1、學習型組織 創業型團隊 開放型文化業務管理制度學習型組織 創業型團隊 開放型文化課程大綱第一節 總則第二節 樓盤字典管理第三節 盤源及盤源跟進管理第四節 鑰匙管理第五節 客戶接待及注意事項第六節 看樓及注意事項第七節 轉介管理規定第八節 傭金的收取與分配第九節 業務爭議處理規定第十節 管理系統的管理和使用規定第十一節 檢查監督及違規處罰措施第十二節 附則學習型組織 創業型團隊 開放型文化第一條： 為使公司營銷管理工作實現規范化、程序化、制度化，迸一步加強管理和協調，明確業務流程，提高工作效率，保障和促進公司戰略目標的實現及各項業務的發展，制定本制度。第二條： 公司總經辦負責本制度的組織實施和管

2、理監督。 第三條： 本制度包括樓盤字典管理、盤源及盤源跟進管理、鑰匙管理、客戶接待及注意事項、看樓及注意事項、轉介管理規定、傭金的收取與分配、業務爭議處理規定、管理系統的管理和使用規定、檢查監督及違規處罰措施。 第一節 總則學習型組織 創業型團隊 開放型文化第二節 樓盤字典管理第四條： 一手房產證已辦理出來的樓盤名稱以房產證登記名稱為準，一手房產證未辦理出來的樓盤以最先新增推廣名為準。房地產證上既無詳細樓盤名稱又無詳細地址的則由對應區域經理以上管理人員確定名稱，以最早錄入的格式為準，確定是否為有效盤源。第五條： 對樓盤字典管理采取劃分“責任田”方法，將深圳地區各行政區域內所有樓盤按明確的地理界

3、限（如以道路、地標、山脈、河流、橋梁等）劃分為若干個片區，實行按人頭分片包干、責任到人的做法，即指定具體的負責人對每一個片區的新舊樓盤信息進行錄入、定期的清理和維護。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第二節 樓盤字典管理 樓盤字典“責任田”的劃分及監管權限在組織架構中的各營銷大區，公司總部對各大區進行監督； 同一行政區域內存在交叉管理的，由交叉的各營銷大區最高領導共同協商確定該行政區內的各自責任片區，并責任到人； 行政區域內無交叉管理的，該行政區內的樓盤字典必須由所在營銷大區內部自行確定責任片區，并責任到人； 片區責任人發生異動情況，區域領導必須及時指派新的責任人接手該片區的樓盤字典管理工作

4、； 對片區樓盤字典工作和責任人的監管，要求各大區協商或自行制定具體的監管措施及獎懲制度； 責任區的每一個樓盤信息要求地址、物業名稱、棟閣名稱務必精確到位，若房地產證上的名稱與通俗名不一致，以區域負責人定為準，錄入統一標準為：片區+樓盤名稱+棟閣+單元+房號。 第五條“責任田”的劃分要求：學習型組織 創業型團隊 開放型文化第二節 樓盤字典管理第六條： 各區域指定專人負責修改樓盤字典，并將人員名單報備信息化部，未授權的區域經理無此權限。樓盤字典有誤或缺少的應及時申請更改或增加，不得錄入錯誤信息或在備注內注明。 第七條： 樓盤字典管理由全體人員進行監督，發現不完整的可隨時向總經辦舉報，查處一次，罰款

5、100元/條。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第二節 樓盤字典管理第八條“樓盤字典”輸入標準： 1、超過一期的物業，完整名稱應為“樓盤名稱+期數（+別名）” 如“東海花園二期（福祿居）”。沒有別名則直接輸入，如“海月 花園一期”。2、棟/座的標準以第一時間錄入的樓盤字典為準。3、當棟/座為阿拉伯數字時，以阿拉伯數字輸入，“1、2、15、21”4、當棟/座為英文字母時，直接輸入大寫字母“A、B、C”5、當棟座為漢字時，直接輸入，如“海山閣、雅蘭軒”6、當同棟分為幾個單元時，直接輸入，如“一單元、二單元”。7、只有一棟，只允許輸入“單棟”。學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟

6、進管理 第九條 盤源錄入標準 ： A. 房號以房地產證為準，但錄入時樓層在10層以下的按以下規則 加“0”錄入，如房地產證上的房號為“A203”，正確錄入為“A0203”B. 完整房號包括樓層和房號兩部分缺一不可。房號必須連樓層 一起填寫。C. 若樓層在10樓以下須在數字前面加“0”，包括商鋪、別墅房源。 如1樓規范輸入為“01”。D. 房號為阿拉伯數字時，采用“2+2”登錄法。前兩位為樓層，后兩 位為房號。如“0108、2615、1217”等。房號在10號以下 都須在數字前面加“0”。E. 房號為英文字母時，采用“2+1”登錄法，且用大寫字母 標明，如6樓房號為F的，則錄入“06F”。F.

