年7月12次開盤慶典活動報道7月6日（即開盤前兩天）1次商業(yè)開盤信息告知9月商業(yè)開盤一次促銷信息報道尾盤期電視短訊廣告、持續(xù)期及尾盤期電臺交通旅游廣播整點(diǎn)報時4月中旬起網(wǎng)絡(luò)池州房產(chǎn)網(wǎng)、尚華國際主頁、電子樓書項(xiàng)目整體形象整個銷售周期短信池州電信局樓盤促銷信息持續(xù)階段和尾盤期具體投放時間根據(jù)實(shí)際情況士7E戶外戶外

33、大牌樓盤開盤信息告知開盤期合計(jì)（預(yù)估）第七部分價格定位基本準(zhǔn)則1、低價位定形象，高素質(zhì)創(chuàng)品牌。2 、 以低價開盤，迅速成交，促進(jìn)資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤創(chuàng)收。說明、 池洲樓盤競爭激烈，且本項(xiàng)目產(chǎn)品自身存在的特殊性，如：部分戶型偏大、部分戶型朝北、景觀不能和其它小區(qū)比較等，故定價不可太高，以保留一點(diǎn)升值空間（考慮到當(dāng)?shù)卣邔﹂_發(fā)商價格的約束條件、前期可以用大力的折扣吸引客戶后期減小折扣的辦法） 。、 由項(xiàng)目的“速戰(zhàn)速捷”營銷策略決定其“低開高走”價格策略，前期定位適中，以利后期提價。各階段價格策略： （商業(yè)價格另定）、 開盤前（ 6 月份）確定住宅價格定價原則： 以超低

34、價面市，試探市場反映。主要方式： （待定）先以內(nèi)部認(rèn)購的形式收取小訂，為業(yè)主保留房號至開盤。承諾開盤前無條件退訂金。（2）開盤前認(rèn)購客戶簽合同的享受特別優(yōu)惠，如：一次性付款94 折，按揭付款96 折， 140 以上契稅減半（降低客戶對大面積產(chǎn)品的抗性） 、參加開盤后一周的抽獎活動（獎品可考慮1 年物業(yè)費(fèi)） 。定價說明：收受客戶訂金，先期穩(wěn)定的購買關(guān)系。試探市場反映，預(yù)估訂金客戶的心理價位，為開盤定價提供參考，為隆重開盤聚積人氣。、 第一階段：公開期 強(qiáng)銷期定價原價： 行情開盤緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。主要方式：A 、 付款方式：一次性付款94 折銀行按揭： 96 折。3） 140M 2 以

35、上契稅減半（降低客戶對大面積產(chǎn)品的抗性）、促銷優(yōu)惠：開盤一周內(nèi)購房享受額外99折參加抽獎活動（詳情待定）3、第二階段：持銷期定價原則： 平穩(wěn)銷售、穩(wěn)中有升、追求利潤最大化主要方式：A、付款方式：一次性付款98折銀行按揭99折。商業(yè)首付五成。B、促銷優(yōu)惠買躍式送一個車位每月前八位購房者送物業(yè)費(fèi)一年定價說明：付款方式盡量靈活促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯出擊，此時的促銷優(yōu)惠不再是銷售的調(diào)劑，而是較為實(shí)質(zhì)性的讓利行為，以抵抗其 他樓盤的競爭，促進(jìn)銷售。4 、 第三階段 掃尾期定價原價：微利運(yùn)作，盤活余房。基本定價：起價均價不變（政策約束）。付款方式：一次性付款99 折銀行按揭無折扣。促銷優(yōu)惠：買（特價）

36、房免二年物業(yè)管理費(fèi)買房送家用電器銷售渠道第八部分限于房地產(chǎn)商品的特殊性，一般而言，行之有效的房地產(chǎn)銷售渠道主要有三種：現(xiàn)場銷售、展銷會銷售和業(yè)務(wù)員直銷、業(yè)主直銷，以下就逐一簡述。現(xiàn)場銷售第一、 現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝工作主要內(nèi)容包括：售樓部布置、樣板間布置、環(huán)境綠化、工地圍墻與指示牌的裝飾等。總之，務(wù)必讓購房者來到現(xiàn)場后有一種濃郁的“丞相”文化情調(diào)，用“家”的環(huán)境去引導(dǎo)、感染購買者。具體方案由廣告公司與裝修公司共同設(shè)計(jì)，開發(fā)商、我公司共同審定。第二、 搞好銷售現(xiàn)場人氣的培育“有人氣才有財(cái)氣” ，購房者皆有從眾心理（即“羊群效應(yīng)” ） ，故要善于制造旺盛的銷售現(xiàn)場人氣，具體措施有：（ 1 ）重點(diǎn)把握的每個周末的小高潮。推出促銷方法（看樓者皆可獲贈小禮品等），促使更多的人流集中在周末出現(xiàn)。（ 2 ）采取多種措施，促使每一個購房者更多地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場。例如：把簽認(rèn)購書、交首期款、辦銀行按揭、交樓手續(xù)、辦理房產(chǎn)證等都安排在