7、錄入整層單元，如2樓整層，需錄入“整層”。幾層一起 報盤的，須每層分開錄入。G. 特殊情況照實填寫在盤源信息備注欄中。1、“房號” 輸入標準：學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第九條 盤源錄入標準 ： 2、“狀態”、“用途”“面積”、“價格”、“產權”、“產權年 限”“現狀”、“看房”、“裝修”、“來源”等由信息化 部設置為必填項目，必須準確填寫可保存。3、“業主”項填寫時應填上房產證上的名稱，無論公司或 個 人，未確認業主前只能填寫聯絡人一欄，稱呼必須填寫學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第十條： 公司盤源信息按行政區域劃分，實行行政區

8、域通盤共享制，各營業部門可查看所屬行政區域內所有盤源，跨行政區域開單必須合作。 第十一條： 公司實行公盤制度，公盤不參與分傭，有效公盤不能轉為個人盤源。有效公盤15天內無人跟進將自動轉為暫緩盤，暫緩盤打有效跟進后，經區域負責人批準后可轉為個人盤源。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第十二條 收到盤源信息后，必須第一時間錄入公司管理系統（下稱系統），符合以下原則確認錄入盤源有效: 1、盤源參照系統錄入時間，最先錄入的為有效盤；2、盤源信息有準確的業主電話或業主有效委托人電話，托管房源以 業主有效托管人/機構聯系方式為準，如：委托房屋銀行的租盤以房 屋銀行電話為準，之

9、前的業主委托自動失效；3、按盤源錄入標準錄入樓盤名稱、棟數、樓層、房號、面積、房型、 租/售價格、業主姓名及電話、備注（備注內容中包括但不限于房 產屬性、原價、看房方式、是否帶家私電器、是否按揭、在哪家銀 行、貸款額度、管理費等）及一條有效跟進，首條跟進要求在盤源 錄入后的10分鐘內落實，且內容要盡量詳細；特殊盤源（農民房、 廠房等）無以上信息，則錄入準確資料并說明。4、轉租盤源，租客委托直至成交后支付傭金的視為有效盤源， 否則視為無效盤。學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第十三條： 盤源錄入后5日內，該房源看房方式及產權等情況必須在備注或跟進中有注明，相關內容必須

10、詳實，任何發現不符合上述規則盤源，均可申請轉為本人盤源。第十四條： 錄入盤源時，不得錄入自己、其它公司經紀人或員工的電話，如無業主書面授權，與業主非直系親屬關系的不得以任何理由作為受托人，違者罰款20元/次，再犯，加倍處罰。第十五條： 接到盤源信息時，若有額外費用現象，須事先詳細注明情況并由營業經理報區域經理以上管理人員批準，否則成交后自行承擔支付。學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第十六條： 需要特殊保護的盤源信息由區域經理以上管理人員鎖盤或屏蔽業主電話， 2天后系統自動解鎖該盤。第十七條： 盤源跟進內容不得涉及與業務無關的言語，有效跟進必須包括以下內容之一：盤源

11、的基本情況、業主動態、價格動態、產權情況、看房記錄，不符合上述條件的視為無效跟進。第十八條： 個人盤源15天本人未跟進，系統自動將其轉為公司公盤 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第十九條： 個人盤源須及時更新，將有效狀態而實際又已失效的盤源及時（兩日內）更改為已租、已售或無效狀態，進行清理，嚴禁惡意更改盤源狀態和掛高價的行為，對不及時更改狀態進行清理的罰款20元/條，經提醒仍不改盤的或惡意更改狀態的罰款50元/條。 第二十條： 營業經理（含）以上管理人員有對有效/無效盤源的修改權限，取消“申請轉盤”功能。 第二十一條： 人員異動時其盤源隨人一起調動；員工離職或經紀

12、人終止合作，本人盤源在辦理完交接手續當日轉為公司公盤。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第二十二條： 盤源被行家成交，7天之內盤方必須進行兩次以上跟進，確認該盤被成交后將該盤轉為已租、已售。延期未處理的予以罰款20元/天/盤。第二十三條： 為了更好的保護業主信息，不得將業主或委托人有效電話錄入跟進或備注欄。凡點擊業主信息必須在跟進欄注明跟進內容，一月內發現三次以上違規，按泄盤處理。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第二十四條： 有下列情形的盤源，任何人跟進確認信息有效、獲得有效信息的，并在盤源跟進中注明詳細情況，即可申請轉為個人盤源，

13、經區域經理或以上管理人員批準后修改盤源權屬（租盤到期前一個月內方可轉為有效盤）。 1、系統中的已租、已售、無效狀態的盤源； 2、系統中顯示為有效盤，但實際情況為已租、已售的盤源； 3、系統中顯示為有效盤，但盤源業主或聯系人信息已失效； 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第三節 盤源及盤源跟進管理 第二十五條： 代辦手續單，如公司有盤，須在所在區域（參照第六條規定）內通報，通報時間由各區域主管自行決定，但最長不能超過1天。 第二十六條： 系統無效盤源再次有效時，經紀人應進行轉盤更新信息，不得重新開盤，避免增加廢盤量。 第二十七條： 管理人員應定期或不定期對盤源跟進質量進行檢查，對優秀經紀人進行通

14、報表揚，對于態度不端正的經紀人進行通報批評。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第四節 鑰匙管理第二十八條： 分行盤源鑰匙通過鑰匙登記本管理，收到鑰匙、借取、歸還都必須嚴格按要求進行登記。 第二十九條： 業主委托盤源鑰匙，須開具鑰匙收條，收取鑰匙時必須詳細清點委托盤內家私，并實地確認真實完整性，防止丟失物品造成嚴重后果。 第三十條： 收到鑰匙后，必須第一時間在分行鑰匙登記本及系統盤源中登記并跟進說明已收到鑰匙編號及存放分行。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第四節 鑰匙管理第三十一條： 收到鑰匙應以“方便取用”為第一原則存放于就近分行，由收匙人交給分行營業經理編號并開具收條，同時在系統跟進中

15、進行詳細注明。 第三十二條： 盤源成交后,鑰匙由業主或業主授權人交接給客戶，任何人未經授權不得私自移交給客戶，否則所造成后果由當事人承擔；業主收回鑰匙，成單經紀人須收回公司開具的鑰匙收條或由業主書面聲明作廢。 第三十三條： 禁止任何人在未征得業主方同意私配委托房鑰匙，違規所帶來的后果和損失均由當事人和所在部門營業經理承擔，并接受公司處罰。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第四節 鑰匙管理第三十四條： 同行借鑰匙，應確認授權的真實有效性，押留對方有效證件并做好登記。 第三十五條： 跑盤經紀人到分行借鑰匙看房，須由所在部門經理知會本部經理，本部經理派熟手經紀人陪同看房。 第三十六條： 任何人借用

16、鑰匙都必須當天歸還，并在鑰匙登記本記錄歸還時間，特殊情況不能及時歸還的須電話告知本營業經理。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第四節 鑰匙管理第三十七條： 借鑰匙須在上班時間內歸還，嚴禁私自將鑰匙隔日不歸，違者予以罰款50元/次，再犯，加倍處罰 。 第三十八條： 值班經紀人或營業經理，應每天檢查分行鑰匙箱，并在鑰匙本上記錄檢查結果；有丟失或違規須立即追查，并重配鑰匙。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第五節 客戶接待及注意事項 第三十九條： 電話客、上門客均實行搶接制，誰先接待客戶歸誰，關系客、網絡客等其他客戶按實際情況決定。如有爭議，部門內部由營業經理處理，不同部門之間由區域主管處理,同

17、一分行在確認客戶持有人時，以第一有效登記人為準。 第四十條： 接到客戶，必須在公司資源管理系統及客源本上進行詳細登記，凡錄入有誤不真實或不錄入客戶者，罰款20元/人/次，各區域負責人應不定期抽查，連續發現三次違規者，視為私單行為，予以開除/終止合作，并追究當事人直接上級管理責任。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第五節 客戶接待及注意事項 第四十一條： 鼓勵大家積極尋找聯系客源并登記客源信息，客源信息在系統上可以重復錄入，但信息必須真實、準確。 第四十二條： 客戶如連續7天不跟進，則客戶自動轉為公客；暫緩客戶15天內無人跟進則自動轉為公客；無效客戶第一時間轉為公客，對已租已購客戶不設時間限制

18、。公客在以下情況可以轉給個人：1.用于新人模擬實操練兵作跟進；2.用于獎勵給業績優秀的人員，權限由區域經理以上管理人員把控。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第五節 客戶接待及注意事項 第四十三條： 客戶到訪或來電所找的經紀人不在，接待人應主動幫助指引，當事人不在分行的，應協助聯系，不可將客戶據為己有。 第四十四條： 客源本為公司重要資源,按照“領用登記、用完歸還”的原則進行管理，經紀人簽訂合作協議后可在營業經理處領取客源本，終止合作時須將客源本歸還公司。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第五節 客戶接待及注意事項 第四十五條： 任何人均可舉報有客戶不登記現象，如果該單已成交則獎勵舉報方客

19、方傭金的40%，成交方保留20%客方傭金作為跟單傭金，40%作為區域快樂基金；如果該單未成交客戶歸舉報人所有。 第四十六條： 經紀人終止合作，其持有客源由營業經理安排給其它經紀人跟進，已成交的由指定交接人繼續跟單。 第四十七條： 鼓勵員工開單積極合作，提倡熟手帶新手合作開單，職能部門員工接到客戶后可合作或個人開單,合作開單雙方協商傭金分配。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第六節 看樓及注意事項 第四十八條： 帶客看房前必須簽好房地產經紀服務確認書，如的確因時間急或其他客觀因素未能及時簽訂的，可以在看房的過程中再簽訂。 第四十九條： 帶客看房約好客戶、業主等候的，因故取消看房時，必須及時通知

20、客戶或業主，避免造成誤會。 第五十條： 委托鑰匙房帶客看房，離開時應及時關閉門、窗、空調、水、電等。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第七節 轉介管理規定 第五十一條： 轉介客戶須填寫客戶轉介登記表，如不填寫表格直接報電話號碼，出現問題自行解決，轉介客戶后兩個月內未未成交的，轉介自行失效。 第五十二條： 接受轉介部門簽收后，由營業經理指定接手人，接手人須及時跟進客戶，并在當天向轉介方反饋情況。 第五十三條： 同一個客戶，同區只能轉介給一個分行。如轉介接手人發現重客的，應立即通知轉介方。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第七節 轉介管理規定 第五十四條： 轉介客戶一經成交，接手人應立即告之轉

21、介人 第五十五條： 如轉介客戶成交后，成交者不按規定拆分傭金給轉介者，一經發現及證實，總傭金的50%歸轉介者享有，另對成交者進行處罰。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第五十六條： 買賣交易的傭金應為成交總價的3，買賣雙方各1.5；租賃交易傭金為租賃雙方各半個月租金。 第五十七條： 交易中客戶要求打折，須按打折比例上報審批(可電話確認事后補簽字)，批準后提供傭金打折說明書交打折一方簽字,無法提供或提供假傭金打折說明書的單，不得發放分成和結單。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第五十八條： 傭金打折審批權限表。 審批角色審批權限營業經理高級

22、營業經理15區域經理區域總監20區域總經理50總經理50以上學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第五十九條： 公司內部人員在公司交易房產時，個人為業主的，可選擇作為盤方、鑰匙方、反簽方、或合作方分配成交業績；個人作為客戶方的，可選擇作為主單方或合作方分配成交業績。同時，應當按照行業收費標準支付全傭，即租單傭金按一個月租金的金額進行支付；買賣單按成交總價的3%的金額進行支付。 公司內部人員未按規定支付全傭的,主單人應當及時向上一級管理人員和財務部書面匯報,申請財務部自當事人個人薪酬中扣除未交齊的傭金。主單人未及時匯報的,由主單人補足未收齊的傭金,并給予未收齊傭金的等額罰款

23、。傭金及業務款項的收取及分成發放，參照財務管理制度執行。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第六十條： 盛聯按揭公司為售單指定服務機構，專業辦理過戶、按揭、擔保等延伸服務，特殊情況需找外部機構辦理的，須經按揭部負責人同意； 第六十一條： 業務開展中，售單客戶服務費由主單經紀人向客戶收取，未向客戶收取的，從該單總業績中扣除，具體收費標準如下： 類型收費標準 區域紅本在手且一次性付款按揭或贖樓單福田、羅湖、南山、鹽田500元1000元寶安、龍崗600元1100元學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第六十二條： 如因員工服務不到位、亂承諾等原因造成未

24、收齊全傭，由責任人承擔全部傭金損失，并追究其上級管理失職責任。 第六十三條： 成交單所收到傭金、客戶或業主的獎金合計金額為該單總業績，具體該單業績分配標準如下： 1、一般委托盤方業績分配為占總業績的15；2、收取鑰匙的盤源另占總業績的10； 3、轉介客戶成功交易后業績分配為轉介者占總業績的20%；4、成交單總業績在扣除盤源、鑰匙、轉介、合作方業績后全部為客方業績；無論任何形式，至少確保主單方業績占總業績50%。學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第六十四條：反簽盤業績分配及相關規定： 1、賣方在經紀合同上簽名則視為反簽成功，即可參與分業績 （含未簽收定金）。 2、不單獨

25、設立反簽方分傭，反簽方按合作處理 3、經紀人須認真對待反簽盤源，控制好風險，如反簽盤源無 法成功交易所引起的責任由反簽方全部承擔。 4、反簽合同有效性的界定以合同上所填內容是否真實 準確為準，產權人是兩人以上的必須至少有其中 一人親筆簽字，其它產權人后補也視為有效。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第六十五條：合作開單傭金分配標準： 1、經紀人請求他人合作開單，雙方在合作前須協商客方傭金 的分配比例，事先未協商約定，引起爭議的按以下第 （二）、（三）條標準分傭。2、合作開單的，分傭比例參照第五十八條原則進行協商分 配。為防止盤方搞貓膩，針對盤方、合作方是同一人 的情

26、況，不允許剔除盤方后五五分成的做法。3、若出現重客或重盤現象，必須及時向上匯報，及時 溝通協調，鼓勵合作促成交易，如果因隱瞞不報 或上級處理不當造成損失由當事人承擔。學習型組織 創業型團隊 開放型文化第八節 傭金的收取與分配 第六十六條：離職員工或終止合作經紀人傭金分配比例： 1、員工離職或異動至其它區域（經紀人為終止合作），須將 未結單交接給上級指定的交接人繼續跟進，該單的結單 分成轉移給交接人作為結單收益。2、營銷管理人員離職或異動，其下屬區域、部門所有未結 單，須交接給指定交接人跟進管理，其未結單未收傭 金劃分50給交接人作為結單收益。3、擅自離開、未交接工作的員工或經紀人，取消所有 未

27、結單的傭金收益權，由上級管理人員重新 安排跟單人，跟單人按以上第（一）或 （二）條標準分享結單收益。學習型組織 創業型團隊 開放型文化第九節 業務爭議處理規定 第六十七條： 成交前發現同客或同盤同客，雙方應協商合作，力促成交，成交后發現同客或同盤同客，成交方占有全部客方傭金。第六十八條： 同一盤源如遇有幾個客戶交保證金的情況，先下保證金且 可以保證收到全傭的一方優先，若協商不妥，應以公司利益為 重，立即向上級匯報，加強合作，力促成交。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第六十九條： 業務糾紛發生后，各方應遵從大局為重，協商解決， 部門內部的由營業經理處理；不同部門之間由區域 經理協調解決，區域

28、之間由區域主管協調解決， 協商無法解決的，由總經辦協調解決。 第九節 業務爭議處理規定 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第十節 管理系統的管理和使用規定 第七十條：系統權限由信息化部指定人員負責分配。 第七十一條： 系統內交流版塊禁止交流與各版塊內容不相符的話題，不得出現不文明語句和用詞，如（殺“豬”、殺“獸”單等）。第七十二條： 未入職員工或未與公司簽訂合作協議的經紀人，不得開通系統。 學習型組織 創業型團隊 開放型文化第十節 管理系統的管理和使用規定 第七十三條：禁止在公司論壇通過重復發貼的方式進行刷屏。 第七十四條：不得利用公司的資源管理系統操作與公司業務無關事項。 第七十五條：經紀人跨分